Bên Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở, Tài Sản Gắn Liền Với Đất

200m2 đất ở và ngôi nhà trên đất đã thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nói trên cho ngân hàng ABC. Việc thay mặt A chịu hậu quả pháp lý khi A vi phạm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng ABC bằng việc thế chấp tài sản của mình nhằm tháo gỡ khó khăn của bên vay vốn nhưng lại không có tài sản thế chấp, bên có tài sản thế chấp nhưng lại không có nhu cầu vay vốn, thể hiện mối tương hỗ, đa dạng của các quan hệ kinh tế xã hội.

Theo khái niệm bảo lãnh trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995, các trường hợp: là bảo lãnh có tài sản cầm cố kèm theo, bảo lãnh có tài sản thế chấp kèm theo và là bảo lãnh không có tài sản cụ thể nào kèm theo. Nhưng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, thì trường hợp thứ nhất, được gọi là cầm cố tài sản của người thứ ba; trường hợp thứ hai, được gọi là thế chấp tài sản của người thứ ba. Chỉ còn trường hợp thứ ba mới tiếp tục được gọi là bảo lãnh (không có bất cứ tài sản cầm cố, thế chấp nào kèm theo). Bộ luật dân sự không diễn đạt rõ câu chữ như vậy đã gây hiểu khác nhau. Để khắc phục cách hiểu vấn đề, khoản 4, Điều 72, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chuyển việc “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” theo quy định cũ “được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất” của người thứ ba.

Như vậy đến BLDS năm 2005 không còn tồn tại khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như trước đây. Chỉ còn duy nhất một cụm từ đúng là thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ khác nhau ở chỗ, đó là thế chấp của chính người có nghĩa vụ trả nợ (người vay vốn) hay là thế chấp của người thứ ba (từ năm 2005 trở về trước gọi là người bảo lãnh). Nghị định 163/2006/NĐ-CP chỉ rõ thêm Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp. Khái niệm bên bảo đảm đã giải thích rõ hơn về việc không còn khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa mà khẳng

định là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự. Để giải thích rõ hơn nữa về khái niệm bên bảo lãnh, về quyền sở hữu cũng như trách nhiệm pháp lý, Nghị định 11/2011/NĐ-CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP chỉ rõ: “1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp (Khoản 1 Điều 1). Như vậy, theo Nghị định 11, thì không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và uỷ quyền thế chấp quyền sử dụng là tài sản của người thứ ba. Quy định này giảm bới các thủ tục pháp lý không cần thiết khi thực hiện các biện pháp bảo đảm.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất có thể là cá nhân, hộ gia đình. Những chủ thể này phải có năng lực chủ thể trong thế chấp quyền sử dụng đất ở.

- Cá nhân

Cá nhân tham gia trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải là người đầy đủ năng lực pháp luật pháp luật đầy đủ. Trong trường hợp bị hạn chế năng lực năng lực pháp luật phải có người giám hộ trong các giao dịch về thế chấp.

+ Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thỏa mãn các điều kiện sau: 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường

vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Điều 126, Luật nhà ở năm 2005. Theo đó các cá nhân trên có thể sử dụng nhà ở của mình để thực hiện các giao dịch dân sự trong đó bao gồm việc thế chấp để vay vốn.

- Hộ gia đình

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Khái niệm về hộ gia đình chưa được định nghĩa rõ ràng trong BLDS năm 2005, theo đó chỉ khái quát: Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này. (Điều 106, BLDS năm 2005)

Để tham gia vào quan hệ thế chấp, chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là đại diện hộ gia đình: Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Việc định đoạt (bao gồm cả hoạt động thế chấp) tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý (Khoản 2, Điều 109, BLDS năm 2005).

Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự; giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình (Điều 107, BLDS năm 2005). Khái niệm về hộ gia đình hiện nay chưa được pháp luật quy định rõ các tiêu chí thế nào là hộ gia đình cũng như quá trình hình thành, xác lập hộ gia đình. Chủ hộ gia đình (theo hộ

khẩu thường trú) nhiều khi không phải chủ sở hữu tài sản. Khi một tài sản (quyền sử dụng đất) đứng tên chủ sở hữu, chủ sử dụng là hộ gia đình thì công chứng viên không có cơ sở để xác định chính xác các thành viên trong hộ gia đình đó, ai là người chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản.

- Tổ chức

Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất quy định trong Luật đất đai Việt Nam bao gồm: Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Mặc khác tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 110, BLDS năm 2005).

Theo quy định trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đều là người sử dụng đất.

Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, Điều 9 Luật nhà ở năm 2005 quy định sở hữu nhà ở như sau: 1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ;

2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.

1.4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ (Khoản 2 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là bên có quyền và các bên ràng buộc nhau bởi quan hệ tài sản. Bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, bên nhận thế chấp nhận thế chấp tài sản, cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba vay vốn đồng thời thu lãi từ việc cho vay trên. Việc nhận tài thế chấp là biện pháp bảo đảm cho quan hệ cho vay.

Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010).

Theo quy định tại BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang được phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Đối với Ngân hàng, tổ chức tín dụng được nhận thế chấp của tất cả các loại đất, tổ chức kinh tế, cá nhân là công dân Việt Nam chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê, hộ

gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất thời gian còn lại ít nhất là năm năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã thì cũng được thế chấp quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất cũng được thế chấp quyền sử dụng đất.

Hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong vai trò là bên nhận thế chấp, bên cho vay. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (với tư cách là chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay) là một hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thoả thuận cơ bản ràng buộc người vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng: VD: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án, phương án kinh doanh, mức độ tin tưởng lẫn nhau giữa khách hàng và ngân hàng… và để đảm bảo cho Ngân hàng thương mại tồn tại và phát triển bền vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại phải tuân thủ mục đích: An toàn lợi nhuận, và tính cạnh tranh. Việc cho vay được tiến hành theo một quy trình cho vay. Hoạt động cho vay không thể tách rời trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

1.5. NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388, BLDS năm 2005). Với bản chất là sự thỏa thuận trong việc xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể trong quan hệ khế ước.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất cũng

mang những đặc điểm của một hợp đồng dân sự - là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở và nhà ở của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất ở và nhà ở trong thời hạn thế chấp (Điều 715, BLDS năm 2005). Với những đặc điểm trên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất có những nội dung cơ bản sau:

Các chủ thể trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại.

Các bên của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là bên có tài sản được phép giao dịch thế chấp.

Bên thế chấp thế chấp cho chính khoản vay của mình hoặc thế chấp cho khoản vay của bên thứ ba.

Bên nhận thế chấp là ngân hàng thương mại được phép hoạt động, có chức năng cho vay, nhận thế chấp để cung ứng vốn cho bên vay nhằm thu lãi.

Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất:

Quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là tài sản, đối tượng trong quan hệ thế chấp. Tài sản trên thuộc sở hữu của bên thế chấp, được phép giao dịch, không có tranh chấp, không bị thi hành án cho bên thứ ba.

Đất ở, tài sản gắn liền với đất phải được liệt kê đầy đủ, cụ thế. Đối với đất ở thì phải ghi rõ diện tích, sơ đồ thửa đất, diện tích đất, số của tờ bản đồ,địa chỉ thửa đất, hình thức sử dụng chung hay sử dụng ri êng , những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có) ngày tháng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nơi cấp, chủ nhân của quyền sử dụng đất nói trên.

Tài sản gắn liền với đất thông thường là nhà ở hoặc công trình kiên cố. Theo đó, phải ghi rõ diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, giấy phép xây dựng (nếu có). Các công trình quan trọng khác phải được ghi nhận trong hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là nội dung quan trọng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Theo đó việc thế chấp ghi nhận việc chuyển giao các giấy tờ chứng nhận hợp pháp đối với tài sản thế chấp.

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Điều 717, Điều 718 BLDS năm 2005 quy định quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; 2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; 3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; 4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: 1. Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; 2. Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận; 3. Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; 4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý; 5. Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp được tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp nhưng phải chuyển giao các giấy tờ chứng minh sở hữu đối với tài sản thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý được cơ quan nhà nước ghi nhận đối với cá nhân, tổ chức trong việc xác lập quan hệ sở hữu đối với tài sản là đất đai, đây cũng là căn cứ để các bên xác lập giao dịch thế chấp. Việc bên thế chấp giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng thương mại nhằm ngăn chặn, phòng ngừa các