Khái Niệm Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.

* Quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:

Thứ nhất: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Thứ hai: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Thứ ba: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Vậy hiện nay có rất nhiều quan niệm về thị trường bất động sản, nhưng ta có thể rút ra những điểm chung nhất về thị trường bất động sản như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

2.3.1.3. Khái niệm phát triển thị trường bất động sản

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta nói chung và TP. HCM nói riêng đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh

những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Như đã lập luận ở phần lý thuyết về bất động sản và thị trường bất động sản ở trên thì thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt hay xảy ra hiện tượng bong bóng" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Một số quan điểm về phát triển thị trường BĐS như sau:

Thứ nhất, Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng khẳng định: Phát triển thị trường bất động sản là “phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước”;

Thứ hai, Phát triển thị trường bất động sản là khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững, làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội;

Thứ ba, Phát triển thị trường bất động sản là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

Vậy hiện nay có nhiều quan niệm về phát triển thị trường BĐS, nhưng ta có thể rút ra những điểm chung nhất về phát triển thị trường BĐS như sau:

Phát triển thị trường BĐS là phát triển thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành canh thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững, làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

2.3.1.4. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng biệt như:

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đối với các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai), hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân). Đặc biệt trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do nhà nước thống nhất quản lý, thì các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sử dụng nó.

- Người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Đặc điểm này là yếu tố cơ bản quyết định giá đất (quyền sử dụng đất) không phải là giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất. Do vậy, với những tiến bộ của khoa học kỹ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng.

- Thị trường BĐS mang tính vùng miền, tính khu vực sâu sắc tại vì BĐS là loại hàng hóa cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương. Mặc khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về BĐS là rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS.

- Thị trường BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật:

+ Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ và thủ tục kèm theo.

+ Khi trao đổi, mua bán BĐS đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các qui định pháp luật có liên quan như qui định về: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí, phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng, mua bán, giao dịch BĐS.

+ Pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về BĐS, qui định cung cấp thông tin về BĐS… Điều đó cho thấy, nếu các qui định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến giao dịch BĐS càng ít thì việc mua bán diễn ra rất nhanh và thuận lợi.

- Thị trường BĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo: Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS, các giao dịch dùng BĐS góp vốn liên doanh… Nhưng trên thực tế, thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo. Thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.

- Giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá trị hàng hóa BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn, có kinh nghiệm, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS.

- Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính: Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Ngược lại, một khi thị trường BĐS phát triển mạnh, hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua hình thức vay thế chấp ngân hàng để vay vốn.

2.3.1.5. Cấu thành của thị trường bất động sản

Có bốn thành phần chính tham gia trên thị trường BĐS:

(i) Chủ thể tham gia trên thị trường BĐS

- Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau như doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng,…

- Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ … để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.

- Các tổ chức môi giới, tư vấn: Quá trình khai thác, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như kiến trúc sư; kỹ sư; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê…;

- Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hóa.

- Các tổ chức tài chính hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS.

Do đó, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường BĐS không thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà một phần lớn nhu cầu về vốn này được tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính, bao gồm: các Ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu tư… Như vậy, các nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao dịch và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

- Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS dưới các khía cạnh như:

Thứ nhất: Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường BĐS.

Thứ hai: Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS.

- Cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS đi thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… ngược lại.

(ii) Các loại hàng hóa trên thị trường BĐS

Hàng hóa BĐS bao gồm hai loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng trên đất.

- Đất đai: Đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS.

- Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất: Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các công trình chính và cả các công trình phụ.

(iii) Giá cả hàng hóa bất động sản

Các nhà kinh tế thị trường đưa ra quan điểm cho rằng bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử

dụng. Năng lực trao đổi giá trị sử dụng của một hàng hóa khi trao đổi với các hàng hóa khác được gọi là giá trị của nó.

Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được trao đổi trên thị trường. Quan điểm này dễ hiểu nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó, hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng.

Các nhà kinh tế học hiện đại đã góp phần bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị BĐS một cách khái quát và đầy đủ hơn. Giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất tạo ra giá trị sử dụng của hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu và trào lưu của người tiêu dùng, là giá trị mà người tiêu dùng cảm nhận được từ vị thế thương hiệu của hàng hóa. Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, BĐS được giải thích một cách thuyết phục hơn.

Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi trong các quan điểm giá trị nêu trên, nên quan niệm giá trị trao đổi của BĐS bao gồm giá trị sử dụng và giá trị [11].

- Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian đất đai (diện tích, hình thể bề mặt) với các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai cấu thành chất lượng BĐS.

- Giá trị cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai. Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của khách hàng, người sử dụng nói riêng và xã hội nói chung.

(iv) Quan hệ cung cầu trên bất động sản

BĐS như các hàng hóa khác, BĐS cũng vận hành theo qui luật cung cầu. Vì vậy cung, cầu là các yếu tố quan trọng của thị trường BĐS.

- Cầu BĐS:

Là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được BĐS đó.

- Cung bất động sản:

Cung BĐS là cung về dịch vụ BĐS, khối lượng BĐS (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) với giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường BĐS tại một thời điểm.

2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Xét trong mối quan hệ tương quan giữa thị trường tài chính tiền tệ với thị trường bất động sản (BĐS), có thể thấy hai thị trường này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Thị trường BĐS là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng, chính vì vậy, những biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.

Khi thị trường BĐS suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng. Ngược lại, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến động của thị trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường BĐS.

Trong trường hợp thị trường vốn bị thắt chặt, hoặc “nới lỏng” quá mức thì thị trường BĐS cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn trong trạng thái “đóng băng” hoặc “bong bóng”.

Qua phân tích trên cho thấy, tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ và là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, khi mà dòng vốn này được “đầu tư có hiệu quả”. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển bền vững, tránh những hậu quả bất lợi của bong bóng BĐS đã xảy ra trong những năm trước, làm gia tăng nợ xấu ngân hàng, gây mất an toàn hệ thống. Việc đầu tư tín dụng của hệ thống ngân hàng vào thị trường BĐS cần có những định hướng chiến lược rõ ràng, trên cơ sở thường xuyên phân tích dự báo xu hướng phát triển của thị trường BĐS nói chung