Thứ Tự Ưu Tiên Thanh Toán Từ Số Tiền Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì TCTD mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Tôi đồng ý với quan điểm thứ hai bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 319 BLDS 2005 “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại”. Do vậy, nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp được xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả lãi thì chỉ khi nào toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm (gồm gốc, lãi, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại nếu có) bị vi phạm, TCTD mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.

Thứ hai, khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hay cho pháp luật quy định

Chẳng hạn trong hợp đồng tín dụng các bên có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay 2 năm nhưng mới được 6 tháng ngân hàng phát hiện khách hàng vay sử dụng tiền sai mục đích và yêu cầu thu hồi nợ trước hạn. Nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng được quyền xử lý tài sản thế chấp trước thời hạn.

Thứ ba, pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác

Có thể dự liệu trường hợp mà pháp luật quy định trong trường hợp này như sau: Trường hợp một tài sản dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất các các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản; Trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản nào khác và giá trị tài sản thế chấp đủ thực hiện cho tất cả các nghĩa vụ đó; Trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng tín dụng chưa đến hạn

Thứ tư, các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

Tài sản thế chấp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn bên thế chấp đang kinh doanh

thua lỗ, không có khả năng trả nợ, nhưng nhận thấy nhà đất đang thế chấp cho ngân hàng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả được hết nợ mà còn dư một phần tiền lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá đất đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý trước hạn.

1.3.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là cách thức định đoạt tài sản đó nhằm bù đắp quyền lợi cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Như vậy, kết quả của sự định đoạt đối với tài sản thế chấp bao giờ cũng được quy đổi ra tiền tương đương với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Phương thức xử lý tài sản thế chấp được xác định trong hai trường hợp cụ thể sau:

Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế

chấp.

Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra một cách nhẹ nhàng, đơn giản

theo đúng phương thức xử lý mà các bên đã thỏa thuận như:

(i) Bán tài sản thế chấp: đây là trường hợp bên thế chấp tự nguyện bán tài sản thế chấp và dùng số tiền đó để thanh toán cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp bên thế chấp ủy quyền cho bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp.

(ii) Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Có hai cách thức nhận tài sản: Bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để gán nợ hoặc tài sản thế chấp được bán lại cho bên nhận thế chấp.

Cách thức gán nợ hay còn được gọi là cấn trừ nợ có bản chất: quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp được chuyển giao cho bên nhận thế chấp mà không cần phải thanh toán giá trị chênh lệch. Khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản này các bên đã cân nhắc lợi ích của mình, do vậy, nếu có chênh lệch về giá trị vào thời điểm xử lý thì cũng không cần phải thanh toán. Phương thức xử lý này chỉ được áp dụng khi có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp có hiệu lực hoặc tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp.

Cách thức bên nhận thế chấp mua tài sản thế chấp: Khi xử lý theo cách này, hai bên phải thống nhất được giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý (thông qua

việc định giá lại tài sản) và phải có sự thanh toán giá trị chênh lệch giữa giá của tài sản thế chấp và giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Theo đó, nếu giá của tài sản thế chấp cao hơn thì phần chênh lệch đó phải hoàn lại cho bên thế chấp, còn nếu giá trị của tài sản thế chấp thấp hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm thì bên thế chấp phải dùng các tài sản khác để bù đắp cho bên nhận thế chấp.

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp.

Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp cần tuân thủ các quy định của pháp luật. Phương thức xử lý tài sản thế chấp cần phải phù hợp với đặc điểm, tính chất của từng loại tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản là quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định có tính đặc thù đối với loại tài sản như này. Ví dụ như: phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất: nếu đất đó được giao có thời hạn hoặc thuê đất trả tiền một lần thì chỉ được phép định đoạt trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại; phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất: người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?…

Khi không có sự hợp tác, tự nguyện, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ phức tạp hơn, thời gian kéo dài hơn và chủ yếu do bên nhận thế chấp đơn phương thực hiện theo một trong hai cách sau:

(i) Bên nhận thế chấp tiến hành thu giữ tài sản thế chấp và tiến hành thủ tục bán đấu giá tài sản.

(ii) Bên nhận thế chấp tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Sau khi có phán quyết của tòa án, bên nhận thế chấp sẽ yêu cầu cơ quan thi hành án bán phát mại tài sản thế chấp án xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

1.3.4 Thứ tự ưu tiên thanh toán từ số tiền xử lý tài sản thế chấp

Thứ nhất, về căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán

Việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán chỉ được đặt ra khi đồng thời có nhiều chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp là đối tượng

để thanh toán cho nhiều chủ nợ của bên thế chấp theo nguyên lý: chủ nợ nào có cách thức công bố công khai quyền lợi trên tài sản thế chấp trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều công nhận các hình thức công bố quyền trên tài sản thế chấp như nắm giữ hợp pháp tài sản đó (thông qua giao dịch cầm cố, cầm giữ, nhận trông giữ, vận chuyển tài sản…) hoặc đăng ký công bố công khai quyền lợi tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chúng ta cần phân biệt sự khác nhau giữa quyền ưu tiên thanh toán với quyền xử lý tài sản thế chấp. Quyền xử lý được xác định theo nguyên tắc luật định theo đó chủ thể nào có lợi ích gần nhất với tài sản sẽ có quyền xử lý, như chủ nợ đến hạn trước tiên sẽ có quyền xử lý trong trường hợp một tài sản thế chấp được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ. Quyền ưu tiên được xác định căn cứ vào thời điểm công bố quyền trên tài sản.

Để giải quyết tổng thể các lợi ích liên quan đến tài sản thế chấp thì pháp luật về giao dịch bảo đảm cần phải xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong các mối quan hệ có tính đối kháng như sau:

- Quan hệ giữa bên nhận thế chấp với chủ nợ không có tài sản bảo đảm của bên thế chấp: Nếu bên nhận thế chấp không đăng ký quyền lợi của mình trên tài sản thế chấp thì chỉ có quyền xử lý tài sản thế chấp mà không có quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản đó. Số tiền xử lý tài sản thế chấp thu được phải chia theo tỷ lệ giữa các chủ nợ. Nếu bên nhận thế chấp có đăng ký quyền lợi trên tài sản thế chấp thì đương nhiên được hưởng quyền ưu tiên thanh toán trước.

- Quan hệ giữa bên nhận thế chấp với bên nhận cầm cố tài sản khi một tài sản được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ vừa theo biện pháp thế chấp và biện pháp cầm cố: Câu trả lời không ngoài nguyên tắc chung đã phân tích ở trên là thời điểm chuyển giao tài sản cầm cố hay thời điểm đăng ký thế chấp được xảy ra trước thì chủ thể trong quan hệ đó sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Và nếu bên nhận thế chấp không đăng ký thì quyền lợi ưu tiên luôn thuộc về bên nhận cầm cố là người đang nắm giữ tài sản.

- Quan hệ giữa bên nhận thế chấp với bên nhận bảo lãnh: Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân nên không có cơ chế đăng ký quyền (tài sản

bảo lãnh là toàn bộ tài sản của bên bảo lãnh). Do vậy, nếu bên nhận thế chấp đăng ký quyền thì mới được hưởng quyền ưu tiên thanh toán, còn nếu không đăng ký thì vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp nhưng chỉ được hưởng phần thanh toán theo tỷ lệ với bên nhận bảo lãnh.

- Quan hệ giữa các bên cùng nhận thế chấp với một tài sản: Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp. Nếu có giao dịch thế chấp có đăng ký và không đăng ký thì quyền ưu tiên thuộc về chủ thể có đăng ký. Nếu tất cả giao dịch thế chấp đều không đăng ký thì tiền xử lý tài sản thế chấp được ưu tiên thanh toán bên nhận thế chấp có giao dịch thế chấp xác lập trước.

Thứ hai, nội dung quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp.

Số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp cần được xác định theo thứ tự các khoản phải thanh toán sau đây:

- Chi phí thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp như chi phí đăng thông báo, chi phí thu giữ tài sản (nếu có), chi phí bán đấu giá (nếu có), chi phí định giá tài sản (nếu có), phí thi hành án (nếu có)…

- Các khoản phải thanh toán xác định theo luật như ưu tiên lợi ích của nhà nước (nợ thuế), người lao động (tiền công, tiền lương), phí mai táng (nếu bên thế chấp chết)…sau đó mới đến các chủ nợ có bảo đảm dựa trên căn cứ xác định thứ tự ưu tiên như phân tích ở phần trên.

- Khoản phải thanh toán đối với các chủ nợ không có bảo đảm nói chung.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

2.1.1 Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản

2.1.1.1 Điều kiện để trở thành tài sản thế chấp

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì một loại tài sản cần các điều kiện cơ bản để trờ thành tài sản thế chấp gồm: (i) Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, (ii) Tài sản thế chấp không có tranh chấp về quyền sở hữu và (iii) Tài sản thế chấp có thể chuyển giao được trong các giao dịch dân sự.

Theo nguyên lý chỉ có chủ sở hữu tài sản mới có quyền năng định đoạt tài sản, trừ trường hợp đặc biệt có quyết định của nhà lập pháp hoặc chủ sở hữu ủy quyền hoặc chuyển giao quyền đó cho người khác thì đều phải dựa trên căn cứ luật định. Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp nhất thiết phải là chủ sở hữu tài sản thế chấp.

Điều kiện thứ hai, tài sản thế chấp không được có tranh chấp với các chủ thể khác để giảm thiểu tối đa rủi ro cho bên nhận thế chấp, đảm bảo cho việc xử lý được tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ. Tài sản thế chấp không bị tranh chấp về quyền sở hữu tức là khi thế chấp đã xác định được tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Những hạn chế quyền đối với tài sản thế chấp cần phải được bên thế chấp thông báo cho bên nhận thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trường hợp tài sản thế chấp có liên quan đến các tranh chấp khác không làm ảnh hưởng đến nội dung của giao dịch thế chấp. Ví dụ nhà cho thuê đã hết hạn. bên thuê chưa trả lại nhà mà chủ nhà mang thế chấp…..

Điều kiện thứ ba liên quan đến khả năng có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự của tài sản thế chấp. Có hai yếu tố cơ bản để khẳng định một tài sản có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự, đó là: tài sản đó không gắn liền với yếu tố nhân thân (như quyền yêu cầu cấp dưỡng, các loại bằng cấp chứng chỉ…) và tài sản đó không thuộc diện bị pháp luật cấm (tài sản bị cấm lưu thông hoặc có quyết định thu giữ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Như vậy, xét dưới góc độ pháp lý, những tài sản không đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì không thể dùng để thế chấp.

Ví dụ như: Xét trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, muốn trở thành tài sản thế chấp thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

(i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Chú ý, trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013). Vì vậy, một điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thế chấp.

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện (i) và (iv) chính là điều kiện về quyền sở hữu (sở hữu quyền tài sản). Điều kiện (ii) và (iii) thể hiện tài sản không tranh chấp và thuộc đối tượng có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự. Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện này thì quyền sử dụng đó có thể trở thành tài sản thế chấp.

2.1.1.2 Hình thức thế chấp

Theo quy định tại Điều 343 BLDS 2005 “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Như vậy, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được lập thành văn bản. Trong từng trường hợp cụ thể, pháp luật có thể quy định hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Ví dụ như đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản được công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải

được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản…”. Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất; việc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký hiện nay theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2.1.1.3 Các chủ thể trong quan hệ thế chấp

Từ định nghĩa về thế chấp tài sản theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”, ta nhận thấy có hai chủ thể chính trong quan hệ thế chấp là: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đủ điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung, phải là người có năng lực hành vi dân sự ( một phần hoặc đầy đủ). Nếu là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tức phải nhận thức và làm chủ hành vi của mình. Riêng đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó phù hợp với quy định của pháp luật.

Bên thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tức là bên thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp và cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Riêng đối với tài sản thế chấp đặc biệt là đất đai thì có cả chế định về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Theo đó, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trừ những trường hợp sau: tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử