Nhận Xét, Các Công Trình Nghiên Cứu Trong Nước Và Nước Ngoài Tiêu Biểu Có

nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.

Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp. Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu... Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện.

Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.

Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.

Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS.

Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013. Tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM từ năm 2013 – 2017”. Đây là một đề tài nghiên cứu cấp ngành khá công phu, được tác giả tóm lược lại và đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo, số 12 (22) tháng 9 – 10/2013 [7].

Nội dung nghiên cứu của tác giả đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP. HCM. Tác giả đã phân tích được những biến về dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM và trình bày thực trạng về nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP. HCM. Tuy nhiên đề tài nghiên cứu của tác giả chưa đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM và chưa thể hiện được những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát triển của thị trường BĐS của TP. HCM. Đây cũng chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài và nó cũng chính là hướng nghiên cứu tiếp theo mà NCS đã chọn đề bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu đó.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Năm là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu đăng trên Tạp chí Thị trường – Tài chính

– Tiền tệ số 9/5/2014 [4]. Nghiên cứu đã nêu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra kết luận “có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm

gia tăng giá cả bất động sản. Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6].

Sáu là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng”. Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008. Tuy nhiên, ngay sau đó “quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản. Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM kiểm soát chặt tín dụng bất động sản.

Bảy là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam”[25]. Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng trong nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm

giải pháp rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT Việt Nam.

Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS và chưa giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng và hiệu quả tín dụng như thế nào. Lý luận về mối quan hệ đó là:

Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản dư nợ đã cho vay. Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế, đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã tài trợ vốn và đối với chính bản thân ngân hàng trong vấn đề thu nhập và lợi nhuận của hoạt động tín dụng mang lại. Đây cũng chính là khoảng trống cần nghiên cứu tiếp theo mà tác giả đã và đang quan tâm;

Tám là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM năm 2017 [5]. Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả nước và Tp. Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Báo cáo đã nêu diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc do yêu cầu của thị trường. Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7].

1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài

Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria” [29]. Các tác giả đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.

Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), đã nghiên cứu “các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc” [30]. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện.

1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu

Một là, Về nội dung các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được lược khảo nêu trên. Các công trình nêu trên có đề cập đến các nội dung liên quan đến lĩnh vực BĐS. Đó là, diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM, vai trò của tín dụng đối với BĐS, chính sách thuế đối với phát triển BĐS, các nhân tố tác động đến chất lượng tín dụng, hiệu quả tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ vv...

Hai là, Phương pháp nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, có đề tài nghiên cứu về nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và đề tài nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS là sử dụng mô hình định lượng trong nghiên cứu. Tuy nhiên chưa có đề tài nào liên quan đến tín dụng đối với BĐS sử dụng mô hình định lượng để nghiên cứu.

Thứ ba, Kết quả nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên đạt được là các nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản.

Thứ tư, các hạn chế trong nghiên cứu của các đề tài có liên quan nêu trên. Có thể do nhiều lý do khác nhau mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn TP. HCM nói riêng.

Tóm lại, khoảng trống của các đề tài có liên quan nêu trên cần tiếp tục nghiên cứu: Thông qua việc tìm hiểu và nghiên cứu các công trình tiêu biểu trên, tác giả nhận thấy rằng các đề tài chủ yếu nghiên cứu về vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp

hoạt động trong lĩnh vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của các đề tài nêu trên và cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của tác giả, thông qua đề tài luận án tiến sĩ của mình.

1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài

Mục tiêu chung của đề tài là “Nâng cao năng lực cạnh tranh của các Ngân Hàng Thương Mại tại địa bàn TP. HCM trong bối cảnh hiện nay”.

1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài

Thứ nhất, luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản;

Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM cụ thể:

– Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM;

– Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM;

Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian tới.

1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nội dung xuyên suốt của luận án tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

1. Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS là như thế nào? Tiêu chí nào đánh giá?

2. Các nhân tố cụ thể nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản?

3. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM hiện nay như thế nào? Đã đạt được những kết quả gì và còn những tồn tại hạn chế nào? Các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó là gì?

4. Để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM cần có những giải pháp nào?

1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.5.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS; trong đó, hoạt động tín dụng được nghiên cứu trong luận án đó là hoạt động cho vay và hiệu quả tín dụng mà luận án nghiên cứu đó là hiệu quả cho vay đối với phát triển thị trường BĐS.

1.5.2. Phạm vi nghiên cứu

– Phạm vi không gian nghiên cứu:

Hiệu quả tín dụng (hiệu quả cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS của NHTM trên địa bàn TP. HCM.

– Phạm vi thời gian nghiên cứu:

+ Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2012 – 2016.

+ Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng

11/2017.

1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

Từ kết quả nghiên cứu của luận án, đã có những đóng góp mới về mặt khoa học và thực tiễn như sau:

(i) Luận án nghiên cứu để trình bày nội dung cơ bản lý luận về thị trường BĐS và hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể, toàn diện. Trong đó làm rõ các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây là vấn đề lý