Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

thách thức, duy trì tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Thành phố Hải Phòng phấn đấu đến năm 2015 tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt 13,5 - 14%/năm; giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân 18 - 19%/năm, kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 4 tỷ USD, sản lượng hàng hóa thông qua các cảng khu vực đạt trên 50 triệu tấn...

Rõ ràng qua những con số tăng trưởng ấn tượng trong những năm gần đây, Hải Phòng xứng đáng là một điểm sáng thu hút ĐTNN, đặc biệt là thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS bởi Hải Phòng có đầy đủ những yếu tố thuận lợi, tạo điều kiện tối đa cho việc đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS của thành phố như đã phân tích ở trên.

- Đường lối chính sách đúng đắn:

 Về phía nhà nước:

Đảng ta đã có đường lối, chủ trương đúng đắn về đổi mới kinh tế cùng những tiến bộ trong ổn định kinh tế vĩ mô sau những năm đổi mới. Trong chiến lược đổi mới kinh tế, Đảng ta đã khẳng định sự tồn tại tất yếu và lâu dài của các hình thức kinh tế tư bản Nhà nước thông qua việc hợp tác liên doanh giữa kinh tế Nhà nước với tư bản tư nhân trong và ngoài nước nhằm động viên to lớn về vốn, công nghệ, khả năng tổ chức quản lý ... của các nhà tư bản vì lợi ích của bản thân họ, cũng như của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước. Chính sách mở cửa và chiến lược hội nhập vào nền kinh tế thế giới của Việt Nam phù hợp với xu hướng toàn cầu hoá, khu vực hoá đã đóng góp đáng kể trong việc tạo ra môi trường thuận lợi cho thu hút vốn FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng.

Từ những năm đổi mới kinh tế, đất nước đã có những bước phát triển đáng kể, lạm phát được kiềm chế ở mức thấp, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn rất nhiều so với trước đây. Cùng với chế độ chính trị ổn định, chính sách đầu tư thông thoáng đã có sức hấp dẫn lớn đối với luồng FDI vào Việt Nam. Việc áp dụng thống nhất luật Đầu tư đối với cả đầu tư trong nước và đầu tư ngoài nước đã tạo sự cạnh tranh bình đẳng cho các doanh nghiệp, loại hình kinh doanh được mở rộng, đa dạng, dễ dàng cho nhà đầu tư lựa chọn phù hợp với ý định kinh doanh của mình. Việc tăng cường phân cấp đã giúp các địa phương chủ động trong vận động, quản lí hoạt động ĐTNN. Thời gian cấp giấy chứng nhận ĐTNN được rút ngắn, quy trình thủ

tục cũng như quản lí doanh nghiệp đơn giản, dễ dàng hơn so với trước đây, phát huy được tính tự chủ và tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp. Chính sách cải cách hành chính và pháp lí ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát triển nói chung và BĐS nói riêng. Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng... cùng với hàng loạt chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác đã tạo những tiền đề cơ bản nhất để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

 Về phía địa phương

Trong tiến trình CNH - HĐH, Hải Phòng luôn coi trọng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS, đánh giá cao sự đóng góp của khu vực kinh tế này đối với sự tăng trưởng và phát triển của thành phố. Trên thực tế các doanh nghiệp FDI đã phát huy vai trò năng động, nâng cao trình độ công nghệ và năng lực cạnh tranh, tăng kim ngạch xuất khẩu, đóng góp cho ngân sách và mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế, cải thiện cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống, đáp ứng nhu cầu cho người dân. Đồng thời các doanh nghiệp này cũng góp phần giải quyết việc làm cho hàng chục ngàn lao động, chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng CNH, HĐH. Nhiều nhà đầu tư đánh giá tốt về sự hợp tác của các sở, ngành có liên quan, tạo môi trường thông thoáng, thuận tiện về thủ tục hành chính. Có những dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư chỉ trong một ngày sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, không tự bằng lòng với kết quả đạt được, các cấp lãnh đạo thành phố cùng các ngành có liên quan vẫn luôn nỗ lực đưa ra những giải pháp nhằm cải thiện tốt hơn môi trường đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Mục tiêu là xây dựng Hải Phòng trở thành điểm đến tin cậy của các nhà đầu tư.

