Đối Với Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh

tài chính vững vàng để trả nợ ngân hàng (trong đó bao gồm cả vốn và lãi vay). Bên cạnh đó, người vay cũng cần tìm thêm phương án tăng thu nhập từ các nguồn phụ, qua đó đảm bảo dù lãi suất tăng lên cũng có thể trả nổi nợ gốc và lãi vay.

Thứ tư, Tự đánh giá khả năng thanh toán: điều quan trọng nhất đó là người vay cần đánh giá được khả năng tài chính của bản thân nhằm hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai. Hãy lên kế hoạch rõ ràng 3 khả năng sau đây:

Khả năng tài chính (1): Đây được coi là số tiền tiết kiệm mà người vay đang có, thu nhập hàng tháng của người vay và gia đình sau khi đã trừ đi toàn bộ những khoản chi phí sinh hoạt trong tháng.

Khả năng tài chính hỗ trợ (2): Một phần vốn được hỗ trợ bởi người thân để mua nhà với việc cho vay không lấy lãi hoặc áp dụng mức lãi suất nhưng bằng hoặc thấp hơn so với lãi suất của ngân hàng.

Khả năng trả nợ (3): Việc chắc chắn phải làm sau khi mua nhà/chung cư trả góp chính là trả nợ. Ở trường hợp này, người vay vốn cần phải biết chính xác mức chi trả mỗi tháng, đồng thời phải nắm được sự biến động của lãi suất trong tầm kiểm soát.

Nếu thực hiện phép tính (1) + (2) và cho ra kết quả (1) + (2)≥ (3) thì việc vốn ngân hàng mua nhà được xem là khả thi.

Thứ năm, Có một mạng lưới thông tin đáng tin cậy: Rủi ro lớn tiếp theo mà nhà đầu tư bất động sản hay gặp xuất phát từ việc họ quá đơn độc trong đầu tư. Theo đó, chìa khóa giúp nhà đầu tư sớm thành công là phải xây dựng được cho mình một đội ngũ chuyên gia phù hợp và đáng tin cậy. Ít nhất, họ cần có mối quan hệ tốt với một đại lý bất động sản, một thẩm định viên và một luật sư chuyên nghiệp. Bởi đây là những người sẽ cung cấp toàn bộ thông tin hữu ích cho một nhà đầu tư từ khi tiếp cận bất động sản cho tới khi chính thức sở hữu nó, tránh cho nhà đầu tư rơi vào trường hợp bị lừa gạt.

5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

5.3.1. Đối với Chính phủ

Chính phủ cần quan tâm, tạo điều kiện đến hoạt động kinh doanh ngân hàng là một vấn đề vô cùng quan trọng. Chính Phủ cần có những biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ về các quy định pháp luật để các NHTM mở rộng hoạt động kinh doanh, cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh hoá thị trường tài chính tiền tệ, đảm bảo nền kinh tế phát triển bền vững hội nhập với nền kinh tế thế giới. Luận án kiến nghị một số vấn đề sau:

Một là, Chính phủ cần hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ quan bảo vệ pháp luật cần nâng cao trách nhiệm trong công tác quản lý doanh nghiệp, quản lý kinh doanh, phối hợp với các ngân hàng trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM, chia sẽ với ngân hàng trong việc xử lý rủi ro tín dụng mà nền kinh tế đang đổ dồn vào ngân hàng [10]

Hai là, Chính phủ cần có chiến lược phát triển toàn diện các ngành kinh tế, giảm bớt các thủ tục không cần thiết khi thành lập doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, là cơ hội tốt cho các ngân hàng trong việc mở rộng hoạt động kinh doanh, đầu tư tín dụng góp phàn phát triển thị trường BĐS TP. HCM theo hướng CNH – HĐH .

Ba là, Đến nay, một khối lượng lớn tài sản là đất đai liên quan đến vụ án được tòa tuyên giao cho các NHTM chủ động trong xử lý nợ chưa thi hành được, do vướng mắc về thủ tục, đề nghị chính phủ, các bộ, ngành có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho các NHTM, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ đảm bảo tiền vay, xử lý tài sản đảm bảo tiền vay thu hồi nợ vay của các doanh nghiệp, nhất là tài sản của các DNNN [16].

Bốn là, Chính phủ, các bộ, ngành có liên quan và chính quyền các cấp cần có sự chỉ đạo dứt điểm, kiên quyết mạnh mẽ hơn nữa giúp các NHTM thu hồi nhanh chóng nợ đọng.

Năm là, Nhà nước cần hoàn thiện các văn bản để công ty mua bán nợ có cơ sở pháp lý để giải phóng vốn tồn đọng tích tụ qua các năm, các tài sản cầm cố, thế chấp mà ngân hàng đang giữ. Tổ chức tài chính chuyển giao tài sản tồn đọng cho công ty dưới hình thức uỷ thác trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng theo thoả thuận, giúp các NHTM thu hồi vốn và khai thác sử dụng vốn tồn đọng một cách có hiệu quả qua đó đa dạng hoá các lĩnh vực đầu tư trong các hợp đồng tín dụng.

Sáu là, UBND TP. HCM kiến nghị Chính phủ xem xét quy định về thuế suất giao dịch BĐS để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá trị giao dịch, giao dịch chính thức, tăng nguồn thu từ giao dịch BĐS và đảm bảo thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh; Chính phủ cần quy định cách tính tiền sử dụng đất theo hướng đơn giản là thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như TP. HCM đã kiến nghị. Cùng với đó, xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường BĐS phát triển.

5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước

Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò lớn trong việc định hướng chiến lược chung cho các NHTM. NHNN với chức năng là ngân hàng của các ngân hàng, do đó để tạo điều kiện tốt hơn cho hoạt động của các NHTM nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM. Theo luận án trong thời gian tới NHNN cần làm:

Một là, NHNN làm đầu mối kiến nghị chính phủ, các bộ, ngành liên quan trong việc Ban hành văn bản qui phạm pháp luật, các văn bản liên quan đến bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và đăng ký giao dịch bảo đảm, kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng nhà và đất ở cho người sử dụng đất.

Hai là, NHNN phải xây dựng và hoàn thiện chiến lược chính sách quản lý rủi ro đúng đắn. Thực hiện cải tổ toàn diện các yếu tố ảnh hưởng tác động đến năng lực quản lý CLTD, nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM.

NHNN cần hoạch định và xây dựng chiến lược và chính sách quản lý CLTD, tái cơ cấu lại bộ máy tổ chức, cần có sự hướng dẫn và chỉ đạo các TCTD xây dựng một hệ thống các chỉ số và giới hạn có tính cảnh báo trước về các nguy cơ rủi ro cần phòng tránh trong hoạt động tín dụng những lĩnh vực TCTD cần hạn chế hoặc không cho vay thêm vì rủi ro quá cao hoặc đã đến ngưỡng (là giới hạn cho vay tối đa đối với mỗi ngành, mỗi doanh nghiệp cụ thể) qua đó giúp các TCTD sẽ thận trọng hơn giữa lợi ích và rủi ro từ đó có những quyết sách chính xác trong kinh doanh. Mặt khác giúp các TCTD chủ động hơn trong việc thực hiện và kiểm tra, giám sát việc cho vay và xử lý nợ xấu phát sinh.

Ba là, NHNN cần sớm hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh báo sớm những tiềm ẩn trong hoạt động của các TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài chính và xác định các điểm nhạy cảm, phát triển và thống nhất cách thức giám sát ngân hàng. Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất lượng quản lý rủi ro trong nội bộ các TCTD, nâng cao kỹ thuật trong việc trích lập dự phòng rủi ro, xây dựng hệ thống và các biện pháp kiểm soát luồng vốn quốc tế và nợ nước ngoài. Tập trung vào cơ chế giám sát cho vay bằng ngoại tệ của các NHTM để tránh rủi ro về tỷ giá, ngoại hối kỳ hạn, qua đó có những cảnh báo sớm cho các NHTM [17].

Bốn là, NHNN cần ban hành Quy chế về quản lý hoạt động đầu tư tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM. Nội dung của quy chế này phải điều chỉnh toàn bộ hoạt động vay vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế có quan hệ tín dụng với các NHTM. Đồng thời cũng phải quy định nội dung và trách nhiệm của thanh tra NHNN trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động cho vay cùng một khách hàng của các NHTM.

Năm là, có cơ chế xử lý nợ tồn động (nợ ngoại bảng) đối với hộ nuôi tôm bị rủi ro không trả được nợ gặp khó khăn có nhu cầu vay mới để sản xuất, ổn định cuộc sống, nhưng không được vay, quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ngân hàng cho vay quản lý.

Chỉ đạo Ngân hàng thương mại hỗ trợ, tạo điều kiện nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM.

5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Uỷ ban nhân dân TP. HCM chỉ đạo các sở, ngành chức năng, đổi mới công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, đặc biệt là công tác quy hoạch khu dân cư, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, các vùng nuôi trồng, chế biện xuất khẩu lúa gạo và thủy sản... dự báo thị và minh bạch trong việc công bố các dự án, quy hoạch tổng thể của thành phố để người dân và doanh nghiệp biết,... Bên cạnh đó các NHTM biết để đầu tư tín dụng phát triển thị trường BĐS mang lại hiệu quả hơn.

Thành phố cần triển khai đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, đặc biệt là cơ sở hạ tầng phục vụ các khu vực kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Uỷ ban nhân dân thành phố cần chỉ đạo các Sở, ngành chức năng, các quận huyện thị xã,...hoàn thành sớm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo điều kiện cho khách hàng có nguồn TSTC để vay vốn NHTM để đầu tư phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới.

5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5

Cho đến nay, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Nếu nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng tăng cường cho thị trường bất động sản (cả cho chủ thể phát triển và chủ thể mua sản phẩm) thì thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn. Ngược lại, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp đối với thị trường bất động sản, thì thị trường này sẽ ít sôi động đi. Thậm chí, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, thị trường bất động sản có thể sẽ gặp khó khăn.

Tuy nhiên trong giai đoạn 2010-2016, hoạt động tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản đang có nhiều rủi ro, hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản chưa cao, thể hiện rõ qua hệ số nợ xấu, có nhiều ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ khi cho vay bất động sản…

Do đó, để nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản cần thực hiện các giải pháp đồng bộ xuất phát từ ngân hàng, thị trường bất động sản và khách hàng vay vốn ngân hàng.

Thực hiện nội dung và mục tiêu nghiên cứu của đề tài, trong chương 5 luận án đã đạt được các nội dung chính sau:

Thứ nhất, tập trung phân tích mục tiêu và định hướng chiến lược phát triển thị trường bất động sản TP. HCM trong thời gian tới

Thứ hai, dựa trên những đánh giá tồn tại hạn chế và nguyên nhân của sự tồn tại hạn chế được nêu trong phần thực trạng về sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM và thực trạng về hoạt động tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong chương 4. Luận án đã đề xuất một hệ thống các nhóm giải pháp đồng bộ, có tính khả thi, sát thực tiễn nhằm nâng cao hiệu của tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM đó là các nhóm giải pháp:

(i) Nhóm giải pháp đối với ngân hàng;

(ii) Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường BĐS.

(iii) Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư mua sắm BĐS.

Thứ ba, để cho các nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM được đi vào thực tiễn, đòi hỏi có sự phối hợp đồng bộ của Chính phủ, NHNN, chính quyền địa phương. Chính từ lý do đó, tác giả đã đề xuất một số kiến nghị đối với Chính phủ, NHNN và TP. HCM trong nội dung kiên nghị của luận án.

KẾT LUẬN

Để thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM phát triển, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của BĐS (bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ,..);

Thị trường sẽ cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh cùng các chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới.

Do vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.

Với những vai trò của nguồn vốn tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản, các nhà đầu tư BĐS cần có các giải pháp khác để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, cần thực hiện các giải pháp: (i) tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS (ii) tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; (iii) chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; (iv) phát hành trái phiếu, cổ phiếu.

Thông qua nghiên cứu, luận án đã có những đóng góp cơ bản sau:

Thứ nhất: Luận giải một cách có hệ thống lý luận quan niệm về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS;

Thứ hai: Nghiên cứu kinh nghiệm của một số NHTM nước ngoài trong nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam nói chung và trên địa bàn TP. HCM nói riêng;