Biểu Đồ Biểu Hiện Quan Hệ Giữa Tín Dụng Ngân Hàng Và Thị Trường Bđs

Thứ nhất, tác động của thuế lên tổng quỹ đất. Tổng quỹ đất đai nói chung hầu như cung không thay đổi do quỹ đất là không đổi, nhưng do tác động của các khoản thuế làm cho giá cả hàng hóa BĐS sẽ tăng lên điều này sẽ tác động giảm nhu cầu tiêu dùng bất động sản của khách hàng và sẽ làm cung BĐS trên thị trường cũng giảm theo.

Thứ hai, tác động của thuế lên hàng hóa bất động sản. Khi giá tăng các chủ thể có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất như: đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, tăng diện tích sàn xây dựng…; đồng thời giá tăng cũng làm gia tăng các doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS, làm tăng cung BĐS trên thị trường.

Như vậy, dưới tác động của thuế làm tăng giá cả hàng hóa BĐS đối với người tiêu dùng hoặc làm giảm thu nhập đối với người cung cấp là một tất yếu. Song, phạm vi tác động, của thuế không phụ thuộc vào việc thu thuế đối với người tiêu dùng hay thu thuế đối với người cung cấp mà phạm vi tác động của thuế phụ thuộc vào độ co giãn của cung cầu hàng hóa BĐS trên thị trường. Qua đó cho ta thấy, đối với các BĐS thiết yếu như nhà ở cho người có thu nhập vừa và thấp, nhà cho công nhân thuê… dưới tác động của thuế làm tăng giá cả BĐS và người tiêu dùng là người gánh chịu thuế; ngược lại, đối với các BĐS có độ co giãn lớn như nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê cao cấp… gánh nặng thuế sẽ chuyển sang người cung cấp.

Thứ tư: Tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng là một chủ thể tham gia trên thị trường vừa chi phối vừa bị chi phối bởi thị trường BĐS (quan hệ cung- cầu trên thị trường BĐS).

Mặt khác, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cung cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.

Tín dụng ngân hàng đối với BĐS bao gồm cả 2 hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Như vậy, ta thấy rằng việc cung cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung- cầu BĐS trên thị trường.

Xét trong điều kiên các yếu tố khác không thay đổi ta có mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS như sau:

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS

Nguồn: từ kết quả nghiên cứu của tác giả

Lãi suất tác động đến khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS (thể hiện qua đường cầu của biểu đồ)

- Với mức lãi suất P1 số lượng khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS là Q1

- Với mức lãi suất P2 số lượng khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS là Q2;

 P1 < P2 thì Q1> Q2.

Vậy khi ngân hàng cho vay với mức lãi suất thấp thì số người vay vốn để đầu tư BĐS cao,và ngược lại

Lãi suất tác động đến khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS (thể hiện qua đường cung của biểu đồ)

- Với mức lãi suất P4 số lượng khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS là Q4

- Với mức lãi suất P5 số lượng khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS là Q5

 P4 < P5 thì Q4 > Q5

Vậy khi lãi suất thấp thì ngân hàng sẽ không hứng thú với việc cho vay để đầu tư BĐS như khi lãi suất vay cao,và ngược lại

Như vậy: Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản trên thị trường (kích cầu BĐS).

Thứ năm: Năng lực tài chính

Năng lực tài chính là chìa khóa, là phương tiện để biến các ý tưởng trong kinh doanh thành hiện thực. Sử dụng hiệu quả nguồn vốn sẽ góp phần quyết định sự thành bại của doanh nghiệp, chính vì vậy bất kỳ một doanh nghiệp nào dù lớn hay nhỏ, dù to hay bé thì đều quan tâm đến năng lực tài chính và vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Vì vậy, năng lực tài chính được xem là cốt lõi của năng lực cạnh tranh. Năng lực tài chính được đo lường bằng một số tiêu chí cơ bản sau: Vốn tự có; sự tăng trưởng nguồn vốn và hiệu quả sử dụng vốn:

+ Chi phí cho hoạt động tài chính luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng chi phí của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS;

+ Nguồn tài chính đầu tư cho BĐS phần lớn huy động từ NHTM và các quỹ

đầu tư...

BĐS.

