Chủ Sở Hữu Nhà Ở Là Cá Nhân Được Thế Chấp Nhà Ở Tại Tổ Chức Tín

dụng đất (Điều 173 Luật Đất đai 2013); tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 175 Luật Đất đai 2013); cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 Luật Đất đai 2013); Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 183 Luật Đất đai 2013) là những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Bên nhận thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Tuy nhiên, tùy thuộc từng loại tài sản thế chấp mà pháp luật hiện hành có một số giới hạn đối với chủ thể nhận thế chấp tài sản. Cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

“1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Tức là đối với tài sản thế chấp là nhà ở, nếu bên thế chấp/chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì chỉ các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam được quyền nhận thế chấp (Các cá nhân hay tổ chức khác không thể là bên nhận thế chấp); còn nếu bên thế chấp/chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân.

Tương tự như Luật Nhà ở, Luật Đất Đai năm 2013 cũng quy định điểm d Khoản 2 Điều 174 tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”; khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền “ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất”...Tức là một số trường hợp bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có thể là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Còn đối với người sử dụng đất là cá nhân thông thường thì Luật Đất đai không giới hạn bên nhận thế chấp hay nói cách khác họ có thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho cá nhân, tổ chức kinh tế khác hoặc tổ chức tín dụng.

Còn đối chiếu với luật chung là Bộ luật Dân sự thì không có quy định giới hạn đối với chủ thể nhận thế chấp. Tức là mọi cá nhân, tổ chức đều có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Mặc dù, các cá nhân và tổ chức khác không phải tổ chức tín dụng được quyền nhận thế chấp tài sản trong nhiều trường hợp nhưng trên thực tế rất ít trường hợp các cá nhân hoặc tổ chức khác nhận thế chấp mà chủ yếu hoạt động này đều do các tổ chức tín dụng thực hiện. Sở dĩ có thực trạng này là vì luật nhà ở năm 2005 (đã hết hiệu lực) có quy định “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp ở tại một tổ chức tín dụng” (Điều 114). Dẫn đến cách hiểu: Chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng nên trường hợp các chủ thể nhận thế chấp khác mà không tổ chức tín dụng không có quyền nhận thế chấp nhà ở, các hợp đồng thế chấp không thể đăng ký giao dịch bảo đảm được. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 không hạn chế hoặc cấm cá nhân nhận thế chấp nhà ở và Điều 113, 114 Luật Đất đai năm 2003 cũng cho phép cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân. Chính mâu thuẫn, khó hiểu giữa các quy định của pháp luật đã làm cho người dân không dám thực hiện quyền thế chấp và nhận thế chấp chính đáng của mình vì lo sợ giao dịch đó sẽ không được pháp luật bảo hộ.

2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

Theo quy định của BLDS 2005 thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp như sau:

* Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

- Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (trường hợp hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh không cần bên nhận thế chấp đồng ý);

- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có;

* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

- Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

- Yêu cầu các bên đang sử dụng tài sản áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản hoặc chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp và được ưu tiên thanh toán;

- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp theo quy định của pháp luật;

- Khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế

chấp.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký theo quy định

Nhìn chung các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp của BLDS 2005 nêu trên đã cơ bản mô tả được quan hệ pháp lý giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhưng chưa thể hiện được quan hệ giữ bên thế chấp và bên có nghĩa vụ tạo nên khoảng trống của luật và sự phức tạp khi giải quyết các mối quan hệ sau khi tài sản thế chấp bị xử lý.

2.1.2 Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định tại các Điều 336, 338 và 355 BLDS năm 2005 thì: Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Nội dung pháp luật xử lý tài sản thế chấp được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP và nhiều vấn đề liên quan nằm rải rác trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Nhìn chung, các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp đã đạt được những điểm sau:

Thứ nhất, các quy định của pháp luật đã tôn trọng và ghi nhận quyền tự do định đoạt của các bên về căn cứ xử lý tài sản thế chấp.

Nếu như BLDS năm 2005 chỉ quy định một trường hợp dẫn đến xử lý tài sản thế chấp là đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì Nghị định 163 đã mở rộng các trường hợp này trên cơ sở ý chí thỏa thuận của các bên. Các bên có quyền dự liệu và lựa chọn bất kỳ tình huống hoặc sự kiện nào (có thể liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc không)

xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp (có thể trước hạn chứ không cần phải đến hạn) để làm căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp. Như vậy, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận của các bên rất đa dạng bởi được xuất phát từ nhu cầu của các bên đối với tài sản trong suốt thời hạn thế chấp.

Thứ hai, các quy định của pháp luật hiện hành đã đưa ra các căn cứ để xác định quyền ưu tiên giữa các chủ thể trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.

Đăng ký thế chấp là điều kiện để xác định thứ tự ưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp một tài sản. Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ cho nguyên tắc trên là: Sức mạnh ưu tiên luôn thuộc về người đang chiếm hữu hợp pháp (có căn cứ pháp lý) đối với tài sản thế chấp, đó là bên cầm giữ. Chỉ khi nào bên cầm giữ được thanh toán đầy đủ quyền lợi của mình trong hợp đồng với bên có nghĩa vụ thì mới phải có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý. Theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163: “Trong trường hợp tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự thì bên cầm giữ có trách nhiệm giao tài sản mà mình đang cầm giữ cho bên nhận thế chấp để xử lý theo quy định của pháp luật sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ đã hoàn thành nghĩa vụ đối với bên cầm giữ”.

Thứ ba, các quy định của pháp luật đã dự liệu về xử lý tài sản thế chấp trong những trường hợp khác nhau

Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, xử lý tài sản thế chấp là động sản, là quyền đòi nợ, là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khẳng định quyền được thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương… Những quy định trên đã góp phần định hướng cho cách xử sự của các chủ thể và làm cho quá trình xử lý nợ của bên nhận thế chấp đạt được mục đích.

Thứ tư, các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh từ kết quả của việc xử lý tài sản thế chấp

Các vấn đề phát sinh như vấn đề chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp đã xử lý ngay cả trong trường hợp không có sự xác nhận của bên thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ tiền thu được khi xử lý tài sản

trong trường hợp một tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, trong mối quan hệ với bên cầm giữ tài sản… cũng đã được giải quyết trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163.

2.2. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

Như phân tích ở mục 2.1.1.3 Các chủ thể trong quan hệ thế chấp, mặc dù chủ thể nhận thế chấp có thể là cá nhân, tổ chức tín dụng hay các tổ chức khác nhưng trên thực tế tổ chức tín dụng đều đóng vai trò là bên nhận thế chấp trong hầu hết các giao dịch thế chấp tài sản. Vì vậy, sự bất cập của các quy định pháp luật chủ yếu phát sinh và bộc lộ trong quá trình nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng. Dẫn đến việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật để tìm ra những bất cập của pháp luật dân sự hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp chủ yếu trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Cụ thể như sau:

2.2.1 Trong hoạt động thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng

2.2.1.1 Về rủi ro pháp lý khi xác định quyền sở hữu của tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp – đây là một điều kiện có tính nguyên tắc mà pháp luật dân sự hiện hành quy định đối với tài sản thế chấp. Tuy nhiên, đây là công việc không hề đơn giản của bên nhận thế chấp nếu dựa trên các quy định hiện hành về quyền sở hữu đối với tài sản, đặc biệt những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như: quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, ô tô, xe máy…

Thứ nhất là việc kiểm định tính “thật giả” của giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khó khăn bởi nhiều thủ đoạn tinh vi như: làm giả giấy tờ để thế chấp; khai báo mất giấy tờ gốc để xin cấp lại phó bản các giấy tờ trên và thực hiện các giao dịch tiếp theo trên tài sản thế chấp; dùng bản phô tô mầu giấy chứng nhận quyền sở hữu ô tô giao cho ngân hàng vay vốn còn bản gốc thì dùng để bán xe ô tô cho người khác…

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bị các đối tượng làm giả rất nhiều với công nghệ làm giả hết sức tinh vi để thực hiện các hành vi lừa đảo thông qua việc công chứng các hợp đồng, giao dịch với các giấy tờ giả đó. Điển hình là một sự việc nghiêm trọng xảy ra từ tháng 1/2015: Bộ Tài nguyên phát hiện mất 3.000 phôi sổ đỏ có số sê -ri: từ BY 811001 tới BY 812000; BY 823001 tới BY 824000; BY

893001 tới BY 894000. Số phôi sổ đỏ này đã bi ̣m ất khi được chuyển phát nhanh từ

Hà Nội vào Đà Nẵng (2.000 phôi) và Phú Yên (1.000 phôi). Tổng cục Quản lý đất đai (Bô ̣Tài nguyên và Môi trường) cũng đã có văn bản đề nghị cơ quan công an vào

cuôc

điều tra, truy tìm nhưng đến nay chưa có kết quả . [52] Với những phôi sổ thật

này thì việc làm giả giấy tờ sẽ vô cùng dễ dang trong khi trình độ làm giả giấy tờ hiện nay tinh vi đến mức các cơ quan cấp giấy sẽ không thể phát hiện được nếu chỉ căn cứ vào cảm quan thông thường.

Thứ hai, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không thống nhất với nhau. Theo Luật Đất Đai thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Còn theo Luật Nhà ở, quyền sở hữu được xác lập dựa trên nhiều thời điểm khác nhau, là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, thời điểm mở thừa kế, thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư (Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014). Những sự bất nhất trên đã gây ra biết bao phiền toái trong thực tiễn áp dụng và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Về logic thì chế độ pháp lý của nhà ở phải phụ thuộc và phù hợp với chế độ pháp lý của đất đai vì đất đai là tài sản có tính bất biến và có trước nhà ở, nhà ở có sau và phải gắn liền trên đất.

Thứ ba, hậu quả pháp lý đối với trường hợp giấy tờ đăng ký quyền sở hữu được cấp không đúng. Ví dụ các giao dịch xác lập quyền sở hữu trái quy định của pháp luật do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, do người giao kết không đủ năng lực hành vi dân sự và bị tuyên bố vô hiệu hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sai chủ

sở hữu trên giấy tờ…nhưng các chủ thể trong giao dịch đã hoàn tất việc sang tên quyền sở hữu đối với tài sản đó. Người được sang tên đã dùng tài sản đó để thế chấp thì giao dịch thế chấp cho bị tuyên vô hiệu hay không? Mặc dù, pháp luật Việt Nam không quy định rõ nhưng thực tế xu hướng giải quyết là hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên vô hiệu nếu tài sản thế chấp có giấy tờ đăng ký sở hữu được cấp không đúng. Điều này có nghĩa là không phải mọi tài sản thế chấp đã có giấy tờ đăng ký sở hữu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đã là an toàn tuyệt đối với bên nhận thế chấp. Quả thật việc này đặt thêm gánh nặng pháp lý cho bên nhận thế chấp khi lựa chọn tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp không chỉ xem xét giấy tờ sở hữu là thật hay giả, tình trạng pháp lý có chịu ràng buộc quyền lợi với các chủ thể khác hay không, có đang được dùng để thế chấp hay không mà còn phải kiểm tra cả lịch sử sở hữu của tài sản (tức là căn cứ xác lập quyền sở hữu). Đây là việc vô cùng khó trong bối cảnh tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam rất thấp như hiện nay.

2.2.1.2 Mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên có nghĩa vụ khi là hai chủ thể độc lập

Pháp luật dân sự hiện hành chưa làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên có nghĩa vụ khi đó là hai chủ thể độc lập và chưa có quy định rõ về việc bên thế chấp có quyền gì đối với bên có nghĩa vụ trong các trường hợp sau:

(i) Đến hạn, bên có nghĩa vụ đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp và quan hệ thế chấp chấm dứt. Pháp luật chưa xác định quan hệ này có phải là một dạng hợp đồng dịch vụ hay không? Là quan hệ có thù lao hay không? Nếu có thù lao thì mức thu lao như thế nào, có phải giới hạn để tránh sự lạm quyền của một trong hai bên hay không? Các quan hệ thực tế phát sinh đã gây ra sự lúng túng cho các chủ thể. Thực chất, thỏa thuận về việc một người dùng tài sản của mình để thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác là phù hợp với các nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuân quy định tại Điều 4 BLDS 2005 và không vi phạm điều cấm trong các quy định của pháp luật nên thỏa thuận đó là hợp pháp. Còn nội dung của thỏa thuận như thế nào là do bên thế chấp và bên có nghĩa vụ tự xác lập, pháp luật chưa có một “khung” để điều chỉnh.

(ii) Đến hạn, có sự vi phạm nghĩa vụ và tài sản thế chấp bị xử lý