Chỉ Tiêu Đánh Giá Hiệu Quả Hoạt Động Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát

và từng phân khúc thị trường nói riêng, tránh đầu tư quá mức gây ra bong bóng BĐS hoặc gây ra sự lệch pha trong các phân khúc thị trường.

Là một định chế tài chính trung gian nên NHTM có vai trò tích tụ và phân bổ hiệu quả nguồn vốn trong nền kinh tế, đặc biệt cho thị trường BĐS, điều tiết nguồn vốn di chuyển giữa các thành phần kinh tế trong xã hội, các khu vực vùng miền qua đó đầu tư, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS, phát triển nền kinh tế và cải thiện đời sống xã hội.

Tín dụng thực sự là đòn bẩy kích thích các ngành kinh tế mũi nhọn phát triển cũng như mở rộng thương mại dịch vụ ở cả thành thị và nông thôn, đặc biệt là thị trường BĐS. Do đó, vai trò của tín dụng ngân hàng trong việc thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS là điều hiển nhiên quan trọng. Nhưng nó không phải là điều kiện đủ.

Hoạt động tín dụng của NHTM chỉ là điều kiện cần thiết, thực hiện chức năng phân bổ nguồn lực nhằm thúc đẩy quá trình phát triển thị trường BĐS.

Vậy, “hiệu quả hay nâng hiêu quả của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS” được hiểu và thể hiện qua các gốc độ như sau:

Một là, thu hút nguồn vốn tiết kiệm và thúc đẩy quá trình tập trung vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển thị trường BĐS.

Hai là, hoạt động tín dụng góp phần chuyển tải các tác động của nhà nước đến các mục tiêu vĩ mô, tác động đến tổng cầu nền kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS.

Ba là, hoạt động tín dụng góp phần thay đổi CCKT theo hướng CNH – HĐH.

Bốn là, vốn tín dụng góp phần xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh, áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ mới vào SXKD, đáp ứng kịp thời yêu cầu của phát triển thị trường BĐS.

Năm là, hoạt động tín dụng góp phần tăng cường và mở rộng hoạt động kinh tế đối ngoại, giao lưu kinh tế tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.

Từ những mối quan hệ như vậy, cho thấy việc nâng cao hiệu quả tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với phát triển thị trường BĐS, chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Mặt khác sự phát triển hiệu

quả của thị trường BĐS là cơ sở để các NHTM huy động được nguồn vốn tái đầu tư cho thị trường BĐS và phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội...

2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

2.3.3.1. Các nhóm chỉ tiêu định lượng

Nhận thức được vai trò của hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để tìm ra được giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản, NHTM cần phải xác định được hiện nay hiệu quả tín dụng đối với chuyển dịch cơ cấu kinh tế của ngân hàng mình đang ở mức độ nào. Điều này được thể hiện ở những chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản.

Có rất nhiều chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản của NHTM. Nhưng căn cứ khái niệm về hiệu quả tín dụng được phân tích ở trên là hiệu quả do việc cấp tín dụng của NHTM mang lại lợi ích cho khách hàng vay, cho ngân hàng và cho toàn xã hội. Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của các NHTM.

Vậy các chỉ tiêu được đề tài sử dụng để đánh giá bao gồm:

– Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với khách hàng vay vốn;

– Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng từ cho vay BĐS cho các NHTM và cho toàn xã hội.

Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với khách hàng vay vốn

– Tỷ lệ tăng sản lượng do tín dụng ngân hàng

mang lại

S1 - S0

x 100 (%)

(1.5)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Trong đó: + So là sản lượng khi chưa vay vốn ngân hàng.

+ S1 là sản lượng khi có vay vốn ngân hàng.

– Tỷ lệ tăng doanh thu do tín dụng

ngân hàng mang lại

DT1 - DT0

x 100 (%)

(1.6)

DT0

Trong đó: + DTo là doanh thu khi chưa vay vốn ngân hàng.

+ DT1 là doanh thu khi có vay vốn ngân hàng.

– Tỷ lệ tăng lợi nhuận do

tín dụng ngân hàng

mang lại

LN1 - LN0

x 100 (%)

(1.7)

LN0

Trong đó: + LNo là lợi nhuận khi chưa vay vốn ngân hàng.

+ LN1 là lợi nhuận khi có vay vốn ngân hàng.

Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng từ cho vay BĐS cho các NHTM và cho toàn xã hội:

– Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng dựa trên năng lực tài chính của NHTM

Tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động

=	Dư nợ cho vay (BĐS)	(1.1)
	Tổng vốn huy động

– Chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu

	Nợ xấu (BĐS)
Tỷ lệ nợ xấu (%)	=	Tổng dư nợ	x 100	(1.2)

Chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu là một trong những chỉ tiêu quan trọng nó phản ảnh những RRTD mà ngân hàng phải đối mặt. Nếu chỉ tiêu này cao, ngân hàng sẽ bị đánh giá là có HQTD thấp và ngược lại. Tuy nhiên, nợ xấu là một vấn đề khó tránh khỏi trong hoạt động tín dụng ngân hàng, do đó điều quan trọng là NHTM cần duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp nhất để có thể chấp nhận được. Theo ngân hàng Thế giới, tỷ lệ này ở mức dưới 5% là có thể chấp nhận được, mức từ 1% – 3% càng tốt.

– Tỷ lệ lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)

ROA

Lợi nhuận sau thuế từ cho vay (BĐS)

x100 (%)

(1.3)

Tổng tài sản

Chỉ tiêu ROA (return on aseets) cho biết một đồng tài sản có, tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận ròng, qua đó đánh giá chất lượng tài sản có của ngân hàng và chất lượng của công tác quản lý tài sản có của ngân hàng.

– Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)

ROE

Lợi nhuận sau thuế

từ cho vay (BĐS)

x100 (%)

(1.4)

Vốn chủ sở hữu

Chỉ tiêu ROE (Return on equity) cho biết trong kỳ kinh doanh của một NHTM, một đồng vốn chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận, qua đó đánh giá được hiệu quả sử dụng vốn của NHTM.

– Các chỉ tiêu sinh lời từ hoạt động tín dụng:

Lãi từ tín dụng (BĐS)

Tỷ lệ lợi nhuận từ tín dụng (BĐS) = ------------------------ X 100%

Tổng lợi nhuận

Lãi từ tín dụng (BĐS)

Tỷ lệ sinh lợi từ tín dụng (BĐS) = ---------------------------- X 100%

Tổng dư nợ bình quân

2.3.3.2. Các chỉ tiêu định tính

– Ưu đãi tín dụng đối với các ngành kinh tế chiến lược:

Ngày nay, các NHTM thường căn cứ vào năng lực tài chính, năng lực quản trị điều hành, quy mô về mạng lưới hoạt động để chọn và định hướng cho ngân hàng mình hướng đi, mũi nhọn trong hoạt động kinh doanh. Hoạt động tín dụng (cho vay) cũng không phải trường hợp ngoại lệ. Các NHTM thường chọn cho mình các ngành nghề kinh tế có thế mạnh, chiến lược phát triển kinh tế của địa phương, của địa bàn nơi mình đặt trụ sở hoạt

động kinh doanh để cho vay. Mục đích là để đạt hiệu quả cao trong hoạt động cho vay, hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng cho ngân hàng mình…

– Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong giao dịch, kinh doanh BĐS:

Đối với mỗi quốc gia, BĐS là tài sản rất quan trọng và thị trường BĐS là một thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội. Cho nên BĐS muốn trở thành hàng hóa và thị trường BĐS phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và về BĐS. Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường BĐS ở nước đó.

– Ưu đãi tín dụng đối với vùng kinh tế trọng điểm:

Ở nước ta, 4 vùng KTTĐ gồm Bắc Bộ, miền Trung, phía Nam và Đồng bằng sông Cửu Long, có tổng diện tích chiến 27,42% diện tích cả nước, dân số chiếm 51,27% cả nước. Thời gian qua, các vùng KTTĐ đã có những đóng góp đáng kể. Tỷ trọng GDP của các vùng KTTĐ so với cả nước đã tăng từ 51% năm 2003 lên khoảng 70% GDP giai đoạn 2010-2015. Đóng góp vào NSNN năm 2015 gấp 1,37 lần năm 2010. Thu NSNN trên địa bàn các vùng KTTĐ giai đoạn 2010 - 2015 chiếm 84% tổng thu cả nước, cao hơn nhiều so với tỷ lệ 70,3% của giai đoạn 1998-2010. Tốc độ tăng thu NSNN của các vùng cũng cao hơn trung bình cả nước 2-3%. Sự phát triển đó của các vùng KTTĐ có sự hỗ trợ không nhỏ từ các cơ chế, chính sách tài chính đặc biệt là nguồn vốn ưu đãi tín dụng ngân hàng [20].

– Ưu đãi tín dụng đối với thành phần kinh tế:

Để được ngân hàng cấp tín dụng thì khách hàng phải đáp ứng được các điều kiện bắt buộc theo quy định chung của NHTM (năng lực pháp lý (1), năng lực tài chính (2), phương án sản xuất kinh doanh - kế hoạch trả nợ (3) mục đích sử dụng vốn (4), đảm bảo nợ vay (5)). Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho một thành phần kinh tế nào đó của đất nước nói chung hay của mỗi địa phương đó phát triển thì thường chính phủ hoặc chính quyền địa phương thường có chủ trương và định hướng để tạo điều kiện về vốn, cơ sở vật chất,

thuế… để thành phần kinh tế đó phát triển làm động lực thúc đẩy các thành phần ngành nghề kinh tế khác cùng phát triển.

– Ưu đãi thủ tục vay vốn, chính sách tín dụng, sự hài lòng của khách hàng:

Thường đối với những khách hàng truyền thống có mối quan hệ vay mượn uy tính với ngân hàng từ trước thì ngân hàng thường ưu đãi, tạo điều kiện trong các thủ tục, giấy tờ, hồ sơ vay vốn. Ngân hàng có thể cho khách hàng của mình bổ túc hồ, giấy tờ không quan trọng sau và tạo điều kiện phê duyệt và giải ngân cho khách hàng trước để họ có nguồn vốn đáp ứng kịp thời nhu cầu cốn đưa vào kinh doanh.

2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản

2.3.4.1. Nhân tố khách quan

Thứ nhất: Sự phát triển kinh tế

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng.

+ Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… làm gia tăng các giao dịch về đất đai, BĐS và thị trường BĐS phát triển.

+ Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về BĐS trên thị trường.

+ Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BĐS mới, hoặc cải tạo các BĐS cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng như đời sống nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của các

BĐS có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch của BĐS ngày một tăng.

Thứ hai: Chính sách quy hoạch đất đai của nhà nước và chính quyền địa phương

+ Chính sách quy họach và kế họach sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

+ Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc qui hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Đây cũng là vấn đề tất yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy. Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở, …

+ Việc qui hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng… Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Thứ ba: Chính sách thuế

- Theo Luật thuế của Việt Nam hiện nay thì có các loại thuế sau sẽ tác động động đến sự phát triển của thị trường BĐS:

+ Thuế nhà đất;

+ Thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS;

+ Thu tiền sử dụng đất;

+ Thuế giá trị gia tăng (đối với nhà và tài sản trên đất);

+ Lệ phí trước bạ.

Như chúng ta đã biết chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia. Do những đặc điểm riêng có của BĐS mà các sắc thuế đối với BĐS có những đặc điểm riêng, ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính không bồi hoàn, tính bắt buộc, tính pháp lý cao… thuế đối với BĐS còn có những đặc điểm riêng, cụ thể:

- Mang tính ổn định, lâu bền, không thể di dời được và đời sống kinh tế lâu dài, nên thuế đối với BĐS là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN.

- Cơ sở tính thuế BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc là giá trị tăng thêm của nó.

- Thuế đối với BĐS có tính cưỡng chế cao, do BĐS thể hiện rất rõ ràng và tương đối cố định nên không thể che đậy hay di dời sang địa điểm khác nhằm mục đích trốn thuế.

* Tác động của chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS:

Quy luật cung – cầu chi phối hoạt động sản xuất và tiêu dùng hàng hóa BĐS thông qua giá cả. Với các yếu tố khác ngoài giá được giả định là không thay đổi, thông thường người tiêu dùng sẽ mua số lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS nhiều hơn khi giá giảm xuống và họ mua ít hơn nếu giá tăng lên. Vì vậy, khi không có thuế, chi phí các yếu tố tạo thành một sản phẩm hàng hóa BĐS với giá trị đích thực của nó và sẽ tạo ra điểm cân bằng cung – cầu tương xứng trên thị trường. Khi có thuế, tất yếu phải tăng giá cả hàng hóa BĐS bán ra trên thị trường, tạo điểm cân bằng cung – cầu mới, thu hẹp khả năng thanh toán của người tiêu dùng cuối cùng và cả người cung cấp. Hay nói cách khác, thuế sẽ làm thay đổi giá cả hàng hóa BĐS bán ra trên thị trường và ảnh hưởng đến cung, cầu của hàng hóa BĐS cụ thể: