Phạm Vi Nghĩa Vụ Dân Sự Được Bảo Đảm Bằng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

dịch bảo đảm được giao kết (Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005). Quy định các bên được thỏa thuận việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai nhằm đa dạng hóa các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tạo điều kiện cho các chủ thể vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.

Tài sản hình thành trong tương lai có thể là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận, mà vào thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc ký kết giao dịch bảo đảm tài sản đó chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng đang trong quá trình hình thành, chưa thể sử dụng theo đúng công dụng, mục đích của tài sản đó. Ví dụ: tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài sản đang tồn tại hoàn chỉnh về công năng sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bảo đảm. ví dụ: việc mua bán chưa hoàn tất, di sản thừa kế chưa phân chia xong...

Hai bên có thể thỏa thuận tài sản thế chấp là một phần quyền sử dụng đất được tách ra để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Một phần quyền sử dụng đất được tách ra từ quyền sử dụng đất lớn hơn khi thế chấp phải trở thành một tài sản có đủ tính năng sử dụng, nghĩa là phải là một tài sản hoàn chỉnh có thể sử dụng được một cách độc lập và có thể trao đổi, chuyển nhượng được. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất tách ra phải bảo đảm là một tài sản độc lập có thể tham gia giao dịch được.

Trong trường hợp một phần tài sản tách ra để thế chấp là phần tài sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Quyền sử dụng đất đang cho thuê cũng có thể dùng để thế chấp. Trường hợp này bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết tình trạng tài sản và quyền lợi của người thuê tài sản, nếu thế chấp tài sản đang cho thuê mà không thông báo cho người nhận thế chấp thì sau khi giao kết giao dịch bảo đảm này bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra hoặc bên nhận thế chấp có

thể lựa chọn tiếp tục duy trì hợp đồng thuê và tôn trọng quyền của người thuê tài sản đó. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thế chấp, bên thế chấp được hưởng, các khoản lợi tức này chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu hai bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định [27].

Quyền sử dụng đất là đối tượng thế chấp do pháp luật quy định. Nếu như trước đây theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995 quyền sử dụng đất được thế chấp bị khống chế trong phạm vi "đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng, đất ở" [14], nghĩa là quyền sử dụng đất được phép thế chấp căn cứ vào mục đích sử dụng của đất đó. Đây là một qui định hạn chế khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh từ vốn vay của người sử dụng đất.

Khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất đóng góp (hoặc trả cho Nhà nước) từ đó đối tượng thế chấp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đa dạng hơn bao gồm:

1. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

2. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

3. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

4. Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, đối với đất không phải đất thuê

5. Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

6. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đối với đất được chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng đất.

7. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất.

8. Quyền sử dụng đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

9. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tổ chức cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế.

Với quy định này, quyền thế chấp quyền sử dụng đất được mở, đáp ứng nhu cầu vay vốn của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho người sử dụng tận dụng tối đa công dụng của đất. Ngoài ra, cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng được thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1.1.3. Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mục đích thế chấp quyền sử dụng đất để "bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia" [3]. Như vậy, pháp luật cho phép các chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện bất kỳ một loại nghĩa vụ nào như trả nợ, thanh toán hợp đồng, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm… Tuy

vậy, trong Điều 717 Bộ luật Dân sự năm 2005 lại quy định nghĩa vụ của bên thế chấp "thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng" và Điều 718 về quyền bên thế chấp quy định: "Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận". Những quy định dạng như thế này cũng xuất hiện khá nhiều trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định 163). Với những quy định này vô hình chung, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như pháp luật dân sự chỉ quy định biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất chỉ sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay. Như vậy, pháp luật Việt Nam hiện hành, tuy có quy định thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhưng thực chất, chỉ là một biện pháp bảo đảm tiền vay.

2.1.1.4. Phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất

Trừ trường hợp theo pháp luật quy định, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự các bên có thể thỏa thuận áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như có thể thỏa thuận bảo đảm một phần hay toàn bộ nghĩa vụ dân sự đó (Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2005), không phụ thuộc giá trị của tài sản bảo đảm hay giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm. Vì vậy sự thỏa thuận bảo đảm một phần hay toàn bộ nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp của hai bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.

Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định "1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. 2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận". Như vậy, có thể thấy, nếu các bên không có thỏa thuận về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm thì tuân theo quy định của

pháp luật. Nguyên tắc chung là nghĩa vụ được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại nếu hai bên chủ thể không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định về phạm vi bảo đảm.

