Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế

thực hiện ra sao khi có sự mâu thuẫn về việc đăng ký như trên. Đó là đối với quyền sử dụng đất thì phải đăng ký còn nhà ở thì không cần phải đăng ký.

Theo quy định của điểm a khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định nêu trên cho thấy, Luật Đất đai năm 2003 không thừa nhận và cho phép người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Tuy nhiên:

- Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 quy định: vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật hình thành trong tương lai.

- Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

- Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.

Quy định điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của Luật đất đai 2003 chưa thống nhất và phù hợp với cách tiếp cận của BLDS năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về tài sản bảo đảm.

Thực tiễn thi hành Luật đất đai cho thấy, quy định nêu trên của Luật đất đai năm 2003 chưa khuyến khích cơ chế cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai của các tổ chức tín dụng. Điều này làm cho khả năng tiếp cận tín dụng của người sử dụng đất cũng vì thế mà có sự hạn chế đáng kể.

Sau khi Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành thì pháp luật về nhà ở đã loại "nhà ở hình thành trong tương lai" khỏi đối tượng của giao dịch bảo đảm với quy định một trong các điều kiện để nhà ở tham gia các giao dịch theo khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở là "có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với

nhà ở theo quy định của pháp luật". Hệ quả là, chủ sở hữu nhà ở không thể sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình để thế chấp vay vốn tại ngân hàng nếu nhà ở đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Hoạt động tín dụng gặp nhiều khó khăn do khả năng tham gia thị trường của bất động sản bị hạn chế.

Như vậy, quy định một trong các điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch của Luật Nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Điều 91, luật nhà ở) chưa phù hợp với thực tiễn và nguyên tắc tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản quy định tại BLDS năm 2005, hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp, cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Thực tiễn cho thấy cần thiết sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai nhằm khuyến khích tối đa mọi nguồn lực đầu tư cho nền kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, cần cho phép trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ theo thoả thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

+ Về thời gian đăng ký và thời hạn giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Đi ểm b ,c k ho ản 1 Đi ều 130 Lu ật nh à ở n ăm 2 005 quy đ ị n h t rình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ: Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản này; Trong thời hạn không

quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận thế chấp. Khoản 2, Khoản 3 Điều 31 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2007 quy định chi tiết Luật đất đai năm 2003 về việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận: a) Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đó có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau ba (03) giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng ký chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo; b) Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Ủy ban nhân dân xã thì cán bộ địa chính xã (được ủy quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng ký thế chấp, ký xác nhận và đóng dấu của Ủy ban nhân dân xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo. Và việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp (Khoản 3 Điều 31)

Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 20/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất quy định thủ tục đăng ký

thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong thời hạn 01 ngày đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1, 2,5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

Khoản 1 Điều 18 Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm thì thời hạn đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc”

Như vậy bằng một việc quy định thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nhưng lại được quy định khác nhau trong nhiều văn bản. Điều này thực sự là rào cản lớn, tạo ra nhiều cách làm tùy tiện của các phòng đăng ký quyền sử dụng đất dẫn đến kéo dài việc thực hiện việc đăng ký.

+ Về việc xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Khoản 2 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 thì việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp, đã được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh đến nơi đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh; b) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng

ký bảo lãnh, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành

nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc quy định văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là không cần thiết. Chức năng của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không phải là cơ quan giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay đối với bên cho vay, bên nhận thế chấp và bên thế chấp mà đơn thuần chỉ làm chức năng đăng ký, theo dõi sự biến động của đất đai, đồng thời xác nhận thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp có tranh chấp. Đồng thời quan hệ vay vốn là quan hệ dân sự, các đương sự có quyền định đoạt giao dịch của mình và phải chịu hậu quả pháp lý đối với giao dịch do mình xác lập. Với quy định này Nhà nước đã can thiệp vào quá trình tự do hóa các quan hệ giao dịch. Thực tế các văn phòng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chỉ cần có đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp của bên nhận bảo đảm là có thể thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp. Do đó việc quy định văn phòng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng là không cần thiết và không mang tính khả thi.

Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định trường hợp xóa đăng ký thế chấp là bên thế chấp hoặc bên thứ ba đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên trên thực tế, việc thay đổi biện pháp bảo đảm trong khi hợp đồng tín dụng vẫn còn hiệu lực thường xuyên diễn ra hoặc theo quyết định, bản án của Tòa án, hoặc

theo sự theo thỏa thuận của các bên về việc thay đổi biện pháp bảo đảm… Với quy định về trường hợp xóa đăng ký thế chấp tại Luật đất đai năm 2003 là không phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do giao kết hợp đồng và tự chịu trách nhiệm trong giao dịch dân sự.

+ Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp

Ðiều 721 BLDS năm 2005 về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp: Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án”, khoản 3 Điều 130, Luật đất đai năm 2003 quy định việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ được quy định “khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, với quy định tại BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003 thì khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất thì các bên thỏa thuận phương thức giải quyết tài sản đang thế chấp như cùng thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ ba, hoặc bàn giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Nếu các bên không thỏa thuận được giá cả của tài sản thì bên nhận thế chấp có thể được chủ động yêu cầu cơ quan đấu giá tài sản thực hiện việc đấu giá đối với tài sản đang thế chấp trên.

Tuy nhiên khoản 1 Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định việc xử lý tài sản để thu nợ liên quan đến quyền sử dụng đất phải thông qua hình thức đấu giá. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 58 quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm “Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.”. Đối chiếu các quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 163/2006/NĐ-CP với BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 ta nhận thấy có sự mâu thuẫn trong phương thức xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Mặc khác việc yêu cầu các bên buộc phải thông qua hình thức đấu giá đã làm hạn chế trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Mặc khác lại gây khó khăn cho các bên khi không thỏa thỏa thuận được việc xử lý tài sản, các bên không hợp tác với nhau.

Việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trong khi tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư thực hiện việc chấp nhà ở hình thành trong tương lai gặp nhiều vướng mắc. Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được “thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật”. Các tổ chức kinh tế ở đây bao gồm cả tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, theo quy định tại Điều 61

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn.

Điều này dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm gặp khó khăn khi giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người mua nhà. Theo Khoản 1 Ðiều 225 của Bộ luật dân sự 2005 về sở hữu chung trong nhà chung cư thì “phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu”. Với quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư dẫn đến xung đột về lợi ích giữa ngân hàng nhận bảo đảm của chủ đầu tư và ngân hàng nhận bảo đảm của tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành trong tương lai.

+Về chủ thể thực hiện việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 ghi nhận cơ quan bán đấu giá là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo Điều 14 Nghị định 17/2010/NĐ- CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: 1. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. 2. Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản. Trong khi đó các cơ quan có thẩm quyền đấu giá bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá của các sở tư pháp, sở kế hoạch đầu tư, và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản trong khi đó. Với quy định này đã loại trừ các doanh nghiệp đấu giá tài sản hoạt động theo luật doanh nghiệp năm 2005 và Nghị định 17/2010/NĐ-CP.