Quy Mô Vốn Bình Quân Của Các Dự Án Giai Đoạn 1991

Tuy nhiên sẽ là một sự chênh lệch khá lớn nếu đem so sánh tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS Hải Phòng với TP.HCM vì thị trường BĐS Hải Phòng còn quá mới và non trẻ, những thành tựu về thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS chỉ là những thành tựu ban đầu và thể hiện nỗ lực của thành phố trong việc tăng cường thu hút hơn nữa vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Nhưng nên có một cái nhìn rộng hơn về tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của TP.HCM để đưa ra những mục tiêu mới cho Hải Phòng. Trong 20 năm qua (1988- 2008), TP.HCM có hơn 3.100 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư 25,5 tỷ USD. Cụ thể, số dự án kinh doanh BĐS là 786 dự án (chiếm 25% tổng số dự án) với vốn đầu tư 6,9 tỷ USD (chiếm 27% tổng vốn) gấp khoảng 4 lần so với số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của Hải Phòng giai đoạn 1991 - 2008 [17]. Chỉ tính riêng năm 2008 thành phố đã thu hút được 8,52 tỷ USD trong đó số vốn đăng kí vào BĐS chiếm gần 90% tổng vốn FDI đăng kí vào thành phố. Chỉ từng đấy con số cũng đã đủ hiểu về quy mô vốn FDI vào lĩnh vực BĐS TP.HCM nói riêng và vào các ngành nghề nói chung. Để có được thành tựu như ngày hôm nay, TP.HCM đã nỗ lực không ngừng trong việc phát triển kinh tế, xây dựng nhiều chính sách ưu đãi đầu tư ở một số ngành trọng điểm, cộng hưởng những kết quả trong cải cách hành chính, liên thông “3 trong 1” trong thủ tục cấp phép (cấp cùng lúc giấy phép, mã số thuế, con dấu). Nếu trước đây nhà đầu tư phải “gõ cửa” nhiều sở ngành, thậm chí lên cả Trung ương để xin thành lập dự án, cấp phép đầu tư thì nay các thủ tục đó UBNDTP giao Sở Kế hoạch và Đầu tư làm đầu mối “một cửa” từ nhận hồ sơ đến khi hoàn thành thủ tục cấp phép cho doanh nghiệp. Bằng nhiều mô hình giới thiệu, xúc tiến đầu tư, thành phố đã thực hiện cấp hàng ngàn thẻ thông hành ưu tiên cho các nhà đầu tư để họ được đón chào từ cửa sân bay Tân Sơn Nhất khi vào TP.HCM.

Đà Nẵng cũng là một trong những thành phố dẫn đầu cả nước về tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Chỉ tính riêng 9 tháng đầu năm 2007, thành phố đã thu hút được 3 dự án với tổng vốn lên tới 653 triệu USD hơn với số vốn đầu tư vào Hải Phòng trong cả năm 2007 (622,656 triệu USD) - năm mà số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng đạt mức cao nhất. Mặc dù Đà Nẵng cũng là một thành phố cảng như Hải Phòng nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng của Đà Nẵng hiện đại hơn và luôn được

quan tâm đầu tư đúng mức. Bên cạnh đó thành phố có một hệ thống xúc tiến đầu tư khá tốt và liên tục được đánh giá là một trong những thành phố có môi trường đầu tư tốt nhất Việt Nam. Có lẽ đó là những lợi thế giúp Đà Nẵng vượt trên Hải Phòng trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng và vào các lĩnh vực khác nói chung.

Trong toàn giai đoạn 1991 - 2008, tổng vốn pháp định của các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng theo thống kê của Sở kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng là khoảng 509 triệu USD. Cũng giống như vốn đầu tư, vốn pháp định của các dự án BĐS cũng trải qua những biến động lớn. Nếu năm 1991, con số này chỉ dừng lại ở 0,85 triệu USD đạt 16,11% so với vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS cùng năm thì đến năm 1992 nó đã tăng lên 25 triệu USD, chiếm tới 72,58% tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS trong cùng thời kì. Tiếp theo là ở mức 48 và 49 triệu USD vào các năm 1994, 1997 trước khi rơi vào thời kì ảm đạm của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực. Tuy nhiên, số vốn pháp định vào lĩnh vực BĐS có bước đột phá ngoạn mục khi tăng liên tiếp trong giai đoạn 2005 - 2008. Trong suốt thời kì 2005 - 2008, tỷ trọng vốn pháp định của các doanh nghiệp có FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trên tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS luôn duy trì ở mức trên 25% và cao nhất vào năm 2006 với 33,27%. Nhưng xét về quy mô vốn pháp định thì năm 2008 mới thực sự là năm hoàng kim đối với tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Thành phố liên tục đón nhận các dự án FDI với số vốn đầu tư tương đối lớn từ những nhà đầu tư tầm cỡ. Nếu trong giai đoạn đầu, Hải Phòng chỉ thu hút được những nhà đầu tư với quy mô vốn nhỏ thì đến những năm sau khi môi trường đầu tư được cải thiện hơn, cũng là lúc các nhà đầu tư lớn đổ xô đầu tư vào lĩnh vực BĐS của Hải Phòng. Điển hình trong năm 2008, Mỹ - một nhà đầu tư tầm cỡ quốc tế đã đổ vốn kinh doanh khách sạn, nhà hàng, các hoạt động vui chơi giải trí với số vốn điều lệ của dự án lên tới 80 triệu USD. Bảng trên cho ta cái nhìn lạc quan về tình hình thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong thời gian tới. Sẽ có nhiều hơn nữa những dự án với số vốn pháp định lên tới hàng trăm triệu đô đổ vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng.

2.2.1.3 Vốn thực hiện

Biểu 2.2 Vốn thực hiện vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng giai đoạn 1991 - 2008

Đơn vị: Triệu USD

1384

Vèn ®¨ng kÝ Vèn thùc hiÖn

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

45.65

164.22

221

67.97

181

1991 - 1996 1997 - 2004 2005 - 2008

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Biểu đồ trên cung cấp cái nhìn tổng thể về vốn FDI đăng kí và vốn FDI thực hiện vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong giai đoạn 1991 - 2008 phân theo thời kì. Trái với xu hướng của vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS thì vốn FDI thực hiện có dấu hiệu chững lại và giảm sút. Nếu cả thời kì 1991 - 1996, vốn FDI thực hiện đạt được là 164,22 triệu USD đạt 74,36% số vốn đăng kí trong cùng giai đoạn thì vốn FDI thực hiện trong thời kì 1997 - 2004 giảm xuống một nửa còn 67,97 triệu USD đạt 37,46 % số vốn đầu tư của thời kì này. Thời kì 2005 - 2008, vốn thực hiện tiếp tục trên đà giảm mạnh và đạt mức thấp nhất trong cả giai đoạn, đi ngược với xu hướng của vốn đăng kí. Nó chạm mốc 45,65 triệu USD chỉ đạt 3,3% so với vốn đăng kí trong cùng thời kì. Sự sụt giảm của vốn thực hiện trong giai đoạn 1991 - 2008 phần nào thể hiện những bất cập trong tình hình giải ngân vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của các doanh nghiệp tại Hải Phòng. Điều này cũng lí giải tại sao tiến độ thực hiện các dự án BĐS thường diễn ra quá chậm so với kế hoạch đề ra. Nguyên nhân của tình trạng này có thể do nhà đầu tư gặp những trở ngại về pháp luật hay những quy định có liên quan tại địa phương, thủ tục hành chính rườm rà, mất thời gian hoặc cũng do cá nhân nhà đầu tư chần chừ, muốn kéo dài thời gian thi công… Chính vì vậy trên

biểu đồ có thể thấy khoảng cách khá lớn giữa vốn đăng kí và vốn thực hiện vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong giai đoạn 1991 - 2008.

