Những Định Hướng Hoàn Thiện Chính Sách Tài Chính Nhà Ở Trên Địa Bàn Đô

 Chính phủ có các chính sách và các giải pháp hướng dẫn và quản lý thị trường đất đai, nhà ở đô thị phát triển lành mạnh.

Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có cơ chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản theo định hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật thị trường và tăng cường tính cạnh tranh. Trên cơ sở như vậy sẽ hình thành một thị trường bất động sản công khai, minh bạch và cung cấp đủ thông tin cho người mua và người bán. Đây là một điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính thanh khoản của tài sản thế chấp trên thị trường.

Phát triển TTCK để huy động các nguồn lực cho tài chính nhà ở. Qua gần 7 năm hoạt động, TTCK đã phát huy tích cực vai trò là một kênh huy động vốn trung, dài hạn, đáp ứng nhu cầu đầu tư của nền kinh tế, là một trong những nhân tố thúc đẩy quá trình minh bạch hóa hoạt động của doanh nghiệp. Nhưng quy mô của TTCK hiện nay vẫn còn nhỏ, chưa thực sự là một kênh huy động vốn cho nền kinh tế nói chung và cho nhà ở nói riêng.

Hiện nay lượng tiền nhàn rỗi trong dân là rất lớn nhưng việc thu hút vào TTCK, đặc biệt là các chứng khoán thế chấp (nếu có) còn nhiều hạn chế. Lý do vì hàng hoá trên thị trường thế chấp thứ cấp thường có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường nhỏ lẻ nên ít có khả năng tham gia, mặc dù thị trường bất động sản có khả năng sinh lời cao. Vì thế, nếu huy động được lượng tiền này thì đây sẽ là một nguồn vốn quan trọng trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân.

TTCK kém phát triển còn do những vướng mắc từ cơ chế chính sách của Nhà nước đối với việc phát hành chứng khoán ra công chúng, chẳng hạn như: điều kiện phát hành còn cao, thủ tục phát hành phức tạp, thiếu cơ sở pháp lý cho những vấn đề nảy sinh trong quá trình phát hành chứng khoán... Đặc biệt

là chưa có quy định về thủ tục, trình tự phát hành chứng khoán thế chấp và trái phiếu thế chấp.

Thị trường thứ cấp hoạt động trầm lắng, kém sôi động, tính thanh khoản của thị trường không cao là nguyên nhân sâu xa dẫn đến hoạt động chứng khoán hoá thế chấp chưa thực hiện được trên thị trường này. Do vậy, hoạt động tài chính nhà ở chưa huy động được các nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà và chưa có cơ chế tái tài trợ cho thế chấp nhà ở. Nhà nước (mà cụ thể ở đây là Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước và NHNN) cần có các quy định cụ thể đối với loại hình hoạt động và các chứng khoán đặc biệt này.

TTCK phát triển là điều kiện tiền đề cho các hoạt động phát hành trái phiếu thế chấp trên thị trường thế chấp thứ cấp. Trái phiếu thế chấp là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được bảo đảm giá trị bằng bất động sản mà nó là đại diện. Đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Do vậy, nhà nước cần có các tác động cụ thể để khuyến khích thị trường phát triển. Trước hết, Nhà nước cần tăng cường cơ chế quản lý, giám sát công bố thông tin trên thị trường, tạo ra một thị trường minh bạch giúp các nhà dầu tư có thể ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ, hệ thống và chính xác.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường, thiết lập một môi trường pháp lý ổn định, đồng bộ cho hoạt động kinh doanh chứng khoán. Tăng cường tính hiệu lực của các văn bản pháp luật trong lĩnh vực hoạt động và kinh doanh chứng khoán, trong đó có phát hành trái phiếu thế chấp.

Thiết lập một môi trường hấp dẫn các nhà đầu tư. Uỷ ban chứng khoán Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào hoạt động của các thành viên trên

thị trường, nên thực hiện phương châm “các thành viên của thị trường được thực hiện tất cả các hoạt động mà pháp luật không cấm”.

Cấp tín dụng nhà ở phải đảm bảo các yếu tố mang tính chất kỹ thuật của tài chính nhà ở. Các yếu tố này nhà ở bao gồm:

Thời hạn vay dài. Có thể nói đầu tư vào nhà ở là một khoản đầu tư lớn trong cuộc đời mỗi con người, do các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp có tỷ lệ tiết kiệm rất thấp để có thể trang trải tiền mua nhà trong thời gian ngắn. Thu nhập của họ không cao nên sau khi trừ đi các sinh hoạt tối thiểu cần thiết, họ có thể dành phần thu nhập còn lại để mua sắm tài sản cố định hoặc sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Theo các kết quả điều tra của Viện xã hội học tính trung bình các hộ gia đình thường xuyên tiết kiệm khoảng 8%- 10% thu nhập để đầu tư cải tạo nhà ở hàng năm. Nếu muốn cải tạo điều kiện ở họ thường tiến hành từng bước và kéo dài thời gian sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Các hộ gia đình thu nhập thấp có thể mua được nhà trong trường hợp họ được phép thanh toán là nhiều lần và thời gian thanh toán dài, một số trường hợp thậm chí từ 20 đến 30 năm. Theo kết quả nghiên cứu từ quá trình điều tra cũng cho thấy nhu cầu vốn cho nhà ở phụ thuộc vào yếu tố thời hạn vay vốn là trên 10 năm, mong muốn của những người vay thì thời hạn này trên 20 năm.

Các món vay thường là những món vay nhỏ. Các hộ có nhu cầu thường vay những món vay nhỏ, mà những món vay nhỏ không hấp dẫn nhiều lắm đối với Ngân hàng do lợi nhuận mang lại quá nhỏ so với các chi phí mà Ngân hàng bỏ ra quản lý và lập hồ sơ tín dụng. Trong khi đó các đối tượng này cần có lãi suất thấp và các món vay thường không có tài sản đảm bảo hoặc trị giá tài sản đảm bảo không cao. Trong một số trường hợp sau khi vay được vốn họ từ chối hoàn trả vốn vay, hoặc không có khả năng trả nợ.

Với các TCTD cũng không có nhiều thiện cảm khi cho các cá nhân, hộ gia đình vay vốn. Thông thường các tổ chức này rất khó khăn trong việc gây

áp lực để người vay hoàn trả lại vốn vay. Trong trường hợp có thu hồi được tài sản đảm bảo cho khoản vay nhưng cũng không dễ dàng để phát mại các tài sản này, đặc biệt đối với bất động sản. Mặt khác, với những món vay nhỏ các tổ chức tài chính thường đặt lãi suất cao để có thể bù đắp được các chi phí quản lý, điều này lại mâu thuẫn với yêu cầu của tài chính nhà ở. Nhưng những món vay nhỏ này làm cho các hộ gia đình dần mở rộng nhà cửa, cải thiện điều kiện ở và cũng làm giảm rủi ro cho Ngân hàng mặc dù nó đồng nghĩa với chi phí hành chính cao.

Lãi suất thấp. Tài chính nhà ở có những đặc điểm khác biệt với các lĩnh vực đầu tư khác là số vốn đầu tư lớn, thời hạn vay vốn dài. Do số tiền vay cho đầu tư nhà ở thường lớn gấp 20- 30 lần so với thu nhập bình quân hàng năm, cho nên người vay muốn được hoàn trả trong một thời gian dài. Trong quá trình hoạt động đối với lĩnh vực nhà ở có những khó khăn phát sinh đối với bên cho vay. Bên cho vay thường phải gom tiền trả ngắn hạn và trung hạn để cho vay dài hạn. Từ đó nảy sinh vấn đề là để huy động được số tiền gửi lớn, bắt buộc bên cho vay dài hạn phải trả lãi suất cao. Vì vậy người vay vốn để xây dựng nhà ở cũng sẽ phải chịu lãi suất cao. Một vấn đề khác cần quan tâm là tỷ lệ lãi suất cho vay vì nó quyết định tới chi phí hoạt động và khoản lãi thu được từ bên cho vay. Đối với phương thức cho vay dài hạn thường áp dụng cho nhà ở, tỷ lệ lãi suất là thông số quan trọng nhất quyết định tới sự thành công hay thất bại của hoạt động cho vay vốn. Ba bộ phận tạo thành tỷ lệ lãi suất là: (1) tỷ lệ hoàn trả tiền gửi thực tế phụ thuộc vào số tiền gửi; (2) Mức độ phản ánh tỷ lệ lạm phát hiện tại hoặc dự kiến; (3) Tỷ lệ chi phí hoạt động của bên cho vay. Vì tỷ lệ lãi suất phải tính đến tốc độ lạm phát cho nên tỷ lệ này thường rất cao ở những nơi thường xảy ra lạm phát. Tỷ lệ lãi suất cao sẽ dẫn đến tình trạng những người muốn vay không thể vay được vốn. Tuy nhiên, chỉ có thể nâng tỷ lệ lãi suất lên cao mới có thể thu hút được tiền gửi và để bảo vệ

quyền lợi của người gửi do tình trạng lạm phát hoặc sự mất giá của tiền tệ. Sự thực là lĩnh vực tài chính nhà ở bị yếu tố lạm phát tác động lớn hơn rất nhiều so với các lĩnh vực cho vay ngắn hạn khác. Đây cũng chính là mâu thuẫn trong hoạt động tài chính nhà ở.

Dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản thế chấp. Nội dung mang tính đặc thù của tài chính nhà ở là phương thức thế chấp bằng nhà ở. Nguyên tắc cơ bản của phương thức này là vốn vay dành cho nhà ở được bảo lãnh bằng cách sử dụng QSH nhà ở và/hoặc QSD đất ở làm vật thế chấp. Để thực hiện tốt vấn đề này cần phải có hệ thống giấy tờ xác nhận QSH về nhà và QSD đất ở rõ ràng và chặt chẽ, nó trở thành thủ tục pháp lý bắt buộc đối với tất cả mọi người dân. Trên thực tế, tình trạng thiếu giấy tờ sở hữu hợp pháp thường cản trở rất nhiều đối với các đối tượng sống ở những nơi tạm bợ có điều kiện vay được vốn để cải tạo chỗ ở.

3.2.2. Những định hướng hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Trong một nền kinh tế thị trường khi các quan hệ kinh tế do thị trường điều tiết, xét về bản chất đó là một nền kinh tế tiền tệ. Các quan hệ phân phối trong nền kinh tế được thể hiện dưới hình thức giá trị. Thông qua việc tiếp cận các quỹ tiền tệ và nguồn vốn do các trung gian tài chính hoặc bản thân nội tại mà các hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tạo lập nhà ở. Trong bối cảnh đó, định hướng chung của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong chính sách tài chính nhà ở trong thời gian tới như sau:

Xây dựng và hoàn thiện các tổ chức hoạt động trên thị trường tài chính nhà ở (như NHTC) hoạt động lành mạnh, hiệu quả, bền vững, có khả năng tài chính và quản lý bảo đảm huy động hữu hiệu các nguồn vốn để phát triển nhà ở, trong đó chú trọng nguồn vốn trong nước, phát huy nội lực, tận dụng hiệu quả nguồn lực vốn quốc tế.

Nguồn vốn là điều kiện tiên quyết để duy trì phát triển sản xuất nói chung và để đảm bảo tài chính nhà ở hoạt động lâu dài, hiệu quả. Nguồn vốn cũng là cơ sở để phân phối lợi nhuận và đánh giá hiệu quả các hoạt động kinh tế, nó bao gồm nguồn vật tư hoặc các tài sản trong doanh nghiệp, nguồn tiền mặt hoặc tài sản dự trữ trong dân cư. Vì vậy, chính sách tài chính nhà ở phải chú trọng nguồn vốn trong nước mà trong đó các chính sách tạo lập và sử dụng vốn phải được xây dựng và thực hiện theo những quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường và góp phần đắc lực trong việc hình thành thị trường vốn, thị trường tiền tệ. Chính sách của nhà nước phải giải phóng triệt để mọi nguồn vốn trong nước, của các thành phần kinh tế của toàn dân trong công cuộc kiến thiết đất nước nói chung và phát triển nhà ở nói riêng.

Các nguồn vốn chủ yếu trong nước bao gồm vốn đầu tư kinh tế của Nhà nước, vốn tự có của các doanh nghiệp, vốn bằng tiền và tiền nhàn rỗi của dân cư. Để huy động nguồn vốn này phục vụ cho mục tiêu phát triển tài chính nhà ở cần thực hiện các biện pháp phát triển thị trường tài chính. Các hình thức tạo vốn dù sơ khai (trực tiếp từ người có vốn đến người có nhu cầu) hay dù qua các hệ thống trung gian tài chính đều được tạo điều kiện phát triển, đặc biệt là các luật lệ bảo đảm an toàn cho hoạt động đầu tư tài chính và hoạt động tín dụng ngoài Ngân hàng. Trên cơ sở đó tạo điều kiện cho các tổ chức phát hành các loại trái phiếu, hối phiếu, cổ phiếu và được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Việc làm đầu tiên có ý nghĩa thúc đẩy các hoạt động của thị trường vốn là việc phát hành chứng khoán, cho phép các NHTM, các tổ chức tài chính và toàn dân mua bán chuyển nhượng các chứng khoán, tạo nên sự tin cậy trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, từng bước hình thành các thị trường thứ cấp nhằm đáp ứng nhanh nhạy với khối lượng vốn đầu tư.

Nguồn vốn trong nước là chủ yếu, nguồn vốn nước ngoài là quan trọng, Nhà nước cần khuyến khích và mở rộng hoạt động kinh tế tài chính đối ngoại

để thu hút các nguồn vốn ngoài nước vừa tranh thủ kỹ thuật tiên tiến vừa gắn thị trường vốn trong nước với thị trường vốn quốc tế. Do vậy, phải xây dựng một chiến lược kinh tế đối ngoại đúng đắn, phù hợp với những chuyển biến to lớn về kinh tế, chính trị- xã hội và khoa học hiện nay. Tư tưởng chỉ đạo chiến lược của chính sách tài chính đối ngoại là dân tộc, dân chủ, phát triển và định hướng xã hội chủ nghĩa, với phương châm chủ đạo là quan hệ kinh tế đa phương, mở cửa cùng có lợi. Nhà nước cần có chính sách tài chính thích hợp để khuyến khích đầu tư nước ngoài dưới hình thức vay nợ, đầu tư tài chính, đầu tư trực tiếp... Khuyến khích đặc biệt đối với đầu tư nước ngoài cho các công trình cơ sở hạ tầng đô thị, công nghệ mũi nhọn... Mở rộng thị trường hối đoái bằng cách cho phép nhiều NHTM có đủ điều kiện về vốn và nghiệp vụ, được kinh doanh ngoại hối và thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế nhằm đảm bảo bằng luật pháp các điều kiện di chuyển vốn, lợi nhuận, thanh toán ngoại thương nhanh chóng, thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp lý và thông lệ nhằm quản lý và vận hành thị trường tài chính nhà ở hoạt động hiệu quả, lành mạnh, bền vững, giảm thiểu và phòng ngừa các rủi ro tài chính, tín dụng.

Bảo tồn và sử dụng vốn có hiệu quả là mục tiêu cuối cùng của bất kỳ chính sách tài chính nào. Tuy nhiên, trong thực hiện chính sách tài chính nhà ở vai trò của Nhà nước rất quan trọng ở chỗ nguồn vốn cấp phát từ NSNN cho lĩnh vực nhà ở. Trong giai đoạn đầu của thời kỳ chuyển đổi Nhà nước có một nguồn vốn tập trung khá lớn nhằm đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở. Nguồn vốn này gồm có vốn huy động từ các khoản thu ngân sách, vốn do cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, vốn vay hoặc viện trợ của nước ngoài và các tổ chức tài chính quốc tế. Cơ chế sử dụng nguồn vốn này vẫn còn mang nặng hình thức cấp phát một chiều và việc sử dụng hết sức lãng phí (trong quá trình đầu tư hay đưa vào sử dụng). Đây thực chất là các khoản trợ cấp của Nhà

nước cho nhà ở mà không mang ý nghĩa thực sự của đồng vốn (quay về nơi chủ sở hữu và quay nhiều vòng). Do vậy, đối với nguồn vốn của Nhà nước cần chuyển vốn xây dựng cơ bản của Nhà nước thành dạng tín dụng trung dài hạn. Có quy định thời gian thu hồi với lãi suất hợp lý và có thể hùn vốn với các tổ chức kinh tế khác để đầu tư hiệu quả. Mặt khác, Nhà nước chỉ nên trợ cấp về nhà ở cho những đối tượng có công, gia đình chính sách và người nghèo đô thị, nghĩa là chính sách của Nhà nước trong tài chính nhà ở là có lựa chọn.

Đồng thời, để tạo nguồn vốn đầu tư nhà ở hoạt động hiệu quả, lành mạnh, bền vững, giảm thiểu và phòng ngừa các rủi ro tài chính, tín dụng hệ thống Ngân hàng cần tiếp tục hoàn chỉnh đưa vào hoạt động có chất lượng các thị trường tiền tệ cũng như thị trường vốn có chiều sâu. Thực hiện chính sách huy động vốn và cho vay vốn tích cực, mạnh mẽ vừa đảm bảo về khối lượng, vừa chú trọng hiệu quả chất lượng sử dụng vốn, đảm bảo khả năng hoàn trả. Mặc dù thu nhập bình quân đầu người còn thấp như hiện nay, khả năng tiết kiệm của nhân dân nhìn chung còn hạn hẹp nhưng các Ngân hàng bằng các hình thức huy động tiết kiệm phong phú với lãi suất khá hấp dẫn đã thu hút được một lượng lớn nguồn vốn nhàn rỗi này. Để tài chính nhà ở phát triển, tín dụng Ngân hàng cần được mở rộng đáp ứng các nhu cầu vay vốn hiệu quả. Cơ cấu tín dụng cần tiếp tục chuyển dịch có lợi cho đầu tư nhà ở, tăng cường cho vay trung và dài hạn. Không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng, giảm tỷ lệ nợ quá hạn và nợ khó đòi xuống mức lành mạnh theo tiêu chuẩn quốc tế, tăng vòng quay và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Tiếp tục mở rộng cho vay đến các đối tượng có nhu cầu về sửa chữa, nâng cấp, cải tạo nhà ở, chú ý thích đáng đến các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp.

Xây dựng và phát triển các công cụ, sản phẩm của thị trường tài chính nhà ở như các chương trình tiết kiệm nhà ở, bảo lãnh vay thế chấp, bảo hiểm thế chấp, và các công cụ tài chính nhà ở khác có sự tham gia hỗ trợ và