Chính Sách Thuế Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Thứ bảy, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Tăng cường vai trò chỉ đạo của Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

5.2.2.2. Chính sách đất đai của nhà nước

Có thể nói đất đai là tiền đề, là cơ sở để đầu tư phát triển thị trường BĐS

Về chế độ sở hữu đất đai:

Đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Nhằm đảm bảo lợi ích giữa các bên trong quan hệ quản lý về đất đai, tránh chồng chéo pháp luật, cần thống nhất mỗi đối tượng chỉ do một luật điều chỉnh và do một Bộ, ngành đảm trách.

Về chế độ giao đất, cho thuê đất:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Chỉ áp dụng hai chế độ là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Trong đó, chế độ giao đất có thời hạn ổn định lâu dài cho tất cả các mục đích sử dụng đất, đối với trường hợp cho thuê đất thì có thời hạn, trả tiền thuê hàng năm hoặc trả một lần. Từ đó mới có thể thống nhất phương pháp tính tiền sử dụng đất và tính tiền thuê đất tùy theo thời hạn thuê [15, 16, 17].

Về cung cấp “đất sạch” cho các đơn vị thực hiện dự án:

Nhà nước chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất, sau đó cung cấp “đất sạch” cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê) thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án, chuyển nhượng chỉ định hoặc đấu thầu có hạn chế quyền sử dụng đất. Một mặt

tránh được những trường hợp “đối đầu” giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù, di dời, giải phóng mặt bằng và làm chậm tiến độ thực hiện dự án; mặt khác khắc phục được tình trạng giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định mang nặng tính “xin – cho” gây mất công bằng và đồng thời thất thu cho NSNN. Trường hợp không chịu di dời nhà nước áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc phạt theo luật định như mô hình của Singapore, đảm bảo công bằng và bình đẳng với mọi tổ chức, cá nhân trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Giá quyền sử dụng đất:

Chính sách đất đai phải xuất phát từ quy luật hình thành và phân phối địa tô của đất đai. Nhà nước sẽ thu về một phần giá trị tăng thêm trên đất đai do các đầu tư xã hội làm tăng giá trị của đất đai; còn khi thu hồi đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện đền bù phần giá trị đầu tư thêm của chủ thể sử dụng đất đầu tư vào cải tạo đất và các nguồn lợi đang có trên đất theo giá cả thị trường. Đảm bảo công bằng giữa nhà nước, người có quyền sử dụng đất và chủ đầu tư dự án, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển dự án BĐS. Tuy nhiên, khái niệm giá thị trường ở đây là giá do nhà nước ban hành sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh trường hợp quy định giá thị trường chung chung như hiện nay dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, quá trình xác định giá thị trường qua nhiều khâu, nên ách tắc trong việc đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển dự án BĐS.

Xây dựng giá đất ban hành của nhà nước theo sát giá thị trường:

Giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất; tính tiền bồi thường khi thu hồi đất; tính các nghĩa vụ tài chính, thuế đối với nhà nước… Việc công bố bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường là góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giúp cho các nhà quản

lý thị trường BĐS nói chung và quản lý giá đất nói riêng có cái nhìn tổng quan hơn về giá thị trường để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp.

ngoài:

Đảm bảo quyền bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước

Phù hợp với tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực, vấn đề phân biệt

đối xử giữa “Việt Nam” và “nước ngoài” phải được xóa bỏ. Vì vậy, thống nhất nghĩa vụ tài chính giữa các đối tượng được giao đất và thuê đất là cần thiết. Do đất đai Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và giao đất lại cho các tổ chức và cá nhân sử dụng, nên về đối tượng giao đất có hạn chế, cụ thể đối tượng là tổ chức và cá nhân nước ngoài không được nhận giao đất mà chỉ được thuê đất, nhưng nghĩa vụ tài chính của hai đối tượng này phải tương đương nhau để đảm bảo công bằng.

Tạo quỹ đất phát triển dự án BĐS:

Cần phải kiểm tra, thanh tra thường xuyên tình hình sử dụng đất và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt là tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp chế tài cụ thể, từ đó có thể ngăn chặn, phát hiện và xử lý các trường hợp phê duyệt dự án không theo quy hoạch, kế hoạch, thực hiện thu hồi đất và giao cho các chủ dự án có khả năng đầu tư phát triển dự án.

Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hiện nay thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian đã khiến cho thị trường phi chính thức phát triển với quy mô lớn. Vì vậy, cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư BĐS sẽ tạo hàng hóa có đầy đủ tính pháp lý cho thị trường, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai:

Nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách. Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý. Xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư các ngành nghề sử dụng ít đất nhưng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động.

Cơ cấu thị trường bất động sản:

Phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản:

Điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các NHTM có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

5.2.2.3. Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản

Cần nghiên cứu xây dựng Luật thuế Bất động sản thay thế cho hai luật thuế này, vừa thống nhất về căn cứ tính thuế cũng như thuế suất, thuận lợi cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất; vừa đơn giản và tiết kiệm chi phí trong quá trình hành thu, khắc phục được tâm lý phải nộp nhiều loại thuế của người dân. Đặc biệt, đối với các vùng nông thôn, hầu hết các hộ gia đình vừa có đất ở, vừa có

đất làm nông nghiệp nên chỉ cần một sổ đất, một hóa đơn thuế đất hàng năm [19, 20, 21, 22].

Mức thuế đất và nhà có thể xác định riêng biệt, sau đó kết hợp để hình thành thuế BĐS.

Mức thu thuế BĐS dựa trên khả năng chi trả thuế, mức độ tiêu thụ các dịch vụ công cũng như khả năng cung ứng dịch vụ công.

=> Mục tiêu thu thuế BĐS là nhằm nâng cao năng suất sử dụng đất và tăng một phần thu thuế nhằm cung cấp tốt hơn các dịch vụ công trong bối cảnh xã hội ngày một gia tăng dân số. Mặt khác, BĐS là tài sản gắn liền với công sức lao động, sự tích lũy lâu dài của người dân, và đây là phần thu nhập còn lại sau thuế thu nhập, nên mức thu của thuế này cũng không quá cao [18].

5.2.2.4. Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội

Cần đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản một cách tự phát. tác lập

5.2.2.5. Thiết lập chỉ số đo lường thị trường bất động sản

Thiết lập các công cụ theo dõi thị trường BĐS là yếu tố quan trọng cải thiện độ minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, là chìa khóa thành công trong thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, là cơ sở giúp các cơ quan chức năng có những giải pháp cụ thể và kịp thời đối với sự biến động của thị trường BĐS.

Đa số các nước đo lường sự phát triển của thị trường BĐS thông qua hệ thống các chỉ số (chỉ số giá BĐS – RPI; chỉ số giao dịch của thị trường – RAI; Chỉ số giá chung thị trường – ARMI; chỉ số lợi nhuận nhà ở - HPrI,…). Mặc dù Thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã ban hành quyết định số 43/2010/QĐ-TTg về việc ban hành hệ thống chỉ tiêu quốc gia, trong đó gồm có các chỉ số giá BĐS. Tuy nhiên cho đến nay, các chỉ số liên quan đến thị trường BĐS chưa được công bố mang tầm quốc gia, chỉ thực

hiện cục bộ tại một số công ty BĐS. Vì vậy, cần nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS, tạo điều kiện cung cấp nguồn thông tin dữ liệu đầy đủ, chính xác làm cơ sở xây dựng các chỉ số của thị trường.

5.2.2.6. Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản khác

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động sản. Đổi mới cơ chế thế chấp – giải chấp bất động sản. Thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục.

Thứ hai, đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản một cách tự phát.

Thứ ba, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách. Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý. Xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư các ngành nghề sử dụng ít đất nhưng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động.

Thứ tư, tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước

chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

Thứ sáu, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Thứ bảy, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp . Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp như khách sạn hạng cao cấp, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù. Hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu tư trong nước có thể thực hiện; Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam và tiến độ thực hiện dự án.

Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Thứ chín, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về thị trường bất

động sản thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Tăng cường vai trò chỉ đạo của Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản

Thứ nhất, Trước khi có quyết định mua nhà, khách hàng hãy chắc rằng đã có một khoản tiền tích lũy tối thiểu 30% giá trị BĐS muốn mua, lý tưởng hơn thì khoản tiền tích lũy này nên bằng mức 50% giá trị BĐS mà khách hàng mua để ở. Tỷ lệ vay 50% giá trị tài sản được xem là mức vay lý tưởng và ít áp lực nhất, giúp người vay vốn vừa dễ dàng thanh toán tiền vay cho ngân hàng vừa có thể trang trải các chi tiêu khác trong cuộc sống. Trong trường hợp mức vay lớn hơn 50% giá trị BĐS mà khách hàng mua để ở, có lẽ người vay sẽ phải đối mặt với những tháng ngày đầy khó khăn khi áp lực trả nợ lúc nào cũng hiện hữu bên mình.

Thứ hai, Chú ý lãi suất ngân hàng: Khi vay vốn ngân hàng mua nhà, người vay nên thuộc nằm lòng quy tắc vàng này: "Vốn cố định nhưng lãi vay của ngân hàng thường bị thả nổi". Hiện nay trên thị trường có khá nhiều ngân hàng mời chào người vay với lãi suất ưu đãi rất hấp dẫn chỉ từ 7,5-8%/năm, nhưng bạn nên nhớ lãi suất ưu đãi này thường chỉ áp dụng trong 6-12 tháng đầu tiên. Kể từ tháng 13 trở đi, mức lãi suất sẽ được điều chỉnh tăng thêm khoảng 3,5-4% tùy thuộc vào từng ngân hàng và từng đối tượng vay. Chính vì vậy, trước khi vay mua nhà cần phải xem kỹ lãi suất thay đổi như thế nào cho các năm sau theo hợp đồng tín dụng. Nếu có thể, hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ về chi phí lãi vay qua các năm. Một yếu tố khác cũng cần hiểu rõ trước khi ký vào hợp đồng vay vốn đó là tiền vay ngân hàng sẽ tính theo dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu.

Thứ ba, Duy trì mức thu nhập hàng tháng: Duy trì thu nhập ổn định hàng tháng là một trong những điều cực kỳ quan trọng trước khi vay vốn ngân hàng mua nhà. Nhiều chuyên gia tài chính cho rằng có được mức thu nhập ổn định thì mới tạo cơ sở