Định Hướng Phát Triển Đô Thị Hà Nội Đến Năm 2020

sản thế chấp giữa các TCTD, thông tin về người vay minh bạch... Tất cả các điều kiện này là mục tiêu chiến lược mà chính sách tài chính nhà ở hướng tới.

Tính bền vững của chính sách: Chính sách tài chính nhà ở có đích cuối cùng là cải thiện điều kiện về nhà ở để nâng cao sức khoẻ và thu nhập cho người dân đô thị. Trên cơ sở này góp phần thúc đẩy và thực hiện các mục tiêu pháp triến đô thị. Kết quả của chính sách tài chính nhà ở đô thị, rõ ràng là, tạo ra được kết quả ảnh hưởng bền vững theo thời gian.

2.4.2.3. Đánh giá những kết quả đạt được.

Chính sách tài chính nhà ở đang thực hiện cho thấy Nhà nước đã nhận thức được tầm quan trọng trong việc phát triển thị trường tài chính nhà ở. Nhà nước đã ban hành tương đối đồng bộ và theo xu hướng ngày càng thông thoáng, giảm bớt thủ tục phiền hà cho các chủ thể trong hệ thống nhà ở để tiếp cận các nguồn vốn. Cụ thể như sau:

Về chính sách liên quan đến tạo lập vốn: TTCK là một kênh huy động vốn hữu hiệu cho tài chính nhà ở, trên địa bàn đô thị Hà Nội, thị trường này đã bước đầu hoàn thiện và phát triển. Tuy nhiên, việc thu hút bổ sung nguồn vốn tài chính dài hạn cho nhà ở thông qua phát triển thị trường thứ cấp vẫn chưa thực hiện được.

Các TCTD được tự do thực hiện huy động nguồn vốn trong dân cư và từ nền kinh tế. Bản thân các TCTD đã ý thức được việc huy động vốn dài hạn để tài trợ cho việc mua và cải tạo nhà ở thông qua việc đẩy mạnh huy động tiết kiệm để đầu tư cho nhà ở. Các TCTD đã được phép tự ấn định lãi suất tiền gửi theo cơ chế thoả thuận phù hợp với nhu cầu vốn kinh doanh, cung cầu vốn trên thị trường trong nước và lãi suất thị trường quốc tế. Nhà nước chỉ tác động thông qua các quy định về tỷ lệ dự trữ bắt buộc và các công cụ hành chính khác. Nguồn vốn phi chính thức và bán chính thức đã có nhưng văn bản

pháp quy hướng dẫn và đang trong quá trình hoàn thiện. Đây là một trong những tác động rất tích cực đến nguồn vốn cho tài chính nhà ở.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Về chính sách liên quan đến phân phối và sử dụng vốn: Cùng với các chính sách tạo lập, huy động vốn, chính sách phân phối vốn thông qua các NHTM trên địa bàn đô thị Hà Nội cần được tiếp tục hoàn thiện mặc dù mang lại những kết quả khả quan. Các TCTD đã có quyền tự chủ trong việc quyết định cho vay, chịu trách nhiệm trong việc đánh giá và nhận tài sản thế chấp để cho vay vốn. Các Ngân hàng cũng đã bước đầu đa dạng hoá các sản phẩm tín dụng nhà ở, thu hút được nhiều đối tượng khách hàng. Nhà nước can thiệp vào lĩnh vực này thông qua các chỉ số an toàn và chỉ quản lý về mặt vĩ mô.

Trong việc định giá tài sản thế chấp để cho vay, Nhà nước đã cải thiện tình trạng áp đặt khung giá đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động. Đây là điều kiện cần thiết để phát triển thị trường thế chấp sơ cấp.

Về chính sách liên quan đến thế chấp tài sản và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp: Các văn bản của Nhà nước đã thống nhất và sửa đổi các điều khoản về thế chấp hiện đang quy định khác nhau tại nhiều luật và các văn bản dưới luật. Tuy không công nhận QSH tư nhân về đất đai, nhưng nhà nước đã công nhận QSD đất ở theo đó người chủ sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, trao đổi, góp vốn, thế chấp và thừa kế các tài sản hình thành trên đất. Nhà nước đã công nhận quyền thế chấp và chuyển nhượng là một phần trong các quyền đối với đất đai và nhà ở, và điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, hộ gia đình trong việc tiếp cận các nguồn vốn để đầu tư cho nhà ở. Trong công tác cấp GCN QSD đất Hà Nội đã đạt được một kết quả rất khả quan cùng với hệ thống đăng ký đất đai và thế chấp.

Một điều quan trọng đối với bất kể quốc gia nào đó là một hệ thống thu hồi nợ vay thông qua bán tài sản thế chấp hiệu quả. Việc xử lý tài sản thế chấp

để thu hồi nợ bước đầu đã được pháp luật quy định và có sự hướng dẫn của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn rất nhiều lúng túng do các văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo, chưa thống nhất và tính thực thi chưa cao.

2.4.2.4. Những hạn chế của chính sách tài chính nhà ở

Mặc dù đạt được các thành công trên nhưng trên thực tế chính sách tài chính nhà ở vẫn còn các tồn tại nhất định, đó là:

Thiếu vốn cho lĩnh vực nhà ở. Phần lớn các TCTD chỉ cung cấp các khoản vay trung hạn từ trên 12 tháng đến dưới 5 năm, trong khi nhu cầu của các hộ gia đình đòi hỏi thời gian cấp tín dụng dài hơn nhiều. Điều này cho thấy các TCTD thiếu vốn dài hạn để cho vay nhà ở. Và với thời hạn cho vay ngắn như vậy thì phần lớn các khoản vay sẽ chỉ tập trung vào các đối tượng có thu nhập trên trung bình đến thu nhập cao.

Đồng thời, hiện tại các khoản cho vay bảo đảm bằng vàng cũng là khó khăn lớn đối với các TCTD. Do tâm lý chung của người dân là muốn tích trữ vàng để bảo đảm số tiền tiết kiệm của họ không bị mất giá, nhưng khi dùng và để cầm cố vay vốn thì các hộ gia đình gặp rất nhiều khăn do cơ chế hiện nay của phần lớn các TCTD là chưa nhận bảo đảm bằng vàng cho các khoản vay (hiện tại NHNN cũng chưa có các quy định cụ thể).

Ngoài ra, việc các TCTD khó khăn trong việc huy động vốn dài hạn để cho vay trong lĩnh vực nhà ở thì ở Việt Nam nói chung hay Hà Nội nói riêng cũng chưa xây dựng được một cơ chế tái tài trợ cho các khoản vay nhà ở để huy động nguồn vốn dài hạn cho thị trường nhà ở. Trong thời gian vừa qua, với giá cả biến động khó kiểm soát với bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là một trong những nguyên nhân chính làm cho các TCTD thận trọng hơn trong việc cho vay thế chấp hay nhà ở. Hơn thế nữa, tính pháp lý trong

việc xác định các nguồn thu nhập hợp pháp của các khách hàng vay vốn cũng là một trong các nhân tố hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân.

Các điều kiện pháp lý về tài sản bảo đảm chưa chặt chẽ và đầy đủ. Đặc thù cho vay nhà ở là gắn liền với QSD đất ở và QSH nhà ở, nhưng các quy định của pháp luật liên quan thiếu tính đồng bộ và rải rác, chưa phù hợp với thực tế đã gây khó khăn cho các TCTD trong việc cho vay thế chấp tài sản. Luật đất đai năm 2003 quy định QSD đất ở của cá nhân, hộ gia đình chỉ được dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, điều này đã hạn chế việc vay sửa chữa, mua nhà ở của các chủ sử dụng...[9], [87]

Tiến độ cấp GCN QSD đất ở mặc dù có nhiều tiến triển qua nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của nhân dân đặc biệt là khu vực đô thị. Thủ tục cấp GCN QSD đất ở và QSH nhà còn nhiều phức tạp và kéo dài, việc xin phép xây dựng theo quy định vẫn còn nhiều khó khăn đã làm cho việc tiếp cận với các nguồn vốn của các TCTD bị hạn chế. Ngoài ra, việc tồn tại song song nhiều loại giấy được dùng làm tài sản thế chấp như GCN QSD đất ở, GCN QSH nhà ở và GCN QSD đất ở kiêm QSH nhà ở làm cho các TCTD rất khó khăn trong việc nhận, kiểm tra giấy tờ và tính pháp lý của tài sản thế chấp.

Định giá tài sản trong nhà ở chưa thống nhất. Việc định giá tài sản bảo đảm bằng QSH nhà ở và QSD đất ở gặp nhiều khó khăn do khung giá đất của TP quy định còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế thị trường. Mặc dù các TCTD không bắt buộc phải áp dụng biểu giá này nhưng trên thực tế do các TCTD chưa có phương pháp định giá thống nhất mang tính chuẩn mực chung mà chủ yếu dựa vào trình độ khả năng và sự hiểu biết của cán bộ tín dụng. Điều này đã dẫn đến việc nhiều cán bộ tín dụng vẫn dùng biểu giá do UBND quy định để tham khảo trong khi định giá và kết quả nhiều khi gây khó khăn cho người vay trong việc vay đủ số vốn mà họ cần.

Đăng ký GDBĐ chỉ xác định ưu tiên thanh toán ít có giá trị khi xử lý thu hồi nợ. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đã giải quyết được nhiều vấn đề thiết thực trong việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này. Tuy nhiên quá trình thực hiện cũng đã cho thấy còn phải tiếp tục xem xét và sửa đổi cho phù hợp với thực tế. Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác cũng gây ảnh hưởng tới vấn đề này, cụ thể như sau:

Một là, việc đăng ký GDBĐ khi thực hiện thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất chưa được triển khai đồng bộ tại các cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường các cấp, UBND các cấp.

Thứ hai, thời hạn đăng ký GDBĐ theo quy định tại thông tư nêu trên là 5 ngày chưa thực sự hợp lý với thực tiễn hoạt động kinh doanh đa dạng hiện nay; trong thông tư này cũng chưa hướng dẫn cụ thể vấn đề thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Thứ ba, thủ tục đăng ký GDBĐ khi thế chấp còn mất nhiều thời gian, phức tạp, đồng thời nhiều địa phương hiện vẫn chưa có cơ quan đăng ký GDBĐ cũng đã ảnh hưởng nhiều đến quá trình hoàn thành các thủ tục này.

Công chứng hợp đồng thế chấp yêu cầu phải có GCN QSD đất ở và QSH nhà ở. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định việc công chứng thế chấp giá trị QSD đất ở hiện nay không được thực hiện nếu chưa có GCN QSH tài sản trên đất, vì vậy các TCTD đã gặp khó khăn khi nhận tài sản bảo đảm là QSH nhà mà chưa có GCN QSD đất hoặc QSD đất mà không có tài sản gắn liền trên đất. Mặc dù Luật đất đai 2003 quy định việc thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất và tài sản gắn liền trên đất được chứng nhận tại phòng công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền nhưng trên thực tế tại một số phòng công chứng không nhận chứng thực hợp đồng này.[30], [87]

Quá trình công chứng Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cũng gặp khó khăn khi một số phòng công chứng nhà nước chỉ thực hiện việc công chứng theo mẫu hợp đồng của mình, trong khi việc ký kết hợp đồng là thỏa thuận giữa các bên mà không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Một số phòng công chứng cũng không chứng thực hợp đồng bảo lãnh, thế chấp cho các tài sản hình thành trong tương lai. Trách nhiệm của cơ quan công chứng chứng thực cũng chưa được quy định rõ ràng nên các TCTD vẫn bị thiệt hại khi có tranh chấp về tài sản bảo đảm.

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm còn mất nhiều thời gian, qua nhiều công đoạn và liên quan đến nhiều cơ quan. Việc thực thi pháp luật của một số đơn vị, cá nhân còn chưa nghiêm túc. Sau khi các khoản nợ đã được cơ quan pháp luật xét xử, bản án đã có hiệu lực pháp luật và được chuyển qua cơ quan thị hành án ra quyết định thi hành án thì việc thu hồi nợ tại khâu này còn quá chậm. Người phải thi hành án cố tình không chấp hành án. Bên cạnh đó, đơn vị được thi hành án đôi khi không thường xuyên theo dõi, đôn đốc người phải thi hành án nên việc thi hành án chậm trễ không đúng thời gian quy định, do vậy bản án không đạt được kết quả như mong mốn.

Để thu hồi tài sản, các tổ chức tài chính thường yêu cầu sự trợ giúp của UBND và cơ quan công an. Về mặt pháp lý, pháp luật có yêu cầu UBND địa phương và công an hỗ trợ các Ngân hàng thu giữ tài sản, nhưng trên thực tế thực thi như thế nào thì chưa có hướng dẫn. Do vậy chỉ Ngân hàng nào có phán quyết của tòa án hay quyết định hành chính của cơ quan địa phương thì mới được công an hỗ trợ. Thêm vào đó pháp luật cũng quy định những người đi vay hay bảo lãnh bằng tài sản phải bàn giao tài sản cho các TCTD và trợ giúp người cho vay trong việc xử lý tài sản. Pháp luật hiện nay còn một điểm thiếu là không có điều khoản quy định nếu người đi vay không trả được nợ thì sẽ chịu hình phạt nào. Hầu hết các tổ chức tài chính đều gặp khó khăn trong

việc yêu cầu người vay bán nhà, đất và phải thuyết phục người vay tự bán các tài sản bảo đảm hoặc hoàn trả thế chấp mà không tính tiền lãi hoặc các tổ chức tài chính và người đi vay thỏa thuận một giá bán nhằm tránh đưa ra tòa xét xử. Thời gian đưa ra toà án giải quyết cùng là thời gian cộng dồn cho sự chậm trễ. Chỉ trong trường hợp cuối cùng, TCTD mới đưa ra toà án giải quyết.

2.4.2.5. Những vấn đề cần tiếp tục giải quyết

Ngoài các hạn chế nêu trên, vẫn còn một số vấn đề cần phải khắc phục để từng bước hoàn thiện các yêu cầu phát triển thị trường tài chính nhà ở, cụ thể:

Hiện tại chúng ta vẫn chưa có một hệ thống đăng ký, thống kê và cập nhật của từng thửa đất, chưa có một hệ thống thông tin đất đai thông suốt, minh bạch và rõ ràng. Đây là những vấn đề lớn cần sớm được xem xét và thực hiện để tạo điều kiện cho thị trường tài chính nhà ở phát triển.

Việc đánh giá và thẩm định các khoản vay tài chính nhà ở của các TCTD hiện vẫn chưa thực hiện theo một hệ thống tiêu chí nhất quán trong chính sách tín dụng, thủ tục cho vay nhà ở. Mỗi TCTD đều xây dựng quy trình thủ tục của riêng mình trong việc cho vay thế chấp. Trước mắt, điều này sẽ gây khó khăn cho người đi vay và sau này trong tương lai khi hình thành thị trường thế chấp thứ cấp sẽ làm tăng chi phí của nhà đầu tư hay các định chế tài chính.

Bảo hiểm đối với tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro cho các TCTD là một yếu tố căn bản để phát triển thị trường sơ cấp và thứ cấp nhưng ở Việt Nam vẫn chưa có quy định bắt buộc phải thực hiện yêu cầu này.

Mặc dù trong thời gian qua các TCTD đã đưa ra và áp dụng nhiều sản phẩm tài chính nhà ở mới tuy nhiên chúng ta vẫn chưa có những nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng về các loại hình sản phẩm tiết kiệm nhà ở và các sản phẩm tài chính nhà ở khác phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế- xã hội để có định hướng chiến lược cho các TCTD phát triển, hoàn thiện và áp dụng phù hợp với từng điều kiện cụ thể trong từng điều kiện hoàn cảnh của mình.

- 167 -

CHƯƠNG 3

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH

TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN ĐÔ THỊ HÀ NỘI

3.1. Định hướng chung phát triển nhà ở đô thị Hà Nội

3.1.1. Định hướng phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020

Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/05/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu rõ định hướng phát triển nhà ở như sau:

Đến năm 2020, TP Hà Nội được quy hoạch phát triển tương xứng với vai trò là vị trí Thủ đô của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Cụ thể, sẽ pháp triển Hà Nội với không gian mở theo hướng Bắc và Tây Bắc, hướng Tây và Tây Nam. Hướng phát triển lâu dài của TP Hà Nội chủ yếu về phía Tây, Tây Nam (Miếu Môn- Xuân Mai- Hoà Lạc- Sơn Tây); một phần phía Bắc thành phố: cụm đô thị Sóc Sơn, Xuân Hoà- Đại Lải- Phúc Yên và các đô thị khác nhằm khai thác lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, giao thông và cơ sở hạ tầng của các đô thị vệ tinh.

Trước mắt hướng mở rộng TP Hà Nội trung tâm về phía Bắc Tây Bắc, Tây Nam và phía Bắc, trong đó ưu tiên cho đầu tư phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng, nghiên cứu chỉnh trị sông Hồng, hoàn thành phương án và tổ chức thực hiện quy hoạch, khai thác hai bên sông Hồng.

Đồng thời, quản lý chặt chẽ quá trình đô thị hoá và đầu tư, xây dựng, kết hợp cải tạo, chỉnh tu khu đô thị cũ và mở rộng đô thị mới theo đúng quy hoạch, đảm bảo các chỉ tiêu về quy hoạch kỹ thuật đô thị, kiến trúc, tiện ích công cộng và các chỉ tiêu khác của đô thị hiện đại, văn minh.

Phát triển khu vực nông thôn theo hướng gắn đô thị hoặc với xây dựng nông thôn mới tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương xứng với nông