Hiệu Lực Và Thời Hạn Thế Chấp, Hủy Bỏ, Chấm Dứt Và Xử Lý Quyền Sử

nhiên người thứ ba giữ tài sản thế chấp được hưởng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khoản 1 Điều 353 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có quyền "được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận". Khác với bên thế chấp, việc khai thác tài sản thế chấp là việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, còn người thứ ba giữ tài sản không đương nhiên có quyền sử dụng tài sản thế chấp mà mình giữ, chỉ khi có thỏa thuận giữa các bên và người thứ ba thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp mới có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp đó.

Người thứ ba giữ tài sản thế chấp khai thác công dụng từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận phải bảo đảm không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Nếu việc khai thác công dụng có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp thì theo khoản 2 Điều 352 Bộ luật Dân sự năm 2005, người thứ ba "không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp".

Khoản 3 Điều 532 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định người thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ". Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận", giao lại tài sản phải có sự thỏa thuận giữa hai bên: bên thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp và người thứ ba giữ tài sản thế chấp, tài sản giao lại phải còn nguyên vẹn. Nếu mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải bồi thường.

2.1.4. Hiệu lực và thời hạn thế chấp, hủy bỏ, chấm dứt và xử lý quyền sử dụng đã thế chấp

2.1.4.1. Hiệu lực thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là một giao dịch vì vậy phải tuân thủ theo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung về chủ thể, mục đích, nội dung không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì vậy, thông thường thế chấp tài sản có hiệu lực khi đã xác định nghĩa vụ cần bảo đảm (có thể là nghĩa vụ hiện có hoặc nghĩa vụ tương lai); sau khi các bên đã thống nhất những cam kết về thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ đã được xác định đó; khi bên sau cùng ký vào văn bản thế chấp.

Trong trường hợp pháp luật quy định thế chấp tài sản phải đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm, thì thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký [4]. Pháp luật dân sự hiện hành quy định phải đăng ký thế chấp đối với trường hợp sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

Thế chấp tàu bay, tàu biển;

Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

Ngoài những trường hợp pháp luật quy định, đăng ký thế chấp tài sản chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Không phải điều kiện có hiệu lực giữa hai bên giao kết.

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc dạng phải đăng ký thế chấp.

Theo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 và đoạn 2 khoản 4 Điều 146 Nghị định 181 ngày 20/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (sau đây gọi tắt là nghị định 181), thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký - thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính.

Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm hiện nghĩa vụ dân sự, vì vậy hiệu lực phụ thuộc hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính vô hiệu, hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp giao dịch bảo đảm là điều kiện có hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm.

2.1.4.2. Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất

Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất cũng như đối với các tài sản nói chung do các bên thỏa thuận, đây là một quy định mới tại Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2005. Quy định này mở ra cho các bên quyền tự chủ trong giao kết, giúp cho các bên chủ động trong sử dụng tài sản, phát triển sản xuất kinh doanh.

Các bên có thể thỏa thuận thời hạn thế chấp quyền sử dụng trước khi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm đến hạn thanh toán và thông thường các bên thỏa thuận thay thế bằng tài sản khác hoặc biện pháp bảo đảm khác. Các bên cũng có thể thỏa thuận thời hạn thế chấp sau khi nghĩa vụ đến hạn. Quy định này nhằm duy trì khả năng tiếp tục sở hữu tài sản của bên thế chấp. Trong những trường hợp này các bên sẽ thỏa thuận các vấn đề khác như nghĩa vụ bổ sung hay lãi suất…

Trong trường hợp mà các bên không thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

2.1.4.3. Hủy bỏ và chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất

Hủy bỏ việc thế chấp quyền sử dụng đất nghĩa là: biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không còn được áp dụng trong quan hệ nghĩa vụ dân sự nữa. Thế chấp quyền sử dụng đất không đương nhiên được hủy bỏ mà phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [3].

Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản, theo đó:

Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt mà không phải xử lý tài sản bảo đảm, có thể do nghĩa vụ được thực hiện. Nghĩa vụ chấm dứt do thỏa thuận của các bên, bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ, nghĩa vụ được bù trừ.

Thế chấp tài sản cũng chấm việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Thế chấp tài sản chấm dứt khi tài sản thế chấp đã được xử lý hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Như vậy thế chấp tài sản có thể được chấm dứt trước khi nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn hoặc nghĩa vụ được bảo đảm không còn hoặc khi nghĩa vụ đã bị vi phạm.

2.1.4.4. Xử lý tài sản thế chấp

Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thoả thuận, hoặc do pháp luật quy định. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận có thể là ngày, tháng, năm cụ thể hoặc thỏa thuận khi một điều kiện xảy ra nghĩa vụ được coi là đến hạn.

Chủ thể yêu cầu xử lý tài sản có thể là bên nhận thế chấp, bên thế chấp nhằm tạo điều kiện cho hai bên chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Pháp luật dân sự cho phép các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thỏa thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, thỏa thuận này không trái với nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và đạo đức xã hội được mọi người tôn trọng và pháp luật bảo vệ.

