Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

- (i) Xử lý BĐS thế chấp là một phần không thể tách rời của hệ thống pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về xử lý BĐS thế chấp phải đặt trong mối quan hệ biện chứng có tính chất tổng thể và đồng bộ với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đặc biệt là phải gắn với việc thực thi những “cải cách” sâu rộng từ “gốc” (BLDS) – bản “Hiến pháp” của hệ thống luật tư, văn bản có ý nghĩa là nền tảng lý luận - pháp lý của việc thực thi pháp luật về xử lý BĐS thế chấp. Trên quan điểm này, cần hướng đến giải pháp có tính tổng thể và hệ thống trong việc giải quyết các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn xử lý BĐS thế chấp thông qua việc sửa đổi BLDS 2015 trong sự đồng bộ với các luật có liên quan, chứ không xây dựng giải pháp mang tính tình huống khi có khó khăn, vướng mắc phát sinh, đặc biệt là không nên tiếp tục tiền lệ xây dựng khung pháp lý để hợp thức hóa việc xử lý BĐS thế chấp trong trường hợp hợp đồng thế chấp không được tạo lập hợp pháp như cách tiếp cận của NQ 42/2017/QH14.

- (ii) Quy định về xử lý BĐS thế chấp cần dựa trên triết lý (yêu cầu) về sự hài hòa hóa lợi ích giữa các bên trong xử lý BĐS thế chấp nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa yêu cầu nâng cao tính hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh vốn với yêu cầu đảm bảo sự ổn định của xã hội và tính nhân văn của hoạt động xử lý. Trên nguyên tắc này, các quy định về xử lý BĐS thế chấp cần thể chế hóa quan điểm, vừa đảm bảo tính hiệu quả của việc xử lý để bảo vệ và bảo đảm thực hiện quyền chủ nợ của bên nhận thế chấp, tạo niềm tin cho hoạt động tài trợ vốn, nhưng đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích chính đáng của bên thế chấp, để bên thế chấp có cơ hội và khả năng phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh, tránh rơi vào tình trạng khốn cùng, gây nguy cơ bất ổn cho xã hội. Bởi lẽ, BĐS là nơi ở, nơi tiến hành sản xuất, kinh doanh của người dân nên tính nhân văn và vấn đề an sinh xã hội cần phải được tính đến khi thiết kế các quy định về xử lý BĐS thế chấp.

Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện các quy định của BLDS 2015 và pháp luật có liên quan về xử lý bất động sản thế chấp.

Kiến nghị hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

- (i) BLDS 2015 cần tiếp cận xử lý BĐS thế chấp dựa trên lý thuyết vật quyền. Trên nguyên tắc này, lý thuyết vật quyền cần được thể chế hóa (được vận dụng) trong điều chỉnh quan hệ thế chấp tài sản nói chung và quan hệ giữa bên nhận thế chấp với BĐS thế chấp trong xử lý BĐS thế chấp nói riêng, nhằm tăng cường tính chủ động của bên nhận thế chấp, tránh bị phụ thuộc quá nhiều vào ý chí của bên thế chấp và người giữ BĐS thế chấp, từ đó giúp nâng cao hiệu quả và hiệu lực thực thi quyền xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp, cụ thể như sau:

Một là, BLDS 2015 cần thiết kế các quy định theo hướng hỗ trợ và đảm bảo quyền thu hồi giá trị BĐS thế chấp để bù đắp giá trị nghĩa vụ bị vi phạm chứ không chỉ dừng lại ở phương diện hỗ trợ bên nhận thế chấp trong việc tự mình kiểm soát và thu hồi BĐS thế chấp trên phương diện vật chất.

Trên cơ sở thống nhất với kiến nghị quy định quyền theo đuổi của bên nhận thế chấp đối với giá trị BĐS thế chấp khi tài sản (BĐS) thế chấp chuyển dịch quyền sang cho người khác, tác giả cho rằng, cần sửa quy định về cơ chế giao tài sản bảo đảm của Điều 301 BLDS 2015 theo hướng, bên cạnh quy định nghĩa vụ giao tài sản (BĐS) cho bên nhận thế chấp để xử lý, cần ghi nhận quyền theo đuổi, quyền xử lý (quyền bán) BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp ngay cả khi BĐS thế chấp đang do bên thế chấp hoặc bên thứ ba nắm giữ và kiểm soát. Với sửa đổi nói trên, bên nhận thế chấp vẫn có thể xử lý được BĐS thế chấp mà không cần phải thu hồi và nắm giữ thực tế BĐS. Cơ chế này đảm bảo cho bên nhận thế chấp có thể chủ động thực hiện quyền xử lý BĐS thế chấp (một cách trực tiếp và ngay tức khắc) đúng như ưu thế và vị thế của vật quyền thế chấp so với trái quyền mà không bị phụ thuộc vào sự thiện chí, sự hợp tác của bên thế chấp và người giữ BĐS thế chấp, tránh được việc xử lý BĐS thế chấp bị phụ thuộc vào hành vi thực hiện nghĩa vụ giao BĐS thế chấp như tiếp cận thuần túy trái quyền của Điều 301 BLDS 2015.

Hai là, cần sửa đổi quy định về phương thức xử lý tài sản (BĐS) thế chấp tại điểm b khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 theo hướng, ghi nhận quyền bán (có tính chất chủ động) của bên nhận thế chấp đối với BĐS thế chấp khi có căn cứ xử lý theo quy định của luật.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

- (ii) BLDS 2015 cần xây dựng cơ chế xử lý tài sản (BĐS) thế chấp theo hướng bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trong sự hài hòa hóa hợp lý với việc bảo vệ lợi ích chính đáng của bên thế chấp. Hướng hoàn thiện này nhằm đảm bảo yêu cầu về sự cân bằng giữa tính hiệu quả về mặt kinh tế của biện pháp thế chấp BĐS với sự ổn định xã hội, qua đó, gắn sự phát triển kinh tế với ổn định xã hội và tính nhân văn trong đời sống dân sự mà cụ thể là hoạt động xử lý BĐS thế chấp. Trên quan điểm này, cần sửa đổi, bổ sung quy định sau đây của BLDS 2015 về thế chấp tài sản (BĐS):

Một là, ghi nhận quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho tài sản (BĐS) thế chấp của bên thế chấp với tư cách thực thi quyền của chủ thể có vật quyền sở hữu mà không cần phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, đồng thời quy định cơ chế chủ động xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp BĐS bị dịch chuyển quyền cho bên thứ ba thông qua các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho.

Hai là, cần sửa đổi quy định về thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm của Điều 300 BLDS 2015 theo hướng, trường hợp xử lý BĐS thế chấp là nơi ở duy nhất của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải thông báo xử lý trước ít nhất 30 ngày để bên thế chấp có thời gian chủ động sắp xếp, tìm chỗ ở mới. Cơ chế này giúp bên thế chấp có điều kiện ổn định cuộc sống. Điều này thể hiện tính nhân văn của việc xử lý BĐS thế chấp mà các quy định của pháp luật cần phải hướng đến. Bên cạnh đó cần pháp điển hóa (kế thừa và phát triển) quy định của khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự thành một nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm là nơi ở duy nhất của bên thế chấp trong BLDS theo hướng, trường hợp số tiền thu được từ việc bán nhà ở thế chấp là nơi ở duy nhất của bên thế chấp, nếu khoản tiền thu được sau khi thanh toán các nghĩa vụ bị vi phạm, bên thế chấp không còn đủ tiền để thuê

nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì bên thế chấp được nhận một khoản tiền để thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn một năm. Bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ được bảo đảm chưa được thanh toán. Quy định này nhằm đảm bảo nguyên tắc hài hòa hóa quyền lợi giữa các bên và tính nhân văn của xử lý BĐS thế chấp.

Ba là, cần quy định phương thức xử lý BĐS là bán thông qua đấu giá (bán đấu giá) chứ không phải bên nhận thế chấp tự bán. Cụ thể, cần sửa đổi quy định của Điều 301 BLDS 2015 theo hướng, ghi nhận quyền chủ động (quyền trực tiếp) bán BĐS thế chấp thông qua phương thức bán đấu giá của bên nhận thế chấp khi có căn cứ xử lý theo quy định của luật. Việc quy định về cơ chế bán thông qua đấu giá sẽ đảm bảo giá bán, thủ tục bán BĐS được khách quan thông qua vai trò của cơ quan đấu giá (bên thứ ba), qua đó, tăng cường cơ chế pháp lý để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của bên thế chấp.

Bốn là, cần tiếp cận việc thu hồi BĐS thế chấp được diễn ra dưới sự bảo hộ của quyền lực Nhà nước trên cơ sở đã có bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật. Cơ chế này nhằm đảm bảo hiệu lực thực thi của việc thu hồi BĐS thế chấp, đồng thời tránh tình trạng lạm dụng, hạn chế và vi phạm quyền sở hữu của bên thế chấp, đặc biệt là khi BĐS là nơi ở duy nhất của bên thế chấp, qua đó đảm bảo việc xử lý BĐS được diễn ra một cách trật tự, văn minh và có kiểm soát trong môi trường thượng tôn pháp luật của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Trên quan điểm này, cần định vị và nhận diện lại bản chất của quyền (quan hệ) thu giữ

- quan hệ cưỡng chế giao “vật” (quy định trong Nghị quyết số 42/2017/QH14 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP), từ quan hệ giữa hai bên thành quan hệ giữa Nhà nước với công dân, từ nghĩa vụ dân sự giữa hai bên thành nghĩa vụ thi hành án bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của công dân (người phải thi hành án) với Nhà nước. Theo đó, cần quy định việc cưỡng chế giao vật thuộc thẩm quyền của tòa án (chủ thể ra quyết định) và cơ quan thi hành án (chủ thể thi hành quyết định) chứ không phải là hành vi dân sự, tự ứng xử giữa các bên. Bởi lẽ, thực tiễn thực thi quyền thu giữ trong giai đoạn tiền tố tụng cho thấy, cơ chế này, một mặt, không phát huy hiệu quả vì không có tính chất cưỡng chế của quyền lực nhà nước, mặt khác, cơ chế này dễ bị lạm dụng và dễ rơi vào tình trạng hình sự hóa quan hệ dân sự. Do đó, không nên tiếp cận việc thu giữ là quan hệ dân sự giữa hai bên mà là quan hệ cưỡng chế giao vật giữa một bên là cơ quan thi hành án – đại diện cho quyền lực công dựa trên phán quyết của tòa án và một bên là người phải thi hành án (người đang giữ tài sản). Tiếp cận này phù hợp với vai trò của tòa án trong Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa và nguyên tắc, không ai được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực trong quan hệ dân sự và quyền quyết định cưỡng chế giao tài sản phải thuộc về cơ quan tư pháp vì hành vi này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền con người, quyền công dân. Trong bối cảnh nền tư pháp Việt Nam còn nhiều điều phải hoàn thiện288, dẫn đến việc nhận diện hoạt động xử lý BĐS đôi lúc

288Theo Công văn số 709/KTNN-TH ngày 25/12/2019 của Kiểm toán nhà nước (gửi Bộ trưởng Bộ Tư pháp) về thông báo kết quả kiểm toán, việc thi hành án trong nhiều vụ việc còn chậm, kéo dài, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của bên nhận thế chấp, ví dụ như: Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 282/QĐ-CTHA ngày 25/12/2014 của Cục THADS TP Hà Nội

bị “biến dạng” đi, chưa đúng với bản chất vốn có của nó. Bên nhận thế chấp thường có tâm lý không trông chờ vào việc thu hồi BĐS từ cơ quan tư pháp vì vốn dĩ thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài mà tìm cách tự xử lý. Do đó, tác giả cho rằng, cần phải định vị lại theo hướng minh bạch việc thu giữ, đồng thời đảm bảo việc thu giữ được diễn ra trong sự kiểm soát của quyền lực công, tránh rơi vào tình trạng lạm dụng quyền, ảnh hưởng đến quyền của bên thế chấp. Đồng thời, đi kèm với cơ chế này, cần nâng cao hiệu quả của hoạt động xét xử và hoạt động thi hành án trong vai trò là thiết chế bổ trợ việc thực thi hiệu quả quyền xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp.

Năm là, cần quy định về xử lý tách bạch số tiền thu được từ việc bán (chuyển nhượng) tài sản được xử lý đồng thời với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 325, Điều 326 BLDS 2015 để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp (chủ sở hữu BĐS) và người thứ ba có lợi ích bị ảnh hưởng từ việc xử lý tài sản đồng thời. Bởi lẽ, việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất) hoặc quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản thế chấp chứ không đồng nghĩa với việc nó là căn cứ để xác định tài sản được xử lý đồng thời với tài sản thế chấp cũng trở thành tài sản thế chấp. Trên nguyên tắc này, khoản tiền thu được từ việc bán tài sản được xử lý đồng thời sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận và việc thanh toán này sẽ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, nếu tài sản được xử lý đồng thời không đang trong tình trạng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì số tiền thu được từ việc bán tài sản được xử lý đồng thời sẽ được thanh toán cho bên nhận thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. Trường hợp tài sản được xử lý đồng thời đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì việc thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đồng thời được thực hiện theo nguyên tắc chung quy định tại Điều 307, Điều 308 BLDS 2015. Bên nhận thế chấp sẽ phải trả khoản tiền chênh lệch cho bên thế chấp trong trường hợp khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản đồng thời được thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Việc bổ sung nội dung nói trên trong Điều 325, Điều 326 BLDS 2015 nhằm tránh tình trạng bên nhận thế chấp lợi dụng quy định về xử lý đồng thời để dùng toàn bộ khoản tiền bán được từ xử lý tài sản thế chấp và tài sản được xử lý đồng thời để thanh toán khoản nợ cho mình, gây ảnh hưởng đến quyền của bên thế chấp và của người thứ ba có lợi ích liên quan đến tài sản được xử lý đồng thời (ví dụ như bên đã nhận bảo đảm bằng tài sản được xử lý đồng thời).

(bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội), đến thời điểm kiểm toán (năm 2019) vẫn chưa thi hành xong; Quyết định thi hành án số 49/QĐ-CCTHADS ngày 16/12/2015 của Chi cục THADS quận Hà Đông, TP Hà Nội đến thời điểm kiểm toán (năm 2019), ngân hàng vẫn chưa nhận được tài sản bảo đảm đã trúng thông qua đấu giá.

- (iii) Cần sửa đổi quy định của BLDS 2015 về thứ tự ưu tiên thanh toán theo hướng, bổ sung quy định về xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp với các bên khác có quyền và lợi ích hợp pháp đối với BĐS thế chấp như Nhà nước (trong trường hợp bên thế chấp nợ thuế); người được thi hành án (trong trường hợp tài sản thế chấp là tài sản thi hành án), người có công làm tăng giá trị BĐS thế chấp như nhà thầu thi công, bên cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng cho công trình xây dựng là BĐS theo nguyên tắc sau:

Đối với nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ phải thi hành án: Các chủ nợ trong quan hệ này đều có quyền trên giá trị BĐS thế chấp, do đó, để đảm bảo tính công khai, minh bạch và công bằng trong việc thanh toán, cần thiết lập quyền ưu tiên giữa các chủ nợ này với bên nhận thế chấp theo nguyên tắc xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba thông qua cơ chế đăng ký. Theo đó, khi ra thông báo nợ thuế hoặc quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án, cơ quan thuế, cơ quan thi hành án phải đăng ký như một chủ nợ có bảo đảm đối với BĐS thế chấp giống như bên nhận thế chấp và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đây cũng là tiếp cận của pháp luật một số nước, ví dụ như Mỹ, đối với khoản nợ thuế, cơ quan thuế muốn hưởng ưu tiên thanh toán khoản thuế của doanh nghiệp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký (giống như bên nhận thế chấp), và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa cơ quan thuế và bên nhận thế chấp được xác định theo thứ tự đăng ký tại cơ quan đăng ký289. Điều này tạo sự công khai, minh bạch các quyền trên BĐS thế chấp cũng như sự bình đẳng về quyền của các chủ thể đối với BĐS thế chấp trong trường hợp tồn tại nhiều lợi ích đối kháng trên BĐS thế chấp.

Đối với khoản nợ của nhà thầu thi công, bên cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng cho BĐS thế chấp là công trình xây dựng: Cần xác định đây là vật quyền ưu tiên và được thanh toán trước vì những chủ nợ này là người có công làm tăng giá trị BĐS thế chấp.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật có liên quan về xử lý bất động sản thế chấp:

- (i) Cần bổ sung bên nhận thế chấp vào khái niệm người có tài sản đấu giá trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp quy định khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá năm 2016. Theo đó, bên nhận thế chấp sẽ có quyền trực tiếp yêu cầu bán đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chứ không phải thông qua cơ chế ủy quyền hoặc thỏa thuận như tiếp cận của Luật Đấu giá năm 2016. Cơ chế này đảm bảo việc mua bán, chuyển nhượng BĐS thế chấp thông qua phương thức đấu giá không bị phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu BĐS thế chấp, tránh tình trạng bên nhận thế chấp gặp khó khăn do bên thế chấp không hợp tác, từ chối ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là BĐS thế chấp với người mua. Về lâu dài, để đảm bảo tiết kiệm thời gian xử lý BĐS thế chấp, cần tính đến giải pháp đó là, trường hợp mua bán tài sản (BĐS) thế chấp thông qua đấu giá, hồ sơ chuyển quyền sở hữu chỉ cần có quyết định của cơ quan đấu giá công nhận kết quả trúng đấu giá cho người trúng đấu giá mà không cần phải có hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

289Điều 6321, Điều 6323 (điểm a và điểm f) của Bộ luật Thuế liên bang Mỹ Internal Revenue Code (IRC) (quy định về quyền ưu tiên của cơ quan thuế).

- (ii) Cần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về tố tụng và thi hành án thông qua quy định thủ tục cưỡng chế giao vật và thi hành quyết định của tòa án về cưỡng chế giao vật là BĐS theo yêu cầu của bên nhận thế chấp hoặc bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS thế chấp. Theo đó, Bộ luật Tố tụng dân sự cần ghi nhận (quy định) về thủ tục yêu cầu cưỡng chế giao vật (tài sản) là BĐS thế chấp một cách độc lập mà không cần phải khởi kiện vụ án dân sự. Đồng thời, cần tham khảo mô hình của Luật Thi hành án dân sự Nhật Bản về lệnh chuyển giao BĐS290 với cơ chế, bên nhận thế chấp vẫn được quyền bán BĐS thế chấp ngay cả khi bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ BĐS không giao BĐS cho bên nhận thế chấp để xử lý. Sau khi bán, người mua BĐS thế chấp có quyền yêu cầu tòa án ra lệnh chuyển giao BĐS và cưỡng chế thi hành việc chuyển giao BĐS. Hướng sửa đổi này sẽ tạo cơ chế pháp lý hỗ trợ tốt hơn cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý BĐS thế chấp, giúp bên nhận thế chấp tránh được tình trạng khó khăn và rủi ro trong việc tự mình tiếp cận, thu hồi BĐS để xử lý, đặc biệt là nguy cơ rơi vào tình trạng bị “hình sự hóa”, bị cho là có hành vi phạm tội xâm phạm chỗ ở của người khác.

- (iii) Cần bỏ quy định về thành phần hồ sơ đăng ký (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất do xử lý nợ phải có văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận tại điểm c khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; văn bản bàn giao tài sản mua bán nợ hoặc văn bản giải quyết của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp không thỏa thuận được việc bàn giao tài sản mua bán nợ tại điểm đ khoản 8 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT để đảm bảo sự đồng bộ với quyền chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP, qua đó góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của việc thực thi quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp của bên nhận thế chấp, tránh tình trạng được trao quyền nhưng không thể thực thi quyền vì việc thực thi quyền bị phụ thuộc vào ý của bên thế chấp hoặc cơ quan có thẩm quyền.

290Điều 83 Luật Thi hành án dân sự của Nhật Bản.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trong Chương 3, Luận án tập trung phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS. Từ những phân tích này, kết hợp với nội dung phân tích, đánh giá về những hạn chế trong quy định của pháp luật thực định về thế chấp BĐS được nhận diện ở Chương 2, Luận án đã đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, từ lý thuyết tiếp cận đến cấu trúc của hệ thống pháp luật và các quy định cụ thể. Những kiến nghị tại Chương 3 Luận án được nghiên cứu dưới sự soi chiếu từ các vấn đề lý luận về thế chấp BĐS được phân tích, luận giải tại Chương 1, trên cơ sở đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp BĐS tại Việt Nam.

Về lý thuyết tiếp cận, trên cơ sở bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật phát sinh từ quan hệ trái quyền và được dùng để bảo đảm cho quan hệ trái quyền, Luận án kiến nghị, cần phải có sự phân tách và nhận diện đúng quan hệ vật quyền và quan hệ trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS để lựa chọn áp dụng lý thuyết vật quyền và trái quyền điều chỉnh cho phù hợp và thích ứng với từng nhóm quan hệ. Theo đó, lý thuyết vật quyền bảo đảm cần phải được lựa chọn và sự lựa chọn này phải nhất quán và rõ ràng khi xây dựng các quy định điều chỉnh mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp với BĐS thế chấp, còn lý thuyết trái quyền bảo đảm cần phải được thể chế hóa một cách sâu sắc hơn khi điều chỉnh quan hệ giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS.

Trên cơ sở lý thuyết tiếp cận nói trên, Luận án đã xây dựng kiến nghị hoàn thiện cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp BĐS và các nhóm quy định cụ thể của chế định thế chấp BĐS gồm: kiến nghị hoàn thiện về BĐS dưới giác độ đối tượng của biện pháp thế chấp, kiến nghị hoàn thiện về biện pháp thế chấp BĐS với 4 nhóm kiến nghị về hiệu lực của biện pháp thế chấp BĐS, về quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp, về điều chỉnh quan hệ giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS và về xử lý BĐS thế chấp.

KẾT LUẬN

Trên cơ sở nội dung nghiên cứu của đề tài, tác giả rút ra một số kết luận cụ thể về kết quả của Luận án như sau:

Thứ nhất, Luận án đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thế chấp BĐS, từ đối tượng của biện pháp đến khái niệm, bản chất và đặc điểm pháp lý của biện pháp. Trên cơ sở nhận diện bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả yếu tố vật quyền và trái quyền, Luận án đã chỉ ra những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS, gồm: hiệu lực của biện pháp; yếu tố vật quyền, trái quyền của biện pháp và xử lý BĐS thế chấp. Những vấn đề lý luận nói trên được nghiên cứu, phân tích, luận giải trên cơ sở so sánh, đối chiếu giữa các học thuyết, các quan điểm pháp lý khác nhau của các tác giả trong và ngoài nước, quy định của cổ luật Việt Nam và kinh nghiệm pháp luật của một số quốc gia là đại diện tiêu biểu của hệ thống Civil law và Common law. Có thể nói, những vấn đề lý luận này chính là cơ sở, là nền tảng lý thuyết quan trọng có ý nghĩa định hướng và dẫn dắt tác giả trong việc tiếp cận nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng cũng như xây dựng các kiến nghị hoàn thiện.

Thứ hai, Luận án đã có những phân tích, luận giải sâu sắc và có hệ thống những điểm tích cực, đồng thời nhận diện những hạn chế của pháp luật thực định, từ lý thuyết tiếp cận đến cấu trúc của hệ thống pháp luật cũng như các quy định cụ thể. Đây là một trong các nền tảng quan trọng, là cơ sở thực tiễn để tác giả xây dựng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS. Với khuôn khổ của Luận án, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy định của pháp luật về thế chấp BĐS trên cơ sở các nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS đã được nghiên cứu dưới giác độ lý luận ở Chương 1.

Thứ ba, Luận án đã có những phân tích, đánh giá có tính hệ thống thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS thông qua việc nhận diện các tranh chấp điển hình và nghiên cứu các bản án, quyết định của tòa án. Bên cạnh những kết quả tích cực, Luận án đi sâu vào phân tích một số hạn chế trong áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS để giải quyết tranh chấp, đặc biệt là các quan điểm xét xử khác nhau đối với cùng một vụ việc giữa các cấp tòa án và ngay trong cùng một cấp tòa án. Việc phân tích, đánh giá các bản án này là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá hiệu lực thực thi pháp luật và xây dựng các định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS.

Thứ tư, trên cơ sở nhận diện những hạn chế của pháp luật thực định và soi chiếu từ những vấn đề lý luận đã được nghiên cứu, Luận án đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật, từ lý thuyết tiếp cận cho đến các quy định cụ thể. Những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS của Luận án sẽ góp phần đưa ra những gợi ý quan trọng cho các nhà lập pháp trong quá trình hoàn thiện khung pháp luật về thế chấp BĐS tại Việt Nam.