Những Yêu Cầu Mang Tính Nguyên Tắc Trong Phát Triển Tài Chính Nhà Ở Trên Địa

thôn ngoại thành Hà Nội. Từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng tăng tỷ trọng dịch vụ, công nghiệp, giảm sự cách biệt giữa nội thành và ngoại thành.

Quản lý chặt chẽ đất đai nội, ngoại thành, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đúng quy hoạch. Trước mắt cần tập trung chỉ đạo công tác lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đai, công bố rộng rãi cho dân biết; tăng cường quản lý quy hoạch, sử dụng đất theo quy định hiện hành.[104]

3.1.2. Mục tiêu và yêu cầu của phát triển nhà ở

Các mục tiêu của phát triển nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội:

 Phát triển nhà ở phải góp phần thúc đẩy phát triển Kinh tế- Xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá.

 Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu trong việc phát triển nhà ở đô thị.

 Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng.

 Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.[104]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Phát triển nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu sau:

 Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật.

 Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải được xác định là một trong các chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển Kinh tế- Xã hội của quốc gia và của từng địa phương trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ nhất định.

 Từng bước đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa.

 Nhà nước đóng vai trò chỉ đạo trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ thích hợp để các tầng lớp dân cư có điều kiện cải thiện chỗ ở.

 Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở phải được củng cố và tăng cường thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật; đổi mới, sắp xếp và kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước, mô hình hoạt động của các tổ chức tư vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở.[104]

3.1.3. Định hướng chung phát triển nhà ở đô thị

Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững.

Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Chính quyền các cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị theo đúng quy định về quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường và các quy định khác của pháp luật.

Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê- mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở.

Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật.

Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2

sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia.[104]

3.2. Những điều kiện cần thiết để phát triển tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

3.2.1. Những yêu cầu mang tính nguyên tắc trong phát triển tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Để tài chính nhà ở là một kênh hữu hiệu huy động và phân phối vốn cho nhà ở cần phải đáp ứng tốt các yều cầu sau:

Môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Một môi trường kinh tế vĩ mô ổn định có ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế nói chung và nhà ở nói riêng. Như Chương 1 đã phân tích, muốn một hệ thống tài chính nhà ở phát triển bền vững thì cần đạt được 4 điều kiện kinh tế vĩ mô: (i) tăng trưởng kinh tế; (ii) kiềm chế lạm phát; (iii) phục hồi/duy trì tiền lương; và (iv) ổn định việc làm. Trong đó, tỷ lệ lạm phát cao có tác động nghiêm trọng tới nhu cầu các khoản vay nhà ở của các hộ gia đình. Trong một môi trường kinh tế vĩ mô biến động, những người cho vay cũng sẽ lưỡng lự trong việc cho vay dài hạn, đặc biệt là những khoản vay nhà ở, hoặc chỉ cho vay những khoản vay có thời hạn ngắn mà người vay khó chấp nhận được. Bằng việc cải tổ cơ bản chính

sách tài chính, đặc biệt là chính sách thuế và cơ cấu thu chi ngân sách, loại bỏ nguy cơ tái lạm phát tiến tới kiểm soát được lạm phát, ổn định giá cả và sức mua đồng tiền, tạo điều kiện, môi trường cho sản xuất phát triển, ổn định tình hình kinh tế xã hội, cải thiện từng bước đời sống nhân dân.

Việc ổn định việc làm kéo theo đó là ổn định thu nhập, đây là cơ sở quan trọng để đại bộ phận dân cư yên tâm tiếp cận các nguồn vốn của tài chính nhà ở. Nhà nước cần phải tạo công ăn việc làm cho người dân, mở rộng ngành nghề, giải quyết nạn thất nghiệp, nâng cao đời sống vật chất văn hoá của nhân dân để vượt qua ngưỡng cửa đói nghèo, thực hiện xã hội “công bằng- dân chủ- văn minh”.

Trong thời gian tới để tạo điều kiện cho tài chính nhà ở phát triển, về mặt vĩ mô Nhà nước cần thực thi các biện pháp như:

Một là, điều hành chính sách vĩ mô của Nhà nước đảm bảo duy trì tốc độ phát triển nền kinh tế với mức tăng trưởng cao, ổn định, bền vững. Kiểm soát lạm phát, xây dựng cơ chế tỷ giá hối đoái linh hoạt theo tín hiệu thị trường.

Hai là, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đặc biệt là hoàn thiện môi trường pháp lý đồng bộ, rõ ràng, nhất quán, mở cửa hội nhập theo lộ trình đề ra, duy trì được xu hướng đầu tư dài hạn tại Việt Nam.

Ba là, tăng cường tính công khai minh bạch của doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung tiếp cận thông lệ quốc tế. Cải cách hệ thống tài chính, đặc biệt là cải cách trong lĩnh vực tài chính Ngân hàng theo cơ chế thị trường.

Bốn là, áp dụng chính sách tài khoá và chính sách tiền tệ thắt chặt. Chính phủ kiểm soát vốn trong phạm vi giới hạn an toàn.

Chính sách của nhà nước trợ cấp nhà ở cho các gia đình chính sách, những người có công với cách mạng và người nghèo đô thị. Do mục tiêu của chính sách nhà ở (mà chính sách tài chính nhà ở là một bộ phận quan trọng) là trợ giúp người nghèo có nhà ở và tạo sự công bằng xã hội nên Nhà

nước cần có chính sách riêng để trợ cấp cho những đối tượng chính sách, những người có công với cách mạng và các hộ gia đình nghèo ở đô thị. Việc trợ giúp thông qua việc xây dựng các “nhà tình nghĩa” (đối với những người có công), “nhà tình thương” (đối với người nghèo) và phát triển các khu nhà chung cư cao tầng và tái định cư để bán trả dần, cho thuê trả dần... đối với các đối tượng có thu nhập thấp mà không thể có điều kiện tiếp cận nguồn vốn tài chính nhà ở.

Những người nghèo với việc làm và thu nhập không ổn định, lo cho bản thân, cuộc sống còn khó khăn chứ chưa nói đến tích luỹ. Do đó ta chưa thể giải quyết ngay nơi ở của họ mà mục tiêu trước mắt là Nhà nước và các tổ chức cộng đồng cần tìm cách hỗ trợ tạo việc làm để cải thiện thu nhập, trên cơ sở đó trợ giúp phần nào việc cải thiện tại chỗ ở của họ hiện nay. Khi đã có tăng thu nhập hợp lý và có tích luỹ, họ sẽ được tạo điều kiện như các đối tượng có thu nhập trung bình và cao. Ngoài những đối tượng thuộc diện chính sách, phần lớn lớp người nghèo khổ bao gồm:

 Những gia đình lao động không gặp cơ may trong làm ăn, kiếm sống hay do những sự cố bất ngờ đã đẩy họ vào cảnh sống cơ cực.

 Những người dân nghèo đô thị đang tự kiếm sống bằng những hoạt động kinh tế thuộc khu vực phi chính quy như buôn bán hàng rong, thu lượm phế thải, hành nghề theo các dịch vụ nặng nhọc khó khăn.

 Những người lao động từ nông thôn ra thành thị kiếm sống chưa có điều kiện để hoà nhập vào cuộc sống đô thị đang định cư bất hợp pháp hoặc sống lang thang trong tình trạng vô gia cư.

 Những người thuộc đáy tầng xã hội trong đô thị, trước mắt họ chưa có thể thuộc đối tượng có thể tiếp cận tín dụng để có nhà ở mà việc cải thiện điều kiện ở của họ chủ yếu trông vào sự hỗ trợ của Nhà nước trong việc đầu tư nâng cao trang thiết bị hạ tầng cho các khu lao động.

Còn bản thân các gia đình nghèo đó cần được quan tâm trước hết trong các giải pháp chính sách thuộc quỹ hỗ trợ việc làm đô thị.

 Những trường hợp đặc biệt của người già, người tàn tật cô đơn và trẻ em mồ côi, Nhà nước, các cơ quan đoàn thể có liên quan và các tổ chức từ thiện cần có chính sách riêng để giúp họ định cư tập thể trong các khu ở riêng thuộc các dạng “trại dưỡng lão”, “trại trẻ mồ côi”...

Do vậy, chính sách nhà ở của nhà nước đối với các hộ gia đình thuộc diện chính sách, người có công và người nghèo đô thị tại đô thị như sau:

 Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở xã hội.

 Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể nhằm phát triển và quản lý có hiệu quả quỹ nhà ở xã hội.

 Xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.

 Sắp xếp, kiện toàn mô hình tổ chức thực hiện nhiệm vụ đầu tư xây dựng, khai thác, quản lý quỹ nhà ở xã hội.

Đối với công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp:

 Tổ chức công tác điều tra, đánh giá và xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của người lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, nhu cầu nhà ở của sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn để có cơ sở bố trí quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

 Chú trọng việc quy hoạch xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu phát triển khu công nghiệp; huy động các nguồn vốn từ các doanh nghiệp, sử

dụng lao động kết hợp với phần đóng góp của người lao động để đầu tư xây dựng nhà ở.

 Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp thuê.

Thống nhất cấp một loại GCN (GCN QSH nhà gắn liền với QSD đất ở). Luật đất đai 2003 quy định về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5), “quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 7) [87]. Như vậy, với tư cách “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”, Nhà nước đã thực hiện đầy đủ quyền của chủ sở hữu (gồm có: quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt). Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; trong trường hợp cụ thể này, QSD đất ở của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. QSD này gồm có “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất” [87; Điều 61]. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có đầy đủ các quyền đối với đất đai, và do vậy cũng có quyền tương tự với nhà ở vì nhà ở thường gắn liền với đất đai. Nhưng điều kiện để thực hiện các quyền trên chưa được đầy đủ chủ yếu do vướng mắc nhất là GCN QSD đất ở và/hoặc QSH nhà ở chưa được cấp đầy đủ cho toàn bộ các hộ gia đình ở đô thị. Đây là điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp và thế chấp QSD đất đai, nhà ở, đẩy mạnh tính thanh khoản của nhà ở trên thị trường bất động sản.

Hiện tại vẫn đang có nhiều tranh luận trong việc cấp GCN QSD đất ở và QSH tài sản gắn liền trên đất. Việc cấp GCN QSD đất ở gắn liền với nhà ở là

phù hợp với bản chất bất động sản, nhưng do điều kiện thực tế của Việt Nam hiện nay khi thực hiện gặp nhiều khó khăn do thiếu tính pháp lý của nhà ở và việc đo đạc bản đồ đối với đất đai và nhà ở.

Vì thế, trong thời gian tới Nhà nước cần thống nhất và đẩy nhanh việc cấp GCN QSD đất ở và QSH nhà ở. Có như vậy hộ gia đình, cá nhân mới được công nhận về quyền sở hữu tư nhân đối với nhà ở và tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng trên thị trường bất động sản.

Phát triển thị trường bất động sản để tăng tính thanh khoản của tài sản thế chấp. Thực trạng bối cảnh thị trường bất động sản phi chính thức rất sôi động trong khi thị trường chính thức chưa phát triển trên khắp cả nước cũng như các thành phố lớn như Hà Nội. Nguyên nhân xuất phát từ:

 Quy luật cung- cầu. Do dân số đô thị tăng nhanh trong quá trình đô thị hoá, đặc biệt là tăng cơ học, người dân ở các tỉnh đổ dồn về các thành phố lớn. Việt kiều ở nước ngoài về quê hương sinh sống, đầu tư kinh doanh, người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đều có nhu cầu mua nhà, đất tại đô thị. Ngoài ra còn nhu cầu về nhà ở, đất ở của người dân thành phố do tăng tự nhiên và do yêu cầu cải thiện nhà ở.

 Thị trường phi chính thức, mua bán trao tay không nằm trong sự quản lý của Nhà nước, nhiều người tham gia vào việc buôn bán đất đai, nhà ở, đầu cơ kiếm lời gây ra hiện tượng khan hiếm giả tạo đẩy giá nhà, đất tăng cao.

 Vai trò quản lý hướng dẫn của Nhà nước bằng các cơ chế chính sách rất quan trọng đối với việc ổn định thị trường đất đai, nhà ở đô thị như: chính sách tạo ra các khu đô thị mới theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, xây dựng các khu đô thị có cơ sở hạ tầng đồng bộ giải quyết nhu cầu đất đai xây dựng, đồng thời quản lý phát triển đô thị có hiệu quả.