Giá Trị Mà Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Mang Lại

phân khúc khách hàng thượng lưu. Đầu tư loại hình này thì khách hàng có thể liên kết và hợp tác với chủ đầu tư để khai thác mức lợi nhuận từ việc cho thuê theo thỏa thuận riêng trên hợp đồng.

Codotel: đây là dạng kết hợp căn hộ khách sạn, được thiết kế đầy đủ các tiện nghi như: bếp, phòng khách, phòng ngủ… Du khách có thể trải nghiệm phong cách như ở nhà của mình. Codotel thường được xây dựng ở các thành phố lớn và khu vực nghỉ dưỡng. Thường thì một căn hộ Condotel đạt chuẩn 5 sao đẳng cấp hay resort cao cấp sẽ có kiến trúc và công năng độc đáo. Bên trong luôn có đầy đủ các loại hình dịch vụ vui chơi, giải trí, nhà hàng sang trọng, bể bơi, spa, cửa hàng mua sắm tiện lợi cùng hệ thống an ninh tốt. Condotel một trong các loại hình đầu tư nghỉ dưỡng hoạt động giống như một khách sạn thông thường. Điểm khác biệt là mỗi phòng thuộc sở hữu của mỗi cá nhân chứ không phải là sở hữu chung. Hình thức này vị trí xây dựng của nó phù hợp với nơi có trung tâm sinh thái, du lịch biển hoặc những nơi gần khu dân cư có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển.

Shophouse: là hình thức căn hộ kết hợp làm cửa hàng. Loại hình này kết hợp giữa nhu cầu để ở và kinh doanh buôn bán.

Điều kiện sở hữu

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy vậy, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

 Nếu chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán căn hộ du lịch hay biệt thự thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu đất. Nhưng dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải được giao sang đất ở hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao).

 Những dự án được xây dựng theo hình thức nhà ở thì thời hạn sử hữu là lâu dài.

 Đối với các dự án xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như các dự án biệt thự, dự án Condotel đều được xây dựng theo hình thức này sẽ có thời gian thuê đất kéo dài khoảng 50 năm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

 Đối với những dự án nằm tại vùng sâu, vùng xa hoặc vùng khó khăn thì thời gian cho thuê có thể kéo dài lên đến 70 năm hoặc 90 năm.

 Nếu các chủ đầu tư không tiến hành chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở (không được cấp sổ hộ khẩu) thì các sản phẩm Condotel/biệt thự biển tại dự án đó sẽ chỉ có thời hạn 50 năm hay 70 năm. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ Condotel/biệt thự biển cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở cùng các tài sản gắn liền với đất trong thời thời hạn lâu dài như các dự án xây trên đất ở khác.

1.2.4. Giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại

Tại Hội thảo về "Dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2020" do Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng tổ chức tại Trung tâm hội nghị Adora sáng ngày 10/01/2020 tại thành phố Hồ Chí Minh, T.S Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho biết, đầu tư vào 1m2 bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng hơn hẳn các bất động sản loại hình khác. Trong năm 2019, giá phòng bình quân tăng 2.8% (phân khúc 4-5 sao); Chỉ số hiệu suất phòng khách sạn (Revpar) tăng trung bình 8.9%; Công suất phòng tăng trung bình 8%/năm. Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư mà còn là kênh đầu tư quan trọng, cung cấp và đáp ứng cơ sở lưu trú cao cấp cho ngành du lịch Việt Nam trong các năm tới. Do vậy, bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đây cũng chính là thông đẹp mà các diễn giả đã trao đổi tại buổi hội thảo.

Theo tính toán của T.S Đinh Thế Hiển, đơn giá trung bình phòng khách sạn khoảng 1,4 triệu đồng/ngày, công suất cho thuê đạt khoảng 60%. Chi phí vận hành trực tiếp chiếm khoảng 22%, chi phí duy tu, bảo trì, quản lý chiếm khoảng 7%. Sau khi trừ các chi phí thì lợi tức của các phòng khách sạn này mang về khoảng 9,1%/năm, mỗi năm tăng 2-3%.

Lợi nhuận này có thể biến động lớn từ giá thuê và công suất. Tỷ suất lợi nhuận có thể dao động từ 5,4% - 13,7% tùy theo giá phòng và công suất khai thác. Mặt khác, lợi nhuận còn có thể biến động lớn từ chi phí đầu tư. Doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng ra sao còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng thiết kế, xây dựng và quản lý vận hành của dự án.

Khi so sánh với những kênh đầu tư khác, theo T.S Đinh Thế Hiển thì bất động sản nghỉ dưỡng có hiệu quả hơn. Chẳng hạn như vàng chỉ tăng giá trong năm nay, nhưng xét bình quân trong 5 năm vừa qua, vàng chỉ tăng chưa đến 2%, còn xét trong 3 năm gần đây chỉ tăng 4%.

Ngoài ra bất động sản nghỉ dưỡng còn là một kênh đầu tư sinh lời hiệu quả. Bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang được nhiều người đầu tư cho khách du lịch thuê và thu về lợi nhuận rất cao trong tháng. Đây có thể xem là nguồn thu chính của việc sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Thường mức lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng nằm trong khoảng 8% - 16%/năm tùy theo mức độ trượt giá. Trong thời gian sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng, lợi nhuận sẽ đến từ việc kinh doanh hoặc cho thuê. Theo thời gian, các bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá, chủ sở hữu sẽ bán đi và thu lợi nhuận từ việc tăng giá đó. Tuy nhiên, để thu được lợi nhuận cao từ việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, cần lưu ý kĩ các vấn đề sau:

 Thứ nhất là tiềm năng của dự án, được nhìn nhận từ các yếu tố như vị trí, khả năng kết nối giao thông, tiềm lực khai thác du lịch, đặc biệt là yếu tố pháp lý...

 Thứ hai là uy tín của chủ đầu tư. Điều này thể hiện ở tiềm lực kinh tế, tiến độ dự án, uy tín trong lĩnh vực bất động sản của doanh nghiệp. Điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ với những chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Sungroup thì giá trị của các bất động sản nghỉ dưỡng thưởng ổn định và tăng theo thời gian.

 Thứ ba, nhà đầu tư cần xem xét chính sách bán hàng của dự án. Các chương trình hỗ trợ khách hàng tương ứng với từng giai đoạn, các gói khuyến mại, cam kết của chủ đầu tư tác động không nhỏ đến quyết định của một nhà đầu

tư. Nhìn chung, các chính sách này có vai trò thu hút nhà đầu tư, kích cầu và cũng là cách để chủ đầu tư gia tăng quyền lợi cho khách hàng.

1.2.5 Các chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Tận dụng điều kiện tự nhiên

Các bất động sản nghỉ dưỡng nên được xây dựng phù hợp với điều kiện tự nhiên của điểm du lịch nhằm khai thác tối đa lợi ích. Ví dụ nghỉ dưỡng ven biển, nghỉ dưỡng khoáng nóng, nghỉ dưỡng chữa bệnh… Việt Nam có cảnh quan tự nhiên phong phú với nhiều núi, đảo, biển…do đó xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng vô cùng đa dạng. Tùy từng địa phương với điều kiện tự nhiên, dân cư xã hội mà hình thành các loại hình bất động sản phù hợp. Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển: loại hình bất động sản phục vụ cho các khách hàng có mức sống cao, xây dựng tại các địa phương ven biển như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc… Biệt thự nghỉ dưỡng hướng núi tại các vùng khí hậu quanh năm mát mẻ, có hệ sinh thái núi cao như Sapa, Lâm Đồng, Tam Đảo… Căn hộ khách sạn với phòng nghỉ hạng sang, bếp nấu và điều kiện sinh hoạt tiện nghi và thân thiện như đang ở nhà, thu hút nhiều khách hàng trong các kì nghỉ mát hay hội họp. Khu đô thị nghỉ dưỡng được thiết kế để phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp sinh sống lâu dài với cảnh quan gần gũi, yên bình. Khu phố cổ mở rộng là sự kết hợp hài hòa giữa thiết kế truyền thống và hiện đại, mang lại những trải nghiệm mới mẻ về cuộc sống, văn hóa, lịch sử, con người Việt Nam cho các du khách nước ngoài.

Lựa chọn vị trí xây dựng

Hiện nay 90% các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tọa lạc dọc các bãi biển đẹp từ Bắc tới Nam như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… Đây vốn dĩ là các trung tâm giải trí, nghỉ dưỡng thu hút khách du lịch nhiều năm nay. Bên cạnh đó, những nơi xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng thường có cơ sở hạ tầng hiện đại, hệ thống giao thông hoàn thiện, gần các sân bay, cảng hàng không, cảng biển… cũng như dễ dàng di chuyển đến các điểm du lịch nổi tiếng của địa phương. Do đó, trước khi quyết định xây dựng một hình thức bất động sản bất kì, nhà đầu tư cần nghiên cứu vị trí chiến lược, điều kiện kinh tế - dân cư xã hội… tại đó để đầu tư xây dựng các dự án có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu thị trường

Thủ tục pháp lý rõ ràng

Muốn thuận lợi trong công tác triển khai các dự án đầu tư bất động sản thì chủ đầu tư phải nắm rõ pháp luật, tận dụng tối đa những hỗ trợ, ưu đãi của chính quyền địa phương. Những điều mà chủ đầu tư cần đảm bảo trong các thủ tục pháp lý đó là quyền sở hữu đất nền, cấp phép xây dựng cho dự án và không để xảy ra tranh chấp, kiện tụng trong quá trình giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án. Hiện nay, đa số các địa phương đều có chính sách thu hút đầu tư đối với các dự án bất động sản lớn góp phần thay đổi diện mạo dân cư, kinh tế. Điển hình là các chương trình xúc tiến, lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của các nhà đầu tư và trợ giúp hoàn thành sớm các thủ tục pháp lý cho triển khai dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chính sách cam kết về lợi nhuận đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nếu bất động sản thông thường có lợi nhuận kỳ vọng là 6%/năm thì bất động sản nghỉ dưỡng có lợi nhuận lý tưởng từ 10-16%/năm, đảm bảo thu hồi vốn trong vòng 6-10 năm đầu tiên. Nhiều nghiên cứu và phân tích đã chỉ ra rằng, sau 5 năm loại hình bất động sản này sẽ tăng 30% giá trị so với thời điểm ban đầu. Đây là một con số ấn tượng với bất kỳ nhà đầu tư nào. Do đó, muốn tỷ suất lợi nhuận cao và thời gian thu hồi vốn nhanh khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì chủ đầu tư dự án và khách hàng phải chia sẻ lợi nhuận trên cơ sở giá bán hợp lý. Với một vài lưu ý, hy vọng các nhà đầu tư sẽ có những định hướng, chiến lược hợp lý, nắm bắt cơ hội thông qua cơ chế chính sách của địa phương để đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiệu quả nhất.

Gắn phát triển bđs nghỉ dưỡng với phát triển du lịch nghỉ dưỡng

Để các bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao, thì các dự án đó phải thu hút được khách du lịch, vì đây chính là nguồn thu nhập cho các dự án này. Nếu lượng khách du lịch đổ về ngày càng tăng thì tiến độ bán hàng của các dự cũng theo đó gia tăng giá trị.

1.3. Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống phân phối bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển du lịch

1.3.1. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch

Các số liệu thống kê cho thấy mức độ tăng trưởng khách du lịch trong nước và quốc tế của Việt Nam trong những năm qua đều rất cao. Theo Tổng cục Thống kê, khách quốc tế đến Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2019 đạt xấp xỉ 8,5 triệu lượt (tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2018); khách du lịch nội địa đạt 45,5 triệu lượt khách, trong đó có 22,9 triệu lượt khách lưu trú. Tổng thu từ khách du lịch đạt

338.200 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2018.

Các địa phương là trung tâm du lịch lớn của cả nước như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hải Phòng, Quảng Nam, Kiên Giang, Đà Nẵng, Lâm Đồng... đều có mức tăng trưởng đáng kể.

Tuy nhiên, trong khi số lượng khách du lịch ngày càng gia tăng thì thị hiếu của họ cũng bắt đầu dịch chuyển. Ngoài các nhu cầu truyền thống về địa điểm tham quan, ẩm thực... du khách có xu hướng chú trọng vào chất lượng trải nghiệm tại điểm đến. Đây là cơ hội nhưng cũng là thách thức với ngành du lịch, đòi hỏi thị trường phải có những sản phẩm chất lượng cao, đáp ứng được kỳ vọng của du khách. Nhưng trên thực tế, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng cao tại Việt Nam lại đang thiếu hụt.

Có thể nói lưu trú là vấn đề đầu tiên được quan tâm của khách du lịch. Do vậy mà bất động sản nghỉ dưỡng là một phần quan trọng để thu hút khách du lịch. Hệ thống lưu trú bất động sản nghỉ dưỡng thuộc phân khúc cao cấp mang tới trải nghiệm hài lòng cho khách hàng. Các hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng được thiết kế xây dựng theo kiến trúc quần thể tổ hợp, cung cấp nhiều tiện ích cho khách du lịch lưu trú tại đây. Bất động sản nghỉ dưỡng thường bao gồm khách sạn cao cấp, cùng các tiện ích kèm theo như bể bơi, gym, bar, club… Kèm theo đó là các trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí, không quá xa các địa điểm tham quan du lịch, tiện cho du khách trong việc di chuyển khi lưu trú tại đây.

Mỗi địa điểm du lịch sẽ có một đặc trưng nhất định để thu hút khách du lịch như: phong cảnh thiên nhiên, di tích lịch sử, di sản văn hóa… Tuy nhiên nếu chỉ

thuần túy dựa vào những đặc điểm đó sẽ khó lòng khai thác được giá trị cao. Do vậy cần có những chiến lược khác để níu chân khách du lịch.

Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, giải trí Việt Nam thì các hệ sinh thái du lịch như: lữ hành; vận chuyển; lưu trú; mua sắm và giải trí đã đảm bảo công suất phòng luôn được lấp đầy – đây là thước đo hiệu quả cuối cùng cho thị trường bất động sản du lịch.

Các sản phẩm bất động sản trong quần thể này không chỉ đem lại lợi ích về kinh tế - xã hội – du lịch cho toàn địa phương mà còn giúp làm nóng thị trường địa ốc; thu hút mạnh mẽ giới đầu tư và mở ra tiềm năng cũng như triển vọng khai thác lâu dài từ các hoạt động lưu trú; nghỉ dưỡng và kinh doanh các dịch vụ phục vụ cho du lịch.

