ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
VÕ CÔNG HẠNH
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ
Chuyên ngành: Luật dân sự
Mã số: 60 38 30
Có thể bạn quan tâm!
-
Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế - 2 -
Đặc Điểm Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất -
Bên Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở, Tài Sản Gắn Liền Với Đất
Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN
HÀ NỘI - 2012
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Võ Công Hạnh
MỤC LỤC
Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 4
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5
5. Phương pháp nghiên cứu 6
6. Ý nghĩa của đề tài 6
7. Kết cấu của luận văn 8
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9
1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 9
1.2. ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12
1.3. ĐỐI TƯỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14
1.4. CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 18
1.4.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 19
1.4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 24
1.5. NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 25
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN NAY 35
2.1. QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 35
2.2. QUI ĐINH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT CÔNG CHỨNG… VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN 45
2.3. QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 61
Chương 3: TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ
VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA 67
3.1. THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 67
3.1.1. Vài nét về thành phố Huế 67
3.1.2. Hoạt động của ngân hàng thương mai trên thành phố Huế 71
3.1.3. Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế 72
3.2. NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
ĐỊA PHƯƠNG 86
3.2.1. Về hoạt động công chứng, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở,
tài sản gắn liền với đất 86
3.2.2. Về hoạt động xét xử liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở,
tài sản gắn liền với đất 88
3.2.3. Về các hoạt động của ngân hàng thương mại liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 89
KẾT LUẬN 90
DANH MUC
TÀ I LIÊU
THAM KHẢ O 92
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS năm 1995: Bộ luật dân sự năm 1995 BLDS năm 2005: Bộ luật dân sự năm 2005
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu vay vốn có một vị trí hết sức quan trọng. Một trong các biện pháp bảo đảm vay vốn là việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Với sự định giá đúng mức của thị trường, quyền sử dụng đất là một tài sản lớn đối với tổ chức, hộ gia đình và mỗi cá nhân.
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức và
được nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng trong công tác quản lý, sử dung.
Ngày nay, với sự phát triển mạnh về số lượng và chất lượng của các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế quốc dân. Ngân hàng thương mại là nơi cung cấp dòng vốn chủ yếu cho nền kinh tế. Trong hoạt động ngân hàng, cho vay là hoạt động cơ bản, đem lại nhiều lợi ích nhất cho chính bản thân ngân hàng và cũng là nhu cầu cơ bản về vốn của người vay. Để đảm bảo nguồn vốn, tránh các rủi ro có thể phát sinh đến hoạt động cho vay, ngân hàng luôn đặt ra các biện pháp bảo đảm đối với bên vay. Biện pháp cơ bản và chủ yếu để ngân hàng cấp vốn đó là thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 1995 đề cập tại Phần năm - Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng
của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện việc cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng, là nguồn vốn để phát triển nền kinh tế, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt là tài sản của người sử dụng đất. Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến nay quyền của người sử dụng đất không ngừng được phát triển. Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, thì Nhà nước đã thừa nhận cho người dân có 5 quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất – Điều 3, Luật đất đai năm 1993). Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, Nhà nước thừa nhận quyền của người sử dụng đất đã được tăng lên (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Điều 106, Luật đất đai năm 2003) và trong tương lai các hạn chế về quyền của người sử dụng đất sẽ ngày càng ít đi.
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều đóng góp quan trọng trong quá trình phát triển xã hội. Các quy định của luật đất đai về cơ bản đã đáp ứng được sự phát triển của nền kinh tế và xã hội của nước ta, đã đem đến cho nhân dân nhiều quyền hơn đối với thửa đất của mình, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong việc áp dụng pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ chức tín dụng nói riêng. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai 2003, đặc biệt các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ
một số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức, cá nhân liên quan.
Luật nhà ở năm 2006 ra đời là một sự khẳng định to lớn đối với nhà ở. Theo đó, nhà ở được đặt vào vị trí hết sức quan trọng trong đời sống nhân dân và các đơn vị kinh tế. Nhà ở là đối tượng của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, các quy định về luật nhà ở còn vướng rất nhiều quy định so với luật dân sự, luật đất đai hiện hành như các vấn đề về thời điểm hiệu lực của giao dịch nhà ở, vấn đề thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai...
Để đảm bảo cho hoạt động thế chấp, Chính phủ đã ban hành các văn bản đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định về giao dịch bảo đảm theo đó để đảm bảo tính khả thi, nhanh gọn của biện pháp bảo đảm cũng như bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên các quy định trên vẫn còn nhiều điểm bất cập trong vấn đề thực hiện cũng như khi xử lý tài sản thế chấp khi bên vay mất khả năng thanh toán.
Với sự phát triển ngày càng lớn của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn thành phố Huế nói riêng, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất luôn là giải pháp bảo đảm được ngân hàng sử dụng đầu tiên và cũng là tài sản đảm bảo an toàn nhất khi khách hàng mất khả năng thanh toán.
Với tư cách là một người hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng một khoảng thời gian dài, tôi nhận thấy cần phải có cơ chế cụ thể, khả thi hơn nữa để hoạt động thế chấp đất ở và tài sản gắn liền với đất ở tại tổ ngân hàng thương mại diễn ra thuận lợi hơn. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên vay cũng như bên cho vay liên quan đến hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ về “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế”