Xu Hướng Về Lượt Khách Du Lịch Trong Nước Và Quốc Tế Ở Việt Nam

Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam

Nguồn: Tổng cục Thống kê Các rào cản chính trị qua việc cấp thị thực đã hạn chế sự phát triển du lịch. Ngày nay với sự phát triển của công nghệ, của kinh tế, du lịch như một ngành kinh tế cần khuyến khích phát triển, vì thế, nhiều quốc gia đã nới lỏng các thủ tục nhập cảnh cho khách du lịch. Các hình thức hộ chiếu điện tử hay visa điện tử sẽ thay thế cho hộ chiếu giấy. Trong tương lai, xu hướng đi lại giữa các quốc gia ngày càng trở lên đơn giản và thuận tiện hơn, tạo điều kiện cho du lịch phát triển, nhưng cũng là

yếu tố cạnh tranh gay gắt giữa các điểm đến du lịch.

Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018)

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

1.1.4.3. Văn hóa

Văn hóa là một trong những yếu tố thu hút hàng đầu của ngành du lịch. Khách du lịch thường muốn được trải nghiệm một nền văn hóa mới mẻ, đó là lý do họ đi du lịch, chính điều này mang đến lợi nhuận cao cho cộng đồng. Du lịch tạo điều kiện cho các nền văn hóa giao thoa với nhau, tăng tính trải nghiệm cho khách hàng. Tuy nhiên cũng không tránh khỏi những xung đột về văn hóa đối với khách du lịch. Để hạn chế điều này, các địa điểm du lịch cần làm tốt công tác hướng dẫn cho khách du lịch.

1.1.4.4. Cơ sở hạ tầng

Các điều kiện về giao thông vận tải và lưu trú, là hai vấn đề lớn nhất tác động đến du lịch. Khi số lượng khách du lịch tăng cao gây ra các vấn đề ùn tắc giao thông, đặc biệt ở các thành phố lớn, đông dân cư.

Hình 1.3: Những điểm đến phổ biến của du khách quốc tế tại Việt Nam

Nguồn: Dữ liệu tổng hợp từ các Sở văn hóa, Thể thao và Du lịch Một nghiên cứu gần đây của nhà cung cấp dịch vụ lữ hành trực tuyến TravelBird, Hà Nội đứng thứ 5 trên thế giới trong danh sách các thành phố có rủi ro cao về quá tải du lịch và gặp áp lực về năng lực đón du khách, đứng sau những

điểm nóng về quá tải du khách như Barcelone, Amsterdam và Venice.

Hầu hết đầu tư cho hạ tầng du lịch trong những năm qua chỉ tập trung vào mở rộng nguồn cung cơ sở lưu trú để bắt kịp với tăng trưởng về lượt khách.

Hình 1.4: Hạn chế về hạ tầng liên quan đến du lịch

Nguồn: WEF (diễn đàn kinh tế thế giới)

Theo chỉ số về năng lực cạnh tranh du lịch của WEF từ năm 2013 đến 2017, mặc dù Việt Nam đã có những cải thiện lớn về hạ tầng dịch vụ du lịch - chủ yếu thể hiện mức tăng về năng lực lưu trú - nhưng những cải thiện bổ trợ về hạ tầng giao thông đường hàng không, hạ tầng giao thông đường bộ, hạ tầng y tế và vệ sinh (vệ sinh và nước sạch) vẫn đi sau với khoảng cách đáng kể.

1.1.5 Chiến lược phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Đa dạng hóa sản phẩm

Tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng để phát triển các hình thức du lịch nghỉ dưỡng tương ứng: nghỉ ngơi, chữa bệnh, vui chơi… Các điểm du lịch cần xác định rõ thế mạnh của mình để phát triển các sản phẩm phù hợp. Sự hình thành, phát triển kiến trúc du lịch nghỉ dưỡng luôn gắn với các điều kiện tự nhiên (địa hình, khí hậu, cảnh quan) và văn hóa bản địa.

Chiến lược khác biệt hóa

Các đặc trưng văn hóa bản địa luôn là nguồn cảm hứng cho việc thiết kế kiến trúc, nội thất, cảnh quan… góp phần tạo nên tính hấp dẫn, sự đa dạng cá tính riêng cho các công trình kiến trúc du lịch nghỉ dưỡng. Nghiên cứu, khai thác đặc trưng văn hóa bản địa trong kiến trúc công trình du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết, nhằm góp phần tạo lập và nâng cao hơn chất lượng quy hoạch, kiến trúc công trình du lịch

nghỉ dưỡng, bảo tồn các giá trị văn hóa truyền thống. Do vậy để áp dụng chiến lược này, mỗi điểm du lịch cần xác định rõ thế mạnh đặc trưng của mình, từ đó truyền thông quảng bá giới thiệu tới khách du lịch.

Chiến lược về chi phí

Tâm lý chung của khách hàng luôn muốn bỏ ra ít nhất, nhưng lại được sở hữu nhiều dịch vụ tốt nhất. Vì vậy để phát triển du lịch nghỉ dưỡng, các đơn vị kinh doanh vận hành cần xây dựng các tour du lịch tối đa hóa chi phí cho khách hàng.

Nâng cao chất lượng phục vụ

Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF) đã công bố Báo cáo năng lực cạnh tranh du lịch toàn cầu năm 2019. Theo đó, năng lực cạnh tranh du lịch Việt Nam cải thiện đáng kể, từ hạng 67/136 lên hạng 63/140 so với năm 2017, tuy nhiên đây vẫn chưa phải là một thứ hạng cao. Tỷ lệ khách quốc tế quay lại Việt Nam rơi vào khoảng 32- 40% năm 2017

Bảng 1.2: Cảm nhận của du khách quốc tế về trải nghiệm tại Việt Nam

Nguồn: Khảo sát về chi tiêu của TCTK (2013), TCTK: Đặc điểm du khách (2017).

Do đó các đơn vị kinh doanh cần phải nâng cao chất lượng phục vụ du khách, để khách du lịch có cảm nhận tốt về điểm du lịch, và sẽ quay lại trong tương lai.

Gắn phát triển du lịch nghỉ dưỡng với bất động sản nghỉ dưỡng

Các bất động sản nghỉ dưỡng cung cấp cơ sở lưu trú cho khách du lịch. Và đây cũng là yếu tố đầu tiên khách hàng quan tâm. Cơ sở lưu trú cần đảm bảo đủ tiện tiêu chuẩn nghĩ dưỡng, theo mục đích cụ thể. Ví dụ đối với hình thức du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, các bất động sản cần đẳng cấp, với các tiêu chuẩn sao của quốc tế, vận hành chuyên nghiệp, nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất.

1.2. Các khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng

1.2.1. Khái niệm bất động sản

Theo điều 107 của Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo pháp luật quy định.”

Đặc điểm bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v...

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì

vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

 Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...

 Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...

Các quyền liên quan đến bất động sản:

 Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

 Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

 Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.

 Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

 Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.

 Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước

mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất, Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.

1.2.2. Khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là những bất động sản gồm biệt thự biển nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn condotel, minihotel, shop, nhà liền kề… được xây dựng tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Sau đó có hai lựa chọn dành cho nhà đầu tư là: tự kinh doanh hoặc chủ đầu tư thuê lại để vận hành kinh doanh sau đó chia lợi nhuận thu được từ quá trình kinh doanh đó.

1.2.3. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng

Biệt thự đồi: được xây dựng trên đồi, được bao quanh bởi những dãy núi trùng điệp. Phong cách thiết kế: biệt thự trên đồi thường tận dụng không gian xanh và rộng của thiên nhiên làm điểm nhấn. Vị trí đặc trưng: nằm trong không gian của đồi núi, hoặc tọa lạc trên sườn đồi với tầm nhìn toàn cảnh biển. Phân khúc khách hàng quan tâm đến loại hình biệt thự nghỉ dưỡng thường là những người có đam mê du lịch, thích trải nghiệm, ngắm nhìn cảnh sơn cước. Trong các loại hình nghỉ dưỡng thì đây là loại hình tiềm năng nhưng lại không dễ triển khai bởi lý do địa hình.

Biệt thự sông hồ: Được xây dựng quanh những khu hồ núi có phong cảnh đẹp, hội tụ linh khí và phong thủy mang vận hội và sức khỏe rất tích cực cho chủ sở hữu và khách tới nghỉ ngơi. Phong cách thiết kế: giữ lại tối đa cảnh quan quanh đó, thiết kế theo phong cách tựa núi hướng hồ, ôm trọn vẻ đẹp sơn thủy hữu tình độc đáo của công trình. Vị trí đặc trưng: nằm ở các vùng có thắng cảnh đặc thù, nơi được thiên nhiên ưu ái, ở Việt Nam thường là ở các vùng địa thế miền núi trung du phía Bắc như Thái Nguyên, Hà Giang, Tuyên Quang, Quảng Ninh…

Biệt thự biển: là loại hình biệt thự được thiết kế và xây dựng ở xung quanh những bãi biển đẹp có đầy đủ tiện ích như một biệt thự bình thường. Phong cách thiết kế: hài hòa, tinh tế, đẳng cấp, tạo nên một không gian tha hồ, yên bình nhưng cũng phải có sự hoành tráng. Vị trí đặc trưng: nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng ở vị trí thuận lợi trên các bãi biển xinh đẹp, hoang sơ. Biệt thự có thiết kế không gian đẹp, rộng, view biển, có hồ bơi, nội thất đẳng cấp đạt chuẩn 5 sao của quốc tế. Trong các loại hình đầu tư nghỉ dưỡng thì biệt thự chính là sản phẩm lý tưởng cho