Thỏa thuận của các bên là căn cứ đầu tiên để xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án.

Nếu đối với các loại tài sản khác, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 355 dẫn chiếu đến các Điều 336, 338 Bộ luật Dân sự năm 2005 bao gồm hai hình thức là theo thỏa thuận và bán đấu giá thì quy định đối với riêng xử lý quyền sử dụng đất thế chấp chỉ bao gồm thoả thuận, ngoài ra. Nếu các bên không thoả thuận được thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.

Theo quy định tại Điều 59 Nghị định 163 thì các phương thức xử lý tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất) bao gồm:

Bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm

nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ; Phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Trong trường hợp tài sản không bán mà các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp đó thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp được nhận cả giấy tờ liên quan đến tài sản. Nếu trị giá tài sản lớn hơn trị giá nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận thế chấp phải thanh toán cho bên thế chấp số tiền vượt quá đó. Ngược lại, nếu giá trị nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp chi thêm phần còn thiếu. Trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác.

Tuy vậy, ngay cả khi thỏa thuận hoặc khi được quyết định ở tòa án, phương pháp chủ yếu vẫn là bán đấu giá tài sản.

Bán đấu giá là phương thức tốt nhất bảo đảm lợi ích hợp pháp của các bên. Đối với bên có quyền, bán đấu giá tài sản thế chấp nhanh được thỏa mãn quyền lợi mà không phải thông qua những thủ tục phức tạp khác, thời gian không kéo dài. Đối với bên thế chấp quyền lợi được bảo đảm vì tài sản bán đấu giá bao giờ cũng bán với giá cao nhất có thể, từ đó bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu. Việc bán đấu giá tài sản được quy định cụ thể tại Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 1 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

Tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức bán theo thỏa thuận của các bên hoặc bán đấu giá thì bên nhận thế chấp đều được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp đó.

Sau khi xử lý tài sản, bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi đã trừ đi chi phí bảo quản tài sản. Nếu tài sản do người thứ ba giữ, chi phí bán tài sản và các chi phí khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp như: Lệ phí bán đấu giá, thông báo, thuê địa điểm bán đấu giá...

Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là một khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt bồi thường thiệt hại nếu có.

Bên nhận thế chấp được thanh toán số tiền từ tiền bán tài sản thế chấp nếu tiền bán tài sản còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu, ngược lại bên thế chấp được nhận lại số tiền bán nếu còn thừa.

2.2. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong những năm qua các cơ quan nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, những văn bản này đã tạo nên khu pháp lý cho hoạt động giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói riêng. Đặc biệt các văn bản quy phạm pháp luật đã tạo cơ sở pháp lý cho phát triển của hợp đồng vay tín dụng.

Tuy nhiên, so với thực tiễn phát triển của kinh tế - xã hội, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật này đã bộc lộ một số bất cập. Trong đó có nhiều khó khăn cho việc áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất vào thực tiễn.

2.2.1. Những mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003

Theo LĐĐ 2003 thì khi một chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho chủ thể khác, được gọi là bảo lãnh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự năm 2005, trường hợp này cũng là thế chấp quyền sử dụng đất. Như đã phân tích ở chương 1, trường hợp này cần thiết phải là thế chấp quyền sử dụng đất. Cũng giống như các nước khác, những trường hợp như thế này cũng được coi là thế chấp quyền sử dụng đất. Hai luật không phù hợp dẫn đến Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 về giao dịch bảo đảm quy định: Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại Nghị định số 181/2004/NĐ -CP ngày 29-10- 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị vô hiệu hóa. Vì theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp. Vì vậy, 44 chữ "bảo lãnh" trong Luật Đất đai hiện hành nên được xóa bỏ trong lần sửa đổi tiếp theo.

2.2.2. Về xác định nghĩa vụ được bảo đảm

Pháp luật hiện hành chưa có nhiều quy định cụ thể về việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm cho thế chấp nói chung cũng như thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này dẫn đến nhiều sai lầm trong thực tế giữa các bên trong quan hệ thế chấp cũng như đối với Tòa án khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt, trong quan hệ cho vay vốn của ngân hàng. Đối với các trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản của ngân hàng, các tổ chức tín dụng chỉ tiến hành cho vay vốn nếu khách hàng có thế chấp (cầm cố) tài sản của mình.

Vì việc quy định về nghĩa vụ được bảo đảm chưa quy định rõ ràng, chi tiết. Nhiều cán bộ tín dụng của các ngân hàng cho rằng có thể sử dụng một hợp đồng thế chấp cho những khoản vay trong tương lai mà không cần làm lại hợp đồng thế chấp, miễn là quyền sử dụng đất thế chấp có giá trị lớn hơn giá trị các khoản vay đó.

Ví dụ: ông VN thế chấp ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở trị giá 300 triệu đồng cho Ngân hàng M để vay 100 triệu đồng vào 01/03/2005. Đến hạn trả nợ, ông VN đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng M, đồng thời tiếp tục vay thêm 100 triệu đồng nữa, nhưng cán bộ tín dụng đã