Thế Chấp Tạo Thành Một Quyền Đối Vật Không Thể Phân Chia Theo Phần

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Như vậy, khái niệm thế chấp có thể được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản hoặc động sản (tùy từng quy định pháp luật mỗi nước, thông thường là bất động sản), trong đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền.

Từ trên có thể đưa ra khái niệm: Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó, bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền hay còn gọi là bên nhận thế chấp.

1.2.2. Đặc điểm của biện pháp thế chấp

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, có đầy đủ những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời thế chấp còn có những đặc điểm riêng như sau.

1.2.2.1. Không có sự chuyển giao tài sản

Khác với cầm cố tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản được chuyển giao cho người nhận cầm cố. Trong quan hệ thế chấp, người nhận thế chấp không trực tiếp giữ các tài sản bảo đảm mà chỉ giữ giấy tờ pháp lý có liên quan (khi có thỏa thuận giữa các bên), như: giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó của người có nghĩa vụ, hoặc các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba nắm giữ.

Tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ và vẫn duy trì sử dụng khai thác công dụng của tài sản (nếu hai bên không có thỏa thuận khác về việc khai thác công dụng), đồng thời người thế chấp được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản bảo đảm. Trường hợp người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba cũng có thể khai thác công dụng của tài sản đó nếu các bên có thỏa thuận.

Việc bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ pháp lý của tài sản hoặc (và) đăng ký giao dịch bảo đảm cũng đủ làm cơ sở cho việc bảo đảm vì bên thế chấp không định đoạt được tài sản nếu không có giấy tờ đó kèm theo. Giấy tờ giao cho bên nhận thế chấp tùy theo tài sản khác nhau là những giấy tờ khác nhau, có thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chứng chỉ đăng ký tài sản nào đó. Các giấy tờ này đều là giấy tờ mang giá trị pháp lý, được đăng ký do pháp luật quy định, là điều kiện cần và đủ cho việc chủ sở hữu định đoạt tài sản đó.

Theo quy định của pháp luật Pháp, thế chấp cấu thành một quyền đối vật (droit réel) cho người nhận thế chấp [29]. Quyền đối vật này cho phép người nhận thế chấp có được hai quyền năng trên bất động sản thế chấp: quyền đeo đuổi (droit de suite) cho phép người nhận thế chấp được xử lý bất động sản thế chấp cho dù tài sản này đang thuộc quyền chiếm hữu của một người thứ ba và quyền ưu tiên thanh toán (droit de préférence). cho phép người nhận thế chấp được thanh toán trước các chủ nợ khác của người có nghĩa vụ từ tiền bán bất động sản thế chấp. Do đó, thế chấp không cần đến kỹ thuật chuyển giao bất động sản từ người thế chấp sang người nhận thế chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Trong pháp luật Việt Nam không quy định quyền đối vật mà quy định về quyền ưu tiên thanh toán của người nhận thế chấp tương tự như pháp luật Pháp. Trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, người nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý bất động

sản thế chấp, đồng thời được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán bất động sản đó trước những chủ nợ khác của người có nghĩa vụ.

Pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành không tồn tại khái niệm "quyền đeo đuổi" (như pháp luật một số nước). Để giải quyết vấn đề kiểm soát tài sản thế chấp, trong quy định việc tài sản thế chấp có thể được chuyển nhượng (bán, trao đổi, tặng cho) nếu được bên nhận thế chấp đồng ý, trong trường hợp đó thì được quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán (Điều 349 Bộ luật Dân sự năm 2005).

1.2.2.2. Thế chấp tạo thành một quyền đối vật không thể phân chia theo phần

Đối với tài sản thế chấp, thế chấp không thể phân chia được hiểu là trong trường hợp nhiều tài sản được thế chấp cho một nghĩa vụ thì người nhận thế chấp có quyền xử lý bất kỳ tài sản nào cũng được trong số các tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ; Trường hợp tài sản thế chấp bị phân chia, mỗi phần của tài sản đều được tiếp tục dùng để thế chấp bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ.

Trường hợp người nhận thế chấp chết, mỗi người kế quyền trở thành chủ sở hữu một phần quyền yêu cầu được bảo đảm bằng thế chấp, tuy nhiên bất kỳ người kế quyền nào trong số họ vẫn có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Trong trường hợp người có nghĩa vụ chết, những người kế quyền của người này phải có nghĩa vụ thanh toán các nghĩa vụ tài sản của người chết tương ứng với phần tài sản đã nhận được. Trong những người kế quyền này, người nào được thừa kế tài sản thế chấp phải chấp nhận cho đem tài sản thế chấp ra xử lý để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm.

1.2.2.3. Trong mối quan hệ với quyền yêu cầu được bảo đảm, thế chấp có tính chất là một quyền đối vật phụ

Có thể thấy, sẽ không thể có thế chấp nếu không tồn tại một quyền yêu cầu được xác định; khi quyền yêu cầu chấm dứt hoặc được chuyển giao thì thế chấp cũng chấm dứt hoặc được chuyển giao. Do vậy, nghĩa vụ phát sinh từ thế chấp là nghĩa vụ phụ trong quan hệ với nghĩa vụ chính có bảo đảm bằng thế chấp. Nếu nghĩa vụ chính được bảo đảm là một nghĩa vụ hợp đồng, thì hợp đồng thế chấp là một hợp đồng phụ của hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ hợp đồng thế chấp.