+ Các NHTM trên địa bàn chưa đáp ứng được nhu cầu tài chính cho thị trường

Thứ sáu: Sự gia tăng dân số

+ Dân số gia tăng, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về các dịch vụ BĐS nghỉ ngơi như khách sạn, resort tăng theo. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở.

+ Dân số tăng một mặt làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu về qui mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên. Thêm nữa, sự gia tăng dân số theo đó là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao… những nhu cầu này là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về BĐS như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư …

Thứ bảy: Yếu tố pháp lý

+ Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ qui định các vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS…; hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự BĐS; qui định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, BĐS. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.

+ Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 1993 thì các hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS trên thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về yếu tố pháp lý. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển.

2.3.4.2. Nhân tố chủ quan

Thứ nhất: Tập quán, truyền thống và thị hiếu

+ Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu.

+ Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán,…

Thứ hai: Thông tin và niềm tin

+ Với những đặc trưng của thị trường BĐS, yếu tố thông tin là yếu tố cần thiết và quan trọng để nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người mua, bảo đảm tính an toàn trong hoạt động đầu tư đồng thời tránh được sự tranh chấp giữa công ty BĐS và khách hàng [14].

+ Yếu tố thông tin thường liên quan đến khả năng cung cấp thông tin của người bán như các kỹ năng về marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án bằng sa bàn, tại hiện trường…Mặt khác, do thủ tục nhà đất thường kéo dài và tốn kém chi phí nên Nhà nước cần có những biện pháp nhất định đối với những dự án quá thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững của thị trường.

+ Theo số liệu thống kê, trong những năm gần đây tỷ lệ khách hàng mua BĐS để sinh lời chiếm 80%, mua để ở và cho thuê chỉ chiếm 20%. Khối lượng cầu về nhà ở trong một thời kỳ nhất định tăng hay giảm không phải chỉ vì lý do cầu về nhà ở tăng hay giảm mà quan trọng là kỳ vọng về lợi nhuận của khách hàng biến động như thế nào. Do vậy sản phẩm trong các dự án đầu tư phải phù hợp với sở thích, thị hiếu, tập quán sinh hoạt, khả năng tài chính của người mua, có như vậy thì việc tiếp cận với thị trường và người tiêu dùng mới dễ dàng hơn.

2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Thực hiện các cam kết trong hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi Việt Nam phải xóa bỏ những rào cản pháp lý nhằm hạn chế các hoạt động kinh doanh của ngân hàng

nước ngoài và liên doanh nước ngoài. Các ngân hàng nước ngoài, ngân hàng liên doanh sẽ được cung cấp hầu hết các sản phẩm dịch vụ ngân hàng như các NHTM trong nước. Điều này cũng đồng nghĩa với việc yêu cầu cắt giảm bảo hộ về kinh doanh dịch vụ ngân hàng đối với các NHTM trong nước.

Sức ép cạnh tranh đối với các NHTM Việt Nam sẽ tăng lên cùng với việc nới lỏng các quy định về hoạt động của các ngân hàng nước ngoài.

Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản chịu tác động nhiều đến các nhân tố khách quan và chủ quan. Cụ thể như sau:

2.3.5.1. Nhân tố khách quan ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản thể hiện rõ ở: Môi trường pháp lý, môi trường kinh tế, môi trường văn hóa xã hội, đối thủ cạnh tranh.

- Môi trường pháp lý: Nhìn chung môi trường pháp lý liên quan đến lĩnh vực tài chính ngân hàng đã được cơ bản hoàn thiện nhiều mặt, cụ thể như:

Hoàn thiện cơ chế liên quan đén chính sách tiền tệ, ngoại hối, thanh toán và các quy chế về cơ cấu tổ chức và hoạt động của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành của NHTM.

Hoàn thiện cơ chế đảm bảo tiền vay.

Hoàn thiện cơ chế quản lý ngoại hối, đã có pháp lệnh về ngoại hối; Hoàn thiện cơ chế, chính sách về thanh toán, lãi suất…

Tác động của hệ thống pháp luật (trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế…)đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện và sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

- Môi trường kinh tế:

Mặc dù có nhiều biến động trong và ngoài nước, các NHTM đã và đang trên đà phát triển, cơ cấu lại để hệ thống ngân hàng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phát triển dịch vụ ngân hàng, gia tăng lợi nhuận.

- Môi trường văn hóa, xã hội:

Nền kinh tế phát triển hiện đại dẫn đến nhu cầu giao dịch qua ngân hàng ngày càng tăng. Những năm gần đây dịch vụ, tiện ích ngân hàng phát triển, đặc biệt là phát triển nghiệp vụ phát hành và thanh toán qua thẻ ATM. Người dân có nhu cầu mở tài khoản cá nhân để dễ dàng có thể giao dịch, mua bán.

- Đối thủ cạnh tranh:

Thực chất là nghiên cứu tổng hợp thị trường vốn và thị trường tiền tệ ( gọi là thị trường tài chính) trong từng thời kỳ phát triển. Mục tiêu là phân tích được từng loại đối thủ cạnh tranh ở từng loại sản phẩm cung ứng trên thị trường để có chủ thuyết trong việc tìm ra lợi thế so sánh của ngân hàng mình trong môi trường cạnh tranh có lợi nhất.

2.3.5.2. Nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

- Tổ chức bộ máy và quy trình nghiệp vụ

Hoạt động tín dụng của NHTM có triển khai được thuận lợi và thành công hay không phụ thuộc rất lớn vào tổ chức bộ máy thực thi, các thủ tục hành chính và quy trình nghiệp vụ, trong đó đặc biệt quan trọng là các quy trình nghiệp vụ.

Tổ chức bộ máy và quy trình quản lý tín dụng quy định, quyền hạn trách nhiệm của từng khâu, từng bộ phận, mối quan hệ của từng bộ phận trong quá trình thực hiện từ thẩm định đến khi thiết lập quan hệ tín dụng và thu hồi vốn (gốc + lãi). Tổ chức bộ máy và quy trình quản lý tín dụng phù hợp sẽ nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, hạn chế tình trạng lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức trong tín dụng.

Tổ chức quản lý tín dụng chủ yếu gồm các yếu tố: Bộ máy quản lý, hệ thống thông tin, chiến lược, chính sách và quy trình tín dụng. Trong đó, vấn đề thông tin và năng lực thẩm định cần phải chú trọng.

Quy trình quản lý tín dụng được bố trí khoa học, rõ ràng trách nhiệm sẽ góp phần quan trọng làm nâng cao chất lượng của thông tin tới cấp ra quyết định cho vay, giảm các yếu tố sai lệch thông tin và là cơ sở quan trọng để nâng cao chất lượng tín dụng trung dài hạn.

Việc phân công cán bộ và mức độ chuyên môn hóa cán bộ trong tổ chức bộ máy quản lý tín dụng có vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng tín dụng. Có chuyên môn hóa sẽ có sự hiểu biết sâu hơn về lĩnh vực cần cho vay đầu tư, xác định được khách hàng nào có rủi ro, xác định được xu hướng của ngành, sớm phát hiện ngành kinh doanh có chiều hướng đi xuống để có biện pháp xử lý kịp thời.

- Năng lực thẩm định và quản lý tín dụng

Năng lực thẩm định trước khi cho vay là yếu tố quyết định đảm bảo chất lượng của khoản vay và dự án. Việc thẩm định năng lực vay vốn của cá nhân, doanh nghiệp chính là đánh giá tình hình tài chính, sản xuất kinh doanh và bộ máy quản lý điều hành của cá nhân, doanh nghiệp. Năng lực thẩm định cao sẽ loại trừ được sai lệch trong cung cấp thông tin của doanh nghiệp, năng lực vay vốn của khách hàng, vuệc dự đoán tương lai hoạt động, khả năng sinh lời và rủi ro càng chính xác, chất lượng tín dụng càng cao.

Giám sát tín dụng nhằm đảm bảo chất lượng tín dụng như ban đầu dự đoán, hạn chế xảy ra tình trạng rủi ro đạo đức trong quan hệ tín dụng. Quá trình theo dõi hoạt động của khách hàng vay vốn nhằm đảm bảo:

+ Tiền vay được sử dụng đúng mục đích và theo đúng tiến độ;

+ Các thủ tục về đầu tư và xây dựng được thực hiện theo đúng quy định;

+ Quá trình đưa tài sản vào sử dụng, quá trình thực hiện dự án phải đảm bảo đúng như dự án khả thi và có hiệu quả.