2.2.1.4 Qui mô vốn bình quân của các dự án:

Bảng 2.2 Quy mô vốn bình quân của các dự án giai đoạn 1991 - 2008

Giai đoạn

Số vốn bình quân của các dự án( triệu USD/DA)	Số dự án
1991 - 1996	44,172	5
1997 - 2004	36,286	5
2005 - 2008	106,471	13

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Quy mô vốn đầu tư tại Hải Phòng trong những năm qua có sự thay đổi liên tục. Nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô dự án là do:

Thời kì 1991 - 1996, quy mô bình quân của dự án là khá cao, ước tính đạt khoảng 44,17 triệu USD/DA. Dự án có vốn đầu tư thấp nhất cũng đã vượt qua ngưỡng 5 triệu USD và cao nhất đạt hơn 137 triệu USD. Chính vì vậy, số vốn bình quân ước tính mỗi năm là khá cao và đều là những dự án có quy mô lớn. Nguyên nhân chính là do thời kì này cả nước nói chung và thành phố Hải Phòng nói riêng đang từng bước chuyển mình để đáp ứng công cuộc CNH - HĐH. Đa số dự án đầu tư vào Hải Phòng trong thời gian này đều tập trung vào những ngành đòi hỏi vốn đầu tư lớn như: xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra Luật Đầu tư nước ngoài của Việt Nam ở những năm đầu liên tiếp có những thay đổi theo hướng thông thoáng hơn nên đã thu hút nhiều các đối tác có tiềm lực tài chính mạnh như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore…

Tuy nhiên thời kì 1997 - 2004 số dự án có quy mô lớn ngày càng giảm dần và quy mô bình quân của các dự án là 36,29 triệu USD/DA bằng 82,15% của thời kì trước. Chính nhờ những dự án có quy mô lớn vào năm 1997 đã kéo số vốn bình quân của cả giai đoạn và giữ cho nó ở mức sụt giảm nhẹ so với thời kì trước. Từ sau năm 1997, số dự án có quy mô nhỏ ngày càng tăng. Nguyên nhân là do các tập đoàn quyền lực tài chính đến với Hải Phòng có xu hướng ít dần. Còn đối với chủ đầu tư

khác, một mặt họ tập trung vào sản xuất những ngành nghề gia công xuất khẩu và công nghiệp nhẹ là chính để tận dụng sức lao động rẻ của Hải Phòng và đây cũng là cách đầu tư ít rủi ro hơn đối với họ thay vì đầu tư BĐS, giúp họ lấy lại vốn nhanh hơn để khôi phục lại sau cuộc khủng hoảng tài chính khu vực. Mặt khác, thủ tục hành chính trong việc cấp giấy phép đầu tư tại Hải Phòng còn khá rườm rà, cụ thể như: các dự án cón vốn đầu tư dưới 5 triệu USD do UBND thành phố Hải Phòng trực tiếp cấp, còn dự án có vốn đầu tư trên 5 triệu USD do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp. Do đó để rút ngắn thời gian cấp giấy phép đầu tư, sớm đi vào hoạt động, các nhà đầu tư nước ngoài có thể chọn đầu tư vào các dự án nhỏ, sau đó trong quá trình đầu tư nếu có hiệu quả sẽ tiếp tục tăng dần vốn đầu tư.

Thời kì 2005 - 2008 vốn bình quân của các dự án có sự khác biệt rõ ràng. Với 13 dự án có số vốn bình quân trên 106,47 triệu USD/ DA gấp 2,4 lần so với thời kì đầu. Vốn đầu tư bình quân cao như vậy là do trong thời kì này chủ yếu là các dự án có quy mô trên 10 triệu USD, đặc biệt vào khoảng từ giữa những năm 2008 trở lại đây thành phố liên tục đón nhận những dự án có vốn đầu tư trên 100 triệu USD. Có được kết quả này là do thành phố luôn chú trọng xây dựng môi trường kinh doanh, tạo mọi ưu tiên cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, tìm mọi giải pháp để khuyến khích đầu tư, giúp giảm chi phí, nâng cao hiệu quả kinh doanh, khích lệ và gây dựng niềm tin của nhà đầu tư với thành phố. Bên cạnh đó, suy rộng ra bối cảnh kinh tế toàn cầu vào năm 2008 thì Việt nam nói chung và Hải Phòng nói riêng là một trong những điểm đầu tư an toàn, hệ thống ngân hàng của Việt Nam ít chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn so với các nước ở khu vực khác.

2.2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng

2.2.2.1 Theo chủ đầu tư

Bảng 2.3 FDI vào lĩnh vực BĐS phân theo quốc gia tính đến T12/2008

STT

Quốc gia	Số dự án	Số vốn đầu tư (Triệu USD)
1	Hàn Quốc	4	636,659
2	Trung Quốc	6	331,275
3	Mỹ, Bỉ	3	326,072
4	Singapore	4	182,799
5	Nhật Bản	1	137,104
6	Hồng Kông	3	135,000
7	Malaysia	1	37,000
8	áo	1	500,000
	Tổng	23	1786,409

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Hiện nay, đã có trên 27 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vốn tại Hải Phòng nói chung và có 8 quốc gia đầu tư vốn vào lĩnh vực BĐS nói riêng, hầu hết các dự án đến từ Châu Á. Chỉ xét đến các dự án còn hiệu lực tính đến T12/2009, các nước Châu Á chiếm trên 80% về tổng vốn đầu tư và 78% về số dự án vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Chính vì sự phụ thuộc lớn vào các nguồn vốn FDI từ Châu Á nên khi các nước này bị khủng hoảng tài chính tiền tệ đã dẫn đến việc giảm vốn FDI và số dự án vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong giai đoạn 1997 - 2004.

Nguyên nhân khiến cho các nhà đầu tư Châu Á chọn Hải Phòng là do sự gần gũi về địa lí, văn hóa làm cho họ có lợi thế hơn khi khai thác những thế mạnh của Hải Phòng, đặc biệt là những thế mạnh về nguồn nhân lực rẻ, lợi thế về tiềm lực kinh tế và cơ sở hạ tầng.

Trong số các quốc gia thì Hàn Quốc dẫn đầu về số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng với trên 636,659 triệu USD chiếm 36 % trong tổng vốn đầu tư và 18% về số dự án. Trong khi đó, Trung Quốc chỉ xếp thứ 2 về số vốn đăng kí đạt 331,275 triệu USD chiếm 18% tổng vốn đầu tư nhưng lại dẫn đầu về số dự án với 6 dự án chiếm 26% về số dự án. Nhưng điều đáng nói ở đây là các dự án của Trung

Quốc vào lĩnh vực BĐS thường có quy mô nhỏ, chủ yếu xây dựng văn phòng, nhà ở bởi các nhà đầu tư Trung Quốc thường muốn thu hồi vốn nhanh, đối với họ thời gian là tiền, họ hầu như không muốn bỏ một khoản tiền khổng lồ để xây dựng cơ sở hạ tầng - một lĩnh vực mà phải nhiều năm sau mới thu lại đủ vốn. Do vậy mặc dù số dự án của họ vào Việt Nam là khá cao nhưng quy mô vốn lại khá nhỏ.

Một điều đáng quan tâm nữa là nếu như thời kì 1991 - 1996, không có một dự án FDI nào của Mỹ vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng thì tính đến hết T12/2009 đã có 3 dự án của Mỹ trong đó có 2 dự án hợp tác với Bỉ để đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng với tổng vốn đầu tư đứng thứ 3 xếp sau Trung Quốc là 326,071 triệu USD. Đây là dấu hiệu hứa hẹn một triển vọng tốt đẹp về luồng đầu tư từ Mỹ đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO.

Mặc dù Nhật Bản được đánh giá là một trong những nhà đầu tư lớn nhất vào Hải Phòng nhưng dường như nhà đầu tư này không mặn mà mấy với thị trường BĐS của Hải Phòng. Trong suốt cả giai đoạn nhà đầu tư này chỉ đổ vốn cho 1 dự án là xây dựng KCN Nomura với tổng vốn là trên 137,104 triệu USD xếp thứ 5 sau Singapore về số vốn đầu tư, và đến nay thì cũng không tiếp tục đổ vốn vào xây dựng cơ sở hạ tầng KCN này. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư Nhật Bản thường quan tâm đến lĩnh vực sản xuất công nghiệp nhẹ và sản xuất công nghiệp có trình độ cao như: giả da, nilon, dây dẫn điện ôtô, robot... hơn là lĩnh vực BĐS. Nhưng nguyên nhân chính mà Nhật Bản không tiếp tục đổ vốn vào xây dựng cơ sở hạ tầng KCN Nomura hay các dự án BĐS khác vì việc triển khai các dự án này diễn ra quá chậm và ít có hiệu quả do các thủ tục hành chính rườm rà. Theo ông Ryoichi Nakagawa - giám đốc điều hành Cơ quan Xúc tiến đầu tư Nhật Bản, các quy định về thuế, xuất nhập khẩu, các quy định về lao động không rõ ràng gần đây vẫn gây thiệt hại trực tiếp cho doanh nghiệp. Chứng minh điều này, ông Nakagawa cho biết suốt từ tháng 6 - 2007 đến tháng 5 - 2008, do quy định về thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp trong KCN không rõ, doanh nghiệp phải nộp tới hàng trăm ngàn USD. Phải đợi đến tháng 1 - 2009 mới có văn bản hướng dẫn lại, nhưng đến nay nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể xong các thủ tục để được nhận lại tiền của mình...

Châu Âu ngoài Bỉ có thêm một đại diện đầu tư vào lĩnh vực BĐS của thành phố đó là Áo. Tuy nhiên số vốn đăng kí của nhà đầu tư đến từ Áo là rất nhỏ và không đáng kể so với các quốc gia. Nguyên nhân có thể do họ đang muốn thăm dò thị trường BĐS Hải Phòng trước khi quyết định đầu tư một khoản vốn lớn vào thị trường này.

Như vậy, có thể nói đối tác đầu tư nước ngoài đến Hải Phòng ngày một đa dạng hơn theo hướng đa phương hóa các quan hệ kinh tế quốc tế, nhưng đồng thời vẫn tập trung vào các đối tác có tiềm lực tài chính, có uy tín trong lĩnh vực đầu tư BĐS như: Hàn Quốc, Mỹ, Singapore, Trung Quốc, Hồng Kông…

2.2.2.2 Theo hình thức đầu tư

Bảng 2.4 FDI vào lĩnh vực BĐS phân theo hình thức đầu tư tính đến T12/2008

Số dự án
Liên doanh	11
DN 100% vốn nước ngoài	12
Hợp đồng hợp tác kinh doanh	0

Nguồn: Phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng

Tính đến hết T12/2008, thành phố Hải Phòng thu hút được 23 dự án vào lĩnh vực BĐS. Trong số này hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài chiếm ưu thế với 52,17% trong tổng số dự án FDI vào lĩnh vực BĐS, hình thức doanh nghiệp liên doanh chiếm 47,83% trong tổng số dự án FDI vào lĩnh vực BĐS, không có hợp đồng hợp tác kinh doanh nào.

Trong thời kì đầu 1991 - 1997, doanh nghiệp liên doanh là hình thức phổ biến vì chủ đầu tư còn ngỡ ngàng trước một môi trường đầu tư hoàn toàn mới lạ, đặc biệt là khi lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng còn khá non trẻ. Thời kì này, các thủ tục để triển khai và thực hiện dự án ở Việt Nam nói chung và ở Hải Phòng nói riêng đòi hỏi nhiều giấy tờ, lại phải thông qua nhiều khâu và rất phức tạp trong khi các nhà ĐTNN lại chưa hiểu nhiều về các điều kiện kinh tế, xã hội và luật pháp Việt Nam, do đó gặp nhiều khó khăn trong khi đầu tư dẫn đến việc triển khai các dự án thường

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