Thế Chấp Nhiều Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Một Nghĩa Vụ

sử dụng đất đã được thế chấp cho một nghĩa vụ trước đó. Pháp luật cũng quy định việc phải giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc người thứ ba cho người thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều nghĩa vụ (Điều 28 Nghị định 163).

Hậu quả pháp lý của việc thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự: Một là khi một nghĩa vụ dân sự bị vi phạm và tài sản được đưa ra xử lý thì các nghĩa vụ còn lại cũng được coi là đến hạn, các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Hai là, nếu các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn thì phải thỏa thuận thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác.

2.1.2.3. Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ

Điều 347 Bộ luật Dân sự năm 2005 còn quy định cho phép các bên thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự. Nếu bên nhận thế chấp cho rằng chỉ thế chấp một tài sản chưa bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ trên thực tế, còn bên thế chấp mong muốn đạt được mục đích của mình, vì vậy hai bên thỏa thuận thế chấp nhiều hơn một tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ. Giá trị tài sản cũng không phải điều kiện luật định trong trường hợp này.

Phạm vi bảo đảm của từng tài sản cũng do hai bên thỏa thuận. mỗi tài sản có thể bảo đảm một phần nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ. Nếu hai bên không có thỏa thuận thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Như vậy, với quy định này, pháp luật đã ghi nhận rất rõ quyền năng của chủ thể trong việc dùng nhiều tài sản (quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng trong đời sống dân sự. Bởi trong nhiều trường hợp, một quyền sử dụng đất chưa đủ để bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự. Thậm chí các chủ thể có thể thế chấp quyền sử dụng đất và các biện pháp bảo đảm khác cũng như trên các đối tượng khác không chỉ là quyền sử dụng đất.

2.1.3. Về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Chủ thể của thế chấp quyền sử đất

Chủ thể cơ bản của thế chấp tài sản là các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất gồm có: bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên đối với những tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp là bên được bảo đảm.

Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được "thế chấp quyền sử dụng đất...tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam".

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Bên cạnh đó, Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê được "thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn... ".

Như vậy, ở đây đã có sự đồng bộ giữa quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003. Chủ thể nhận thế chấp bao gồm: các ngân hàng Việt Nam, các ngân hàng liên doanh, các tổ chức tín dụng trong nước, các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam; tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước.

Phạm vi chủ thể nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được mở rộng tạo cho người sử dụng đất có cơ hội lựa chọn đối tác để vay vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển kinh doanh.

Bên thế chấp

Bên thế chấp quyền sử dụng đất là những người có quyền sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ, bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam [4].

Khác với qui định của Bộ luật Dân sự năm 1995, bên thế chấp chỉ có thể là bên có nghĩa vụ (Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 1995) trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm, Bộ luật dân sự 2005 không có quy định bên thế chấp chỉ là bên có nghĩa vụ. Tuy không quy định bên thế chấp có thể là người thứ 3 dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ, nhưng, không có quy định bên thế chấp không thể là người thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Trường hợp này là thế chấp bằng tài sản của người thứ ba (trong Luật Đất đai năm 2003 được gọi là "bảo lãnh"). Thế chấp là một hình thức bảo đảm được áp dụng nhiều trong quan hệ vay. Tài sản thế chấp hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và cần có những điều kiện nhất định để bảo quản. Thông thường tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, nhưng trong một số trường hợp theo sự thỏa thuận của hai bên, tài sản thế chấp được giao cho người thứ ba giữ. Hai bên thỏa thuận người thứ ba giữ tài sản thế chấp có thể nếu việc người thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản hoặc việc bảo quản tài sản phải tuân theo những điều kiện nhất định mà bên nhận thế chấp không đáp ứng được.

Ở đây đã có sự đồng bộ giữa quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 về phạm vi đối tượng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, không chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân Việt Nam mà cả tổ chức kinh tế sử dụng đất, cá nhân và tổ chức nước ngoài được thuê đất cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Phạm vi chủ thể này bao gồm những chủ thể sử dụng đất cơ bản và chủ yếu trong quan hệ sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, phạm vi chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất đã được mở rộng, không bó hẹp trong phạm vi hộ gia đình và cá nhân như quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995.

Việc mở rộng phạm vi chủ thể làm tăng khả năng đầu tư của người sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, thúc đẩy phát triển nền kinh tế.

Như vậy, phạm vi chủ thể của biện pháp thế chấp theo pháp luật dân sự hiện hành rộng hơn so với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995, chủ thể thế chấp có thể bao gồm cả bên có quyền, bên có nghĩa vụ và bên thế chấp trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba.

Chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thông thường là chủ thể của những hợp đồng chính chứa đựng nghĩa vụ được bảo đảm. Do vậy ngoài những quyền và nghĩa vụ phát sinh do thế chấp tài sản, các bên còn có những quyền và nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng chính chủ thể của biện pháp thế chấp phải có đầy đủ điều kiện mà pháp luật qui định đối với người tham gia mọi giao dịch dân sự nói chung. Chủ thể này có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.

Đối với cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có khả năng nhận thức làm chủ hành vi của mình có quyền tham gia giao dịch dân sự, do vậy có quyền lựa chọn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp cần thiết, hộ gia đình, cá nhân, pháp nhân tham gia giao dịch dân sự thông qua người đại diện theo pháp luật. Việc tham gia biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải phù hợp pháp luật nói chung và điều lệ của pháp nhân đó.

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy chung lại, bên thế chấp chính là người sử dụng đất (Điều 115) căn cứ vào những quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về người sử dụng đất tại Điều 9, người sử dụng đất gồm:

1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội, tổ

chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

2.1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Bên thế chấp quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất. Trên thực tế, bên thế chấp chỉ phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp [3]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người được sử dụng đất để chứng nhận việc sử dụng đó là được phép và hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền còn lại như chuyển nhượng, tặng cho. Vì vậy để bảo đảm lợi ích của mình, bên nhận thế chấp phải được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hạn chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác.

Đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một quy định bắt buộc thuộc về nghĩa vụ của bên thế chấp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của

các bên trong hợp đồng, quyền lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan, phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật đặc biệt khi quyền sử dụng đất có giá trị lớn có thể bảo đảm cho nhiều khoản vay. Bên cạnh đó đăng ký thế chấp còn là một phương tiện công khai tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất bên thế chấp.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [3]. Đây là một quy định phù hợp với thực tế vì việc sử dụng đất thông thường không làm mất đi giá trị hoặc giảm sút giá trị quyền sử dụng đất mà việc tiếp tục sử dụng đất là điều tất yếu để bên thế chấp duy trì hoạt động kinh doanh bảo đảm khả năng thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nhận thế chấp hầu như không có nhu cầu, khả năng sử dụng đất đúng mục đích.

Bên thế chấp có quyền sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức thu được như hưởng thành quả lao động của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp. Tương ứng với quyền sử dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp.

Trong trường hợp có yêu cầu, bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nhưng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đây là một quy định mới, mở rộng quyền cho bên thế chấp. Pháp luật cũng dự liệu một số khả năng trong trường hợp bên thế chấp chuyển đổi chuyển nhượng quyền sử dụng trong thời gian thế chấp như khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dân sự năm 2005 "Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán". Tuy vậy, pháp luật vẫn chưa có dự liệu cho những trường hợp khác mà

quyền sử dụng đất không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện xong bên thế chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên nhận thế chấp.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Theo quy định tại các Điều 350, 351, 719, 720 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên nhận thế chấp có những nghĩa vụ cơ bản sau:

"Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp". Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền cho bên thế chấp và bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ chính được bảo đảm

"Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký trong các trường hợp quy định tại các Điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này". Nghĩa vụ đăng ký thế chấp không chỉ thuộc về bên thế chấp mà bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ này, nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra.

Bên cạnh nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có những quyền cơ bản:

Yêu cầu người đang giữ tài sản là quyền sử dụng đất thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó. Người nhận thế chấp căn cứ vào giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ chính được thực hiện, nếu giá trị của quyền sử dụng đất đã thế chấp bị sụt giảm thì cũng sẽ ảnh hưởng đến quyền được thanh toán nợ đầy đủ của bên nhận thế chấp. Để bảo đảm được điều đó, ngoài quyền yêu cầu chấm dứt các hành vi làm giảm hoặc mất giá trị của quyền sử dụng đất đã thế chấp, bên nhận thế chấp còn có quyền được xem xét, kiểm tra trực tiếp quyền sử dụng đất thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó

khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp và quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

Trong trường hợp tài sản tương lai hình thành từ quyền sử dụng đất thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản.

Trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Trong trường hợp quyền sử dụng đất phải đưa ra xử lý bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản đó [4].

Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Trong trường hợp các bên thỏa thuận người thứ ba giữ tài sản thế chấp và người thứ ba đồng ý giữ tài sản thế chấp đó thì khi giữ tài sản người thứ ba sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ tương ứng.

Khoản 1 Điều 352 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định người thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ "bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp". Việc bảo quản giữ gìn phải bảo toàn được tài sản không làm mất giá trị tài sản thế chấp. "Nếu người thứ ba trong quá trình bảo quản giữ gìn mà làm mất, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp phải bồi thường. Nghĩa vụ giữ gìn bảo quản tài sản tương ứng với nó là quyền được hưởng thù lao và được hưởng thanh toán chi phí bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp. Đây là quyền đương