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

2.3.2.1 Hạn chế

- Việc thu hút vốn FDI chưa tương xứng với tiềm năng, lợi thế và nhu cầu phát triển của thành phố

Rõ ràng là tốc độ thu hút vốn FDI chưa đáp ứng được nhu cầu và chưa tương xứng với tiềm năng, lợi thế của Hải Phòng cũng như kế hoạch đề ra. Hình thức thu

hút vốn và đối tác đầu tư chưa đa dạng, khả năng góp vốn của Việt Nam trong các dự án BĐS còn thấp.

Những năm qua, hoạt động thu hút vốn ĐTNN vào lĩnh vực BĐS ở Hải Phòng được thực hiện tập trung ở hai hình thức: doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Các doanh nghiệp ĐTNN được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Hải Phòng chưa chú trọng chuẩn bị điều kiện cho các hình thức thu hút vốn ĐTNN khác như: thành lập công ty cổ phần, bán hoặc sáp nhập doanh nghiệp trong nước với nước ngoài như thông lệ quốc tế.

Mặt khác, đối tác đầu tư chưa đa dạng, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư thực sự có thế mạnh về công nghệ và vốn. Hiện tại chỉ có rất ít tập đoàn đa quốc gia hàng đầu thế giới tham gia đầu tư vào BĐS Hải Phòng. Nguồn vốn góp của phía Việt Nam hiện chủ yếu góp bằng giá trị quyền sử dụng đất và phía Việt Nam nhận nợ với Nhà nước. Số vốn góp của các doanh nghiệp Hải Phòng trong các liên doanh đến nay mới chiếm 17% tổng số vốn đăng kí, một tỉ lệ đóng góp rất thấp. Một mặt, do chính sách khuyến khích giảm giá tiền thuê đất làm cho giá trị góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Việt Nam giảm đi, mặt khác đối với các dự án lớn, khoảng vài trăm triệu USD (như các dự án xây dựng khu ĐTM, xâydựng KCN…) nếu chỉ góp bằng giá trị quyền sử dụng đất thì tỉ trọng góp vốn của bên Việt Nam là rất nhỏ.

- Sự yếu kém trong công tác qui hoạch dẫn đến những bất hợp lý về cơ cấu đầu tư từ nguồn vốn FDI

Qua một thời gian ngắn thu hút FDI, Hải Phòng đã bộc lộ những hạn chế trong cơ cấu đầu tư, việc thu hút ĐTNN vào các KCN, KCX gặp nhiều khó khăn. Việc qui hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội ngoài hàng rào KCN như nhà ở, trường học, cơ sở khám chữa bệnh, giao thông đi lại... chưa được tiến hành do phải có vốn đầu tư lớn cũng là nguyên nhân hạn chế sự hấp dẫn đối với các nhà ĐTNN đến với KCN. Những nội dung nêu trên thể hiện sự hạn chế trong công tác hoạch định cụ thể về chiến lược hoạt động ĐTNN lâu dài trên địa bàn Hải Phòng.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có vốn ĐTNN không thực hiện đúng những quy định của pháp luật về việc sử dụng lao động người Việt Nam, như kéo dài thời

gian học nghề, trả lương thấp hơn mức lương tối thiểu do nhà nước quy định, không thực hiện đúng chế độ bảo hiểm xã hội, kéo dài thời gian lao động trong ngày… Trong khi đó nhiều người lao động không nắm được các quy định của pháp luật, cộng thêm việc thiếu các tổ chức công đoàn, các cán bộ của bên Việt Nam không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người lao động... đó chính là nguyên nhân chủ yếu xảy ra các tranh chấp về lao động trong các doanh nghiệp có vốn ĐTNN.

-Tiến độ thực hiện dự án chậm:

Trong các dự án đã được cấp phép, chất lượng nhiều dự án chưa cao, nhiều dự án đã được cấp giấy phép nhưng triển khai rất chậm hoặc không triển khai. Trải nghiệm thực tế cho thấy, đến với Hải Phòng, bên cạnh số đông những nhà đầu tư chân chính còn có không ít người mang đậm chất cơ hội, khai thác tối đa những lợi thế, sự ưu ái của Nhà nước, của địa phương, đưa ra những ý tưởng dự án quy mô cực lớn để yêu sách đủ điều. Nhưng sau khi được cấp giấy phép, được giao đất rồi thì dự án chỉ tồn tại trên danh nghĩa. Các nhà đầu tư FDI dạng này chẳng những không đưa vốn từ nước ngoài vào triển khai dự án mà dùng chính dự án đó để vay vốn từ các ngân hàng trong nước.

Dự án khu căn hộ CozyVill tại phường sở dầu quận Hồng Bàng của công ty trách nhiệm hữu hạn GNS Vina, khởi công hồi tháng 4/2007, được quảng cáo là “một ngôi làng khỏe mạnh, hạnh phúc, ấm cúng với đầy đủ những tiện ích văn minh hiện đại”. Thế nhưng đến nay, đã gần hai năm trôi qua, khu đất rộng 22.000 m2 ở

ngay cửa ngõ thành phố này vẫn chỉ vỏn vẹn có một văn phòng giao dịch, mấy căn hộ mẫu, và một phần móng dở dang. “Ngôi làng khỏe mạnh” chưa thấy đâu còn những người đã nộp tiền mua nhà thì có lẽ khó mà “khỏe mạnh” với tiến độ của dự án nên một số khách hàng đã đơn phương rút tiền.

Trong khi đó, một dự án lớn khác là khu đô thị Our City của công ty Hiệp Phong (QIAFENG) rộng 43,46 ha cũng… bất động sau ngày khởi công. Dự án này được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 5/2005 với tên gọi ban đầu là Khu đô thị Olympia. Sau khi giải phóng xong mặt bằng, tháng 5/2008, dự án này, với tên mới là “Our City”, được khởi công trong sự háo hức của người dân. Tuy nhiên, sự kỳ vọng vào một “khu đô thị hiện đại nhất Hải Phòng” đến nay vẫn chỉ là con số O bởi

ngoài những tấm pano quảng cáo đã rách nát vì thời gian thì chưa có bất cứ hạng mục nào được triển khai.

- Sự yếu kém trong quản lí của cơ quan chức năng:

Thực tế các năm qua cho thấy, công tác lựa chọn đối tác đầu tư ở Hải Phòng còn yếu kém, không có được những thông tin nhiều chiều, không sàng lọc các đối tác đầu tư, dẫn đến việc tồn tại một số dự án đã được cấp giấy phép nhưng không tiến hành triển khai, gây ảnh hưởng đến đời sống và tư tưởng người lao động ở doanh nghiệp tham gia vào liên doanh. Hiện nay, công tác xúc tiến đầu tư còn chưa tích cực chủ động tìm đến nhà đầu tư mà thụ động chờ nhà đầu tư. Thông tin giới thiệu còn quá nghèo nàn, không đầy đủ, những chính sách mới chưa phổ biến kịp thời làm giảm hiệu quả công tác xúc tiến, khiến nhiệt tình tìm kiếm cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư bị giảm sút, mặt khác họ phải tìm kiếm các thông tin từ các nguồn khác như qua đài báo nước ngoài hoặc các nhà ĐTNN đã và đang ở Việt Nam, trong đó không ít những nguồn thiếu chính xác hoặc có dụng ý xấu nhằm phá hoại môi trường đầu tư ở Việt Nam và Hải Phòng. Công tác xúc tiến mới chỉ là giới thiệu chung chung tiềm năng địa phương, chưa đưa ra các dự án cụ thể, nội dung thiết thực. Thực tế cho thấy thủ tục đầu tư luôn là vấn đề nổi cộm. Thủ tục hành chính còn quá rườm rà, phải qua nhiều khâu, nhiều "cửa". Các tổ chức chưa phối hợp hiệu quả trong việc giải quyết nhiều vụ việc liên quan đến dự án làm giảm tốc độ thực thi dự án.

