Fdi Vào Lĩnh Vực Bđs Hải Phòng Phân Theo Lĩnh Vực Đầu Tư Tính Đến T12/2008

kéo dài và gây nhiều tổn thất, chi phí cho chủ đầu tư. Chính bởi vậy trong thời kì đầu, các chủ đầu tư ưa chuộng hình thức liên doanh để bên Việt Nam đứng ra lo các thủ tục pháp lí cho việc thực hiện và triển khai các dự án BĐS.

Song, trên thực tế, các nhà đầu tư chọn hình thức liên doanh vì họ không thể tự có đất làm dự án, họ phải tìm những khu đất có vị trí tốt, đặc biệt là đã giải phóng mặt bằng…Vì những khó khăn như trên họ tìm đến nhà đầu tư trong nước, những người nắm trong tay những khu đất ở vị trí thuận lợi hay các nhà đầu tư có những dự án khu đô thị lớn đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục đầu tư hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi từ đó chỉ cần bỏ vốn nắm lấy quyền quản lí và tiến hành đầu tư ngay. Bên cạnh đó, khi gây quỹ thực hiện dự án, các nhà ĐTNN phải chịu sức ép giải ngân từ các quỹ đầu tư rất lớn do cam kết giải ngân trong một thời gian nhât định nên cách chọn đối tác đầu tư ở địa phương là cách làm khôn khéo để giảm sức ép giải ngân và có những ưu đãi từ chính quyền địa phương.

Tuy nhiên từ năm 2003 trở lại đây, xu hướng thành lập các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có xu hướng gia tăng, nguyên nhân có thể do:

Sau một thời gian hoạt động trong môi trường đầu tư ở Hải Phòng, các nhà ĐTNN có điều kiện hiểu biết thêm về pháp luật, chính sách nên đã giảm bớt những lo lắng về các thủ tục hành chính. Mặt khác, chính quyền địa phương cũng tạo những ưu đãi, khuyến khích các nhà ĐTNN, tạo điều kiện cho họ triển khai dự án nhanh và hiệu quả hơn vì thế nhu cầu tìm đối tác Việt Nam cũng giảm.

Trên thực tế, các đối tác Việt Nam không có đủ năng lực tài chính, trình độ quản lí để tham gia liên doanh. Khi tham gia liên doanh với nước ngoài, hầu hết phía Việt Nam đều góp quyền sử dụng đất. Nhưng thời điểm hiện nay, để thu hút các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố, giá thuê đất đã giảm xuống đáng kể, thậm chí có nhiều khu vực còn miễn tiền thuê đất. Do đó, các công ty nước ngoài muốn thuê đất trực tiếp và tự bỏ vốn đầu tư. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đôi khi gặp mâu thuẫn trong việc chia xẻ lợi nhuận giữa các bên.

Trên địa bàn thành phố tính đến T12/2008 chưa có một hợp đồng hợp tác kinh doanh nào vào lĩnh vực BĐS bởi đối với Hải Phòng hình thức này còn quá mới và quan hệ hợp tác với các nhà ĐTNN còn thiếu tính chắc chắn. Bên cạnh đó nếu

tiến hành đầu tư theo hình thức này các nhà đầu tư không được trực tiếp quản lí điều hành dự án nên họ vẫn còn e ngại đối với hình thức này.

2.2.2.3 Theo lĩnh vực đầu tư

Hiện nay các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói chung được phân chia vào bốn nhóm lĩnh vực chính: xây dựng khu đô thị mới (ĐTM), xây dựng văn phòng căn hộ (VP - CH), xây dựng khu công nghiệp (KCN) và lĩnh vực khách sạn - du lịch (KS - DL). Trong đó nguồn vốn và số dự án phân bổ và các lĩnh vực trên như sau:

Bảng 2.5 FDI vào lĩnh vực BĐS Hải Phòng phân theo lĩnh vực đầu tư tính đến T12/2008

Lĩnh vực

Số dự án	Số vốn đầu tư (Triệu USD)
Xây dựng khu ĐTM	2	185,4
Xây dựng VP - CH	10	243,279
Xây dựng hạ tầng KCN - KCX	5	613,176
Xây dựng KS - DL	6	744,555
Tổng	23	1786,409

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Nếu xét về số dự án thì lĩnh vực xây dựng VP - CH dẫn đầu với 10 dự án chiếm 43,47% về số dự án, sau đó là hai nhóm KS - DL và xây KCN lần lượt chiếm 26,09% và 21,74%. Nhóm lĩnh vực xây dựng VP - CH bao gồm: xây dựng văn phòng, căn hộ để bán hoặc cho thuê, xây dựng các khu trung tâm thương mại với tổng vốn đầu tư hơn 243 triệu USD. Mặc dù số dự án đi vào lĩnh vực KS - DL ít hơn so với lĩnh vực xây dựng VP - CH (chiếm 26%) nhưng lại thu hút được số vốn đầu tư rất lớn (744,555 triệu USD - dẫn đầu về số vốn đầu tư) gấp khoảng 3 lần số vốn đầu tư vào VP - CH. Tương tự như thế, chỉ với 6 dự án chiếm 26,09% về tổng số dự án nhưng số vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng KCN lại vượt lên trên lĩnh vực xây dựng VP - CH và đứng thứ hai về vốn đầu tư với 613,176 triệu USD. Bên cạnh đó, lĩnh vực xây dựng khu ĐTM chỉ tham gia hai dự án chiếm 8,7% về số dự án với tỷ lệ vốn khá nhỏ (185,4 triệu USD) so với các dự án đi vào lĩnh vực BĐS khác.

Lĩnh vực xây dựng văn phòng căn hộ

Có lẽ chưa khi nào, thị trường văn phòng cho thuê của Hải Phòng lại trở nên sôi động như hiện nay. Các cao ốc mới như DG, ACB, Khánh Hội vừa mới khánh thành đã nhanh chóng được lấp đầy. Một số toà nhà cũ thì giá cho thuê đã đội lên chóng mặt.

Theo khảo sát, chỉ trong vòng một năm trở lại đây, giá các văn phòng cho thuê đã tăng khoảng 20 - 30%. Hiện trung bình giá thuê văn phòng tại các cao ốc lên tới 15-20 USD/ m2/ tháng. Các nhà đầu tư đánh giá, sở dĩ thời gian qua thị trường văn phòng cho thuê tại Hải Phòng “nóng” lên là do sự gia tăng các doanh nghiệp và các dự án ĐTNN. Số liệu thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng cho thấy, trong vòng 5 năm trở lại đây, số công ty thành lập mới, văn phòng đại

diện, chi nhánh tăng từ 30 - 40% so với trước. Trong số đó, tỷ lệ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, tư vấn, kinh doanh chiếm phần lớn. Hiện Hải Phòng có 10 cao ốc văn phòng cho thuê với tổng diện tích sàn lên tới 18.030 m2. Phần lớn số văn phòng cho thuê nằm trong khu vực trung tâm thành phố hoặc các khu vực kinh tế trọng điểm. Đánh giá về tiềm năng của thị trường văn phòng cho thuê tại Hải Phòng, ông Richard Leech, Giám đốc Cty quản lý và đầu tư BĐS CBRE cho rằng, với tỷ lệ phòng trống thấp (dưới 15%), cộng với xu hướng phát triển của các doanh nghiệp như hiện nay thì Hải Phòng đang được coi là một thị trường hấp dẫn các nhà kinh doanh văn phòng. Tuy nhiên, không dừng lại ở lĩnh vực văn phòng cho thuê, các nhà đầu tư đang nhắm đến một thị trường tiềm năng hơn đó là các dự án BĐS cao cấp đa chức năng. Điển hình là các dự án BĐS lớn đã và đang được xúc tiến tại Hải Phòng như TD Plaza, Cozy Ville, dự án khu đô thị Bắc Sông Cấm, Our City... Những dự án này đều có sự kết hợp mô hình căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, quy mô từ vài chục đến hơn 1.000 ha, với các loại hình dịch vụ đa dạng, tiện ích theo tiêu chuẩn quốc tế.

Lĩnh vực kinh doanh khách sạn

Do sự phát triển kinh tế và du lịch Việt Nam cùng sự xuất hiện của các hãng hàng không giá rẻ như Asia Air, Jet Star, Tiger Airlines và Hong Kong Airline… những năm gần đây, Hải Phòng đã thu hút được một lượng khách quốc tế lớn. Các công ty, tổ chức tour du lịch tại nước ngoài thường kí kết hợp đồng hợp tác với các

khách sạn lớn theo mùa du lịch hoặc theo sự kiện lễ hội thu hút khách tham quan đến Hải Phòng. Vì vậy mà trong thời gian gần đây, có những thời điểm mà khách vãng lai không thể thuê nổi một phòng khách sạn 4 sao. Tính từ năm 1991 đến nay, số dự án FDI vào BĐS du lịch Hải Phòng là 6 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 744,554 triệu USD - dẫn đầu số vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Các khách sạn có vốn ĐTNN tại Hải Phòng đều là các khách sạn 4 sao trong đó tiêu biểu như khách sạn Harbour View của Hàn Quốc. Các khách sạn này đều đạt hiệu suất sử dụng cao với giá cho thuê trung bình dao động trong khoảng 87 USD/ngày đến 130 USD/ ngày bao gồm cả thuế và phí dịch vụ.

