Đặc Điểm Của Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất

bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê [24].

Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu các khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.

2.1.6.2. Các sản phẩm tín dụng bất động sản

Hiện nay các NHTM đã và đang cung cấp các sản phẩm tín dụng bất động sản như sau:

- Cho vay mua nhà, đất để ở;

- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị;

- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

- Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà;

- Cho vay xây dựng nhà xưởng;

- Cho vay xây dựng văn phòng;

- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê;

- Cho vay xây dựng khách sạn, resort;

- Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá;

- Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh.

2.1.6.3. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Bất động sản có đặc điểm là khan hiếm và có tính cá biệt, khan hiếm được thể hiện ở bề mặt diện tích đất là có hạn và đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại và có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, bên cạnh đó, bất động sản còn có một số đặc điểm khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội…và do đó, tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm sau [8]:

- Quy mô tín dụng lớn;

- Thời hạn tín dụng: chủ yếu là trung và dài hạn;

- Về đảm bảo tín dụng: hầu hết khách hàng phải có tài sản đảm bảo khi vay vốn tại các NHTM

- Về mục đích sử dụng vốn vay: Tùy thuộc vào mục đích vay vốn của khách hàng như:các bất động sản có đầu tư xây dựng (như nhà ở, công trình xây dựng…), bất động sản không đầu tư xây dựng ( đất nông, lâm nghiệp) và bất động sản đặc biệt (các công trình như đền, đình, miếu…).

- Về lãi suất: Theo quy định hiện hành của NHNN và NHTM

- Về khả năng hoàn trả nợ vay: một số nhà đầu tư bất động sản dễ gặp khó khăn trong việc trả nợ vay khi có sự biến động trên thị trường.

Với những đặc điểm trên, nên quan hệ tín dụng giữa các nhà đầu tư bất động sản với các NHTM tiềm ẩn các rủi ro cơ bản như:

 Tình trạng thông tin bất cân xứng làm cho ngân hàng không nắm bắt được các dấu hiệu rủi ro của nhà đầu tư một cách toàn diện và đầy đủ, do đó các ngân hàng dễ bị mất vốn khi quyết định cho vay.

 Các khách hàng, đặc biệt là khách hàng đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu “lướt sóng” khi gặp diễn biến thị trường không thuận lợi nên ngân hàng gặp các rủi

ro khi đã giải ngân.

 Khả năng tài chính của một số khách hàng bị hạn chế, cụ thể là vốn tự có thấp do đó khi gặp khó khăn thì dẽ bị mất tính thanh khoản, dẫn đến việc thu hồi nợ vay của ngân hàng sẽ gặp khó khăn.

 Việc sử dụng vốn sai mục đích của các khách hàng cũng làm nảy sinh các rủi ro mất vốn của ngân hàng.

 Các nhà đầu tư bất động sản phụ thuộc vào một số khách hàng lớn, khi những khánh hàng này gặp khó khăn thì nhà đầu tư cũng sẽ khó khăn theo, từ đó gây rủi ro cho ngân hàng.

 Sự thay đổi các chính sách có liên quan đến thị trường bất động sản cũng gây ra một số rủi ro cho ngân hàng.

2.1.6.4. Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có hoạt động tín dụng ngân hàng. Hoạt động tín dụng ngân hàng đã tạo một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến và lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp và sức lao động [24].

Ngày nay, người dân trên thế giới chủ yếu mua bất động sản qua việc đi vay ngân hàng và các tổ chức tài chính, họ không còn dựa vào vốn liếng tự tích lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai để đi vay và trả nợ ngân hàng.

Tại Việt Nam, tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây dựng bất động sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của tổng dư nợ (Nguồn: NHNN 2016, [9]). Tín dụng bất động sản là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân hàng vì được bảo đảm bằng một tài sản có giá trị cao, có thể được định giá khách quan, ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì loại tín dụng này không thể dịch chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho vay bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro với những biến động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả nợ của người đi vay. Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín dụng ngân hàng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, khi tín dụng cho bất động sản bị thắt chặc, lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng. Vì vậy, việc khai thông dòng vốn cho tín dụng bất động sản là rất quan trọng và cấp thiết.

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn còn hứa hẹn được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Vì thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản ( kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu). Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản, ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.

