Khái Niệm Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Việc phân loại này giúp các chủ thể xác định được các yếu tố cần thiết khi xác lập hợp đồng thế chấp. Do tính chất vô hình của quyền tài sản (không tồn tại dưới một hình thức có thể chiếm hữu trực tiếp, cầm nắm được) nên việc mô tả tài sản, các căn cứ phát sinh quyền cần đầy đủ, cụ thể, rõ ràng theo đúng quy định của pháp luật. Ví dụ căn cứ phát sinh giá trị quyền tài sản như quyền tác giả trên cơ sở bảo hộ tự động còn các quyền sở hữu công nghiệp phải đăng ký theo quy trình,thủ tuc, tại cơ quan có thẩm quyền…

- Dựa vào tính chất dịch chuyển của tài sản thế chấp, có thể phân loại thành bất động sản và động sản.

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Còn động sản là “nửa còn lại” - tài sản không phải là bất động sản.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung [23, tr.3]. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau . Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” [23, tr.3]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản,

Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [23, tr.3].

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Ví dụ: Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bấ động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” [23, tr.4]. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Có thể nói, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và có sự khác nhau trong quy định của các nước.

Theo BLDS Việt Nam năm 2005, tại Khoản 1 Điều 174 có quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Nhìn chung có thể khái quát đặc điểm của bất động sản như sau: một là, có tính cố định về vị trí; hai là, thường có giá trị lớn và có khả năng sinh lời; ba là, bất động sản chịu sự tác động của yếu tố tự nhiên; bốn là, bất động sản có tính bền vững, phụ thuộc và tuổi thọ kinh tế, xuất phát từ những yếu tố vị trí, hoặc những thay đổi kiến trúc, tuổi thọ vật lý.

Việc phân loại này có ý nghĩa giúp cho các chủ thể lựa chọn động sản hay bất động sản làm tài sản thế chấp. Ở đây có hai yếu tố chi phối đến quyết định của các chủ thể đó là tính an toàn và tính kinh tế. Nếu đề cao tính an toàn thì bất động sản là ưu tiên số một bởi bất động sản là loại tài sản có giấy tờ đăng ký quyền sở hữu và bên thế chấp tuy không nắm giữ bất động sản nhưng dễ dàng kiểm soát chúng hơn là động sản. Nếu đề cao tính kinh tế hơn thì động sản lại là lựa chọn số

một trong các giao dịch thế chấp. Tuy nhiên, theo pháp luật của hầu hết các nước Civil Law, chỉ coi bất động sản là đối tượng thế chấp do họ đề cao tính an toàn. Còn các nước Common Law như Anh, Mỹ quy định cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản thế chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

- Dựa trên tính gắn liền của tài sản là đất đai với các tài sản khác, tài sản thế chấp được phân loại thành đất đai (hoặc quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền với đất. Đất đai và quyền sử dụng đất là hai khái niệm không đồng nhất.

Đất hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của Trái Đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan đến đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học v.v thì có những khái niệm hay thuật ngữ hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất. Trong kinh tế học, đất được hiểu là các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, bao gồm cả đất bề mặt và các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, vị trí địa lý của khu vực đất đai... mà con người có thể khai thác hay sử dụng vào các mục đích khác nhau. Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất tạo thành lớp mỏng nằm ở bề mặt Trái Đất, có khả năng hỗ trợ việc sinh trưởng của giới thực vật và phục vụ như là môi trường sinh sống của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vật tới các loài động vật nhỏ.

Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, Nhà nước là đại diện thực hiện quyền sở hữu (Điều 53 Hiến pháp năm 2013); các công dân, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất). Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Tài sản đất đai được sử dụng làm vật bảo đảm trong quan hệ thế chấp theo pháp luật Việt Nam mang tính chất đặt biệt, được biểu hiện dưới dạng quyền – Quyền sử dụng đất mà không phải là đất đai theo nghĩa nguyên thủy của nó. Vì vậy, việc làm rõ bản chất, khái niệm của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận biết những điểm tương đồng và khác biệt trong pháp luật thế chấp bất động sản ở Việt Nam so với pháp luật ở nhiều nước trên thế giới.

Với việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất để các chủ thể khác sử dụng. Chính quá trình chuyển giao này đã làm cho quyền sử dụng đất trở thành tài sản, một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam. Với cách tiếp cận của pháp luật dân sự về quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” (Điều 181 BLDS năm 2005) cho thấy: quyền tài sản có thể là quyền đối vật hoặc quyền đối nhân; một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi có đủ hai yếu tố: (i) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (ii) quyền đó phải chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Như vậy, có cơ sở để chúng ta khẳng định rằng: Quyền sử dụng đất là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, Nhà nước cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn.

Có thể nhận định rằng, thực chất của quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người sử dụng đất trên cơ sở có thu tiền là tiền tệ hóa quyền sử dụng đất mà không ảnh hưởng đến quyền công hữu đất đai. [51, tr.31] Việc ghi nhận và cho phép người có quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường thông qua các quyền cụ thể như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất đã thực hiện các quyền về tài sản như chủ sở hữu tài sản. Cũng theo đó, giá cả quyền sử dụng đất được hình thành, giá trị kinh tế của đất đai được xác định qua từng giao dịch cụ thể. Và như vậy, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại tài sản trong các giao dịch dân sự và thương mại, được tách ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập, tồn tại song song cùng chế định quyền sở hữu. Cách tiếp cận khái niệm quyền sử dụng đất dưới góc độ là quyền tài sản của người sử dụng đất ở Việt Nam là một trong những cách thức tiếp cận riêng và có phần sáng tạo. Mục đích của cách tiếp cận trên không phải để tạo ra một khái niệm khác biệt về quyền sở hữu đất đai hay quyền sử dụng đất đi ngược lại với quan điểm truyền thống về quyền sở hữu tài sản, mà đó chỉ là một trong rất nhiều cách thức tiếp cận để làm cho đất đai (quyền sử dụng đất) có giá trị, làm cho

quyền sử dụng đất được thực hiện về mặt kinh tế mà thôi. Việc cho phép đất đai (ở các nước theo chế độ sở hữu tư nhân về đất đai) hay quyền sử dụng đất (ở các nước theo chế độ sở hữu toàn dân hoặc sở hữu nhà nước về đất đai) được tham gia thị trường thông qua các giao dịch cụ thể thể hiện sự vận dụng một cách linh hoạt chế độ sở hữu tài sản của mỗi quốc gia hướng đến cái đích cuối cùng là trên mỗi diện tích đất cụ thể, đất đai được khai thác tối đa tiềm năng, trở thành tài sản có giá trị và giá trị sử dụng, tạo cho đất đai một “đời sống kinh tế” bên cạnh “đời sống nguyên thủy” của nó.

Tài sản gắn liền với đất là những tài sản được con người “gắn” trên đất nhằm khai thác tốt nhất công dụng của những loại tài sản này. Sự gắn kết phải bảo đảm tính ổn định, bền vững, lâu dài và kết quả là đất đai (hoặc quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền với đất tạo thành một thể thống nhất, không thể tách rời. Khi đó, tài sản gắn liền với đất cùng được hưởng quy chế pháp lý như đất đai hoặc quyền sử dụng đất.

Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp bên nhận thế chấp xác định chính xác đối tượng của hợp đồng thế chấp khi chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất và ngược lại. Mặc chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất nhưng vẫn cần có ý kiến của người kia vì nhận thế chấp một trong hai tài sản tất yếu sẽ ảnh hướng đến quyền và lơi ích của người kia nên hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực nếu có sự đồng ý của cả hai chủ thể. Điều này còn có ý nghĩa khi xử lý tài sản thế chấp bởi người mua tài sản thế chấp chỉ có thể thực hiện đầy đủ quyền của mình khi có cả quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không thể tách rời.

Ngoài ra, việc phân loại này còn giúp cho bên nhận thế chấp tìm kiếm các thông tin để thẩm định tính xác thực về quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng như xác định thẩm quyền của các cơ quan chức năng khi tiến hành đăng ký quyền trên tài sản thế chấp.

- Dựa vào sự quản lý của nhà nước đối với các loại tài sản thì tài sản thế chấp được phân loại thành tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Tài sản thế chấp có đăng ký quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng

đất, nhà ở, công trình xây dựng, một số phương tiện giao thông như ô tô, tàu bay, tàu biển, một số quyền sở hữu công nghiệp…Tài sản không đăng ký quyền sở hữu là những tài sản còn lại, theo phương pháp loại trừ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu.

Việc phân loại này giúp các chủ thể có cách thức phù hợp để xác định quyền sở hữu đối với tài sản được dùng để thế chấp. Nếu đó là tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì phải kiểm tra tính xác định của giấy tờ sở hữu, lịch sử giao dịch, biến động. Nếu đó là tài sản không đăng ký quyền sở hữu thì phải kiểm tra các giấy tờ chứng minh khác như hóa đơn mua hàng, người thế chấp tài sản. Việc phân loại này cũng giúp cho việc xác định các thủ tục xử lý tài sản thế chấp sau này. Đối với các tài sản có đăng ký quyền sở hữu cần kiểm tra thủ tục sang tên, chuyển nhượng cho người mua, đối tượng nhận chuyển nhượng có được phép không.

- Dựa vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tài sản thế chấp được phân thành tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp vào thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa có hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp nhưng chắc chắn sẽ hình thành, sẽ xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp trước hoặc vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Ví dụ: Con tàu được đóng theo hợp đồng đóng tàu đã có hiệu lực; công trình xây dựng sẽ hình thành theo bản vẽ, tiến độ được phê duyệt.

Việc phân loại này giúp cho bên nhận thế chấp cân nhắc các yếu tố pháp lý về tính chắc chắn của tài sản hình thành trong tương lai khi lựa chọn chúng làm tài sản thế chấp như kiểm tra về tiến độ, khả năng chuyển hòa thành hiện thực của tài sản…và tìm các biện pháp hạn chế rủi ro như yêu cầu bên thế chấp mua bảo hiểm để bảo đảm chắc chắn rằng tài sản thế chấp sẽ hình thành và hình thành đúng tiến độ. Đồng thời cũng phải có quy định về nghĩa vụ thay đổi đăng ký và xác lập quyền sử hữu khi tài sản thình hành. Về cơ chế xử lý loại tài sản này cũng không thể áp dụng phương thức chung như đối với tài sản hiện cho như bán đấu giá, cấn trừ tài

sản…Bởi lẽ vào thời điểm xử lý, thực chất tài sản hình thành trong tương lai chỉ là quyền. Như vậy, người mua tài sản hình thành trong tương lai sẽ kế thừa tất cả quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp liên quan đến việc hình thành tài sản đó.

1.3 Xử lý tài sản thế chấp

1.3.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bị vi phạm hoặc trong các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Việc tìm hiểu về xử lý tài sản bảo đảm có thể được tiếp cận dưới các giác độ kinh tế và giác độ pháp lý.

Dưới giác độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp được hiểu là việc bán tài sản thế chấp để đối trừ với nghĩa vụ trả nợ nhằm thu lại những lợi ích thuộc về bên nhận thế chấp một cách nhanh chóng và chủ động. Xử lý tài sản thế chấp là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được bảo đảm bằng một quan hệ trái quyền được thiết lập trước đó. Tính thanh khoản của tài sản thế chấp là một trong những yếu tố quyết định đến hiệu quả của quá trình xử lý.

Dưới giác độ pháp lý, trên cơ sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết, các quan điểm khoa học, xử lý tài sản thế chấp được coi là một quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp”. Quan điểm này được xây dựng trên các căn cứ sau:

- Một là, mục đích của xử lý tài sản thế chấp là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Quyền này được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên tài sản thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và hợp đồng thế chấp là hợp pháp.

- Hai là, việc xử lý tài sản thế chấp là tiến hành các thủ tục để định đoạt tài sản thế chấp để thu giữ số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm. Các biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp hoặc bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp để cưỡng chế bán tài sản.

- Ba là, xử lý tài sản thế chấp là bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên tài sản đó trên nguyên tắc “ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước”. Tính chất vật quyền của thế chấp là căn cứ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp trên. Số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích liên quan trên tài sản theo nguyên tắc ưu tiên được xác định một các rõ ràng, cụ thể.

Trên cơ sở những luận giải trên, khái niệm xử lý tài sản thế chấp được đưa ra là: “Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu của tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.” [38, tr.45-46]

1.3.2 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp

Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó quyền sở hữu tài sản của bên thế chấp cũng chấm dứt và chuyển dịch cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý tài sản thế chấp mang lại sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, do vậy, việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được được hiện khi có căn cứ luật định xảy ra.

Thứ nhất, nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm khi đến hạn

Nghĩa vụ bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Trong hợp đồng vay thường có hai thời hạn: thời hạn vay và thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc lãi theo định kỳ. Trường hợp người vay không thực hiện nghĩa vụ trả lãi theo kỳ hạn thì tổ chức tín dụng có được quyền xử lý tài sản thế chấp hay không? Hay phải chờ đến hết thời hạn của hợp đồng tín dụng mới được xử lý? Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng được yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm ngay vì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ. Một trong những nghĩa vụ của bên vay là trả lãi theo định kỳ (hay còn gọi là nghĩa vụ phân chi thành nhiều phần để thực hiện). Đốn với nghĩa vụ phân chi thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn của từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và thời hiệu khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng: