Các Dạng Định Giá Bằng Phương Pháp Thu Nhập Và Lợi Nhuận

3.25). Giá tính thuế đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền nhà ở nên là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nếu giá này cao hơn giá do ủy ban nhân dân Thành phố quy định và không phải là đăng ký lần đầu, còn nếu thấp hơn

thì dùng giá do ủy ban

150

3.87

1.145

3.26). Là thấp với thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà ở, đất ở là 25% trên thu nhập tính

thuế

150

2.55

.966

3.27). Là thấp với thuế suất thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác

định được giá gốc và các chi phí liên

quan

150

2.37

.945

3.28). Cần thu thuế thu nhập cá nhân

đối với người nhận thừa kế, được tặng quyền sử dụng đất ở và nhà ở giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu

ngoại; anh, chị, em ruột

150

2.15

1.064

3.29). Cần thu thuế thu nhập cá nhân

đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở duy nhất

150

1.92

1.052

3.30). Cần thu thuế thu nhập cá nhân

đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà

ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột

150

2.02

.878

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 231 trang tài liệu này.

Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất ở

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một nhà ở, đất ở có liên hệ với giá trị của các nhà ở, đất ở tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả, tiền thuê... của các nhà ở, đất ở có thể so sánh được.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc “thay thế”, tức là, đòi hỏi nhà định giá phải tìm kiếm các nhà ở, đất ở tương đối giống so với nhà ở, đất ở là đối tượng cần định giá đã được giao dịch trên thị trường hiện hành. Tiến hành phân tích giá mua bán, cho thuê của các nhà ở, đất ở đó và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng với nhà ở, đất ở mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá.

1.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá nhà ở, đất ở trong các trường hợp sau: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các mảnh đất trống...

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế nhà ở, đất ở, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc định giá cho các nhà ở, đất ở theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Phương pháp này được coi là có ưu thế trong các định giá có sự tham giá của máy vi tính...

1.3 Các bước tiến hành

Bước 1-Tìm kiếm thông tin về những nhà ở, đất ở được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá. Các thông tin hay thu thập bao gồm (đây còn được coi là các tiêu chí dùng để so sánh):

- Đối với đất ở:

+ Đặc điểm pháp lý của đất ở: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hay chưa; nếu chưa được cấp thì có giấy tờ, hồ sơ gì về thửa đất ở đó không?

+ Hình dáng lô đất ở: hình dáng vuông vức hay méo mó, tỷ lệ giữa chiều rộng và chiều sâu có hợp lý và phù hợp cho mục đích sử dụng không?

+ Kích thước, qui mô lô đất: lô đất có diện tích lớn hay bé, có giới hạn gì về chiều cao và chiều sâu khi xây dựng không?

+ Hạ tầng xã hội: tình hình dân trí, an ninh khu vực đó như thế nào? Lô đất đó khả năng tiếp cận với trường học, chợ, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí, các trung tâm kinh tế- chính trị- văn hóa như thế nào?

+ Hạ tầng kỹ thuật: tình hình cung cấp điện, cung cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, khả năng tiếp cận với hệ thống thông tin liên lạc,… như thế nào?

+ Lợi thế giao thông: có thuận lợi về giao thông hay không, mặt đường hay trong ngõ, ô tô có tiếp cận được không?

+ Lợi thế kinh doanh: khu vực đó có thuận lợi cho kinh doanh không, bên phải hay bên trái đường (nếu đường một chiều), chiều rộng mặt tiền của lô đất to hay nhỏ?

+ Cảnh quan môi trường: không gian xung quanh như thế nào? Lô đất nhìn ra hồ, công viên hay khu dân cư…; môi trường có trong lành không?

+ Phong thủy: lô đất nhìn ra hướng nào? Những bất lợi về địa, vật lý của lô đất là gì?

+ Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch của các lô đất dùng để so sánh; diễn biến thị trường giữa thời điểm giao dịch của lô đất so sánh với thời điểm hiện tại.

+ Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: phương thức giao dịch, phương thức thanh toán như thế nào?

+ Qui hoạch: các thông tin về quy hoạch địa phương, quy hoạch vùng và quy hoạch tổng thể như thế nào?

- Đối với nhà ở: nhà ở gắn liền với đất ở, nên ngoài việc xem xét các tiêu chí trên thì còn phải đánh giá đến là loại nhà ở, vật liệu xây dựng, chất lượng của nhà ở cũng như các hạng mục xây dựng khác liên quan, quá trình duy tu bảo dưỡng, tính hợp “mốt” của nhà ở,…

Bước 2-Thẩm định hiện trạng nhà ở, đất ở (nhà ở, đất ở so sánh và nhà ở, đất ở định giá). Bước này nhằm làm rõ hơn những thông tin thu thập ở Bước 1 theo hướng kiểm tra thực tế vì nhiều thông tin được thu thập qua sàn- địa điểm giao dịch mà không phải là nơi tọa lạc của nhà đất giao dịch.

Bước 3-Phân tích và điều chỉnh:

- Phân tích: phân tích nhà ở, đất ở so sánh và nhà ở, đất ở cần định giá để thấy rõ điểm giống và khác nhau giữa chúng để làm cơ cho những điều chỉnh sau này. Trong việc phân tích này đặc biệt phải chú ý tới việc nhận dạng được những điểm khác nhau giữa nhà ở, đất ở mục tiêu và các nhà ở, đất ở dùng để so sánh;

- Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy nhà ở, đất ở cần định giá làm chuẩn về các thông số so sánh. Những yếu tố hiện diện ở nhà ở, đất ở cần định giá mà không hiện diện ở nhà ở, đất ở so sánh thì cộng thêm một lượng giá trị tương đương vào giá của nhà ở, đất ở so sánh và ngược lại. Trong điều chỉnh này đặc biệt phải chú ý tới việc đánh giá sự khác nhau là tốt hơn hay xấu hơn và giá trị của phần tốt hơn hay xấu hơn đó là bao nhiêu.

Điều chỉnh có thể là số tuyệt đối (chủ yếu cho những điều chỉnh tính toán được bằng chi phí hay là sự lệch nhau trong điều khoản thanh toán) hoặc là số tương đối (cho các trường hợp còn lại).

Bước 4-Ước tính giá trị của nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá dựa trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh (việc ước tính này có thể là tính trung bình cộng số học giản đơn, hoặc trung bình có trọng số hoặc ấn định mức giá nằm trong dải giá đã điều chỉnh).

1.4 Ưu, nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán;

+ Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận.

- Nhược điểm:

+ Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá;

+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử;

+ Chứa đựng yếu tố chủ quan, nhất là trong các điều chỉnh.

2 Phương pháp thu nhập và lợi nhuận

2.1 Cơ sở lý luận

Nhiều nhà ở, đất ở đem đầu tư và tạo ra thu nhập hàng năm, thu nhập này ước tính được trước. Trong những trường hợp khác, mặc dù nhà ở, đất ở không được đưa vào đầu tư, nhưng có khả năng dự đoán thu nhập tạo ra hàng năm nếu nhà ở, đất ở đó được đem đầu tư bằng cách so sánh với các nhà ở, đất ở tương tự đã được đầu tư. Như vậy, nhà định giá cần phải xác định cho được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và vốn đầu tư.

Vì vậy, các kỹ thuật đánh giá hiệu quả dự án đầu tư được vận dụng để xác định giá trị của nhà ở, đất ở. Bản chất của các kỹ thuật này là chuyển hoá các dòng lợi ích tương lai về hiện tại để tìm giá trị vốn đầu tư và cũng là giá trị của nhà ở, đất ở. Phương pháp dòng tiền dựa trên nguyên lý cho rằng thu nhập hàng năm có được từ nhà ở, đất ở và giá trị vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau, nếu biết trước thu nhập nhà ở, đất ở tạo ra hàng năm, thì giá trị vốn cũng có thể được tìm ra. Như vậy, định giá theo phương pháp này dựa trên cơ sở giá thị trường của một nhà ở, đất ở bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ nhà ở, đất ở đó.

Phương pháp thu nhập và Phương pháp lợi nhuận về cơ bản là giống nhau, chỉ khác dòng tiền của phương pháp thu thập là dòng thu nhập ròng, còn dòng tiền của phương pháp lợi nhuận là dòng lợi nhuận ròng.

2.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp này thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư và cũng thích hợp để định giá những nhà ở, đất ở có khả năng phát triển (phục vụ cho mục đích nộp tiền sử dụng đất; góp vốn liên doanh; đấu giá đất; tư vấn tiền bán, cho thuê tối thiểu hoặc chi phí xây dựng tối đa mà vẫn đảm bảo lợi ích nhà đầu tư)...;

Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những nhà ở, đất ở có khả năng ước tính được dòng thu nhập trong tương lai.

2.3 Các bước tiến hành phương pháp

Bước 1:Ước tính thu nhập hàng năm mà nhà ở, đất ở mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Trong bước này cần chú ý 2 vấn đề:

- Nhà ở, đất ở bắt đầu tạo ra thu nhập từ thời gian nào và khi nào thì hết thu nhập;

- Xác định được các nguồn tạo ra thu nhập.

Bước 2:Ước tính tất cả các khoản chi phí để tạo ra thu nhập hàng năm, bao gồm cả những khoản chi phí đầu tư. Trong bước này cũng cần chú ý 2 vấn đề:

- Thời điểm nào phát sinh chi phí;

- Xác định rõ các đầu mục chi phí.

Bước 3:Ước tính thu thuần hàng năm bằng cách lấy thu nhập hàng năm trừ đi chi phí hàng năm.

Bước 4:Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán.

Tỷ lệ vốn hóa được xác định tùy thuộc vào dòng tiền được xác định ở trên, có thể xác định qua các cách sau:

- Dựa vào tỷ suất sinh lời của loại nhà ở, đất ở tương tự trên thị trường;

- Tỷ lệ vốn hóa xác định bằng lãi suất trong điều kiện không rủi ro cộng với phụ phí rủi ro;

- Xác định thông qua chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Bước 5:Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của nhà ở, đất ở cần định giá. Công thức nào được dùng tùy thuộc vào từng dạng định giá cụ thể.

2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập và lợi nhuận

V A

2.4.1 Đối với nhà ở, đất ở mang lại thu nhập vĩnh viễn:

Áp dụng công thức:

Trong đó:

+ V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị nhà ở, đất ở)

+ A: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) trung bình hàng năm từ nhà ở, đất ở

+ i: tỷ lệ vốn hoá

2.4.2 Đối với nhà ở, đất ở mang lại thu nhập có thời hạn

- Thu nhập không bằng nhau:

V 

Trong đó:

+ V: giá trị của nhà ở, đất ở

CFt

(1 i )t

T

(1 i ) n

+ CFt: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) năm t

+ T: giá trị thanh lý hay giá trị thu hồi năm n

+ t: năm thứ t (t=1,n)

+ n: số năm hoạt động (tuổi thọ kinh tế)

+ i: tỷ lệ vốn hóa

- Thu nhập bằng nhau:

V A

1  (1 i)n

T

(1 i)n

- Thu nhập n năm đầu không bằng nhau, từ n+1 trở đi đến năm m bằng nhau:



n CF

1  (1 i)(mn) T

2.5 Ưu, nhược

- Ưu điểm:

tA

điểm của phương pháp

t 1 (1 i)t

i(1 i)n  (1 i)m

+ Đơn giản dễ áp dụng, dễ hiểu khi dùng logic của toán học để giải quyết các bài toán đặt ra;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng.

- Nhược điểm:

+ Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt;

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai;

+ Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.

3 Phương pháp chi phí

3.1 Cơ sở lý luận

Trong tập hợp các nhà ở, đất ở hiện hữu, có một số nhà ở, đất ở được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt nhằm đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Do vậy, không xảy ra việc mua, bán các nhà ở, đất ở này trên thị trường, điều này đồng nghĩa với việc không có những tài liệu giao dịch làm cơ sở cho những so sánh trong định giá. Đối với những nhà ở, đất ở như vậy, việc định giá được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí.

Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của nhà ở, đất ở cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một nhà ở, đất ở tương tự và coi đây như là một vật thay thế.

3.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá nhà ở, đất ở trong các trường hợp sau:

- Định giá nhà ở, đất ở dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, là những nhà ở, đất ở ít có chứng cứ so sánh thị trường;

- Định giá cho mục đích bảo hiểm;

- Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu;

- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

3.3 Các bước thực hiện

Phương pháp chi phí là một phương pháp hỗn hợp, trong đó có thể sử dụng thêm các phương pháp khác. Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước như sau:

Bước 1-Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu cần định giá, coi như thửa đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Việc ước tính này thường được thực hiện thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp dòng tiền.