1.2.2.4. Thế chấp cần phải được công bố không khai phạm vi quyền đối vật của người thế chấp đối với tài sản thế chấp

Trong thế chấp không có chuyển giao tài sản, do đó tài sản vẫn nằm trong sự chiếm giữ của bên thế chấp. Khả năng tài sản đó có thể bị chuyển giao hoặc dùng làm vật bảo đảm cho những nghĩa vụ khác là hoàn toàn có thể xảy ra. Do vậy, thế chấp phải tuân thủ các điều kiện đặc biệt liên quan đến việc xác định quyền yêu cầu được bảo đảm cũng như xác định tài sản dùng để thế chấp, công khai phạm vi quyền đối vật của người thế chấp đối với tài sản thế chấp.

Pháp luật Việt Nam ghi nhận cả hai trường hợp đăng ký thế chấp bắt buộc và đăng ký tự nguyện. Ngược lại, pháp luật một số nước như pháp luật Pháp quy định đăng ký thế chấp bắt buộc, thế chấp không đăng ký sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba.

1.2.3. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Trong đời sống hàng ngày, các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, các cá nhân, hộ gia đình cần vay vốn đầu tư để sản xuất thường cần một số vốn khá lớn. Do vậy, cần thiết phải có một tài sản có giá trị lớn nhằm bảo đảm cho các giao dịch dân sự đó. Tài sản có giá trị lớn thường là bất động sản,

trong đó có quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm các nghĩa vụ dân sự là một nhu cầu cần thiết, chính đáng của người dân, người có tài sản là quyền sử dụng đất.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Ở một số nước, người dân có quyền sở hữu đất đai, và việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng ít được nhắc đến thay vì thế chấp đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định, đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung của thế chấp tài sản khác, nhưng có đối tượng riêng, đó là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói một cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản (Bộ luật Dân sự Việt Nam). Tuy nhiên, do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Pháp luật Việt Nam không có quy định hay định nghĩa nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005 có đưa ra định nghĩa về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [16].

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, người sử dụng đất chỉ có quyền sử

dụng mà không có quyền sở hữu. Do đó, sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (bên thế chấp) với bên nhận thế chấp cũng chỉ là sự thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải thỏa thuận liên quan đến chính đối tượng là đất đai. Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn sử dụng diện tích đất thế chấp để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là yếu tố hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

Vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự là việc các chủ thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất.

Dưới góc độ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác, có ý nghĩa đối với cả hai bên, bên có quyền và bên có nghĩa vụ.

Chương 2‌

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

2.1.1. Về nghĩa vụ được bảo đảm, đối tượng, mục đích và phạm vi của thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1.1. Về nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ khác. Pháp luật Việt Nam quy định về mối quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm theo đó hiệu lực của hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm có ý nghĩa quyết định đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm (ở đây là thế chấp quyền sử dụng đất) [4]. Chính vì vậy, việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm là một yếu tố rất quan trọng.

Đồng thời, pháp luật Việt Nam cũng quy định nghĩa vụ được bảo đảm có thể là "nghĩa vụ hiện tại" hoặc "nghĩa vụ trong tương lai" [3]. Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ phát sinh sau khi giao dịch bảo đảm dã được ký kết. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, thì nghĩa vụ phải được mô tả trong văn bản về giao dịch bảo đảm. Khi nghĩa vụ trong tương lai được xác lập, các bên phải lập phụ lục mô tả cụ thể về nghĩa vụ, thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp thế chấp đã được đăng ký, thì phải đăng ký thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi nghĩa vụ không làm thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp. Nếu việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai được

các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng thế chấp [4], [8]. Cũng theo pháp luật Việt Nam, một nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm, thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại [3].

2.1.1.2. Đối tượng của thế chấp

Đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất, đây là một đối tượng đặc biệt so với các đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, bên thế chấp không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất đai, quyền sử dụng này là một loại tài sản được phép thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Tài sản trở thành đối tượng của thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và được phép giao dịch [4], nghĩa là quyền sử dụng đất không bị cấm lưu thông. Trước khi thế chấp, người thế chấp có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt vật thế chấp đó và không bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần lưu ý là đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là "quyền sử dụng đất" chứ không phải bản thân "đất". Nhiều người vẫn cho rằng, "khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất ở, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất ở mà không có quyền sở hữu, nên trong trường hợp này tài sản đem thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp" [26]. Quan điểm này đã coi "đất" là đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất chứ không phải "quyền sử dụng đất". Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản [3], do đó, chủ sử dụng đất phải có quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản đó.

Đối tượng thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai, tài sản được hình thành trong tương là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp hình thành sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao