Đánh Giá Chính Sách Tài Chính Nhà Ở Trên Địa Bàn Đô Thị Hà Nội

phòng đăng ký QSD đất cấp huyện…[9] Việc đăng ký thế chấp có giá trị trong 5 năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên có yêu cầu xoá đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng ký gia hạn (thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn cũng là 5 năm) [43]. Sau khi đã thu hồi đủ vốn vay hoặc tài sản đã được xử lý người nhận thế chấp phải xoá đăng ký thế chấp.

Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc các điều kiện khác quy định trong Hợp đồng tín dụng thì phải hoàn trả nợ trước hạn. Nếu không thanh toán trước hạn thì bên cho vay có thể xử lý tài sản thế chấp để cưỡng chế thu hồi nợ. Nhưng hiện tại việc thực hiện xử lý, thu hồi nợ từ tài sản thế chấp rất phức tạp và tốn nhiều thời gian (đôi khi không thành công). Liên quan trực tiếp đến việc thu hồi vốn là việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi phát mại tài sản thế chấp. Hoạt động này được quy định tại các văn bản của Nhà nước liên quan đến GDBĐ và đăng ký GDBĐ. Theo đó, tài sản thế chấp là QSD đất ở hoặc QSH nhà ở được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước 15 ngày kể từ ngày thông báo. Về phương thức xử lý, trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý thì các tài sản này được bán đấu giá. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSD đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về QSD đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.[41], [42]

Nhằm đảm bảo lợi ích của người cho vay, Nhà nước có nhiều văn bản hướng dẫn xử lý khoản vay để bảo toàn vốn cho người vay, thông thường đây là các văn bản dưới luật. Các văn bản này vẫn theo chủ trương chung là việc xử lý tài sản bảo đảm là QSD đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo

thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm. Trường hợp tài sản bảo đảm không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì TCTD đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại Toà án. TCTD tiến hành thủ tục chuyển QSD đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản, trừ trường hợp do Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản.[74]

Khi các bên khởi kiện tại toà án mà có kết luận cuối cùng thì chuyển cho cơ quan thi hành án để thi hành bản án có hiệu lực. Nếu trường hợp cơ quan thi hành án xác định chưa có điều kiện thi hành án, trong thời hạn 2 tháng kể từ ngày ra quyết định, cơ quan thi hành án phải trực tiếp xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án sau đó tùy từng trường hợp mà cơ quan thi hành án ra các quyết định phù hợp như hoãn, tạm đình chỉ hay trả lại đơn yêu cầu thi hành án. Còn đối với trường hợp xác định được có điều kiện thi hành án thì cơ quan thi hành án phải thi hành ngay.[10]

TCTD có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản thế chấp. Bên thứ ba phải là tổ chức có tư cách pháp nhân được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp được TCTD chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba có quyền thực hiện các biện pháp để thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm như TCTD. Trường hợp được TCTD uỷ quyền xử lý tài sản, thì bên thứ ba được xử lý tài sản bảo đảm trong phạm vi được uỷ quyền.[74]

Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá tài sản được thông qua các tổ chức doanh nghiệp và thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá được pháp luật bảo vệ. Nếu có người thứ ba tranh chấp về QSH, QSD tài sản đã bán đấu giá thì tài sản đó vẫn thuộc QSH, QSD của người mua, trừ trường

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

hợp Tòa án có quyết định khác. Nếu hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một người đăng ký mua và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm thì tài sản đó được bán cho người đăng ký mua (nếu người có tài sản bán đấu giá đồng ý…). Những vật phụ gắn liền với tài sản thế chấp như máy điều hoà, bồn tắm, chậu rửa, vòi sen, phòng vệ sinh, dây điện và hệ thống ống cấp nước, thoát nước đều là một bộ phận của tài sản thế chấp kể từ thời điểm được lắp đặt. Bên nhận lại tài sản thế chấp chỉ có QSH tài sản thế chấp và các bộ phận gắn liền với tài sản khi họ đặt giá cao nhất cho tài sản này tại phiên đấu giá chính thức [44]. Ngoài ra, để tạo ra tính thanh khoản đối với nhà ở trên thị trường Nhà nước có một số văn bản quy định trong lĩnh vực bất động sản đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.[89]

Trên thực tế, các chính sách của nhà nước về thế chấp tài sản, thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp trong tài chính nhà ở nêu trên vẫn chưa được xác định rõ ràng và chưa mang tính răn đe thực hiện. Mặc dù đã có quy định về việc xử lý tại toà án nhưng để thực hiện phán quyết của toà án vô cùng khó khăn. Việc các TCTD thu hồi tài sản thế chấp gặp khó khăn có nhiều lý do trong đó cơ bản nhất vì đây là vấn đề xã hội, vấn đề này nảy sinh do thiếu các chính sách phúc lợi xã hội và nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước. Việc đấu giá tài sản phát mại đã được quy định nhưng triển khai cũng rất chậm chạp và thêm vào đó việc phát mại tài sản này cũng làm cho người bán tài sản thế chấp chịu thêm các chi phí phát sinh trong việc chuyển QSH, lệ phí đăng ký...

2.4.2. Đánh giá chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

2.4.2.1. Kết quả nghiên cứu từ quá trình điều tra

Kết quả nghiên cứu chung từ quá trình điều tra trình bày tại Phụ lục 1 và các kết quả tổng hợp của từng phiếu được thể hiện trong các Phụ lục 3, Phụ lục 5, Phụ lục 7 và Phụ lục 8. Sau đây là những kết quả chính:

Thực tế điều tra cho thấy hiện tại những người được hỏi đều cho rằng tình trạng nhà ở của họ nói chung là chấp nhận được (mức độ “trung bình” là 48,8%, và 33,9% là “tốt”), hầu hết các căn nhà này chưa sửa chữa, cải tạo hoặc chỉ cải tạo nội thất (45,5% trả lời chưa sửa chữa cải tạo nhà ở, 25,9% trả lời cải tạo nội thất). Diện tích nhà ở hiện tại tập trung ở hai loại chính: từ 25- 45 m2 (28,5%) và trên 85 m2 (24,9%), còn lại diện tích từ 45- 65 m2 (18,3%),

65- 85 m2 (14,7%) và có 13,6% có diện tích nhà ở dưới 25 m2.

Về mức độ hài lòng của nơi ở hiện tại, 41,1% tương đối hài lòng, 24,9% hài lòng, 22% không hài lòng và chỉ có 3,4% là rất không hài lòng về nơi ở hiện tại. Với mức độ hài lòng về nơi ở hiện tại, 23,3% số người có nhu cầu về một nơi ở mới, 26,3% mới chỉ có ý định, 13,5% người trả lời rất có nhu cầu và có đến 19,4% là không có nhu cầu về nơi ở mới. Nhu cầu về một nơi ở mới chủ yếu tập trung ở loại nhà liền kề (29,5%), chung cư cao tầng (27,9%) và biệt thự (26,2%) tại khu vực đã được quy hoạch (50,4%). Chỉ có một số ít muốn chuyển ra ngoại thành hoặc chuyển sang tỉnh khác, 25% muốn ở nơi hiện tại và 16,4% muốn chuyển vào trung tâm thành phố.

Về nguồn vốn tích luỹ để mua nhà, đa số mới chỉ tích luỹ được đến khoảng 20% giá trị ngôi nhà mình dự định mua/xây (49,6%), 22,5% tích luỹ được từ 20- 40%, và 19,1% tích luỹ được từ 40- 60% trị giá căn nhà. Đa số mọi người đều muốn vay bạn bè, người thân khi mua nhà: 43,9% dự định vay đến 20% của người thân, 33,9% có ý định vay từ 20-40%, và 16,1% có ý định vay từ 40-60% giá trị căn nhà trong tương lai. Trong số 224 người trả lời có đến 69,2% muốn mua nhà có vay vốn Ngân hàng, trong đó 72,2% muốn vay tại các Ngân hàng TMCP và 25,7% muốn vay tại các Ngân hàng quốc doanh.

Từ các mẫu đã điều tra trên tác giả tiếp tục xin ý kiến về nhu cầu vốn và tiến hành điều tra khả năng cung vốn cho nhà ở tại các ngân hàng (mẫu phiếu tại Phụ lục 4 và Phụ lục 6). Kết quả đánh giá thể hiện sự đồng ý của người trả

lời với các tiêu chí cụ thể, được tính theo thang điểm từ 1 đến 7, với mức ý nghĩa: 1= Hoàn toàn không đồng ý; 2= Đồng ý rất ít; 3= Đồng ý ít; 4= Đồng ý tương đối; 5= Đồng ý nhiều vừa, 6= Đồng ý nhiều, và 7= Hoàn toàn đồng ý.

Trong số 238 người trả lời phiếu điều tra hợp lệ theo mẫu tại Phụ lục 4 thì có đến 57,1% chưa từng vay vốn tại Ngân hàng nào. Khi so sánh câu trả lời giữa những người đã từng vay và chưa từng vay vốn về giá trị trung bình “Independent-Sample T test...” theo Chương trình xử lý số liệu điều tra SPSS

13.0 thì điểm khác biệt có ý nghĩa, với độ tin cậy 95%, của hai đối tượng này là quan điểm về chứng minh thu nhập khi vay vốn với Ngân hàng rất khó khăn (4,47/7 với những người chưa từng vay, 5,03/7 với những người đã từng vay vốn), và về việc nên sử dụng nguồn vốn của Ngân hàng khi mua/xây nhà (tương ứng là 3,85/7 và 4,55/7). Theo đó, cách suy nghĩ của những người đã từng vay khác với cách suy nghĩ của những người chưa từng vay vốn tại Ngân hàng, vì thế các TCTD cần tích cực tuyên truyền phổ biến các sản phẩm, chương trình cho vay nhà ở để người dân hiểu đúng và nhất quán.

Với giá trị mức độ đồng ý trung bình trong phiếu điều tra là 4/7, Kết quả tại Phụ lục 5 và Phụ lục 7 cho thấy các ý kiến của người có nhu cầu vốn và khả năng cung ứng vốn có mức độ đồng tập trung cao (trên mức 5) vào vấn đề “thời hạn cho vay từ 10 đến 20 năm” và “trên 20 năm” (mức độ tương ứng là d6= 5,21, s4= 5,43 và d7= 5,25, s5= 5,13 (dn và sn tương ứng là vấn đề trả lời tại câu thứ n của phiếu điều tra theo mẫu tại Phụ lục 4 (d) và Phụ lục 6 (s)).

Ngoài ra, rất nhiều ý kiến có mức độ tập trung trên mức độ 4 của cả 2 đối tượng trả lời. Cụ thể là các vấn đề về: tài sản thế chấp là yếu tố cần thiết để cho vay nhà ở (d8, s6); thủ tục đăng ký thế chấp nhanh gọn (d10, s8); công chứng tài sản thế chấp tốn ít thời gian (d11, s9); và chứng minh thu nhập đối với người vay rất khó khăn (d13, s11).

Đồng thời, khi kiểm định sự khác biệt về mức độ đồng ý về các vấn đề nêu trong phiếu điều tra, với mức ý nghĩa 5%, sử dụng kết quả phân tích từ SPSS cho thấy có 4 yếu tố mà mức độ trả lời thực sự khác nhau giữa hai đối tượng, đó là: “lãi suất biến đổi” (d3=3,14, s1=3,72; α=1%); “lãi suất cố định” (d4=5,02, s2=4,62; α=3,4%) thường khuyến khích vay nhà ở; “tài sản thế chấp” (d8=4,59, s6=5,51; α=0%) và “có nhiều tiêu cực khi vay vốn” (d18=2,91, s16=3,68; α=0%) (xem Phụ lục 8). Từ kết quả này cho thấy hiện tại giữa những người cần vốn và người cung ứng vốn đang có cách hiểu khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng và nhu cầu vốn cho nhà ở, đây chính là một vấn đề mà thị trường thế chấp sơ cấp vẫn chưa được phát triển như mong muốn.

Như vậy, kết quả điều tra cho thấy nhu cầu về vốn cho nhà ở trong dân cư, đặc biệt là các cán bộ công chức, viên chức có việc làm và nguồn thu nhập ổn định là rất lớn. Nhưng trong việc cung ứng vốn qua các trung gian tài chính chính thức chưa nhiều. Nguyên nhân có nhiều, nhưng một trong số đó là hiện tại mức độ am hiểu về sản phẩm cho vay ngay trong nội bộ những người cần vốn đã khác nhau chứ chưa đề cập đến giữa đối tượng cung ứng vốn và có nhu cầu vốn. Do vậy, trong thời gian tới để khuyến khích hoạt động tài chính nhà ở, Nhà nước cần có các chính sách tác động vào những yếu tố mà có được mức độ đồng ý cao trong nội dung điều tra của cả đối tượng có nhu cầu vốn và cung ứng vốn cho nhà ở.

2.4.2.2. Tổng hợp mục tiêu, kết quả của chính sách tài chính nhà ở theo mô hình đầu ra (Outcome Model)

Nếu tiếp cận theo thị trường vốn thì rõ ràng là tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội nói riêng và của Việt Nam nói chung đang trong giai đoạn phát triển thứ (ii)- giai đoạn mà nguồn vốn cho nhà ở được phân phối thông qua các trung gian tài chính chính thức mà chưa có công cụ huy động vốn cho nhà ở thông qua thị trường vốn trong và ngoài nước. Từ khung đánh giá chính

sách tài chính nhà ở cùng với các số liệu tác giả thu thập và số liệu điều tra có thể đánh giá tổng quát về chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội trong giai đoạn này như sau (các chỉ số trực tiếp sử dụng tại Bảng 2.16):

Tính hiệu lực của chính sách: Tính hiệu lực của chính sách tài chính nhà ở là so sánh giữa mục tiêu của chính sách và sự thực hiện. Mà chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội được hoạch định với mục đích thu hút, phân phối và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn, đáp ứng yêu cầu vốn phát triển nhà ở và tăng diện tích nhà ở cho nhân dân, thông qua đó cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân đô thị. Để thực hiện được mục đích trên chính sách phải thực thi các mục tiêu sau:

 Mục tiêu chiến lược: Phát triển một thị trường thế chấp sơ cấp lành mạnh, hiệu quả và bền vững. Từ đó làm tiền đề để phát triển thị trường tài chính nhà ở thông qua việc phát triển đồng bộ thị trường thế chấp sơ cấp, thị trường thế chấp thứ cấp, và thị trường vốn.

 Mục tiêu cụ thể: Phát triển cho vay thế chấp nhà ở thông qua việc huy động các nguồn tiết kiệm trong dân cư và cải tiến các sản phẩm cho vay nhà ở của các tổ chức tài chính; và hệ thống xử lý tài sản thế chấp hiệu quả, cũng như cải thiện hệ thống định giá tài sản thế chấp để tạo điều kiện phát triển thị trường thế chấp sơ cấp.

So sánh mục đích và các mục tiêu trên với các chỉ số trực tiếp tại Bảng

2.16 và các kết quả điều tra để nhìn nhận tính hiệu lực của chính sách nhà ở thực thi trong thời gian vừa qua:

Bảng 2.16 Khung đánh giá chính sách tài chính nhà ở theo mô hình đầu ra

Các chỉ số Thực trạng

Đầu vào của chính sách (Outputs)

- Ngân sách.

- Nhân lực.

- Hỗ trợ kỹ thuật của các tổ chức quốc tế...

Hành động chính sách (Activities)

- Chủ trương của Nhà nước trong việc xây dựng nhà ở cho nhân dân.

- Công nhận QSH tư nhân về nhà ở.

Đặc trưng về tạo dựng của nhà ở đô thị Hà Nội là dần dần và tự lực trong phạm vi khả năng của mỗi hộ gia đình.

Nhà nước sử dụng Ngân sách và nguồn vốn viện trợ cho các dự án cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo đô thị...

Chính phủ và UBND TP có nhiều văn bản khuyến khích các thành phần tham gia xây dựng các dự án nhà ở, các khu đô thị mới (phân tích tại 2.2.4).

Hà Nội đã có quy định về bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp.

Công nhận QSH nhà ở đã được cụ thể hoá bằng Luật thông qua việc cấp GCN QSH nhà và QSD đất ở cho nhân dân.

- Quy định thế chấp, đăng ký thế chấp. Nhà nước ban hành Nghị định 163 về đăng ký giao dịch bảo đảm (phân tích tại 2.4.1.1)

- Các quy định về huy động vốn. Nhà nước có nhiều văn bản nhằm thu hút các nguồn vốn trong dân cư (phân tích tại 2.4.1.3)

Các TCTD được tự chủ trong cho vay và tự chịu trách nhiệm về các quyết định cho vay của

- Các quy định về cho vay.

mình (phân tích tại 2.4.1.2)