Trình Tự Thủ Tục Cho Thuê, Cho Thuê Lại Quyền Sử Dụng Đất:

đất. Hồ sơ này sẽ được chuyển cho UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính theo số liệu địa chính và gửi đến cơ quan thuế đồng thời thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất biết để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã nộp hồ sơ.

2.3.4 Trình tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:

Đây là trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất do những nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau không trực tiếp khai thác và sử dụng trên đất, theo qui định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình. Trình tự thủ tục của ciệc cho thuê và cho thuê lại được qui định tại Điều 128 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 149 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Người có đất cho thuê hoặc cho thuê lại nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm:

- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có chứng thực của cơ quan công chứng hoặc của UBND, phường, thị trấn nơi có đất (đối với hộ gia đình, cá nhân).

Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 05 ngày, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

Việc cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là giải pháp tạm thời để lưu chuyển đất đai đến với những người có khả năng và có nhu cầu sử dụng đất trong khi chủ sử dụng không có khả năng hoặc chưa có nhu cầu sử dụng: Đáp ứng được nguyện vọng của các chủ thể sử dụng đất, tạo điều kiện để đất đai đến được với người có nhu cầu và khả năng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

2.3.5 Trình tự thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ:

Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn cho đầu tư, thông qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất chẳng những quyền khai thác các giá trị, các lợi ích kinh tế từ đất không mất đi mà nguồn vốn còn được nhân đôi.

Theo qui định tại điều 130 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 153 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hơp pháp mà muốn vay vốn phải thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gồm:

- Hợp đồng thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên đây không phải là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo đúng nghĩa. việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh chỉ xảy ra khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện đầy đủ.

* Việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được qui định như sau:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

*Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, nhận boả lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo qui định của Pháp luật.

2.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn:

* Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh thì việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh nhằm tăng cường cạnh tranh và phân tán rủi ro. ràng tạo cơ sở pháp lý cụ thể cho viêc phân chia lợi nhuận và xác định trách nhiệm trong trường hợp rủi ro, Điều 131 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 155 Nghị định 181/2004/NĐ -CP quy định trình tự, thủ tục và cơ chế góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất cụ thể:

Thứ nhất, người có quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để góp vốn theo quy định của pháp luật thì làm hồ sơ đăng ký góp vốn nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trương hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nông hôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc của UBND xã, phường, thi trấn nơi có đất (đối với hộ gia đình, cá nhân)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn mười ngày sau khi nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện đăng ký góp vốn và hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp việc góp vốn mà phát sinh pháp nhân mới thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ cho sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất thủ tục trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Việc góp vốn bằng sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau

đây:

- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn; trường hợp liên doanh với người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chấp thuận.

- Bị thu hồi theo quy đinh tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003;

- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố mất tích, bị cấm hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

* Việc xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau đây:

- Người sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp đã nêu ở trên gửi đơn xin xoá đăng ký góp vốn đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã nộp đăng ký góp vốn;

- Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký góp vốn, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm định hồ sơ và thực hiện việc xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận.

* Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

- Trường hợp hết hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó;

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất đó;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của toà án nhân dân;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên, phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

CHƯƠNG 3:‌‌

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM BẢO THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở Hà Nội:

3.1.1 Về quỹ đất

- Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thủ đô Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên là: 91.806,57ha

Trong đó: Đất nông nghiệp có: 47.025,15 ha

Đất lâm nghiệp có: 5.431,76 ha

Đất phi nông nghiệp 43.004,51 ha

Đất ở nông thôn 8.183,73 ha

Đất ở đô thị: 4.626,47 ha

Đất chuyên dùng: 20.647,02 ha

Đất chưa sử dụng: 2.078,83 (Chủ yếu là sông, suối, núi đa chưa sử dụng chiếm 94,44%).

3.1.2 Đặc điểm đất đai và dân cư Thành phố Hà Nội.

Năm 2000 Thành phố Hà nội có 7 quận và 5 huyện với 102 phường và 118 xã, 8 thị trấn. Ngày 06/11/2003, Chính phủ có Nghị định số 132/2003/NĐ - CP điều chỉnh địa giới hành chính và thành lập hai quận mới là quận Long Biên và quận Hoàng Mai. Tại thời điểm kê khai đất đai năm 2005 Thành phố Hà Nội có 9 quận là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên và Hoàng Mai và 05 huyện là Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì và Từ Liêm với 232 phường, xã, thị trấn.

Bình quân diện tích đất tự nhiên tính theo đầu người là: 346,83 m2/

người; bình quân diện tích đất giao thông là 21 m2 / người; đất ở bình

quân là 97,22m2/ người, trong đó đất đô thị là 10,8 m2/ người; đất ở nông thôn là 33,2 m2/ người.

3.1.3 Căn cứ pháp lý đối với công tác quản lý, sử dụng đất ở Hà

Nội:

Ngày 14/7/1993, Luật Đất Đai đã được Quốc hội thông qua và

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đồng thời qui định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều

13 của Luật. Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện Luật Đất đai 1993 không đáp ứng được thời kỳ công nghiệp hoá, đặc biệt là thẩm quyền giao đất, thu hồi đất và một số nội dung mà ngành Đại chính đảm nhận nhưng lại không được qui định cụ thể nên phải sửa đổi bổ sung 02 lần vào năm 1998 và 2001 song vẫn chưa đáp ứng được các nhu cầu của thực tiễn. Chính vì vậy, ngày 16/11/2003 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật Đất Đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Tại Luật Đất Đai mới quy định 13 nội dung quản lý nà nước về đất đai. Cùng với Luật Đất Đai, Nhà nước cũng ban hành hàng loạt các văn bản dưới luật như: nghị định, nghị quyết, thông tư, chỉ thị để các địa phương áp dụng trong công tác quản lý. Trên cơ sở thực hiện các văn bản của Trung ương, Thành phố Hà Nội ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện như:

- Quyết định số 3564/1997/QĐ -UB ngày 16/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về kê khai đăng ký nhà ở đất ở, cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 29/8/2001 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất ao và đất vườn liền kề khu vực nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội.