Thực Trạng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất

+ Về việc đơn phương thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trong quá trình xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp

Khoản 3 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 ghi nhận “trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp”. Tuy nhiên trên thực tế, các ngân hàng thương mại gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng theo sự thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp do sự không hợp tác của bên thế chấp. Mặc khác cơ quan công chứng không thực hiện chứng thực trong hợp đồng chuyển nhượng do bên nhận thế chấp ký mà phải yêu cầu sự có mặt của bên thế chấp hoặc chỉ công chứng khi có quyết định, bản án của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới thực hiện việc chứng thực việc sang tên đổi chủ. Với quy định việc bán đấu giá tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp không thực hiện việc trả nợ thay là một quy định tiến bộ nhưng thực hiện rất khó khăn khi bên thế chấp không tự nguyện và cản trở. Cuối cùng, phương án thường được các ngân hàng thương mại lựa chọn là khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Với quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật được chuyển qua cơ quan thi hành án, cơ quan thi hành án lại phải tốn nhiều công sức trong quá trình thi hành án mới thực hiện việc kê biên phát mãi tài sản thế chấp. Quá trình từ khởi kiện đến khi thi hành án mất nhiều tháng đến nhiều năm, tốn nhiều công sức, tiền bạc và làm tăng các khoản nợ xấu của các ngân hàng thương mại.

+ Các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Điều 47 Luật công chứng năm 2006 quy định về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản như sau: một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm

thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó.

Với quy định trên nhằm tạo thuận lợi cho việc công chứng, hạn chế các vi phạm pháp luật của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên quy định này còn mang tính máy móc và chỉ tạo thuận lợi cho văn phòng công chứng nhằm hạn chế rủi ro mà không tính đến trường hợp công chứ ng viên công chứ ng lần đầu

không rơi vào hai trường hơp

trên , mà chỉ đang nghỉ phép hoặc đi vắng một

thời gian, nếu áp dung quy điṇ h trên thì phải chờ công chứ ng viên đó trở lai

làm việc, như vây

tổ chứ c hoăc

cá nhân có nghia

vu ̣đươc

bảo đảm có thể bi ̣bo

lỡ mất cơ hôi

kinh doanh vì phải mất thời gian chờ đơi

công chứ ng viên về k.ý

2.3. QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC

Điều 6 Quyết định số 627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Ngân hàng Nhà nước về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, trong đó nguyên tắc sử dụng vốn vay là khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng phải đảm bảo: Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng; Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng. Và quy định tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo sự thoả thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được bỏ lãnh vay vốn khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ, nếu các bên không có thoả thuận khác (điểm 2

khoản 1 Điều 25, Quyết định số 627/2001/QĐ-NHNN)

Với quy định trên, từ phía ngân hàng đã ràng buộc việc sử dụng vốn đúng mục đích và trả nợ đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng phải có nội dụng về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận. Bản thân hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, theo đó các bên ấn định các quyền và nghĩa vụ của bên vay và bên cho vay. Ở đây hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm được dẫn chiếu đến như là biện pháp bảo đảm trong giao dịch. Biện pháp bảo đảm này sẽ được ký kết bởi một hợp đồng thế chấp nếu tài sản đó là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất.

Để được vay vốn tại các ngân hàng thương mại cũng như để được cho vay, Ngân hàng nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thẩm định trước khi quyết định cho vay. Trong đó phải xem xét, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống và khả năng hoàn trả nợ vay của khách hàng để quyết định cho vay theo nguyên tắc bảo đảm tính độc lập và phân định rõ ràng trách nhiệm cá nhân, trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay.

Trên thực tế, quy trình cho vay, thẩm định khách hàng của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro. Vấn đề là rủi ro xảy ra thường do bỏ sót các công việc theo quy trình hoặc do nhân viên yếu kém nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu thực tế về tình hình của bất động sản cũng như nhân thân của người vay vốn. Điều đáng lo ngại và cũng là rủi ro cao nhất do đạo đức của nhân viên ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện nghiệp vụ.

Một số sai phạm thường gặp trong quá trình tác nghiệp của nhận viên thẩm định tài sản trong thời gian qua có thể kể đến như sau.

Thứ nhất, Không định giá đúng tài sản hoặc định giá tài sản không có thật

Theo điều 4 Pháp lệnh giá ngày 8/5/2002 thì “Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế”. Định giá tài sản thế chấp luôn được chú trọng tại các ngân hàng thương mại nhằm bảo đảm tính an toàn của khoản vay, đảm bảo khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lý tài sản. Tuy nhiên, một số trường hợp bất cẩn và cẩu thả, khách hàng đã làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay được tiền, nhân viên ngân hàng và công chứng viên đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất.

Việc sử dụng giấy tờ giả rất phổ biến trong hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn bộ, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó chuyên viên ngân hàng và ngay cả công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên thật sự rất khó để nhận biết đâu là “sổ đỏ” giả đâu là “sổ đỏ” thật. Ví dụ: Ngày 7/6/2012, Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP Hồ Chí Minh bác kháng cáo, tuyên y án 13 năm tù đối với Nguyễn Văn Nghĩa (Tây Ninh) về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Nghĩa đã mang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bản sao và cạo, chỉnh

sửa đến Ngân hàng Công thương huyện Hòa Thành (Tây Ninh) vay tiền và chiếm đoạt 900 triệu đồng (nguồn: http://www.anninhthudo.vn/Phap- luat/Lua-dao-ngan-hang-toi-pham-nguy-hiem/454632.antd). Việc vay vốn và thực hiện thế chấp đã hoàn thành. Sau đó ngân hàng mới phát hiện là đã bị lừa đảo. Việc thực hiện hành vi trên đã qua mặt nhân viên thẩm định lẫn công chứng viên. Trong khi đó nhân viên ngân hàng và ngay cả công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết đâu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật đâu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả.

Việc định giá tài sản thế chấp không chính xác dẫn đến các rủi ro cao khi khách hàng mất khả năng trả nợ. Ví dụ, tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền của khách hàng có giá trị thật là 1 tỷ đồng nhưng khi định giá, ngân hàng thương mại A đã định giá thành 2,5 tỷ đồng thậm chí đến 3 tỷ đồng và cho khách hàng vay số tiền cao hơn nhiều giá trị thật của tài sản bảo đảm. Đến khi khách mất khả năng trả nợ, ngân hàng A xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ tài sản bảo đảm thấp hơn nhiều khoản cho vay. Trường hợp này xảy ra thường xuyên hơn với các ngân hàng nhỏ, khi nhân viên ngân hàng định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua hình thức điện thoại, các trang mua bán, rao vặt trên mạng internet mà không trực tiếp đến thẩm định hiện trạng nhà, đất và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó.

Một nguyên nhân nữa của việc định giá sai tài sản thế chấp là đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng bằng mọi giá của các ngân hàng thương mại và các khoản vay của các cổ đông lớn, của “người nhà” luôn được định giá cao hơn rất nhiều so với thực tế: Ví dụ, “Khoản nợ thuộc nhóm 5 tại một ngân hàng có trụ sở tại thành phố Hồ chí Minh trong đó tài sản bảo đảm là hai bất động sản nằm trên đường Hàn Thuyên, Quận 1 được thế chấp vay 100 tỉ và

180 tỉ đồng nhưng giá trị hiện tại mà khách hàng chấp nhận trả lần lượt là 80 tỉ đồng và 145 tỉ đồng. Nếu bán, chỉ với riêng 2 tài sản này, Ngân hàng mất 60 tỉ đồng. Đây là sự thật. Lâu nay, các Ngân hàng luôn khẳng định các khoản thế chấp của họ an toàn vì chỉ cho vay bằng 50% giá trị. Nhưng điểm yếu của Ngân hàng nằm ở khâu định giá và đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu cao hiện nay. Nếu cho vay 100 tỉ đồng, tài sản được định giá từ 150 tỉ - 200 tỉ đồng” (nguồn: Ngân hàng phải dùng lợi nhuận giải quyết nợ xấu! - Theo báo Thanh niên ngày 30/7/2012)

Nhiều ngân hàng bỏ qua việc lập hợp đồng thế chấp, công chứng hợp đồng khi cho vay ngắn hạn từ một đến hai tuần, nhưng lại giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở của khách hàng để buộc họ trả nợ. Tuy nhiên, khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đã phải giao trả sổ đỏ, bởi theo quy định pháp luật không có hợp đồng thế chấp nghĩa là không có biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn.

Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là thủ tục pháp lý bắt buộc khi các bên lựa chọn biện pháp thế chấp. Tuy nhiên tài sản trên cũng sẽ trở thành không bảo đảm nếu không tuân thủ đầy đủ việc công chứng, đăng ký theo quy định. Có trường hợp ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, nhưng lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, thậm chí không thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo dẫn đến khách hàng đi đăng ký thế chấp cho một giao dịch trước đó và ngân hàng trở nên mất quyền ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp, tức là gần như cũng mất luôn tài sản bảo đảm.

Để hạn chế các rủi ro trên, ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tài sản của các ngân hàng thương mại theo hướng phải tuân thủ các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo các quy định pháp luật hiện hành.

Trong hoạt động soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài

sản gắn liền với đất của ngân hàng thương mại cần phân biệt tư cánh chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn Ngân hàng. Trên thực tế, để bảo đảm tính “chắc chắn, càng nhiều càng tốt”, khi soạn thảo các hợp đồng bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, các Ngân hàng thương mại đưa cả bên vay vốn ký kết hợp đồng thế chấp tài sản. Điều này không đúng với quy định về chủ thể trong việc thế chấp tài sản vì đây là thế chấp tài sản của bên thứ ba chứ không phải là thế chấp ba bên. Quan hệ giữa bên thế chấp và bên vay vốn là quan hệ dân sự độc lập. Nếu tài sản thế chấp của bên thế chấp bị xử lý thì quan hệ giữa bên vay vốn với Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận trong quan hệ hoàn trả nghĩa vụ. Sự thỏa thuận nghĩa vụ giữa bên thế chấp (bên bảo đảm) và bên vay vốn không thể tồn tại trong hợp đồng thế chấp mà phải được giao kết độc lập.

Nếu đưa Bên vay vốn vào giao kết hợp đồng thế chấp thì rất nhiều trường hợp Bên vay vốn và bên thế chấp đều là một người đại diện. Điều này sẽ trái với quy định “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” khoản 5, Điều 144, BLDS năm 2005..

Vấn đề này cần được Ngân hàng nhà nước phổ biến và hướng dẫn các ngân hàng thương mại thống nhất thực hiện để tránh rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Chương 3‌

TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA

3.1. THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ

3.1.1. Vài nét về thành phố Huế

Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên tuyến đường quốc lộ, tuyến đường sắt Bắc - Nam, đường hàng không và đường biển. Thành phố Huế với bề dày văn hóa hàng trăm năm. là nơi tổ chức các sự kiện văn hóa lớn của cả nước, thu hút sự tham gia của nhiều quốc gia trên thế giới.

Thành phố Huế nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Trung bộ với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu kinh tế thương mại Chân Mây, Thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế mở Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quất... Thành phố Huế gồm 27 phường, Dân số thành phố Huế năm 2010 (tính đến ngày 31-12-2010) theo bảng sau:

Bảng 3.1. Số liệu của UBND thành phố Huế

Xã/phường/thị trấn

Số nhân khẩu
Tổng số	Nam	Nữ
Tổng số	338.994	163.284	175.710
Phường Phú Thuận	7.431	3.720	3.711
Phường Phú Bình	9.308	4.609	4.699
Phường Tây Lộc	19.611	9.551	10.060
Phường Thuận Lộc	15.454	7.495	7.959
Phường Phú Hiệp	13.207	6.505	6.702