Hiện nay, tại Hải Phòng chưa có một khách sạn 5 sao nào nên trong thời gian tới thành phố hi vọng dành được sự quan tâm của các tập đoàn khách sạn quốc tế lớn như Hilton, Sheraton, Sofitel, InterContinential Hotels Group… để đầu tư xây dựng hệ thống các khách sạn 5 sao tại thành phố, đưa hệ thống khách sạn của thành phố lên tầm quốc tế, sánh ngang với các thành phố lớn khác như Hà Nội, TP.HCM và đáp ứng nhu cầu của khách du lịch quốc tế.

Lĩnh vực xây dựng hạ tầng KCN - KCX

Đến nay Hải Phòng đã hình thành 3 KCN có vốn ĐTNN là KCN Nomura, KCN Đồ Sơn, KCN Đình Vũ thu hút 94 doanh nghiệp vào thuê đất.

Bảng 2.6 Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN tại Hải Phòng có vốn FDI giai đoạn 1991 - 2008

Tên dự án

Ngày cấp GPĐT	Công ty đầu tư	Vố đăng kí đầu tư (USD)	Nước chủ đầu tư
KCN Nomura	23/12/1994	Công ty phát triển KCN Nomura - Hải Phòng	137.104.321	Nhật Bản
KCN Đình Vũ	2/4/1997	Công ty cổ phần KCN Đình Vũ	79.930.144	Mỹ, Bỉ
KCN Đồ Sơn	26/6/1997	Công ty liên doanh KCN Đồ Sơn Hải Phòng	75.000.000	Hồng Kông

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Trên địa bàn thành phố Hải Phòng có 3 KCN đã được thành lập từ rất sớm và gắn với sự ra đời của các công ty liên doanh với nước ngoài theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước đây (Khu công nghiệp Nomura - Hải Phòng; Khu công nghiệp Đình Vũ; Khu chế xuất Hải Phòng - 96, nay là Khu công nghiệp Đồ Sơn Hải Phòng). Diện tích đất công nghiệp trong các KCN đến nay đã cơ bản được lấp đầy (cho các nhà đầu tư thuê lại để thực hiện dự án đầu tư). KCN Nomura - Hải Phòng có diện tích 153 ha, trong đó, diện tích đất cho công nghiệp 123 ha, đến nay đã lấp đầy trên 90%. KCN Đình Vũ có tổng diện tích 945 ha, trong đó giai đoạn I là 164 ha (diện tích đất công nghiệp 133 ha), đến nay đã lấp đầy trên 85%, diện tích còn lại của giai đoạn I đã có các nhà đầu tư ký thỏa thuận thuê để chuẩn bị dự án đầu tư. Dự án giai đoạn II của Khu công nghiệp Đình Vũ có diện tích 377 ha, tổng vốn đầu tư 146 triệu USD đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư để triển khai ngay trong năm 2008. Khu chế xuất Hải Phòng - 96, nay là KCN Đồ Sơn Hải Phòng có diện tích 150 ha, trong đó đất công nghiệp là 97 ha. Hiện tại đã cho thuê 35 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 36%. KCN này đang kêu gọi, thu hút các dự án vừa và nhỏ.

Tính lũy kế đến hết năm 2008, các KCN Hải Phòng đã thu hút được 93 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt hơn 1,2 tỷ USD. Tính cả các dự án đầu tư phát triển hạ tầng KCN thì tổng vốn FDI đăng ký đạt 1,558 tỷ USD [18]. Đặc biệt, đã thu hút được dự án sản xuất thiết bị điện của Tập đoàn GE (Hoa Kỳ) vốn lên tới 61 triệu USD. Các doanh nghiệp FDI đạt doanh thu 650 triệu USD, bằng 122% so với cùng kỳ năm trước và bằng 118% so với kế hoạch năm. Kim ngạch xuất khẩu của các KCN đạt 500 triệu USD, đạt 111% kế hoạch năm, tăng 21% so với năm 2007 [18].

Về đầu tư trong nước, tính lũy kế đến hết năm 2008, các KCN của Hải Phòng đã có 17 dự án DDI còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tính cả các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng KCN là 12.735 tỷ VNĐ. Năm 2008, thu hút 4 dự án mới với tổng vốn đầu tư đăng ký 2.197 tỷ VNĐ. Các doanh nghiệp trong nước đạt doanh thu 3.000 tỷ VND, bằng 61% so với năm 2007 và đạt 54% kế hoạch năm.

Tính luỹ kế từ khi các doanh nghiệp trong các KCN đi vào hoạt động đến tháng 12/2008, tổng số nộp ngân sách đạt trên 64 triệu USD và khoảng 1.500 tỷ đồng [18]. Kết quả thực hiện vốn đầu tư các dự án FDI trong các KCN đến nay đạt

tỷ lệ khoảng 60%, các dự án có vốn đầu tư lớn đều triển khai ngay sau khi được cấp giấy phép đầu tư.

Tính đến tháng 2/2009, ngoài dự án xây dựng hạ tầng KCN Đình Vũ được triển khai giai đoạn II thì nhà đầu tư Singapore đang có ý định xúc tiến xây dựng một KCN liên hợp với khu đô thị Bắc sông Cấm với tổng vốn đầu tư lên tới 100,4 triệu USD. Đồng thời, nhà đầu tư Trung Quốc cũng đang thực hiện những bước đầu của dự án xây dựng KCN An Dương giai đoạn I với tổng vốn đăng kí là 175 triệu USD.

Mặc dù có những kết quả như vậy, nhưng trên thực tế các KCN vẫn còn chưa hấp dẫn các nhà ĐTNN tiếp tục đầu tư xây dựng hạ tầng KCN - KCX. Cũng theo BQL các KCX - KCN Hải Phòng, có bảy nguyên nhân làm việc thu hút đầu tư, phát triển các KCN của Hải Phòng bị đánh giá là "yếu kém". Nhưng có tới bốn trong số đó thuộc về các cơ chế, chính sách của thành phố. Ngoài ra còn có hai nguyên nhân chủ quan thuộc hoạt động của chính ban này. Trong khi đó, dù có lợi thế địa lý, nhưng giá cho thuê cơ sở hạ tầng của Hải Phòng cũng không hề rẻ. Nguyên nhân do chi phí đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng này lớn. Chẳng hạn, chủ đầu tư KCN Nomura đã phải đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng (điện, nước, giao thông...) theo tiêu chuẩn quốc tế trên toàn bộ diện tích 153 ha rồi mới cho thuê. Còn tại KCN Đình Vũ, công ty liên doanh phát triển KCN Đình Vũ - chủ đầu tư - đã phải phun cát từ độ sâu... 9 m để tạo mặt bằng cho nhà máy dầu nhờn CALTEX.

Nguyên nhân yếu kém trong phát triển KCN thời gian qua:

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển chưa đồng bộ và thành phố chưa kịp thời ban hành cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích vượt trội so với các địa phương khác.

- Một số dịch vụ ngoài hàng rào KCN chậm triển khai ảnh hưởng lớn đến triển khai dự án trong KCN. Ví dụ như KCN Đình Vũ sau 6 - 7 năm chưa có điện, nước sạch, KCN Đồ Sơn đến nay chưa có nước sạch, điện không đủ tải.

- Cơ quan tham mưu của thành phố về quản lý, vận động và xúc tiến đầu tư nhiều đầu mối, trách nhiệm đeo bám, phát hiện, lôi kéo các nhà đầu tư thiếu quyết liệt.

- Thiếu đất sạch và chưa quy hoạch, xây dựng những KCN đủ điều kiện để thu hút những dự án đầu tư quy mô lớn.

- Thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài, thiếu dứt điểm ảnh hưởng tới việc thu hút dự án đầu tư quy mô lớn.

Nguyên nhân tồn tại của BQL các KCX và KCN Hải phòng:

- Mối quan hệ phối hợp công tác giữa BQL các KCX và CN với các cơ quan trung ương, thành phố chưa chặt chẽ nên ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác xúc tiến đầu tư và chăm sóc, phục vụ các DN.

- BQL chưa thực sự bám sát, nắm bắt tình hình và còn thiếu chủ động, chưa kịp thời trong chỉ đạo giải quyết các vướng mắc phát sinh của các DN trong KCN và thu hút đầu tư.

Vì vậy nhiệm vụ cấp bách của BQL KCN Hải Phòng trong thời gian tới là phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập, tận dụng được các lợi thế tự nhiên, kinh tế và chính trị sẵn có để thu hút các dự án FDI vào lĩnh vực KCN Hải Phòng phát triển tương xứng với vị thế của mình.

Lĩnh vực xây dựng khu đô thị mới

Hiện nay Hải Phòng đã có hai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới với tổng vốn lên tới 185,4 triệu USD là khu đô thị Our city và khu đô thị Bắc sông Cấm - đây là khu đô thị liên hợp với khu công nghiệp của nhà đầu tư Singapore.

Our City là dự án xây dựng khu đô thị 100% vốn nước ngoài đầu tiên và cũng là khu "đô thị xanh" đầu tiên tại Hải Phòng bởi có tới 60% diện tích đất khu đô thị dành cho cây xanh, hồ nước. Khu đô thị này được xây dựng trên diện tích 43,46 ha, với 450.000 m2 sàn căn hộ cao cấp và biệt thự. Ngoài ra, trong khu đô thị còn có khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại tổng hợp, khu vui chơi giải trí, thể thao, trường học, bệnh viện quốc tế chất lượng cao. Dự án chia làm 5 giai đoạn, giai đoạn 1 thực hiện từ nay đến hết năm 2009. Ngân hàng Đầu tư - Phát triển Việt Nam

- Chi nhánh Hải Phòng là đơn vị cung cấp vốn tín dụng cho dự án. Tổng giá trị hợp đồng tín dụng là 21 triệu USD, phần vốn còn lại thực hiện dự án do các cổ đông của Tập đoàn Hiệp Phong (Hồng Kông) đóng góp.

Thành phố Hải Phòng cũng đang khẩn trương chuẩn bị những điều kiện cần thiết để khởi công dự án Liên hợp đô thị và khu công nghiệp Bắc sông Cấm vào năm 2009, do Công ty cổ phần Phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam - Singapore

làm chủ đầu tư. Đây là liên hợp đô thị và khu công nghiệp thứ hai ở phía Bắc Việt Nam (tại Bắc Ninh và Hải Phòng) do công ty liên doanh này làm chủ đầu tư. KCN và đô thị mới Bắc sông Cấm hoàn thành và đi vào hoạt động sẽ tạo điều kiện phát triển mở rộng Hải Phòng về phía Bắc, từng bước hoàn thiện hệ thống trung tâm thành phố theo định hướng phát triển không gian đô thị theo quy hoạch chung đến năm 2025, đưa huyện Thuỷ Nguyên trở thành một quận mới có hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, hiện đại, góp phần phát triển Hải Phòng trở thành đô thị loại 1, trung tâm cấp quốc gia.Việc xây dựng cơ sở hạ tầng KCN và ĐTM hiện đại sẽ tạo điều kiện thuận lợi thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh, nhà ở của dân cư và doanh nghiệp trên địa bàn.

Trong thời gian tới các khu ĐTM này sẽ thu hút một lượng dân cư và người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại đó. Vì vậy, chính quyền thành phố cần kết hợp thu hút cả đầu tư cho việc phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực xung quanh dự án này. Đồng thời khi đầu tư phát triển các khu ĐTM, nhà ĐTNN cũng cần chú trọng phát triển các dự án này để đảm bảo tính đồng bộ và tiện ích của khu dân cư, đồng thời có thể cùng lúc phát triển lĩnh vực quản lí kinh doanh bán lẻ.

2.2.3 Tình hình triển khai và hoạt động của các dự án FDI trong lĩnh vực BĐS ở Hải Phòng

Năm	Vốn thực hiện đến năm 2008 (Triệu USD)	Vốn thực hiện đến T2/2009 (Triệu USD) (1)	Tỷ trọng (1)/Tổng vốn đầu tư vào BĐS (%)
1991	3,456	3,456	65,52
1992	34,000	34,000	100
1993	0	0	0
1994	152,171	152,171	98,76
1995	0	0	0
1996	8,250	8,250	30
1997	67,966	67,966	39.88
1998	0	0	0
1999	0	0	0
2000	0	0	0
2001	0	0	0

2.2.3.1 Tình hình thực hiện các dự án FDI trong lĩnh vực BĐS ở Hải Phòng Bảng 2.7 Vốn thực hiện vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng tính đến T2/2009