Nhằm đa dạng hóa các loại nghĩa vụ được bảo đảm, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, pháp luật dân sự hiện hành quy định: các bên được thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

2.1.2. Về hình thức thế chấp, về thế chấp một tài sản để bảo đảm nhiều nghĩa vụ và thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm một nghĩa vụ

2.1.2.1. Hình thức thế chấp tài sản

Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Như vậy hình thức văn bản là hình thức bắt buộc của việc thế chấp tài sản, những giao kết việc thế chấp tài sản bằng lời nói, hành vi không thể hiện bằng văn không được công nhận.

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu đặt ra khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được xác lập một cách hợp pháp, hợp lệ và duy trì một vật quyền cho bên nhận bảo đảm có quyền chi phối đến tài sản thế chấp, đồng thời được ưu tiên thanh toán trước so với các chủ nợ khác từ tài sản thế chấp, khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ và tài sản thế chấp được đưa ra xử lý. Vì vậy quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163 là rất thiết thực, phù hợp với thực tế. Đăng ký giao dịch bảo đảm vừa là công bố công khai giai dịch bảo đảm được xác lập, vừa là thông báo chấm dứt một giao dịch bảo đảm.

Chừng nào, không có những đăng ký các giao dịch bảo đảm, thì những giao dịch, cam kết bảo đảm như vậy sẽ không có hiệu lực đối với người thứ ba. Ngược lại, chừng nào các giao dịch bảo đảm chưa được xóa trong đăng ký giao dịch bảo đảm thì chừng đó vẫn chưa thể coi là các giao dịch bảo đảm như vậy đã được giải chấp, kể cả trường hợp nghĩa vụ đã thực hiện xong [31].

Khoản 2 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định [16].

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc dạng bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Người yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản có thể là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền. Người yêu cầu đăng ký phải ghi vào đơn các nội dung đúng sự thật, đúng thỏa thuận của các bên về thế chấp tài sản, trong trường hợp kê khai không đúng sự thật mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho người bị hại [4].

Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh. Trong trường hợp thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh thì người yêu cầu đăng ký có thể là bên thế chấp mới, bên bảo lãnh mới hoặc bên nhận thế chấp mới, bên nhận bảo lãnh mới. Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký là Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản. Người yêu cầu đăng ký có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật dân sự để yêu cầu đăng ký [8].

Theo pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [8].

Việc đăng ký thế chấp tài sản bao gồm các nội dung chủ yếu như: bên thế chấp, bên nhận thế chấp, mô tả tài sản thế chấp, thời hạn thế chấp.

Các cơ quan này thực hiện việc đăng ký theo thẩm quyền theo nguyên tắc đăng ký kịp thời, chính xác theo đúng nội dung đơn mà người yêu cầu đăng ký đã kê khai.

Thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ [8]. Thời điểm đăng ký tính theo đơn vị nhỏ nhất là giờ nhận đơn nếu cùng ngày đăng ký, tính theo ngày đăng ký nếu tài sản thế chấp đăng ký cùng tháng, tính theo tháng nếu tài sản thế chấp được đăng ký cùng năm.

Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu [8].

Đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung, đăng ký thế chấp tài sản nói riêng với tính chất công khai hóa giao dịch bảo đảm, có ý nghĩa đối với các bên chủ thể trong giao dịch và đối với người thứ ba.

Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự quy định:

Kể từ thời điểm giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối

với người thứ ba. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm đăng ký thế chấp, lợi ích của bên nhận thế chấp được bảo vệ trước người thứ ba bằng tài sản đã đăng ký thế chấp, đồng thời là người có thứ tự ưu tiên thanh toán trước người nhận thế chấp sau.

Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Khi xử lý tài sản bảo đảm, mọi nghĩa vụ được bảo đảm bằng chính tài sản này đều coi là đến hạn, mọi bên có quyền được thanh toán từ tài sản đó. Giữa những giao dịch bảo đảm có đăng ký và giao dịch bảo đảm không có đăng ký thì những giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán trước. Giữa những giao dịch bảo đảm có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán xác định theo thứ tự đăng ký.

Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán chỉ đặt ra khi có từ hai nghĩa vụ dân sự độc lập trở lên được bảo đảm bởi cùng một tài sản của bên có nghĩa vụ.

2.1.2.2. Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ

Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, hoặc pháp luật có quy định khác". Như vậy, có thể thấy rằng, pháp luật đã ghi nhận cho các chủ thể có quyền năng xác định giá trị bảo đảm của một quyền sử dụng đất cho nhiều nghĩa vụ dân sự. Đó không phải điều kiện bắt buộc một tài sản được bảo đảm nhiều nghĩa vụ. Nếu một tài sản có giá trị nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng vẫn được các bên thỏa thuận, được chấp nhận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thỏa thuận này được tôn trọng.

Thế chấp quyền sử đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm nên trong trường hợp một tài sản (quyền sử đất) thế chấp cho nhiều nghĩa vụ, người nhận thế chấp sau hoàn toàn có thể biết được tình trạng của quyền