Một Số Giải Pháp Tăng Cường Thu Hút Fdi Vào Lĩnh Vực Bất Động Sản Tại

tổn hại về cơ sở vật chất khi đưa vào sử dụng sai mục đích. Chính vì vậy, có thể nói quy hoạch và thực hiện quy hoạch ở thành phố là hai vấn đề không mấy liên quan đến nhau.

- Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém

Cơ sở hạ tầng có mặt bằng chung còn thấp so với các thành phố trong khu vực và các nước khác trên thế giới. Cơ sở hạ tầng là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút FDI nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng vì đây là một điều kiện cho các dự án BĐS hình thành và đảm bảo thu lợi nhuận trong tương lai. Có thể nói cơ sở hạ tầng của thành phố là vừa thiếu, vừa yếu đặc biệt là hệ thống cảng biển và nhà máy điện và cơ sở hạ tầng giao thông. Những dự án phát triển BĐS vẫn tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sức hút và qui mô của thị trường BĐS. Thách thức cần kể đến hiện nay là việc thiếu các tuyến đường giao thông hiện đại và đồng bộ đã khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại. Hải Phòng nên tăng đầu tư cơ sở hạ tầng, vì một khu du lịch dù hiện đại, đẹp, hấp dẫn, vốn đầu tư nhiều đến đâu cũng không thể hoạt động tốt nếu hệ thống giao thông đi về bất tiện, mạng lưới điện, nước chưa hoàn chỉnh. Ngành diện của chúng ta hiện nay vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tính, trong giai đoạn năm 2006 - 2010 nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông là khoảng 12,5 tỷ USD và 3,8 tỷ USD với ngành điện [16]. Từ trước đến nay không có một quốc gia nào có đủ sức kham nổi việc xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng.

Thành phố còn chưa thật sự chủ động trong việc xây dựng danh mục dự án kêu gọi ĐTNN phù hợp với nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, nhất là việc khuyến khích vốn FDI vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng… Đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách Nhà nước và từ nguồn vốn ODA, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO… còn quá ít. Danh mục dự án đầu tư mà Sở Kế hoạch và Đầu tư đưa ra chưa đủ phong phú, đa dạng trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS vì vậy còn kém sức thu hút vốn ĐTNN vào thị trường này.

Môi trường đầu tư cũng được cải thiện đáng kể song vẫn tồn tại những hạn chế như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện, nước, giao thông, dịch vụ viễn thông…

Đây chính là nguyên nhân chính khiến cho việc thu hút ĐTNN vào lĩnh vực BĐS của Hải Phòng chưa tương xứng với tiềm năng của thành phố.

- Công tác xúc tiến đầu tư gặp nhiều khó khăn

Công tác xúc tiến đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu kinh phí để tổ chức các cuộc vận động đầu tư ở nước ngoài cũng như hoàn chỉnh các tài liệu xúc tiến đầu tư. Thành phố hiện vẫn đang thiếu cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Kinh phí cho quảng cáo, du lịch còn quá thấp, bình quân mỗi khách quốc tế đến Hải Phòng chi tiêu 700 USD nhưng ngành du lịch bỏ ra có 1 USD dành cho việc quảng bá, xúc tiến. Với mức kinh phí thấp như vậy việc quảng bá hình ảnh Hải Phòng đến các thị trường quốc tế sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy Hải Phòng rất cần một quỹ xúc tiến đầu tư. Quỹ sẽ cung cấp kinh phí cho các hoạt động xúc tiến quốc gia không chỉ ở trong nước mà cả nước ngoài và giúp các chương trình quảng bá quốc gia sẽ tốt hơn. Các dự án kêu gọi đầu tư trong nước sẽ có cơ hội quảng bá ở nước ngoài. Khi có quỹ tức là có nguồn kinh phí không chỉ để thực hiện chương trình xúc tiến quốc gia mà còn có thể hỗ trợ các địa phương xúc tiến đầu tư.

- Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả

Ngay cả những nhà đầu tư có lượng vốn lớn, dồi dào cũng luôn mong muốn thị trường BĐS có tính năng động hơn trong việc huy động cũng như quay vòng vốn, tạo điều kiện cho họ nâng cao hiệu quả kinh doanh. Trong khi đó, hiện nay, nước ta chưa có một cơ chế tài chính BĐS phù hợp để thúc đẩy thị trường phát triển và cũng chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS. Đến nay, thị trường vốn ở Việt Nam vẫn chưa phát triển được nhiều loại hình dịch vụ tài chính hỗ trợ cho lĩnh vực kinh doanh BĐS. Các nhà ĐTNN đầu tư vào BĐS chủ yếu bằng nguồn vốn của mình mang từ bên ngoài vào hoặc bằng khả năng của mình vay vốn từ các ngân hàng. Nhưng bản thân các ngân hàng cũng đang khó khăn về vốn trung và dài hạn, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn vẫn còn rất cao, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho thị trường BĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Những khó khăn trên thị trường tài chính thời gian vừa qua đã khiến ngân hàng giảm cho vay đầu tư vào thị trường BĐS. Không còn là dự đoán hoặc chờ một quyết định ban hành từ ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại đã phải ngừng cho vay vốn BĐS nhằm hạn chế rủi ro bởi các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm hạn chế lạm phát ngày càng mạnh.

Thiếu cơ chế hỗ trợ hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là một vấn đề mà các nhà ĐTNN phải đối mặt trong thời gian vừa qua. Hiện nay, đã có xuất hiện các dự án BĐS có vốn ĐTNN tồn tại dưới hình thức liên kết, hợp tác nhưng chủ yếu là hợp tác giữa chủ đầu tư trong cùng một lãnh thổ, chưa có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư từ các nước khác nhau. Như vậy cũng có nghĩa là sau khi nhà đầu tư xin cấp phép đều sẽ tự huy động vốn đầu tư, tự thực hiện quá trình san lấp mặt bằng, triển khai thi công… làm giảm một phần tính hiệu quả của các dự án đầu tư. Thiếu sự hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là nguyên nhân khiến các dự án đầu tư có quy mô lớn chưa nhiều, thời gian thực hiện dự án kéo dài. Hơn nữa, nhà đầu tư trong nước đang cần vốn, kinh nghiệm quản lí, công nghệ xây dựng. Nhà ĐTNN mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Một sự hợp tác giữa những nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này sẽ là điều kiện tốt thúc đẩy mở rộng đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Phải chăng thành phố Hải Phòng cần có những biện pháp thúc đầy hơn nữa sự hợp tác cần thiết giữa các nhà đầu tư các nước với nhau, cũng như các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG‌‌

3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM

3.1.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc

Cũng giống như Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu Nhà nước trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp năm 1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp làm tăng khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS. Chính phủ nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, đi kèm đó là những biện pháp khuyến khích đầu tư được sử dụng mạnh mẽ như: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 330% xuống còn 15% hay cho phép các dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố góp phần tích cực trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS.

Trong hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan, sau đó từng bước hình thành các đặc khu kinh tế, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điều kiện thuận lợi trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS khu vực này. Việt Nam cũng cần xây dựng các KCN, khu kinh tế như vậy để thu hút vốn vào cơ sở hạ tầng, nhà xưởng phục vụ cho sản xuất kinh doanh tại đây. Những KCN, khu kinh tế đó sẽ trở thành những thỏi nam

châm hút vốn từ bên ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS với một triển vọng lớn kéo theo đó sẽ là sự cải thiện cơ sở hạ tầng các khu vực này. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đường xá, hệ thống điện nước, mạng internet… cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cư, các KCN… đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà ĐTNN xem xét, đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Tuy vậy, sự phát triển quá "nóng" của nền kinh tế Trung Quốc đã làm tăng hiện tượng "bong bóng" trên thị trường nhà đất. Tại hầu hết các thành phố lớn Trung Quốc, sau quyết định của chính phủ vào năm 1998 xóa bỏ việc cấp nhà miễn phí và trợ cấp, các hộ dân buộc phải dùng tiền tiết kiệm mua hoặc thuê nhà. Hệ quả là đầu tư vào nhà đất bùng nổ. Tuy nhiên, giá nhà ở quá cao so với mức người tiêu dùng Trung Quốc có thể chi trả: gấp 3 - 6 lần so với mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung bình. Còn ở những thành phố lớn, tỷ lệ đó là 10 lần. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, chỉ tính riêng năm 2003, 95 tỷ USD đã chạy vào lĩnh vực BĐS, tăng 30% so với năm 2001. Từ năm 2001 đến năm 2003, ước tính thu dược 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ NDT năm 1998. Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này trong 3 năm từ 2003 đến 2006 đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tháng 8/2005, giá nhà đất ở 70 thành phố lớn của Trung Quốc tăng bình quân 8,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ này ở Bắc Kinh là 12,1% và cao nhất là ở Thâm Quyến, 20,8%. Bộ Đất đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã kêu gọi chính quyền tất cả các thành phố theo dõi chặt chẽ sự phát triển nhà cửa, văn phòng và khu công nghệ cao, phòng trường hợp xây dựng tràn lan. Thủ tướng Chu Dung Cơ cũng tuyên bố: “Chính phủ cực kì cẩn trọng với tình hình đầu tư vào BĐS gia tăng”.

Để hạ nhiệt thị trường BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng thực hiện tốt tám chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có hai chính sách nổi bật là:

-Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lí chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này.

-Nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lí đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lí kinh tế. Song song với việc hạ nhiệt thị trường BĐS là việc thanh lý các dự án đầu tư vào khu vực BĐS, tập trung xử lí hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng đường cao tốc…

Trung Quốc cũng đưa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn sự tăng giá nhà đất do e ngại bong bóng địa ốc. Những biện pháp này bao gồm tăng lãi suất cho vay thế chấp lên 20%, nâng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 30% đến 40% lên giá trị của căn hộ, cấm đi vay thế chấp 2 lần, đánh thuế gấp đôi với những căn hộ cao cấp tại Thượng Hải, công bố rộng rãi kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở. Theo tờ South China Morning Post ngày 23/2/2004, Chính phủ Trung Quốc đã dừng cấp phép cho việc xây dựng các trung tâm buôn bán có quy mô lớn. Theo đó, chính quyền các thành phố tạm thời không phê chuẩn xây dựng các dự án lớn từ 2 ha trở lên. Với những dự án đã phê duyệt nhưng chưa tiến hành thì phải tạm hoãn để các cơ quan chức năng xem xét lại. Biện pháp này nhằm ngăn ngừa tình trạng “bong bóng BĐS” có thể xảy ra.

Ngày 11/7/2006, các ban ngành Xây dựng, Công nghiệp và Thương mại Trung Quốc đã công bố các biện pháp nghiêm khắc nhằm chống lại những hoạt động bất thường trong lĩnh vực BĐS. Theo đo, toàn bộ những nhà kinh doanh BĐS vi phạm các quy tắc nhà nước ban hành sẽ bị rút giấy phép hoạt động. Các chính quyền địa phương được lện tăng cường quản lí thị trường BĐS và công bố lên mạng ngay lập tức các vụ chuyển nhượng BĐS. Việc kiểm soát cũng được đẩy mạnh trong lĩnh vực quảng cáo và triển lãm BĐS. Bên cạnh đó, các cơ quan địa ốc vi phạm luật như rao bán một căn hộ chưa hoàn chỉnh cũng sẽ bị trừng phạt. Theo luật sư Mỹ Steven Dickinson, thuộc Công ty Luật Harris & Moure, chuyên gia tư vấn các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư ở Trung Quốc, đầu tháng 11/2007, Uỷ ban

Phát triển và Cải cách quốc gia Trung quốc (NDRC) đã ban hành danh mục sửa đổi hướng dẫn các doanh nghiệp ĐTNN, gọi là Danh mục sửa đổi năm 2007, với những thay đổi to lớn về chính sách đối với các loại hình ĐTNN được “khuyến khích”, “hạn chế” và “cấm”. Theo Bản hướng dẫn sửa đổi này của NDRC, ĐTNN vào BĐS, vào các công ty môi giới BĐS, xây dựng và vận hành các khách sạn cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê, trung tâm hội nghị bị hạn chế tối đa, và theo luật sư Steven Dickinson, có nghĩa là cấm hoàn toàn.

Như vậy, bài học về quản lí thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lí vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lí thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, nâng cao trách nhiệm của cơ quan chức năng địa phương trong việc quản lí, giám sát thị trường địa ốc ở địa phương mình nhằm góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội.

3.1.2 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Đà Nẵng

Đà Nẵng là một thành phố luôn dành được sự quan tâm đặc biệt của nhà ĐTNN, đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS. Hiện nay hàng loạt các tập đoàn BĐS lớn trên thế giới đang đổ vốn đầu tư vào Đà Nẵng.

Đầu tiên có thể kể đến Indochina Capital với hàng loạt dự án như The Nam Hải (60 triệu USD), sân golf Montgomerie Links (60 triệu USD) và mới nhất là dự án khu nghĩ dưỡng Hyatt Regency Danang Resor & Spa (100 triệu USD). Theo ông Peter Ryder, Chủ tịch tập đoàn Indochina Capital, kế hoạch của Indochina Capital là sẽ đầu tư 500 triệu USD vào Đà Nẵng và đây chưa phải là con số sau cùng bởi tiềm năng của Đà Nẵng vẫn còn rất lớn. Không chịu thua Indochina Capital, tập đoàn VinaCapital cũng có những dự án quy mô không kém tại Đà Nẵng. Đầu tháng 1/2008, sau khi khởi công xây dựng dự án sân golf và khu du lịch biển thuộc quận Ngũ Hành Sơn với vốn đầu tư lên tới 130 triệu USD. Mới đây, VinaCapital lại tiếp tục khởi công tiếp dự án khu phức hợp thương mại Capital Square tại khu vực cầu sông Hàn. Dự án có tổng vốn đầu tư 325 triệu USD được xem là dự án có vốn ĐTNN lớn nhất tại Đà Nẵng vào thời điểm này.

Ngoài ra, còn phải kể đến dự án khu đô thị lấn biển Đa Phước của tập đoàn Deawon (Hàn Quốc) với vốn đầu tư ở giai đọan I là 250 triệu USD, khu phức hợp du lịch resort cao cấp của công ty An Lập - Singapore (276 trtiệu USD) tại khu kinh tế Chân Mây-Lăng Cô... Đó là chưa kể tập đoàn Oak Tree (Mỹ) vừa mới làm việc với chính quyền thành phố Đà Nẵng đề nghị được đầu tư 5 tỷ USD cho dự án khu du lịch Sunrise, tập đoàn Damac (Các tiểu Vương quốc ả rập thống nhất) đăng ký đầu tư 1 tỷ USD cho một dự án resort ở Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn…

Có thể thấy hàng loạt dự án BĐS có vốn FDI vào Việt Nam đều đổ về thành phố Đà Nẵng, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết có đến 95% vốn FDI vào thành phố Đà Nẵng là vào lĩnh vực BĐS. Câu hỏi đặt ra ở đây là tại sao Đà Nẵng lại thu hút được những dự án BĐS có quy mô lớn như thế? Ông Don Lam, Tổng Giám đốc tập đoàn VinaCapital cho biết, điều đầu tiên khiến cho các nhà đầu tư “đổ xô” đến Đà Nẵng là chính sách trải “thảm đỏ” của chính quyền thành phố. Theo ông Don Lam, khi tiếp xúc với bộ máy hành chính của thành phố, nhà đầu tư luôn nhận được sự giúp đỡ hết lòng của các cán bộ nhân viên ở đây, họ xem nhà đầu tư như là những người bạn thân thiết, và điều đó đã làm họ hài lòng.

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư ở Đà Nẵng rất thông thoáng, hoàn toàn không có nạn “nhũng nhiễu” khách hàng. Các thủ tục hành chính được cải tiến theo một quy trình rất khoa học vừa nhanh gọn vừa hữu hiệu. Từ lúc giới thiệu dự án đến lúc nhận giấy phép, nhà đầu tư chỉ mất từ 1 - 2 tháng. Điều thứ hai, là cơ sở hạ tầng của Đà Nẵng khá hoàn chỉnh, Đà Nẵng có đủ bốn loại hình giao thông: đường sắt, đường bộ, đường thủy, đường hàng không. Đặc biệt sân bay quốc tế Đà Nẵng khi xây dựng xong không những kết nối thành phố với cả nước mà còn biến Đà Nẵng thành một cửa ngõ quan trọng ở khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, sự có mặt của đường hầm Hải Vân cũng tạo điều kiện thuận lợi và an toàn hơn cho du khách. Họ tốn ít thời gian, chi phí hơn trong việc đi lại giữa Đà Nẵng - Huế và ngược lại. Còn theo ông Peter Ryder, Chủ tịch tập đoàn Indochina Capital, một trong những lý do khiến Đà Nẵng thu hút các ĐTNN là giá đất và nguồn nhân lực ở đây khá cạnh

tranh. Giá thuê cao ốc văn phòng ở Đà Nẵng trung bình từ 30 - 40 USD/m2 (so với

thành phố Hồ Chí Minh từ 65 - 70 USD /m2 thậm chí 100 USD/m2), trong khi giá