Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế

rủi ro từ phía bên thế chấp, hạn chế các giao dịch của bên thế chấp khi đã thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng. Các rủi ro có thể dự đoán được nếu ngân hàng thương mại không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất như bên thế chấp có thể dùng các giấy tờ trên khi đã thế chấp tại ngân hàng để đem chuyển nhượng, cầm cố thậm chí cả thế chấp tại tổ chức tín dụng khác.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua việc đăng ký thế chấp là thủ tục pháp lý quan trọng và bắt buộc các bên thực hiện. Việc đăng ký thế chấp được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bên thế chấp có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) khi nghĩa vụ vay đã hết hoặc có sự thỏa thuận của bên nhận thế chấp. Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Khoản 1 Điều 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010). Thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký (Khoản 1 Điều 3, Nghị định 83/2010/NĐ-CP), bên cạnh đó các tài sản gắn liền với đất cũng phải đăng ký, kê khai đầy đủ thông tin trên cơ sở thỏa thuận của các bên (Điều 4, Nghị định 83/2010/NĐ-CP).

Việc đăng ký thế chấp là tiền đề cần thiết để các bên ký kết, thực hiện hợp đồng tín dụng. Việc đăng ký thế chấp phải tuân theo quy định pháp luật, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thể từ chối đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:

+ Không thuộc thẩm quyền đăng ký;

+ Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;

+ Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký hoặc không thanh toán lệ phí đúng thời hạn;

+ Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;

+ Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký;

+ Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không đúng sự thật hoặc có giấy tờ giả mạo. (Khoản 1, Điều 11 Nghị định 83/2010/NĐ-CP)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Theo quy định thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại BLDS năm 2005, chủ sở hữu tài sản trên vẫn được tiếp tục sử dụng tài sản đang thế chấp nhưng không được hủy hoại, thay đổi hiện trạng của tài sản, mọi thay đổi tình trạng tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ví dụng ông T. N.V thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại ngân hàng ACB. Trong thời gian thế chấp, ông muốn cho người khác thuê một phần mặt tiền để kinh doanh gas. Ông V phải được sự đồng ý bằng văn bản của ACB mới được thực hiện việc cơi nới, cho thuê đối với bên đi thuê.

Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp không được thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đối với tài sản đã thế chấp nếu không có biện pháp bảo đảm nào thay thế hoặc chưa được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Hết thời hạn vay, bên vay đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cũng đồng nghĩa với việc chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đối với ngân hàng thương mại. Tuy nhiên việc thế chấp chỉ thực sự chấm dứt khi bên thế chấp thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký thế chấp.

Về hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp thuộc về bên thế chấp. Đối với các hoa lợi lợi tức hình thành từ tài sản thế chấp mà các bên thỏa thuận đó là tài sản thế chấp thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó.

- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 719, Điều 720 BLDS năm 2005. Theo đó.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây : 1. Kiểm tra , nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ , giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích ; 2. Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử l ý quyền sử dụng đất đã thế chấp .

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; 2. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định cụ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm lợi ích của bên nhận thế chấp đồng thời là bên cấp tín dụng. Mục đích quan trọng nhất của việc thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là đảm bảo tài sản đang thế chấp đang đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Tài sản này phải trong phạm vi kiểm soát của bên nhận thế chấp. Theo đó, tài sản trên là công cụ trả nợ, ưu tiên thanh toán trong giao dịch bảo đảm.

Thứ tự ưu tiên thanh toán là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm đảm bảo cho các giao dịch được các bên dùng tài sản để khẳng định tính vững chắc của giao dịch. Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau: 1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký; 2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán; 3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm (Điều 325, BLDS năm 2005). Trong trường hợp bên thế chấp chết, bên vay mất khả năng trả nợ thì các khoản nợ khác đối với cá nhân, pháp nhân cũng sẽ được nằm trong thứ tự ưu tiên thanh toán (Khoản 8, Điều 683 BLDS năm 2005)

Tóm lại, việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự ghi nhận nội dung của hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ để bảo đảm việc trả nợ của bên vay tài sản, đảm bảo khả năng thu hồi nợ của bên cho vay đông thời là bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp.

- Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất:

Thông thường hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, Khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành. Điều này có nghĩa bên vay vốn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp này, các bên giải phóng quyền và nghĩa vụ đã được xác lập. Ngân hàng thương mại có trách nhiệm trả lại hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đã giữ của bên thế chấp.

Thứ hai, Việc chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất theo sự thỏa thuận của các bên. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trước thời hạn khi bên vay chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp này, khoản vay từ có bảo đảm chuyển sang khoản vay không có bảo đảm. Bên cạnh đó, còn có trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất được thay thế bằng biện pháp bảo đảm

khác. Điều này do thỏa thuận của các bên về việc thay thế tài sản thế chấp này bằng tài sản thế chấp khác hoặc thay đổi biện pháp bảo đảm như bảo lãnh. Khi các bên thay đổi biện pháp bảo đảm thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đã ký kết sẽ chấm dứt.

Khi các bên thay đổi biện pháp bảo đảm thì phải tiến hành đăng ký lại giao dịch bảo đảm như một trường hợp mới. Đối với hủy biện pháp bảo đảm, theo khoản 3 Điều 154 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì “Trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký huỷ đăng ký thế chấp, đăng ký huỷ đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất,đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất”. Trường hợp này cũng chấm dứt việc bảo đảm giữa các bên.

Thứ ba, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trong trường hợp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đã đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên thế chấp. Trong hợp đồng luôn có phần thỏa thuận nghĩa vụ đối với bên thế chấp là nếu đến hạn thanh toán khoản vay đã được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất mà bên vay, bên thế chấp không thực hiện đầy đủ thì sẽ xử lý tài sản theo thỏa thuận của các bên thông qua hình thức bán đấu giá tài sản hoặc bên nhận thế chấp có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để xử lý tài sản nhằm thu hồi nợ.

Thứ tư, Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 1, 3, 4 Điều 65 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nếu đất đang thế chấp mà bị cơ quan Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất sẽ chấm dứt. Tại khoản 1 Điều 65 quy

định “bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh, bên nhận góp vốn được người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chỉ là một biện pháp bảo đảm, do đó vấn đề bồi thường thiệt hại khó có thể xác định. Trong trường hợp này, các bên thỏa thuận thay đổi tài sản bảo đảm hoặc chấm dứt khoản vay, thu hồi nợ trước hạn nếu tài sản bảo đảm không còn tồn tại.

Thứ năm, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Với các quy định chồng chéo và dày đặc về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất như hiện nay thì việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bị tòa án tuyên vô hiệu là khá phổ biến như trường hợp vi phạm các quy định về tư cách chủ thể, hình thức, đối tượng hợp đồng vi phạm các điều cấm của pháp luật. Đối với việc tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất vô hiệu sẽ làm chấm dứt biện pháp bảo đảm bằng chính tài sản thế chấp đó nhưng không làm thay đổi hợp đồng tín dụng được ký kết giữa bên vay với tổ chức tín dụng. Tuy nhiên khi không còn tài sản để bảo đảm thì hợp đồng tín dụng khó có thể tiếp tục thực hiện vì rủi ro rất lớn đối với bên cho vay là tổ chức tín dụng.

- Quy định về việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp, bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.

Ðiều 721, BLDS năm 2005 quy khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Việc quy định việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn

liền với đất là quy định mở, tạo khung pháp lý cho bên nhận thế chấp để xử lý tài sản khi bên vay, bên nhận thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết. Với quy định trên, bên nhận thế chấp có thể:

Thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận. Phương án này cần sự hợp tác của bên thế chấp. Việc xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và các Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Để xử lý tài sản trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận về giá cả, cách thức bàn giao tài sản hoặc bán cho bên thứ ba. Nếu không thỏa thuận được bên mua cũng như giá cả thì có thể yêu cầu doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định về bán đấu giá.

Thực hiện việc khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền khi bên vay, bên nhận thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Phương án này thường được các ngân hàng thương mại sử dụng sau khi áp dụng các biện pháp thương lượng, đơn phương xử lý tài sản thế chấp nhưng không có kết quả do sự bất hợp tác của bên thế chấp. Tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng và theo đó tài sản để bảo đảm thi hành án là thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đang thế chấp tại ngân hàng là bên cho vay đồng thời là bên nhận thế chấp.

Chương 2‌

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN NAY

2.1. QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ

- Về khái niệm cầm cố, thế chấp tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Điều 326 BLDS năm 2005, Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp (Điều 342 BLDS năm 2005). Như vậy, hai biện pháp bảo đảm được phân biệt bởi sự chuyển giao hoặc không chuyển giao tải sản của bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải là động sản và tài sản thế chấp là bất động sản như quy định tại BLDS 1995. Theo khoản 1 Điều 329: Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu, thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao cho người thứ ba giữ; khoản 1 Điều 346 quy định: thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Theo Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐ-CP việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trong khi đó việc cầm cố quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải đăng ký. Mặc khác hai biện pháp trên không phân biệt chủ thể là cá nhân hay tổ chức. Điều này tạo ra kẻ hở cho các giao dịch giả tạo thậm chí cả hoạt động „tín dụng đen”. Lợi dụng việc không cần phải đăng ký hợp đồng cầm cố tài sản mà bên cầm cố vẫn ở trên