Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN‌‌

TẠI VIỆT NAM

1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Xã hội ngày càng phát triển, cùng với sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, con người đang khai thác tối đa các nguồn lực để tạo ra các tài sản khác làm cho tài sản của các quốc gia ngày càng lớn mạnh và đa dạng, song đất đai và các tài sản gắn liền với nó vẫn là cơ sở của các tài sản trong nền kinh tế. Để quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản quốc gia, người ta có thể phân loại tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau như: phân loại theo tính chất của các tài sản, phân loại theo hình thức tồn tại hoặc phân loại theo hình thức sở hữu... Một trong những cách phân loại tài sản quốc gia phổ biến hiện nay là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển. Với cách phân loại này, tài sản quốc gia được chia làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời được.

Tại Việt Nam, trước thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và BĐS hầu như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định:

BĐS là các tài sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, theo quy định trên cho thấy tính chất “không di dời được” là tiêu thức đầu tiên để xác định BĐS, trong đó BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Thêm vào đó khái niệm này cũng nhấn mạnh công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Khái niệm này đưa ra cách hiểu BĐS một cách bao quát nhất và phổ biến nhất. Trong suốt đề tài nghiên cứu, BĐS sẽ được hiểu theo khái niệm này.

1.1.1.2 Một số khái niệm khác có liên quan

- Thị trường BĐS: Khái niệm thị trường BĐS xuất hiện cùng với các thị trường hàng hóa khác. Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị trường BĐS ở mỗi nước tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trường ở quốc gia đó. Ở nước ta, trước năm 1986, khi mà nền kinh tế hàng hóa chưa phát triển thì thị trường BĐS không được thừa nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của người dân thì thị trường này vẫn ngầm tồn tại và phát triển dưới các hình thức và mức độ khác nhau. Năm 1993, sau khi có Luật Đất đai thị trường này trở nên sôi động hơn và được thừa nhận như một thị trường hàng hóa.

Hiện nay có khá nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, tuy nhiên khái niệm của Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng về thị trường BĐS được coi là tổng hợp và chung nhất: “Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”.

- Kinh doanh BĐS: Khái niệm này được quy định cụ thể trong điều 4 Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời”. Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ… Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh

BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Hoạt động này thường có sự tham gia của các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán...Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy được phân chia rõ ràng nhưng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói chung.

1.1.2. Phân loại bất động sản

Từ quan niệm khác nhau của các nước trong khái niệm về BĐS nên khó có thể đưa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất. Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, có nhiều cách phân loại BĐS nhưng nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối:

Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau:

- Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trường BĐS. Đối với loại hàng hóa này, ở một số nước có nền kinh tế phát triển, được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi. Trong đất đai có thể chia nhỏ ra thành:

+ Đất đô thị, đất phi đô thị

+ Đất để xây dựng kiến trúc, đất dành cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác.

- Nhà ở: Là nơi cư ngụ cho các cá nhân và hộ gia đình. Với tốc độ tăng dân số chóng mặt như hiện nay, nhu cầu nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn nữa. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các khu chung cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Các hoạt động được cho phép với loại hàng hóa

này ở Việt Nam theo pháp luật hiện hành là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm.

Xét theo mục đích sử dụng BĐS:

- BĐS công nghiệp: Gồm xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước… Loại hình BĐS này vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và đòi hỏi tính chất kĩ tuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn, tuy nhiên loại hình này cũng mang lại lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tư.

- BĐS thương mại: Gồm toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao... Loại hình BĐS này đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ đặc biệt là trong bối cảnh toàn cầu hóa như hiện nay. Nhu cầu thiết lập chi nhánh, văn phòng đại diện của các công ty đa quốc gia để mở rộng mạng lưới hoạt động ra những thị trường tiềm năng ngày càng gia tăng, kéo theo nó là sự ra đời của hàng loạt các toà nhà văn phòng, các khách sạn, các căn hộ cao cấp… Hơn nữa sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường ngày càng lớn.

- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm trường học, khu giảng đường, BĐS thuộc quản lý của Nhà nước...

Xét theo đặc điểm của loại hình BĐS:

- BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH - HĐH) đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng)

1.1.3. Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…

Tính cố định

Tính cố định là đặc trưng để phân biệt BĐS với các loại hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý khác so với các thị trường hàng hóa khác. Có thể thấy rằng với các hàng hóa khác, người mua và người bán có thể tùy ý di chuyển nhưng điều này là không thể với loại hình BĐS. BĐS không thể đem đi trưng bày hay giới thiệu ở nơi khác mà thông thường người mua thường tham khảo qua hình ảnh, bản vẽ kĩ thuật hoặc các tài liệu có hình thức mô tả khác. Cũng có lẽ vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có vẻ dễ dàng hơn các loại hàng hóa khác mặc dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định việc giao dịch BĐS phải thông qua các văn bản chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng kí với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp.

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau‌

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Các tính chất khác

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

1.2.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign direct investment - FDI)

Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời sống kinh tế - xã hội, cho tới nay FDI là một hoạt động phổ biến trên phạm vi toàn thế giới. Đây là một hoạt

động kinh tế đối ngoại quan trọng với quá trình phát triển kinh tế của các nước. Tuy mỗi nước có cách hiểu khác nhau về vấn đề này nhưng nhìn chung, FDI được hiểu là:

FDI là một hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF)

Tại Việt Nam, luật Đầu tư năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông qua có các khái niệm về “đầu tư”, “đầu tư trực tiếp”, “đầu tư nước ngoài”, “đầu tư ra nước ngoài” nhưng không có khái niệm “đầu tư trực tiếp nước ngoài”. Tuy nhiên, có thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

1.2.2 Đặc điểm

Đầu tư trực tiếp nước ngoài ở các nhóm nước khác nhau có sự khác nhau về quy mô, cơ cấu, chính sách cũng như đưa tới các tác động khác nhau. Việc nghiên cứu những đặc điểm cơ bản của FDI có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng đối với mỗi quốc gia, FDI có những đặc điểm cơ bản sau:

• Tìm kiếm lợi nhuận: FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi nhuận. Theo cách phân loại đầu tư nước ngoài (ĐTNN) của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ thể là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI, phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tuỳ theo quy định của luật pháp từng nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư. Luật các nước

thường quy định không giống nhau về vấn đề này. Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, theo luật đầu tư được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 thì Việt Nam không quy định vốn tối thiểu của chủ đầu tư nước ngoài nữa. Tỷ lệ đóng góp của các bên trong vốn điều lệ hoặc vốn pháp định sẽ quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời lợi nhuận và rủi ro cũng được phân chia dựa vào tỷ lệ này.

• Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức.

• Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà ĐTNN được quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư.

• FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận đầu tư. Thông qua hoạt động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. Ví dụ trong lĩnh vực bưu chính viễn thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có được nhờ chuyển giao công nghệ từ nước ngoài.

1.2.3 Phân loại

a. Phân loại theo hướng đầu tư:

- Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nước ngoài đầu tư vào nguồn lực quốc gia.

- Dòng vốn đầu tư ra (outflow): Vốn trong nước mang đầu tư vào các nguồn lực quốc gia khác.

b. Phân loại theo mục tiêu:

- Đầu tư mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại.

- Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition):