Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

không yêu cầu ông VN ký kết lại hợp đồng thế chấp vì yên tâm hợp đồng thế chấp trước cũng bảo đảm cho khoản vay sau. Đến hạn trả nợ vay lần hai, ông VN không thực hiện nghĩa vụ. Sau nhiều lần giãn nợ không có hiệu quả, Ngân hàng M đã khởi kiện Tòa án, yêu cầu xử lý ngôi nhà ông VN đã thế chấp. Mặc dù ngân hàng M vẫn giữ các giấy tờ sở hữu của ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở, và hợp đồng thế chấp chưa làm thủ tục giải chấp. Nhưng vì nghĩa vụ chính ngày 01/03/2005 đã được thanh toán, nên Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt hiệu lực, hai bên trả lại nhau những gì đã nhận. Như vậy, từ một khoản cho vay có bảo đảm, Ngân hàng M tự đưa mình vào một nghĩa vụ không có bảo đảm.

Như vậy, có thể thấy, vấn đề xác định nghĩa vụ chính được bảo đảm, đặc biệt khi đó là nghĩa vụ trong tương lai là một yêu cầu hết sức cần thiết, từ đó tránh những rủi ro các bên phải chịu trong hợp đồng thế chấp.

2.2.3. Về đối tượng thế chấp

Như đã biết, đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất chính là "quyền sử dụng đất". Quy định về điều kiện tài sản được dùng thế chấp cũng gây không ít khó khăn cho bên có nghĩa vụ, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước.

Bộ luật Dân sự 1995 cũng như Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định cụ thể thêm, tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh được dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại các tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện: thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh; được phép giao dịch; không có tranh chấp và phải mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay đối với tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm. Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163 quy định Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản

bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. Có nghĩa là chỉ quy định hai điều kiện là thuộc sở hữu của bên thế chấp và được phép giao dịch

Thứ nhất, thực tế, điều kiện về tài sản không có tranh chấp tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm như quy định Bộ luật Dân sự 1995 và Nghị định 178 rất khó xác định vì không có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục xác nhận tài sản không có tranh chấp. Cho nên, tổ chức tín dụng và khách hàng không biết làm những thủ tục gì và đề nghị cơ quan nào xác nhận về điều kiện nói trên. Ngay cả khi tổ chức tín dụng cử cán bộ đi kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm và đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản bảo đảm xác nhận tài sản không có tranh chấp, thì hầu như không có cơ quan nào xác nhận với lý do chưa có văn bản hướng dẫn của cơ quan cấp trên. Pháp luật dân sự hiện hành đã bỏ điều kiện trên là một động thái rất hợp lý

Thứ hai, điều kiện về bảo hiểm không áp dụng đối với tất cả các loại tài sản bảo đảm mà chỉ áp dụng đối với những tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp luật. Song Luật Kinh doanh bảo hiểm và các văn bản hướng dẫn không quy định rõ những tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm mà chỉ có văn bản pháp luật chuyên ngành mới quy định điều kiện bảo hiểm đối với từng loại tài sản cụ thể. Chính vì điều kiện bảo hiểm đối với tài sản được quy định phân tán, riêng lẻ trong các văn bản pháp luật khác nhau, nên các tổ chức tín dụng và khách hàng rất khó áp dụng pháp luật vào quá trình xác định điều kiện của tài sản bảo đảm. Những quy định của pháp luật dân sự hiện hành đã không quy định việc mua bảo hiểm đối với tài sản bảo đảm và tài sản không có tranh chấp là điều kiện bắt buộc của tài sản bảo đảm. Do vậy, các tổ chức tín dụng không còn phải mất thời gian đi tìm hiểu thực trạng tài sản có tranh chấp hay không và tra cứu văn bản pháp luật về điều kiện bảo hiểm đối với tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, các bên vẫn có thể thỏa thuận áp dụng một hoặc cả hai điều kiện trên trong giao dịch bảo đảm, miễn sao điều

kiện đó có tính khả thi, thực hiện được trên thực tế và bảo đảm an toàn vốn vay cho ngân hàng, không làm ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của khách hàng.

Tuy vậy, điều kiện về tài sản phải thuộc sở hữu của bên thế chấp trên thực tế lại gây một số khó khăn. Thông thường bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định tài sản đó có thuộc sở hữu của bên thế chấp hay không. Nhưng trong thực tế, có những trường hợp tài sản của người này nhưng lại mang tên của người khác. Ví dụ như trường hợp:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Ví dụ 1: Trước năm 1975, gia đình ông Đ.V. C đứng tên sở hữu 60.000 m2 (tại xã VB, huyện CT, tỉnh AG), bao gồm đất ở, đất vườn và đất ruộng. Sau năm 1975, Nhà nước đã trưng dụng toàn bộ diện tích đất nêu trên của gia đình ông C và đất của một số người khác để làm nông trường. Sau đó, do làm ăn không hiệu quả, nên nông trường bị giải thể và Nhà nước có chủ trương trả lại đất cho chủ cũ. Ông C đã ủy quyền cho ông L làm đơn xin lại đất và hứa sau khi lấy lại được đất sẽ cho ông L 20.000 m2. Ông L làm đơn xin lại đất và được Nhà nước trả lại toàn bộ 60.000 m2 đất. Ông L đã giao lại đất cho gia đình ông C và ông C đã cho ông L 20.000 m2 theo thỏa thuận. Do ông L đứng ra xin đất nên đã kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng toàn bộ

60.000 m2 đất và ngày 28/10/1993 đã được Ủy ban nhân dân huyện CT, tỉnh AG cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này (bao gồm đất thổ cư và đất nông nghiệp). Ngày 31/7/2002, ông L đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng 60.000 m2 đất (bao gồm đất ở và đất nông nghiệp) cho Quỹ tín dụng MB, thành phố LX, tỉnh AG để vay số tiền 50.000.000 đồng, lãi suất 1,2%/tháng, thời hạn vay là 12 tháng. Sau đó, ông C khởi kiện tại Tòa án yêu cầu ông L trả lại quyền sử dụng diện tích đất 20.000 m2 đất. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông L thừa nhận việc được ông C ủy quyền xin lại đất, việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do ông tự kê khai, ông sống ở địa phương khác, đất tranh chấp do gia đình ông C trực tiếp sử dụng từ khi

được Nhà nước trả lại; ngoài lời khai của ông L, có các chứng cứ khác đủ cơ sở để xác định quyền sử dụng đất là của ông C (nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, nộp thuế...).

Trên cơ sở đó, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của ông C, buộc ông L phải trả lại quyền sử dụng 20.000 m2 đất cho ông C. Đối với số tiền

50.000.000 đồng mà ông L vay của Quỹ tín dụng MB, thành phố LX, tỉnh AG, Tòa án chỉ buộc ông L hoàn trả số tiền gốc vay là 50.000.000 đồng.

Như vậy, từ ví dụ trên có thể thấy, bên nhận thế chấp không thể chỉ dựa vào giấy tờ sở hữu để khẳng định tài sản thuộc quyền sở hữu của một người. Mặc dù, về nguyên tắc, giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của ai, thì tài sản thuộc về người đó, những tình huống như trên sẽ đưa bên nhận thế chấp vào một hoàn cảnh bị vô hiệu hợp đồng bảo đảm, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.

Để đáp ứng yêu cầu tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp, pháp luật lại quy định "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Vướng mắc mà người sử dụng đất thường gặp phải là điều kiện cần thiết để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất đó là phải có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Tuy Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một điều kiện, nhưng Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 lại quy định những điều kiện để chủ thể được thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ thể phải có: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác, theo Điều 184, Nghị định 181 hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, kể từ 1/1/2007, người sử dụng đất phải có "giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất" mới được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... quyền sử dụng đất. Để khẳng định rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thay thế cho các loại giấy tờ khác, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã sửa đổi đoạn 1 điểm 1.1c khoản 1 Mục III "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" thay vì cho phép sử dụng các loại giấy tờ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)" như quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, các giấy tờ về đất như giấy phép mua bán, quyết định giao đất của quận huyện trước khi có Luật Đất đai hay các tờ đoạn mãi,... không có giá trị trong giao dịch. Cơ quan công chứng cũng không chứng thực cho những giấy tờ như vậy.

Quy định này đang gây khó khăn cho các chủ thể, đặc biệt là các ngân hàng, vì từ trước tới nay, khách hàng không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có thể thế chấp để vay tiền. Theo một số thông tin báo chí,

Giám đốc Ngân hàng Ngoại Thương (Vietcombank) chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Nguyễn Phước Thanh cho biết: "Đa số người dân có nhà trước năm 1975 chỉ sử dụng giấy trắng, nghĩa là giấy trao tay bởi quá trình làm lại giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) rất khó khăn và mất nhiều công sức. Nay đột xuất phải vay một khoản tiền của ngân hàng đương nhiên họ không thể thế chấp được, mặc dù họ có đầy đủ bằng chứng sở hữu hợp pháp". Theo ông Thanh, xưa nay, thế chấp bằng giấy tờ nhà đất vốn rất được ngân hàng tín nhiệm bởi độ an toàn cao. Hình thức vay này chiếm tỷ lệ 40% trong tổng số tín dụng của Vietcombank. Tuy vậy, từ khi nghị định có hiệu lực, ngân hàng đành ngưng hẳn những giao dịch kiểu này.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) mà còn gây khó khăn cho cả khách hàng, Theo quy định, để được thế chấp vay tiền, người dân phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhưng Giám đốc Ngân hàng Công Thương II (Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) Lê Hữu Thọ khẳng định không công chứng được giấy thì sẽ không thể đăng ký được giao dịch này.

Những khó khăn về giấy tờ sở hữu vẫn còn đang hiện hữu bởi hiện nay hồ sơ xin cấp "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" ở nhiều địa phương cũng đang gặp nhiều khó khăn. Có nhiều người đã nộp hồ sơ xin nhiều tháng nay mà vẫn chưa được giải quyết.

Việc đưa ra điều kiện: giá trị tài sản phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ [3] [4], là một qui định không cần thiết. Việc định giá tài sản bảo đảm tại thời điểm xác lập giao dịch do các bên tiến hành trên cơ sở thỏa thuận và chỉ có giá trị tham khảo để xác định mức nghĩa vụ được bảo đảm, không áp dụng khi xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Nếu điều kiện này áp dụng cho thời điểm xử lý tài sản thì càng không chính xác, bởi giá trị tài sản bảo đảm trong nền kinh tế thị trường thay đổi liên tục, mặt khác trong trường hợp một tài sản dùng bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa

vụ pháp luật qui định buộc phải đăng ký giao dịch có bảo đảm, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

Về đất được thế chấp, Luật Đất đai năm 2003 quy định khá rắc rối, phức tạp tại 5 điều 110, 111, 112, 113 và 119 về các loại đất được phép thế chấp. Tuy nhiên, rất khó phân biệt được những trường hợp nào không được phép thế chấp, ngay cả tại các nghị định, thông tư hướng dẫn. Có thể thấy, quy định về đất không được thế chấp chưa được quy định cụ thể. Việc xác định mù mờ này cũng sẽ làm khó khăn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến loại đất này.

Ngoài những khúc mắc trên, hiện nay, vấn đề quyền sử dụng đất thuộc dạng là tài sản chung cũng đang là một vấn đề rất phức tạp. Mặc dù hiện nay đã có quy định về tài sản chung của vợ chồng phải được ghi tên cả vợ và chồng, phải được sự chấp thuận của cả vợ và chồng, nhưng thực tế vẫn có nhiều gia đình vẫn chỉ ghi tên vợ hoặc chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như ở trường hợp dưới đây:

Ví dụ 2: anh DH đứng tên chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ấp 1, xã ĐA, huyện GQ. Ngày 05/8/2004, anh DH vay chị TH số tiền 50.000.000 đồng, lãi suất 2%/tháng, thời hạn vay là 06 tháng; anh DH thế chấp cho chị TH quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm đảm nghĩa vụ trả nợ số tiền nêu trên và anh DH chị TH Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mang tên anh DH, đồng thời hai bên thỏa thuận nếu anh DH không trả được nợ thì sẽ giao đất đã thế chấp cho chị TH (hợp đồng vay và thế chấp đều có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã ĐA). Trong 3 tháng đầu, anh DH có trả tiền lãi cho chị TH. Nhưng khi hết thời hạn anh DH không tiếp tục trả tiền lãi và gốc cho chị TH. Chị TH đã khởi kiện anh DH yêu cầu anh DH phải trả nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án, thì có đủ chứng cứ để xác định quyền sử dụng đất ở nêu trên là tài sản chung cho vợ chồng anh DH nên không thể xử lý quyền sử dụng đất ở như hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, Tòa án đã xác định hợp đồng thế chấp để bảo đảm đảm cho hợp đồng vay tiền giữa anh DH và chị TH là vô hiệu. Theo đó, không thể xử lý quyền sử dụng đất trên để thanh toán khoản nợ cho chị TH.

Ví dụ trên chỉ là một trường hợp, chưa kể đến các loại quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, mà việc xác định các chủ thể trong hộ gia đình hiện nay chưa có một văn bản nào quy định.

2.2.4. Về chủ thể thế chấp

Mặc dù pháp luật quy định doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [4]. Doanh nghiệp nhà nước là chủ thể được giao tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất), quản lý và sử dụng nhưng không có quyền định đoạt đối với các tài sản đó. Trong quá trình kinh doanh, nhu cầu về vốn là rất lớn, do đó doanh nghiệp nhà nước cần có quyền chủ động trong việc sử dụng tài sản mà mình đang quản lý, trực tiếp sử dụng để thế chấp vay vốn. Nhưng trên thực tế, quyền chủ động này của doanh nghiệp nhà nước chịu nhiều hạn chế do không có quyền sở hữu tài sản, khi thế chấp tài sản phải được sự đồng ý của cơ quan chủ quản. Sự phụ thuộc này đôi khi dẫn đến mất thời cơ thuận lợi của doanh nghiệp nhà nước. Mặt khác, về phía bên có quyền (nhận bảo đảm) trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước không thực hiện nghĩa vụ, hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, việc xử lý tài sản của doanh nghiệp nhà nước đã thế chấp cũng gặp khó khăn vì một lần nữa lại phải có ý kiến của cơ quan chủ quản của doanh nghiệp nhà nước đó.

Một vấn đề nữa nảy sinh trên thực tế, làm cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất. Đó là trường hợp các hộ nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trường, lâm trường. Họ