Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế

nhằm góp phần tháo gỡ một số vướng mắc hiện nay mà các ngân hàng trên địa bàn thành phố Huế và bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các bên liên quan đang gặp phải.‌

2. Mục tiêu nghiên cứu

Với sự phát triển của hoạt động cho vay và đi vay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn luôn đặt ra cho bên vay, bên cho vay cơ hội lẫn rủi ro. Do đó việc đánh giá khung pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, chính sách pháp luật tại địa phương sẽ góp phần thúc đẩy, nâng cao sự hiểu biết của bên vay cũng như bên cho vay. Qua đó hạn chế những tranh chấp không cần thiết tại tòa án đối với hoạt động tín dụng liên quan đến việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Từ đó:

- Làm rõ hơn về lý luận về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại, xem xét, ra hệ thống văn bản liên quan đến hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

- Nêu ra thực trạng về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói chung và trên địa bàn thành phố Huế;

- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế.

3. Tính mới và những đóng góp của đề tài

Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại đã được một số nhà nghiên cứu đề cập như luận văn thạc sĩ Bùi Thị Thanh Hằng năm 1997 với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay”, các bài viết trên các tạp chí bàn về những vấn đề về quy định về thế chấp quyền sử dụng đất như “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” của tiến sĩ Lê Thị Thu

Thủy; “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga... Những công trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân sự, luật đất đai về vấn đề thế chấp và đưa ra các giải pháp chủ yếu để khắc phục. Tuy nhiên các nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách hệ thống về các quy định về thế chấp quyền sử dụng về đất ở, tài sản gắn liền với đất. Mặc khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại một địa bàn như thành phố Huế là điều hết sức cần thiết nhằm xem xét vấn đề trên trong một phạm vi cụ thể.

Hiện nay, số lượng ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế rất phát triển (hiện tại là có 24 chi nhánh ngân hàng, 70 phòng giao dịch thuộc các ngân hàng thương mại). Hoạt động cho vay, thế chấp diễn ra rất sôi nổi, và cũng tỷ lệ thuận với các tranh chấp trong hoạt động tín dụng, thế chấp. Do đó, đề tài này là hết sức cần thiết nhằm cung cấp thêm thông tin, kiến thức đến bên vay, bên cho vay, bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại nói chung và cụ thể là tại thành phố Huế nói riêng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề pháp lý về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế.

4.2. Phạm vi

Luận văn nghiên cứu những vấn đề sau:

- Những lý luận về hợp đồng thế chấp nói chung và thế chấp đất ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng;

- Thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài

sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế;‌

- Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử đất ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế;

Luận văn này nghiên cứu này được thực hiện trên địa bàn thành phố Huế, từ năm 2009 đến nay.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê Nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử...v...v...được sử dụng trong chương I khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận.

- Phương pháp phân tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải.v.v. được sử dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thương mại.

- Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát...được sử dụng khi đưa ra các định hướng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế.

6. Ý nghĩa của đề tài

Qua gần 10 năm thực hiện, các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai bên cạnh những kết quả đạt được đã bộc lộ một số

bất cập, vướng mắc, không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở... và các văn bản áp dụng còn chưa thống nhất dẫn đến tình trạng chồng chéo, gây khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch liên quan đến đất đai ngày càng đa dạng, phức tạp hơn; một số quy định chưa rõ ràng dẫn đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện.

Một số quy định trong các văn bản pháp luật có liên quan cùng điều chỉnh về bất động sản chưa có sự thống nhất; một số quy định chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Các vấn đề còn tồn tại như:

- Việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình;

- Về mục đích thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất;

- Về hình thức và nội dung của hợp đồng thế chấp đất ở và tài sản gắn liền với đất: nhà ở, công trình xây dựng...;

- Về việc công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

Các công trình nghiên cứu trước đây chủ yếu nghiên cứu về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, công trình này sẽ nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. Phạm vi của đề tài hẹp. Tuy nhiên, sẽ nghiên cứu vấn đề thực tế ở nông thôn, và một số nơi trên đô thị là nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho nên người dân chỉ được thế chấp đất ở, nhưng khi xử lý đất ở cần phải xử lý cả nhà ở, công trình xây dựng và cây lâu năm với đất...

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương:

Chương 1. Khái quát chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại;

Chương 2. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất hiện nay.

Chương 3. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế và vấn đề thực tiễn đặt ra.

Chương 1‌

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định. Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Biện pháp bảo đảm được hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Đối tượng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, cho nên có thể bảo đảm được các khoản vay lớn.

Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất được thừa nhận là một trong các quyền cơ bản và quan trọng đặc biệt đối với người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất theo BLDS năm 1995 cũng được xác định là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, người được giao đất, người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất để thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự.

Điều 323, BLDS năm 1995 quy định “quyền sử dụng đất có thể được

dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” theo đó người sử dụng đất được quyền dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp vay vốn, sản xuất kinh doanh. Điều này giúp người sử dụng đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản để thế chấp, vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, giúp họ có điều kiện đầu tư cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn.

Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thường dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình được chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được nhà nước giao. Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai năm 2003 qui định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, người sử dụng đất ở có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở để vay vốn. Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất ở tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhưng nhà ở và các công trình xây dựng này do người dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tượng của thế chấp.

Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng được giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Như vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Điều

727 BLDS năm 1995 quy định thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.”

Kế thừa và phát huy các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại BLDS năm 1995, Đi ều 715 BLDS năm 2005 qui địn h v ề h ợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.

Đối chiếu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp bảo đảm đi kèm một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó. Việc bảo đảm này do người sử dụng đất thề chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ vay vốn của tổ chức tín dụng.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất.

Từ phân tích như trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người