Số Dự Án Điều Chỉnh Tăng Vốn Tính Đến T12/2008

2002

0	0	0
2003	0	0	0
2004	0	0	0
2005	4,47	4,77	4,94
2006	11,648	13,848	22,23
2007	24,187	27,322	4,39
2008	5,337	5,337	0.89
2/2009	0	0	0
Tổng	338,485	344,18	19,27

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Căn cứ vào bảng trên có thể thấy tình hình thực hiện các dự án FDI vào thị trường BĐS Hải Phòng diễn ra theo chiều hướng phức tạp, lượng vốn giải ngân biến động không đồng đều qua các năm. Tính đến tháng 2/2009, năm 1994 có số vốn thực hiện cao nhất với 152,171 triệu USD, tiếp đến là năm 1997, năm 1992, năm 2007 và thấp nhất là năm 1991. Rõ ràng số vốn thực hiện không diễn biến cùng chiều với với số vốn đăng kí và số dự án cấp mới. Trong khi, số vốn và số dự án cấp mới biến động theo chiều hướng tăng dần thì số vốn giải ngân diễn biến theo các chiều hướng khác nhau và có xu hướng giảm dần.

Nhưng đáng chú ý hơn cả là số vốn thực hiện hầu như chiếm một tỉ lệ rất nhỏ của tổng vốn đầu tư. Điều này có thể thấy rõ trong bảng trên. Thực tế là tổng vốn thực hiện chỉ chiếm 19,27% tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Chỉ có duy nhất năm 1992 là năm mà vốn đầu tư được giải ngân hết và năm 1994 số vốn thực hiện chiếm đến 98,76% tổng vốn đầu tư đổ vào lĩnh vực BĐS của Hải Phòng. Các năm còn lại thì vốn đầu tư hầu như không được giải ngân hoặc nếu có thì rất ít. Các dự án BĐS cũng gần như “bất động” sau khi được cấp giấy phép đầu tư. Các dự án có vốn đầu tư càng lớn bao nhiêu thì vốn thực hiện lại càng thấp bấy nhiêu. Minh chứng như năm 2008 số vốn đăng kí là 602,214 triệu USD nhưng số vốn thực hiện chỉ là 5,337 triệu USD chiếm 0,89% tổng vốn đăng kí. Khoảng cách hàng trăm lần giữa vốn đầu tư và vốn thực hiện phần nào đã phản ánh tình hình giải ngân vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Đây không chỉ là vấn đề riêng của Hải Phòng mà của cả nước. Mặc dù năm 2007 cả nước thu hút được 7307,4 triệu USD vào BĐS nhưng đến hết năm chỉ có thể giải ngân 1815,7 triệu USD. Nguyên nhân có thể do

diễn biến của thị trường BĐS nói chung làm cho nhà đầu tư thiếu vốn giải ngân hoặc không thể giải ngân do thua lỗ, nhưng xét riêng về phía địa phương nguyên nhân chính có lẽ là do chủ quan về phía nhà đầu tư hoặc những khó khăn về thủ tục hành chính mà chủ đầu tư gặp phải. Nhiều nhà đầu tư thường muốn kéo dài dự án, xoay vòng vốn sang đầu tư lĩnh vực khác vì đầu tư vào BĐS thường đòi hỏi thời gian dài để thu lại lợi nhuận hoặc tìm cớ vay vốn các ngân hàng trong nước như dự án Our City với quy mô vốn đầu tư lên tới 85 triệu USD, được cấp giấy phép vào ngày 31/5/2005 nhưng đến nay vẫn chưa có dấu hiệu triển khai, dường như nhà đầu tư có dấu hiệu chiếm đất, kéo dài dự án đầu tư. Song cũng có lẽ phần lớn họ không thể giải ngân vốn do thành phố đề ra quá nhiều thủ tục hành chính rườm rà. Có lẽ để chủ đầu tư tiếp cận với lô đất thì thủ tục phải mất khoảng mấy tháng, hết khâu này đến khâu kia, điều đó cũng dễ làm nản lòng các nhà đầu tư. Vụ trưởng Vụ Pháp chế

- Bộ Xây dựng Chu Văn Chung cho biết, thủ tục hành chính trong đầu tư các dự án BĐS rất phức tạp, nhiêu khê. Thời gian để một dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất 3 năm, có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Đây quả là rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án BĐS.

Nhưng một dấu hiệu đáng mừng là 23 dự án được cấp phép vẫn đang trong thời gian hoạt động và không có dự án nào bị rút phép trước thời hạn mặc dù tiến độ thực hiện dự án diễn ra khá chậm. Tuy nhiên ngoại trừ 3 dự án (khu căn hộ CozyVill, khu đô thị Our City, khu đô thị 2A Sở Dầu) có tiến độ thực hiện chậm, các dự án còn lại đều đang được triển khai tốt và bắt đầu làm ăn có lãi trong những năm gần đây. Điều này có thể thấy qua một loạt dự án được điều chỉnh tăng vốn trong thời gian gần đây, không có dự án nào bị điều chỉnh giảm vốn.

Bảng 2.8 Số dự án điều chỉnh tăng vốn tính đến T12/2008

Năm

Số dự án bổ sung tăng vốn
Số dự án	Tổng vốn đầu tư (Triệu USD)	Vốn đầu tư tăng (Triệu USD)
1997	1	14,365	2,165
1998	1	16,913	2,548
1999	0	0	0
2000	1	16,979	0,065
2001	0	0	0

2002

0	0	0
2003	0	0	0
2004	1	10,5	5,5
2005	1	34	9
2006	0	0	0
2007	0	0	0
2008	3	609,16	571,621

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Số liệu trên cho thấy, bắt đầu từ năm 1997, nhìn chung hàng năm đều có các dự án tăng vốn, chứng tỏ các dự án bước đầu đều thu được hiệu quả. Các doanh nghiệp tăng vốn đầu tư đều hoạt động tốt, góp phần tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động và đóng góp vào ngân sách nhà nước. Tính riêng trong năm 2008, trên địa bàn Hải Phòng có 3 dự án điều chỉnh giấy phép đầu tư và đều là các dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn điều chỉnh tăng là 571,621 triệu USD.

Tuy nhiên số dự án tăng vốn và số vốn tăng nhìn chung là thấp. Thực tế này do nhiều nguyên nhân, trong đó do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực, những diễn biến phức tạp của thị trường BĐS đã tác động đến các nhà đầu tư… Dù sao, kết quả này cũng cho thấy môi trường đầu tư Hải Phòng đã được cải thiện rất nhiều, các dự án làm ăn có hiệu quả và thành phố đang thực hiện nhiều chính sách ưu đãi, trong đó có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tăng vốn đầu tư. Trong thời gian tới, số dự án đầu tư mới và điều chỉnh tăng vốn sẽ nhiều hơn, đây là tín hiệu đáng mừng vì điều này sẽ tạo tâm lý tốt cho các nhà đầu tư.

2.2.3.2 Doanh thu của các doanh nghiệp có vốn FDI

Bảng 2.9 Doanh thu của các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng giai đoạn 2003 - 2007

Năm

Doanh thu từ doanh nghiệp có FDI vào BĐS Hải Phòng (tỷ đồng)
2003	170,691
2004	193,740
2005	329,840
2006	508,302

2007

843,464

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Việc thống kê doanh thu của tất cả các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là rất khó vì đó là thông tin nội bộ của doanh nghiệp, bên cạnh đó Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng rất ít cập nhật về vấn đề này, nên các con số trên chỉ mang tính chất tương đối và là doanh thu của một số doanh nghiệp cụ thể. Nhưng qua những số liệu trên có thể thấy rõ bức tranh toàn cảnh về hoạt động hiệu quả của các doanh nghiệp này.

Bảng trên cho ta thấy doanh thu của các doanh nghiệp có vốn FDI vào trong lĩnh vực BĐS ngày càng tăng. Từ 170,691 tỷ đồng năm 2003 đã tăng lên gấp gần 2 lần vào năm 2005 với 329,840 tỷ đồng và đạt doanh thu cao nhất vào năm 2007 với 843,464 tỷ đồng. Điều này chứng tỏ rằng hoạt động của các doanh nghiệp có vốn FDI trong lĩnh vực BĐS ngày càng phát triển và mở rộng mặc dù con số doanh thu này còn rất nhỏ so với doanh thu của các doanh nghiệp có FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam nói chung (tính đến năm 2007 doanh thu của các doanh nghiệp có FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam là 114 nghìn tỷ đồng).

2.2.3.3 Đóng góp vào ngân sách nhà nước của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực BĐS ở Hải Phòng

Bảng 2.10 Nộp ngân sách của các doanh nghiệp có FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng giai đoạn 2003 - 2007

Năm

Nộp ngân sách của doanh nghiệp có FDI vào BĐS (tỷ đồng)
2003	41,019
2004	34,517
2005	19,384
2006	39,951
2007	89,931

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Cùng với sự tăng trưởng trong doanh thu thì các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đóng góp ngày một nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Từ mức 41,019 tỷ đồng năm 2003 đã tăng gấp hơn 2 lần sau 4 năm với 89,931 tỷ đồng. Những con số này chưa phải là cao tuy nhiên nó đã chứng tỏ phần nào sự đóng góp ngày càng tăng của các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng cho ngân sách Nhà nước nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Đặc biệt năm 2007 cùng với sự tăng trưởng vượt bậc về số vốn trong lĩnh vực BĐS thì việc tăng vốn góp vào ngân sách Nhà nước của lĩnh vực này coi như một hệ quả tất yếu.‌

2.3 Đánh giá hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS ở HP

2.3.1 Những thành tựu đạt được và nguyên nhân

2.3.1.1 Thành tựu

- Phát triển kết cấu hạ tầng

Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã góp phần không nhỏ trong việc đổi mới và hiện đại hóa kết cấu hạ tầng của thành phố. Nhờ vào nguồn vốn FDI, Hải Phòng là một trong những địa phương sớm nhất của miền Bắc xây dựng được KCN tập trung và có quy mô lớn, có những khách sạn tầm cỡ quốc tế, trung tâm thương mại cao cấp và những khu đô thị mới hiện đại, xứng danh là một trong những đô thị loại 1 cấp quốc gia của Việt Nam.

Tiêu biểu như KCN Nomura và KCN Đình Vũ là các dự án được xây dựng vào các năm 1994 và 1996 với tổng vốn đầu tư lần lượt là 163.524.000USD và

79.930.144 USD [3]. Hai KCN này của Hải Phòng được giới chuyên môn đánh giá đạt chuẩn quốc tế với cơ sở hạ tầng được xây dựng hết sức đồng bộ và hiện đại. KCN Nomura nằm liền kề Quốc lộ 5 nối Hải Phòng với Hà Nội, cách ga đường sắt 2km và cách cảng 15 km. KCN này được giới chuyên môn đánh giá là một trong những KCN có cơ sở hạ tầng hiện đại nhất Việt Nam.

Trong tương lai, nhờ vào nguồn vốn FDI hệ thống các KCN, KCX, khu công nghệ cao sẽ mở rộng thêm nữa tại Hải Phòng, giúp Hải Phòng phấn đấu đến năm 2020 cơ bản là một thành phố công nghiệp.

Cùng với sự phát triển của các KCN là các khu ĐTM hiện đại và tiện nghi đang được khởi công xây dựng hứa hẹn sẽ đem đến một diện mạo mới cho thành

phố. Bên cạnh đó là hệ thống các trung tâm thương mại, hệ thống khách sạn tầm cỡ quốc tế bên cạnh các đô thị hiện đại trong đó phải kể đến trung tâm thương mại TD Plaza thuộc khu Ngã Năm - Cát Bi đã được đưa vào sử dụng, gồm 6 tầng dành cho tổ hợp thương mại được tập đoàn Lion Group của Malaysia thuê và mở rộng hệ thống bán lẻ cao cấp Parkson để đáp ứng nhu cầu mua sắm và giải trí cho tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Hải Phòng cùng 2 tòa tháp 19 tầng dành cho khu căn hộ cao cấp. Sự xuất hiện của trung tâm thương mại này không những đáp ứng nhu cầu của người dân về mua sắm, giải trí mà còn hiện đại hóa kết cấu hạ tầng của thành phố, về quy mô có thể sánh ngang với các trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội và TP.HCM.

- Giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư

Một lợi ích nhìn thấy ngay từ FDI vào lĩnh vực BĐS là giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư ở đô thị lớn vì FDI trong lĩnh vực này có xu hướng đổ xô vào thị trường nhà ở, chung cư tại thành phố. Nhưng thực tế hầu hết những dự án này đang trong quá trình triển khai nên lợi ích này sẽ được nhìn rõ hơn trong tương lai. Tuy nhiên, có thể lấy minh chứng về một dự án BĐS đã hoàn thành đó là khu chung cư 5 tầng tại Ngã 5 - Sân bay Cát bi. Dự án này chủ yếu là để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân có đất nằm trong diện quy hoạch thuộc dự án khu đô thị Ngã 5 -

Sân bay Cát bi. Với quy mô 180 căn hộ, diện tích mỗi căn từ 43 - 62 m2 đã đáp ứng

nhu cầu về nhà ở cho cho các hộ gia đình tại khu Ngã 5 - Sân bay Cát Bi, giải quyết nhanh bức xúc về giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án BĐS khác. Một dự án khác cũng đang hoạt động có hiệu quả là Làng quốc tế Hướng Dương với 120 căn hộ cao cấp với mục đích đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc hiện đại. Với trang thiết bị hiện đại, nội thất sang trọng, Làng quốc tế đã tạo điều kiện tốt nhất về ăn ở cho người nước ngoài để họ yên tâm công tác và tiếp tục có những đóng góp mới cho thành phố. Trong tương lai khi khu đô thị Our City tại Hải Thành, Kiến thụy được xây dựng trên khu đất có diên tích là 43,46 ha, khu chung cư cao tầng tại khu đô thị 2A Sở Dầu trên diện tích 14.950 m2, khu nhà ở “Tinh Thành Quốc Tế” thuộc khu đô thị Cựu Viên với tổng diện tích sàn là 300.000 m2, xây dựng 17 tòa nhà 16 - 18 tầng, các căn hộ đạt tiêu chuẩn quốc tế với diện tích mỗi căn là 70 - 200 m2… chính thức hoàn thành thì vấn đề nhà ở thực sự không còn là nỗi lo của người dân Hải Phòng nữa.

- Giải quyết công ăn việc làm cho người lao động

Các dự án BĐS thường có nhu cầu về lao động lớn, đặc biệt là các KCN và KCX hàng năm giải quyết việc làm cho hàng vạn lao động địa phương. Tính đến tháng 9/2007, các KCN có FDI tại Hải Phòng đã giải quyết việc làm cho 17.810 lao động địa phương. Tất cả những lao động này đều được tiếp thu những công nghệ tiên tiến, được đào tạo cơ bản về chuyên môn và có điều kiện nâng cao tay nghề khi làm việc cho các doanh nghiệp có FDI. Bên cạnh đó, việc xây dựng các khu ĐTM, khách sạn và căn hộ cao cấp hiện nay tại Hải Phòng đang thu hút hàng nghìn lao động. Việc “khát” lao động trong các dự án BĐS như vậy là để góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, nhanh chóng đưa dự án vào hoạt động để thu lợi nhuận sau một thời gian dài nằm bất động do sự phiền hà về thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS tại địa phương và tránh tình trạng bị rút giấy phép hoạt động do cố tình kéo dài thời gian triển khai dự án hoặc không hoàn thành dự án đúng thời hạn đã cam kết. Hiện nay, tại Hải Phòng đã có 8 dự án FDI bị rút giấy phép hoạt động trước thời hạn như công ty TNHH World Top Việt Nam (liên doanh với hàn Quốc), công ty may - phụ liệu may Tân Hải (Trung Quốc)... Mặc dù không có dự án nào bị rút phép trước thời hạn về BĐS, nhưng đây thực sự là lời cảnh báo đối với các dự án BĐS đang hoạt động tại Hải Phòng.