2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng

(i) Hiệu quả tín dụng ngân hàng thương mại là một phạm trù kinh tế, phản ánh trình độ sử dụng nguồn lực để đạt được kết quả cao nhất với tổng chi phí thấp nhất, nói cách khác là sự so sánh giữa đầu vào và đầu ra, giữa chi phí và hiệu quả;

(ii) Hiệu quả tín dụng là một trong những hiệu quả hoạt động của NHTM, biểu hiện và phản ánh mức độ cống hiến của hoạt động tín dụng đối với nền kinh tế. Sự đóng

góp này phụ thuộc vào số lượng và chất lượng dịch vụ mà hoạt động này mang lại cho khách hàng;

(iii) Hiệu quả tín dụng của NHTM là hiệu quả do việc cấp tín dụng của NHTM mang lại lợi ích cho khách hàng vay, cho Ngân hàng và cho toàn xã hội.

2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng

Thứ nhất, tín dụng ngân hàng sẽ tài trợ nguồn vốn giúp khách hàng mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh để gia tăng lợi nhuận;

Thứ hai, giúp khách hàng tiếp cận khoa học kỹ thuật tiên tiến, công nghệ mới vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cụ thể là: trong quá trình sản xuất kinh doanh của mình khách hàng phải thường phải đối mặt với những vấn đề về thị trường tiêu thụ vì vậy khách hàng phải luôn tìm mọi cách giảm chi phí sản xuất, tiết kiệm nhân công… để hạ giá thành sản phẩm, dịch vụ mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm. Muốn giải quyết được bài toán đó đòi hỏi các doanh nghiệp phải ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất, kinh doanh, cải tiến phương thức sản xuất, kinh doanh. Để làm được điều đó doanh nghiệp cần phải có một nguồn vốn đầu tư nhất định để thực hiện và doanh nghiệp sẽ tìm đến ngân hàng để tìm kiếm nguồn tài trợ;

Thứ ba, tín dụng ngân hàng là cầu nối giúp lưu thông hàng hóa, sản phẩm và dịch vụ của nhà sản xuất đến với khách hàng và ngược lại.

2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội

- Tín dụng ngân hàng giúp khai thác nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội để đưa vào sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng nhằm tạo ra nhiều sản phẩm phục vụ nhu cầu của xã hội.

- Tín dụng ngân hàng có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung vốn và phân bổ lại nguồn lực đầu tư của xã hội vào các lĩnh vực của nền kinh tế một cách có hiệu quả.

- Nguồn vốn tín dụng giúp các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho xã hội, giải quyết được bài toán thất nghiệp. Điều đó sẽ góp phần ngăn chặn và đẩy lùi các tệ nạn xã hội.

- Vốn tín dụng ngân hàng góp phần giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển theo chiều rộng và chiều sâu, qua đó thu hút nhiều lao động vào các khu vực sản xuất, vào các ngành nghề khác nhau trong xã hội; vốn tín dụng ngân hàng cũng đóng góp rất lớn cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, qua đó làm tăng trưởng GDP và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

- Tín dụng ngân hàng góp phần xóa đói giảm nghèo cho xã hội.

2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại

Hoạt động tín dụng ngân hàng (cho vay) thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản có của ngân hàng. Dư nợ cho vay là bộ phận tài sản có sinh lời chủ yếu của hầu hết các NHTM.

Trong cơ cấu thu nhập của NHTM thì thu nhập từ tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu của ngân hàng.

Hiệu quả hoạt động tín dụng có vị trí quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động kinh doanh nói chung của các NHTM.

Thông qua hoạt động tín dụng của NHTM đã cung cấp vốn cho nền kinh tế, mang lại nhiều nguồn thu nhập và lợi nhuận cho ngân hàng, tăng uy tín, thị phần, tăng số lượng khách hàng đến giao dịch. Từ đó giúp ngân hàng có điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cao năng năng lực cạnh tranh và chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng…

Hoạt động tín dụng của ngân hàng đã mang lại nhiều công ăn việc làm và thu nhập cho đội ngũ cán bộ viên chức của ngân hàng, tạo điều kiện động lực cho đội ngũ nhân viên làm việc hăng say, nhiệt tình đóng góp trí lực và sức lực ngày càng nhiều cho hoạt động ngân hàng.

Tạo điều kiện cho các NHTM cải tiến công nghệ, ứng dụng công nghệ mới vào hoạt động tăng năng lực cạnh tranh cho NHTM [24].

2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản

2.3.1.1. Khái niệm bất động sản

Các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản thành hai loại:

- Bất động sản;

- Động sản.

Tuy nhiên, có sự khác nhau trong khái niệm về bất động sản, nhưng có một khái niệm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Vậy, bất động sản là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ là nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài.

* Tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau đây:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.

- Tồn tại lâu dài

Vậy, khái niệm về BĐS như sau:

BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.

2.3.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản

Việt Nam về cơ bản đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

- Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.

- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.

- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị