Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp

ĐạI HọC QUốC GIA Hà NộI KHOA LUậT

Mai thị Thiên Hương

Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà nội - thực trạng và một số giải pháp

LUậN VĂN THạC Sỹ LUậT HọC

Hà NộI - NĂM 2008

đại học quốc gia hà nội KHOA LUậT

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

Mai thị thiên hương

Chuyển quyền sử dụng đất tại hà nội - thực trạng và một số giải pháp

CHUYÊN NGàNH: LUậT dân sự Mã Số: 60 38 30

LUậN VĂN THạC Sỹ LUậT HọC

NGƯờI HƯớNG DẫN KHOA HọC: TS Nguyễn Minh Tuấn

Hà NộI - NĂM 2008

MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN

Trang

MỞ ĐẦU8

Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc điều chỉnh14

quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

1. 1. Khái niệm quyền sử dụng đất14

1. 2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.16

1. 3. Qui định về chuyển quyền sử dụng đất từ năm17

1992 đến nay.

Chương 2. Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và25

thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.

2.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong hệ25

thống pháp luật dân sự hiện hành.

21.1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.25

2.1.2. Các qui định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử26

dụng đất.

2.1.3 . Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử27

dụng đất.

2.1. 4. Điều kiện để đượccấp Giấy chứng nhận quyền28

sử dụng đất.

2.1.5. Các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. 30

2.2 Một số nguyên tắc trong chuyển quyền sử dụng32

đất.

2.3 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để35

xác lập quyền dân sự.

2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 36

đất.

2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.38

2.3.3 Trình tự, thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử 40

dụng đất.41

2.3.4 Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử42

dụng đất.

2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp,

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử44

dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.

2.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn.

Chương 3 Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện47

việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà

Nội.47

3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở Hà Nội47

3.1.1 Về quỹ đất47

3.1.2 Đặc điểm đất đai và dân cư Thành phố Hà Nội48

3.1.3 Căn cứ pháp lý đối với công tác quản lý, sử

dụng đất ở Hà Nội 49

3.2 Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội49

3.2.1 Hộ gia đình, cá nhân 50

3.2.2 Tổ chức50

3.3 Thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội50

3.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại

địa bàn Thành phố Hà Nội 51

3.3.1.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân53

3.3.1.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa các tổ chức kinh tế hoặc giữa các tổ54

chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân (giữ nguyên

mục đích sử dụng đất)

3.3.1.3 Chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở (kể cả nhà ở căn hộ cung cư cao57

tầng) bao gồm: mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế58

3.3.1.4 Thừa kế quyền sử dụng đất62

3.3.1.5 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 65

3.3.1.6 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất67

3.3.2 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Hà Nội68

3.3.3 Một số khó khăn trong công tác đăng ký biến

động nhà đất 68

3.3.4 Những nguyên nhân hạn chế trong chuyển

quyền sử dụng đất70

3.3.4.1 Về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ74

pháp luật

3.3.4.2 Những hạn chế của hệ thống pháp luật

3.3.5 Phương hướng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hện chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội

KẾT LUẬN82

TÀI LIỆU THAM KHẢO86

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai ở nước ta theo Hiến pháp 1992 thuộc chế độ sở hữu toàn dân. Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài. Hiến pháp cũng qui định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất đai, được chuyển quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao theo qui định của pháp luật nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp. Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 và cho đến nay Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã có những qui định về việc chuyển quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2003 ra đời tiếp tục giải quyết căn bản những vấn đề từ trước tới nay chưa thực hiện đầy đủ như: quan niệm mới về sở hữu đất đai, vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước, vấn đề minh bạch hoá các thủ tục hành chính về đất đai, quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về đất đai, việc bồi thường giải toả khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vấn đề hệ trọng, liên quan nhiều đến lợi ích của Nhà nước và nhân dân, cần có sự điều chỉnh phù hợp trong điều kiện mới.

Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của thị trường, các quan hệ về đất đai không chỉ là quan hệ hành chính đơn thuần giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn bao gồm các quan hệ mang tính chất kinh tế, dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau. Quyền sử dụng đất là một

loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Việc hình thành thị trường bất động sản thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Vì vậy, Bộ luật dân sự năm 2005 vẫn giữ qui định tại Phần thứ năm của Bộ luật năm 1995 về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, Bộ Luật Dân sự năm 2005 chỉ qui định những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất gắn với quyền dân sự, còn những nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không qui định trong Bộ luật dân sự, những nội dung này sẽ do pháp luật về đất đai điều chỉnh. Theo đó Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất; hình thức, giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; một số hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thông dụng. Bên cạnh đó, quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự năm 2005 còn được sửa đổi cho phù hợp với qui định của Luật đất đai năm 2003. Bộ luật dân sự năm 2005 bổ sung qui định về chuyển quyền sử dụng đất của pháp nhân, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Bộ luật dân sự năm 1995 chỉ qui định về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình); Bổ sung qui định về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 714), hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 722, 723, 724, 725 và 726), hợp đồng góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 727, 728, 729, 730, 731, 732 và 733) vì theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, các quyền năng của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng, bên cạnh quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất còn có quyền cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; Sửa đổi quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án (Điều 721). Qui định như vậy phù hợp với bản chất của quan hệ dân sự, thể hiện sự tôn trọng ý chí của các bên.

Sau khi Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự được ban hành, việc chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã vi phạm pháp luật nghiêm trọng gây hậu quả xấu về kinh tế, xã hội do những nguyên nhân khách quan, chủ quan, đặc biệt là tác động tiêu cực của kinh tế thị trường, sự vận động chưa có tổ chức của thị trường bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/01/2007 tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn chưa được ban hành kịp thời); do chậm trễ và gặp khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý thức của nhân dân và trình độ năng lực của một bộ phận cán bộ còn hạn chế. Vì thế, nghiên cứu vấn đề chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển quyền sử dụng đất tại đô thị Hà Nội là hết sức cần thiết. Từ những lý do trên, được sự giúp đỡ của Tiến sỹ Nguyễn Minh Tuấn, tôi đã chọn đề tài: ―Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – thực trạng và một số giải pháp‖.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Như đã nêu ở trên, mặc dù được sự điêù chỉnh của Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và một số Luật khác có liên quan (Ví dụ: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Đầu tư...) nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất hiện nay vẫn chưa phản ánh được thực chất nội dung của nó. Hoạt động đăng ký chuyển quyền sử dụng đất còn triển khai chậm, phát