Các bên ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần có sự thoả thuận về nội dung bản hợp đồng đó. Sự thoả thuận này cho phép các bên biểu lộ ý chí của mình và có sự thống nhất ý chí. Hợp đồng phải phản ánh một cách khách quan, trung thực những mong muốn bên trong của các bên giao kết.
Tuy nhiên, ý chí và sự thoả thuận của các bên phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Nói cách khác, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của bộ luật dân sự và pháp luật đất đai. Mọi hợp đồng không đáp ứng được nguyên tắc này đều trái pháp luật và bị xem là vô hiệu. Nguyên tắc này cũng chính là sự đảm bảo để các bên thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình đồng thời tránh tranh chấp đất đai xảy ra.
Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng đề ra việc quản lý đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch đảm bảo sử dụng tài nguyên đất một cách có hiệu quả nhất, phục vụ lợi ích toàn xã hội. Ở nước ta, toàn bộ quỹ đất tự nhiên nằm dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Nhà nước hàng năm lập quy hoạch sử dụng đất đai, khoanh định các loại đất theo mục đích sử dụng. Nhà nước giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch chung, có tính đến kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của từng địa phương và toàn quốc. Bởi vậy khi chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không được gây ảnh hưởng tới quy định chung này. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn và đúng hạn mức mà nhà nước đã quy định.
Quỹ đất nông nghiệp của ta chiếm khoảng 21% diện tích đất tự nhiên và xu thế hiện này là thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, người ta đã chuyển dịch cơ cấu đất, biến đất nông nghiệp thành đất ở. Bởi vậy, nếu người nhận chuyển quyền sử dụng đất không tôn trọng các quy định này thì dễ dẫn đến trường hợp mất cân bằng cơ cấu đất, đe doạ tới an ninh lương thực quốc gia và gây xáo trộn trong hoạt động quản lý đất đai.
Hơn nữa, việc pháp luật quy định người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những yêu cầu về hạn mức sử dụng đất cũng giúp bảo vệ quyền lợi cho một số người nong dân tránh không bị mất đất, không có đất canh tác. Tình trạng người làm nông nghiệp không có hoặc có quá ít đất sản xuất đang xẩy ra ở nhiều nơi. Tiêu biểu là ở đồng bằng sông cửu long, chiếm tỉ lệ 5-7% số hộ nông dân. Số hộ không có đất ở tỉnh Đồng Tháp là 7 %, tỉnh Sóc Trăng là 7,47%, tỉnh Tây Ninh là 9,48%, tỉnh Minh Hải là 15%, tỉnh Trà Vinh là 9,4%. ( Theo báo cáo tổng kết 5 năm thi hành luật đất đai 1993 - 1998 của tổng cục địa chính).
Mặt khác, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, vận động theo quy luật của tự nhiên. Quỹ đất có hạn và độ mầu mỡ của đất sẽ giảm sút nếu người sử dụng đất không bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất đai. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, cơ bản của sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai không chỉ sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng ngày càng nhiều để phát triển các ngành nghề khác như hoạt động công cộng, dịch vụ... Bởi vậy, quá trình phát triển kinh tế gắn liền với quy trình chuyển dần diện tích đất nông nghiệp sang mục đích khác. Điều đó phản ánh sự tiến bộ của phát triển kinh tế xã hội song lại là mối đe doạ đến loài người trong việc sản xuất ra nông phẩm đảm bảo nhu cầu tiêu dùng của họ. Chính bởi vậy, việc sử dụng một cách tiết kiệm, có hiệu quả đất đai gắn liên với việc chú trọng, bồi dưỡng, nâng cao độ màu mỡ của nó là vấn đề có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đối với các xã hội hiện đại.
2. 3. Trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để xác lập quyền
dân sự:
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Để thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp đã đwocj Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, ca snhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất phải thựchiện đúng trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai qui định.
Việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Có thể bạn quan tâm!
-
Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp - 2 -
Điều Kiện Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trong Hệ Thống Pháp Luật -
Các Qui Định Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất: -
Trình Tự Thủ Tục Cho Thuê, Cho Thuê Lại Quyền Sử Dụng Đất: -
Thực Trạng Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội: -
Thế Chấp, Bảo Lãnh Bằng Quyền Sử Dụng Đất.
Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.
Mỗi quyền năng của người sử dụng đất với tính chất, đặc điểm khác nhau thì pháp luật quy định những yêu cầu về trình tự, thủ tục hành chính khác nhau. Trình tự này được ghi trong Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở luật hoá các qui định còn tản mạn trong các văn bản pháp quy trước đây; đảm bảo các thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được triển khai thuận lợi, tập trung và thống nhất.
2.3.1 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất ( gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng ( bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chuyển quyền quản lý khai thác diện tích đất do mình đang sử dụng, chuyển quyền được hưởng các lơị thu được trên diện tích đất đó từ người này sang người khác. Việc chuyển nhượng sẽ làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người chuyển nhượng cũng như làm phát sinh các quyền - nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng trên mảnh đất được chuyển nhượng.
Thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở có giá. Việc chuyển quyền sử dụng đất mang tính chất thương mại rõ nét. Người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với chi phí họ bỏ ra để có được
quyền sử dụng mảnh đất đó cũng như các khoản chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai cũng như giá trị của các công trình, vật kiến trúc, hoa màu hiện có trên mảnh đất đó.
Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là mua bán đất. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khi đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân. Tiền thu được từ hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền có do" được mua được bán" quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất đai không phải là đối tượng của việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của chủ thể thứ ba là Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của hai bên.
Ở đây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định: ― Hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo qui định của Bộluật này và pháp luật về đất đai‖.
Hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình đẳng thoả thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ ―nhạy cảm‖ trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với qui định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không chỉ đảm bảo gía trị chứng minh trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thoả thuận, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ sẽ
được chuyển lên UBND cấp có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế đồng thời thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiện nghĩa vụ.
Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 05 ngày, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã nộp hồ sơ.
2.3.2 Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền khá đơn giản. ở đây, cả hai bên chuyển quyền và nhận quyền đều chấm dứt một quan hệ pháp luật và thiết lập một quan hệ pháp luật đất đai mới. Tuy nhiên, việc chấm dứt quan hệ cũ và thiết lập quan hệ mới không phải thông qua biện pháp thu hồi đất và quyết định giao đất mà là công nhận việc đổi đất cho nhau. Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất hết sức đơn giản. Cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm:
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước. Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 10 ngày, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện để thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển đổi quyền sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để chuyển lên UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có tách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế, đồng thời thông báo cho người sử dụng đất biết để thực hiện. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 05 ngày, các bên chuyển đổi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân gồm hai trường hợp cụ thể:
Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về dồn điền, đổi thửa thì các hộ gia đình, cá nhân tự thoả thuận với nhau bằng văn bản, nộp văn bản thoả thuận kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi chung cho toàn xã,phưuờng, thị trấn rồi chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
- Việc thực hiện dồn ruộng, đổi thửa thực hiện trên phạm vi toàn xã, phường, thị trấn sẽ làm ảnh hưởng đến tình hình sản xuất nông nghiệp của địa phương, đến đời sống của nhiều người dân nên việc xem xét phải cẩn thận. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án, chỉ đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc tiến hành các
công việc cần thiết, sau khi có kết quả, phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định.
2.3.3 Trình tự thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:
Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là thể hiện quyền định đoạt của người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một diện tích đất. Để quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế, tặng co được hợp pháp, theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 153 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải thông qua các thủ tục pháp lý sau đây:
Các bên trong quan hệ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
*Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:
- Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm: Đơn đề nghị và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
*Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và chuyển lên Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng