Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

Bước 2-Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên thửa đất.

Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà định giá cần phải hiểu về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng nhằm đạt được những ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.

Bước 3-Ước tính số tiền giảm giá tích luỹ (tổng giá trị hao mòn) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.

Bước 4-Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên thửa đất, thu được giá trị hiện tại của công trình.

Bước 5-Cộng giá trị ước tính của thửa đất (bước 1) với giá trị hiện tại của các công trình (bước 4), sẽ được giá trị ước tính của nhà ở, đất ở cần định giá qua phương pháp chi phí.

3.4 Các phương pháp xác định chi phí

- Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp so sánh thị trường được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi ước tính chi phí đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị theo m2 hoặc m3 được tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và mới hoàn thành việc xây dựng. Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m2 hoặc m3 của công trình mục tiêu cần định giá, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có hai ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng. Muốn cho ước tính chi phí có thể tin tưởng được, cần phải tính toán chi phí m2 hoặc m3 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo

một kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng và số lượng của các đặc trưng khác.

Công thức được sử dụng trong phương pháp này:

Chi phí thay thế mới

Số m2 sàn xây dựng

Suất đầu tư cho 1 m2 sàn xây dựng

= x

- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng

Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi một lao động và nguyên vật liệu xây dựng phục vụ các yêu cầu chi tiết kỹ thuật. Mỗi một đơn vị lao động quan trọng trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng và làm vệ sinh được hạng mục hoá và tính chi phí; chi phí đó được cộng với chi phí chi tiết của nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị, cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc cùng với chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng.

- Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng. Thông qua phương pháp này, các chi phí xây dựng được nhà thầu chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ.

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2... các chi phí đặc trưng được kê khai:

Phương pháp này tiện ích trong ước tính chi phí cho công việc sửa chữa, thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung. Tuy nhiên do tính chính xác của nó

thấp, cho nên phương pháp này không được các nhà xây dựng áp dụng một cách thường xuyên. Trong lĩnh vực định giá, người ta sử dụng phương pháp này để ước tính một cách nhanh chóng và tương đối giá trị của nhà ở, đất ở.

3.5 Các phương pháp đo giảm giá tích luỹ

- Phương pháp dựa vào tuổi.

Phương pháp này đi vào ước tính giảm giá tích lũy dựa trên mối tương quan giữa thời gian sử dụng hiệu quả so với tổng tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng. Việc tính toán theo phương pháp này giống như việc tính khấu hao trong kế toán tài chính, và chủ yếu được thực hiện theo phương pháp khấu hao tuyến tính.

- Phương pháp kỹ thuật (phương pháp đo giảm giá mang tình kỹ thuật)

Tỷ lệ giảm giá

(DtBt)

t1

Dt

t1

Tỷ lệ chất lượng còn lại

(DtCt)

t 1



t 1

Đây là phương pháp được các kỹ sư sử dụng thường xuyên trong phân tích, việc phân tích thực hiện thông qua điều tra và quan sát nhằm thu thập tài liệu giảm giá, nhất là nguyên nhân gây ra giảm giá nhằm đánh giá đúng mức độ giảm giá theo từng nguyên nhân, sau đó tổng hợp lại thành giảm giá tích lũy. Một biến tướng khác trong việc sử dụng phương pháp này là việc đi vào tính tỷ lệ hao mòn (giảm giá) của công trình hay tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình, việc tính toán này được thực hiện theo công thức sau:

Trong đó: - n: số lượng kết cấu chính nghiên cứu

- Dt: Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính t trong tổng giá trị công trình

- Bt: Tỷ lệ giảm giá của kết cấu chính t

- Ct: Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính t

- Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường

Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường được áp dụng cho tất cả các khía cạnh của giảm giá tích luỹ. Có nhận xét cho rằng phương pháp này không chính xác bằng phương pháp kỹ thuật, tuy nhiên, trong thực tế phương pháp này lại thuận lợi

khi nhận được các chứng cứ thị trường và dễ hiểu đối với khách hàng. Phương pháp này được đặc biệt chấp nhận đối với các công trình, nơi có một số lớn các tài sản tương tự đã được đánh giá về mức độ giảm giá, để từ đó làm cơ sở tính toán giảm giá cho công trình đang nghiên cứu.

3.6 Ưu, nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm:

+ Sử dụng để định giá các nhà ở, đất ở dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt mang tính chuyên dùng;

+ Sử dụng khi khó có các bằng chứng thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà nhà ở, đất ở đó mang lại.

- Nhược điểm:

+ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí.

+ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan. Trên thực tế, chưa có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.

+ Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.

Nhận xét chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, vì vậy, phương pháp này ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị.

4 Phương pháp thặng dư

4.1 Cơ sở lý luận

Trong thực tế cuộc sống, nhà ở, đất ở thường bị phá huỷ sau một thời gian sử dụng, nên được tạo dựng mới nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội, quá

trình này được gọi là quá trình phát triển nhà ở, đất ở, giá trị của nhà ở, đất ở thu được sau quá trình phát triển gọi là giá trị của sự phát triển. Ở đây, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính.

Nhà định giá thường được yêu cầu định giá những nhà ở, đất ở mà chúng có thể được phát triển mới hay tái phát triển, việc định giá có thể đạt đến một giá trị bằng cách so sánh trực tiếp với giá bán của bất động sản tương tự khác cũng được phát triển theo cách tương tự. Điều này thường là không thực tế, bởi vì khó tìm được bất động sản tương tự có đặc điểm phát triển độc đáo như bất động sản mục tiêu cần định giá.

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị hiện tại của nhà ở, đất ở (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, có thể cụ thể hoá qua công thức:

Giá trị của sự phát triển

Chi phí phát triển (gồm cả lãi của nhà đầu tư)

Giá trị còn lại

(giá trị chưa phát triển)

- =

Chẳng hạn, với ý định phát triển vùng đất đai để xây dựng các nhà ở liền kề trên một diện tích đất trống. Ở đây, có thể dự kiến trước số tiền cho thu được từ việc bán các căn nhà sau quá trình phát triển. Hơn nữa, có thể dự kiến được chi phí cho việc xây dựng các nhà này và lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu khi tiến hành một hoạt động đầu tư như vậy. Từ giá trị của công trình sau quá trình phát triển trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận yêu cầu sẽ được giá trị còn lại của đất đai.

4.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị của các nhà ở, đất ở, khi nhà ở, đất ở có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Điều này đặc biệt cần thiết nếu nhà ở, đất ở có giá trị tiềm tàng, giá trị này sẽ giải phóng khi nhà ở, đất ở đó được phát triển. nhà ở, đất ở này có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.

Phương pháp thặng dư thường được sử dụng khi những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị hơn nhiều so với chi phí bỏ ra.

4.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của nhà ở, đất ở cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập, lợi nhuận.

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí marketing, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan.

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầu tư.

4.4 Ưu, nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các nhà ở, đất ở có tiềm năng phát triển.

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào nhà ở, đất ở. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển nhà ở, đất ở.

- Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán.

Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên của thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất của chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

1. Đất ở tại nông thôn

Loại xã

Loại mức	Định suất thuế SDĐ NN (kg/ha)	Số lần	Mức thuế đất (kg/ha)	Mức thuế (đ/m2)	Giá đất theo Nghị định 123/NĐ-CP (đ)	Tỷ lệ động viên
(1)	(2)	(3)	(4)	(5=3x4)	(6)	(7)	(8=6/7)
Xã đồng bằng	Mức cao nhất	650	2	1.300	520	1.875.000	0,03%
Xã đồng bằng	Mức thấp nhất	80	2	160	64	10.000	0,64%
Xã trung du	Mức cao nhất	650	1,5	975	390	1.275.000	0,03%
Xã trung du	Mức thấp nhất	80	1,5	120	48	4.500	1,07%
Xã miền núi	Mức cao nhất	650	1	650	260	900.000	0,03%
Xã miền núi	Mức thấp nhất	80	1	80	32	2.500	1,28%

Loại mức	Định suất thuế SDĐ NN (kg/ha)	Số lần	Mức thuế đất (kg/ha)	Mức thuế (đ/m2)	Giá đất theo Nghị định 123/NĐ-CP (đ)	Tỷ lệ động viên
(1)	(2)	(3)	(4)	(5=3x4)	(6)	(7)	(8=6/7)
Loại đặc biệt	Mức cao nhất	650	32	20.800	8.320	67.500.000	0,012%
Loại đặc biệt	Mức thấp nhất	80	9	720	288	1.500.000	0,019%
Loại I	Mức cao nhất	650	30	19.500	7.800	42.500.000	0,018%
Loại I	Mức thấp nhất	80	8	640	256	400.000	0,064%
Loại II	Mức cao nhất	650	26	16.900	6.760	30.000.000	0,023%
Loại II	Mức thấp nhất	80	7	560	224	150.000	0,149%
Loại III	Mức cao nhất	650	19	12.350	4.940	19.500.000	0,025%
Loại III	Mức thấp nhất	80	5	400	160	120.000	0,133%
Loại IV	Mức cao nhất	650	13	8.450	3.380	13.350.000	0,025%
Loại IV	Mức thấp nhất	80	5	400	160	50.000	0,320%
Loại V	Mức cao nhất	650	13	8.450	3.380	6.700.000	0,050%
Loại V	Mức thấp nhất	80	3	240	96	30.000	0,320%

Tỉnh	Diện tích đất						Giá đất trung bình các địa phương ban hành		Thuế suất dự kiến			Số thuế dự kiến thu được
	Nông thôn			Thành Thị			Giá đất trung bình các địa phương ban hành		Thuế suất dự kiến
	Diện tích trong hạn mức	Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần	Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần	Diện tích trong hạn mức	Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần	Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần	Nông thôn	Đô thị	Trong hạn mức	Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần	Ngoài hạn mức trên 3 lần
	m2	m2	m2	m2	m2	m2	Đồng	Đồng	%	%	%	Đồng
(1)	(2)	(7)	(8)	(9)	(10)	(10)	(11)	(12)	(13)	(14)	(15)	(15)	(16)
1	Bắc Giang	56,400,000	28,154,736	-	2,497,528	1,311,662	-	307,533	2,916,000	0.05%	0.10%	0.20%	24,797,143,242
2	Bắc Cạn	8,284,710	-	-	1,567,272	-	-	430,000	1,375,000	0.05%	0.10%	0.20%	2,858,712,150
3	Bắc Ninh	36,006,726	-	-	3,242,520	724,002	-	508,200	3,845,400	0.05%	0.10%	0.20%	18,167,779,571
4	Cao Bằng	18,067,098	-	-	1,901,886	-	-	135,600	5,227,000	0.05%	0.10%	0.20%	6,195,528,305
5	Điện Biên	10,699,458	-	-	-	2,759,568	-	121,200	2,720,500	0.05%	0.10%	0.20%	8,155,791,899
6	Hà Giang	22,676,892	-	-	2,603,118	-	-	28,690	476,500	0.05%	0.10%	0.20%	945,492,879
7	Hà Nam	18,504,948	-	-	1,432,452	-	-	135,040	2,066,900	0.05%	0.10%	0.20%	2,729,821,608
8	Hà Nội	25,563,720	9,087,624	-	19,151,454	-	-	631,000	16,965,000	0.05%	0.10%	0.20%	176,251,852,959
9	Hà Tây cũ	49,396,000	17,309,744	-	4,316,382	-	-	251,733	2,607,640	0.05%	0.10%	0.20%	16,202,520,600
10	Hà Tĩnh	28,638,876	-	-	2,972,592	-	-	30,600	1,860,000	0.05%	0.10%	0.20%	3,202,685,363
11	Hải Dương	51,198,042	-	-	6,662,460	-	-	483,000	6,430,000	0.05%	0.10%	0.20%	33,784,136,043
12	Hải Phòng	39,029,760	-	-	12,332,082	-	-	560,000	7,080,000	0.05%	0.10%	0.20%	54,583,903,080
13	Hưng Yên	34,658,442	-	-	3,722,670	-	-	848,000	3,350,000	0.05%	0.10%	0.20%	20,930,651,658
14	Hoà Bình	54,400,000	26,449,580	-	4,853,772	-	-	82,400	2,830,000	0.05%	0.10%	0.20%	11,288,812,772
15	Lào Cai	11,229,078	-	-	2,280,936	-	-	48,800	2,845,000	0.05%	0.10%	0.20%	3,518,620,963