2.3.1.2 Nguyên nhân

- Nhu cầu lớn về BĐS

Với quy mô dân số gần 1,8 triệu dân, phần đông dân số tập trung ở thành thị, tỷ lệ dân số thành thị lên tới 36,5%, quá trình di dân và tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh dẫn đến nhu cầu về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí tăng cao thì rõ ràng Hải Phòng là một thị trường rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước. Ngoài ra ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc và sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện các nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm thương mại…

Trong đề xuất phát triển đô thị mới đây, thành phố đang phấn đấu đến năm 2050 tỷ lệ đô thị hóa là từ 90 - 95% để Hải Phòng trở thành đô thị hiện đại, khoa học kỹ thuật tiên tiến.Vì thế, nhu cầu về các sản phẩm BĐS, đặc biệt là nhà ở tại Hải Phòng rất lớn. Ngoài ra, nhu cầu về văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ,

phòng lưu trú khách sạn… cũng đang rất cao và tăng mạnh trong thời gian tới. Bên cạnh đó, còn phải kể đến xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ với sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, dẫn tới sự gia tăng nhanh chóng nhu cầu đối với các loại hàng hóa và dịch vụ. Đây là nhân tố thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động mua sắm tại Hải Phòng trong trung hạn và dài hạn. Còn chưa kể đến, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các tập đoàn bán lẻ trên thế giới không ngừng quan tâm, đầu tư vào các thị trường tiềm năng như Hải Phòng khiến cho nhu cầu về các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị tăng mạnh.

Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và KCN tập trung, khu công nghệ cao cũng đang rất nóng. Hiện nay, thành phố đã có kế hoạch phát triển thêm 13 KCN. Bên cạnh các KCN hiện có, sẽ xuất hiện những KCN đầy tiềm năng khác. Điều này đã tăng tính hấp dẫn của thị trường BĐS Hải Phòng đối với các nhà ĐTNN.

- Tốc độ phát triển và tăng trưởng kinh tế cao

Kinh tế thành phố Hải Phòng phát triển tương đối toàn diện, liên tục tăng trưởng với tốc độ khá cao, hiệu quả và năng lực cạnh tranh được nâng lên một bước. Với mức tăng trưởng bình quân 5 năm 2001- 2005 đạt 11,1%, gấp 1,5 lần tăng trưởng chung của cả nước [19], bước đầu phát huy vai trò là cực tăng trưởng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Cơ cấu kinh tế của thành phố có bước chuyển dịch khá hợp lý, trong đó đáng chú ý là tỷ trọng dịch vụ trong GDP sau vài năm sụt giảm đã tăng trở lại trong 3 năm qua và năm 2005 vượt mức 50%, cao hơn nhiều so với cả nước, thể hiện cơ cấu kinh tế tiên tiến.Có được kết quả đó là nhờ vào 4 năm thực hiện đúng tinh thần Nghị quyết 32 của Bộ chính trị.

Năm 2007, thành phố vẫn duy trì mức tăng trưởng cao là 12,82% [19]. Năm 2008, Hải Phòng đạt mức tăng trưởng kinh tế 13,02% [19], là mức cao nhất từ năm 2000 trở lại đây. Kinh tế Hải Phòng đang là điểm sáng trong giai đoạn khó khăn chung của cả nước, thể hiện vai trò đầu tàu trong vùng kinh tế trọng điểm phía bắc. Sang tháng 1/2009 kinh tế của thành phố vẫn tăng trưởng vững. Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đạt 2.951,9 tỷ đồng, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Giá trị sản xuất thủy sản tăng 0,8%, vốn đầu tư phát triển thuộc nguồn vốn Nhà nước tăng 5,4%, tổng kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn tăng 37,1% [20]... Đây là kết quả phấn đấu nỗ lực của Hải Phòng cùng cả nước vượt qua khó khăn