Các cơ sở lưu trú đạt tiêu chuẩn sao quốc tế thu hút rất đông lượng khách du lịch hàng năm tại Việt Nam phải kể đến như: Intercontinental, Novotel, JW Marriot…đây đều là các khách sạn nổi tiếng về tiêu chuẩn phục vụ 5 sao quốc tế. Theo nghiên cứu cho thấy, các bất động sản nghỉ dưỡng gần biển mang lại giá trị cao hơn. Cụ thể: theo khảo sát của Khoa kinh doanh quốc tế - Marketing ĐH Kinh tế TP HCM (2019) thì có 65% nhà đầu tư chọn lựa đầu tư BĐS khu vực ven biển. Đồng thời, theo khảo sát của VN Express (6/2019) thì có 74,8% nhà đầu tư chọn lựa căn nhà thứ hai ở vùng du lịch biển. Các chuyên gia chia sẻ trong hội thảo: năm 2020 nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì nhà đầu tư nên đầu tư vào những hình thức như: căn hộ du lịch, biệt thự hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển. Vì ngoài tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng này thì nhà đầu tư sẽ có những lợi thế khác rất có lời khi đầu tư. Do đó năm 2020, các nhà đầu tư nên chọn lựa những dự án căn hộ nghỉ dưỡng đạt các yếu tố như:

 Môi trường biển đẹp, giao thông thuận lợi.

 Có thể kết hợp nghỉ dưỡng và khai thác, du khách đang có nhu cầu.

 Thiên nhiên, môi trường được giữ gìn, không có yếu tố khai thác kinh doanh

- dân sinh làm tổn hại.

 Nguồn cung có giới hạn, bảo đảm khả năng giá trị tăng trong tương lai.

Năm 2019, Việt Nam được Forbes bình chọn là một trong mười bốn điểm đến hấp dẫn nhất thế giới nhờ vào tài nguyên du lịch đa dạng và nhiều di sản thiên nhiên thế giới. Nhiều chuyên gia đầu tư bất động sản ven biển cho rằng năm 2019 sẽ là “bàn đạp” để đưa thị trường này lên một vị thế phát triển mới. Vì tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng biển của Việt Nam còn rất lớn do du lịch trong nước vẫn trên đà phát triển mạnh, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam tăng đều qua các năm, sự hấp dẫn của cảnh quan biển hoang sơ do thiên nhiên ban tặng đang dần được các chủ đầu tư khai thác và tận dụng thành thế mạnh vượt trội cho việc phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển này.

1.3.2. Tác động của du lịch đối với bất động sản nghỉ dưỡng

Có thể thấy giai đoạn vừa qua, khách quốc tế đến Việt Nam tăng cao và có nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, khám phá là chủ yếu. Khách du lịch nội địa gia tăng tầng lớp trung lưu có nhu cầu đi du lịch mang tính khai phá điểm đến là chủ yếu. Tỷ trọng khách du lịch (cả khách quốc tế và khách nội địa) nghỉ dưỡng dài ngày còn thấp, phổ biến vẫn là loại hình du lịch biển, du lịch theo mùa, lễ hội và kỳ nghỉ ngắn; khách có nhu cầu chuyên biệt chưa rõ nét, chưa đa dạng. Với những xu thế du lịch mới và những thay đổi trong hành vi của du khách, ngành công nghiệp này đang dần thay đổi để thích ứng. Vì vậy, trong báo cáo mới nhất “Megatrends - Travel”, Savills đã nghiên cứu phân tích để đưa ra những dự đoán về xu hướng du lịch năm và các tác động đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Theo đó Savills chia khách du lịch thành các nhóm đối tượng khác nhau.

Thế hệ khách bạc

Theo báo cáo mới của Savills, số lượng thê hệ du khách bạc (các khách du lịch ở độ tuổi trên 65) đã tăng đáng kể trong vong một thập kỷ qua, trong đó 48,1% dân số trên 65 tuổi ở châu Âu đi du lịch nước ngoài. Điều kiện sức khỏe tốt hơn và mức thu nhập cao hơn giúp các du khách bạc có nhiều điều kiện đi du lịch nhiều hơn trước. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính 2008, nhóm du khách này đã đóng góp đáng kể cho ngành du lịch, bù lại việc nhóm du khách trong độ tuổi 21- 34 (hay còn gọi là thế hệ Millennials) và 35 – 49 (thế hệ X) cắt giảm ngân sách du lịch trong khoảng thời gian này. Trước đây, mùa thấp điểm thường là thời gian các điểm du