Bên cạnh đó quy trình quản lý sau cấp phép còn quá lạc hậu và thủ công, chưa đi sâu ứng dụng công nghệ thông tin nên việc thu thập và xử lý thông tin còn chem. và thiếu chính xác. Do yêu cầu cấp bách về vốn đầu tư cho xây dựng phát triển kinh tế nên Hải Phòng chỉ chú trọng việc lấy thông tin, báo cáo, xúc tiến khai trương dự án để xin giấy phép mà xem nhẹ khâu quản lý dự án sau khi có giấy phép và giải quyết vướng mắc cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Các cơ quan quản lý và các cấp chính quyền vừa không sâu sát, nắm bắt kịp thời tình hình hoạt động của dự án đặc biệt với những dự án đang gặp khó khăn, vừa có biểu hiện nương nhẹ việc xử lý đối với những sai phạm.

2.3.2.1 Nguyên nhân

- Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ và đồng bộ

Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ và đồng bộ, chưa có những hướng dẫn cụ thể, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt. Như chúng ta đã phân tích ở những phần trước, hệ thống pháp luật quy định liên quan đến thị trường BĐS và vốn ĐTNN vào lĩnh vực BĐS Việt Nam tuy đã được cải thiện nhiều nhưng vẫn còn đó những điểm yếu chưa được giải quyết là mang tính chất chồng chéo và không minh bạch, mâu thuẫn với lợi ích của nhà ĐTNN, thủ tục rườm rà gây ra nhiều khó khăn trong quá trình xin cấp phép cũng như quá trình triển khai dự án của họ.

Tính chồng chéo thể hiện rất rõ trong các văn bản quy định pháp luật hiện nay. Trên thực tế các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp và cho cả người dân khi tham gia vào các quan hệ giao dịch BĐS. Một thực tế là các nhà đầu tư luôn khổ sở về vấn đề thực thi các quy định pháp lý trước mỗi dự án của mình. Đúng với luật nọ thì lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn của ngành này thì lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác. Có những điều luật từ khi ban hành đến khi có văn bản hướng dẫn thi hành phải mất vài tháng. Các quy định về đầu tư BĐS còn một số điểm chưa rõ ràng hoặc mâu thuẫn với quyền lợi của nhà đầu tư khiến cho nhà đầu tư rất dễ nản lòng. Thực trạng hiện nay có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Điều này quả là thiệt thòi cho doanh nghiệp. Việc quy hoạch tổng thể, cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết chứ không có kiểu giấu giếm thông tin rồi bán, cho như là ân huệ. Theo ông Chung - Vụ trưởng vụ pháp chế

- Bộ Xây dựng, có những quy định, thủ tục do Trung ương ban hành nhưng cũng có những loại mà do địa phương tự đặt ra, thậm chí có những quy định không theo quy chuẩn nào mà do chính cán bộ, công chức thực thi "đẻ" ra làm khổ doanh nghiệp [21]. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, rà soát lại các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng, loại bỏ bớt những công đoạn, thủ tục không cần thiết

hoặc ghép các công đoạn lại với nhau nhằm kéo giảm thời gian, công sức của chủ đầu tư, rút gọn thủ tục hành chính.

Rõ ràng việc chủ đầu tư tiếp cận với các lô đất để tiến hành đầu tư một khu đô thị mới, chung cư hay cao ốc là điều đã được quy định trong các văn bản pháp quy nhưng trên thực tế lại rất khó thực hiện. Tất cả đều xuất phát từ sự manh mún, thiếu tầm nhìn thổng thể, thiếu nhất quán và nhìn chung là thiếu sự quan lí chuyên nghiệp của cơ quan quản lí Nhà nước. Chính điều này làm cho tính minh bạch của thị trường BĐS Việt nam là rất thấp. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch trên thị trường BĐS được đưa ra đầu năm 2006 của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát.

Cho đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào quy định hệ thống đăng kí BĐS một cách thống nhất, điều này gây rắc rối cho cả chính quyền quản lý cũng như các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng kí BĐS có tác dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hoá thị trường. Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải trông chờ thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chính sách tài chính đất, chuyển nhượng dự án cho nhà ĐTNN.

Bên cạnh đó, về phía địa phương quan niệm về quản lý Nhà nước đối với hoạt động FDI còn nhiều cách hiểu khác nhau. Nhiều ngành cho rằng công tác quản lý FDI vào lĩnh vực BĐS không phải là công tác trực tiếp của ngành mình mà là của Sở Kế hoạch và Đầu tư nên không có kế hoạch cụ thể cho việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý của ngành mình và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án FDI đạt hiệu quả. Mặt khác, công tác quản lý dự án còn nhiều thiếu sót hoặc một số cơ quan can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ĐTNN. Sự phối hợp giữa các ban, ngành và địa phương trong thành phố trong công tác quản lý FDI còn rất lỏng lẻo, chồng chéo, chưa xây dựng được một cơ chế trao đổi thông tin chặt chẽ, nhịp nhàng, đồng bộ.

- Quy hoạch tổng thể thành phố còn nhiều bất cập

Quy hoạch tổng thể của thành phố đã được chính phủ phê duyệt tuy nhiên các quy hoạch chi tiết, khu vực chưa được phê chuẩn đồng bộ do vậy đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng còn tồn tại nhiều

nan giải và do thiếu quy hoạch chi tiết nên công tác đền bù, giải toả diễn ra thường chậm hơn so với tiến độ và khiến các nhà đầu tư chần chừ, do dự. Đây cũng chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc tiến độ thực hiện các dự án chậm và làm cho các chủ ĐTNN nản lòng khi đầu tư vào Hải Phòng. Mặt khác, một số địa phương không làm tốt công tác quản lý nguồn gốc đất, tính toán đền bù không chính xác gây khiếu kiện kéo dài, hoặc làm chưa tốt công tác tuyên truyền, vận động nhân dân. Chính quyền địa phương còn thiếu trách nhiệm với các chủ đầu tư.

Công tác quy hoạch các khu đô thị, khu tái định cư còn manh mún, thiếu đồng bộ, công tác quản lý yếu kém, thiếu kiên quyết. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện mạo đô thị bị băm nát, nhỏ lẻ rất khó khôi phục để phát triển đồng bộ. Quy hoạch của thành phố hiện nay rất kém, chưa có tính tổng thể cao mà mới chỉ mang tính chất cục bộ, theo từng khu vực riêng lẻ. Quá trình quy hoạch còn rất nhiều bất cập về giải pháp, tính khả thi làm giảm hiệu quả để đầu tư cho một công trình riêng hay rộng ra cả khu, vùng cần quy hoạch, giảm tính thu hút của thị trường BĐS Hải Phòng với nhà đầu tư.

Cái yếu nữa là khi đã có quy hoạch rồi thì xây dựng hoàn toàn không theo quy hoạch, phá quy hoạch lần nữa do việc quản lý quy hoạch còn yếu kém. Dẫn đến tình trạng lộn xộn, chắp vá, không đồng bộ. Một điều đáng nói là tại các đô thị lớn như Hải Phòng và các thành phố khác "đất chật người đông", nhưng đất hoang giữa thành phố vẫn còn. Tiêu biểu như dự án sân golf, khu nhà câu lạc bộ và nhà nghỉ Sông Giá, Thủy Nguyên của chủ đầu tư Hàn Quốc được cấp giấy phép đầu tư từ ngày 12/3/2007 nhưng đến nay vẫn là một bãi đất trống với ngổn ngang các vật liệu xây dựng, chưa có bất kì dấu hiệu nào cho thấy dự án này đang được triển khai. Nhiều diện tích đất bị sử dụng sai mục đích và vi phạm về quản lý sử dụng đất là khá phổ biến. Có thể lấy ví dụ về dự án xây dựng chợ Sắt thành trung tâm thương mại của công ty Hải Thành - Trung Quốc, sau khi xây dựng hầu như không hoạt động và được chủ đầu tư sau đó đưa vào kinh doanh nhà hàng ăn uống và cho một doanh nghiệp khác thuê tầng 3 để làm xưởng sản xuất hàng may mặc, điện tử nhằm thu lợi nhuận bù vào chi phí xây dựng. Nhà đầu tư đã sử dung sai mục đích của dự án BĐS và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kiến trúc của công trình, gây ra những