Hệ Số Quyết Định Của Dự Án

o Tổng diện tích kinh doanh của dự án: 3.529 m2

o Suất đầu tư cho 1m sàn xây dựng: 551 USD/m2 ~ 9,807,000 đồng/m2

o Suất đầu tư cho 1m sàn kinh doanh (văn phòng, thương mại, nhà ở): ~ 10,000,000 đồng/m2

CBTĐ tiến hành phân tích so sánh các nội dung trên với các đơn vị khác:

o Theo tìm hiểu của Trung tâm giao dịch HO, suất đầu tư của dự án như trên ở mức trung bình của các dự án đang thực hiện:

Dự án Linh Đàm (chủ đầu tư là Tổng HUD): suất đầu tư ~ 10,000,000 đồng/m2 (tính 1 USD = 20, 890 VNĐ)

Dự án Văn Quán (chủ đầu tư Tổng HUD): suất đầu tư ~ 9,900,000 đồng/m2

Với kết quả so sánh trên CBTĐ rút ra kết luận định mức đầu tư như trên là hoàn toàn ở mức hợp lý.

Ngân hàng tiến hành đánh giá tiến độ thực hiện dự án, từ đó xác định nhu cầu vốn của dự án:

Bảng 2.8. Cơ cầu vốn của dự án

Cơ cấu vốn

Tỷ lệ	Giá trị
Vốn tự có của doanh nghiệp	30%	15,640,545,242
Vốn vay ngân hàng	70%	36,494,605,565
Tổng cộng	100%	52,135,150,807

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

Nguồn vốn vay ngân hàng 36,5 tỷ đồng. Với tính khả thi và hấp dẫn của dự án, khả năng huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng là đảm bảo.

Nguồn vốn tự có: tổng nguồn vốn tự có Công ty tham gia vào dự án lần này 15 tỷ đồng:

Vốn điều lệ của Công ty trên đăng ký kinh doanh đến thời điểm hiện tại

~ 71 tỷ đồng.

Việc tính nhu cầu vốn này làm cơ sở cho việc giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian trả nợ của doanh nghiệp vay

vốn đầu tư dự án. Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, CBTĐ kiểm tra lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, và từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư đánh giá nguồn vốn tự có để đầu tư là đảm bảo.

c. Thẩm định doanh thu và chi phí dự án

Để thẩm định doanh thu và chi phí của dự án, Ngân hàng tiến hành thẩm định các nội dung sau:

 Thẩm định yếu tố đầu vào và chi phí của dự án.

Trên cơ sở hồ sơ dự án và những đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, CBTĐ đánh giá nhu cầu về nguyên nhiên vật liệu đầu vào để phục vụ cho sản xuất hàng năm, dự tính những biến động về giá mua – giá bán trong thời gian tới, nhu cầu nhập khẩu nguyên nhiên vật liệu đầu vào, dự tính tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu,… Từ đó CBTĐ tiến hành xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp cho dự án.

 Thị trường đầu ra, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là những nhân tố giữ vai trò hết sức quan trọng và quyết định đến sự thành bại của dự án. Vì vậy CBTĐ cần xem xét, đánh giá kỹ và chính xác về phương diện này như: đánh giá về mặt thị trường - điểm mạnh cũng như điểm yếu của sản phẩm trên thị trường; khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án; những thách thức trong cạnh tranh của sản phẩm đầu ra của dự án;… Từ đó, CBTĐ đưa ra phương án tiêu thụ sản phẩm để tính toán, như: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế; doanh thu dự kiến hàng năm,…Ngoài ra, CBTĐ cần xem xét các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với các dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đầu tư đối với Ngân hàng, từ đó xác định lợi nhuận sau thuế (LNST) của dự án trong nguồn trả nợ của chủ đầu tư dự án đối với Ngân hàng.

Trên cơ sở những căn cứ nêu trên, CBTĐ sẽ dự tính và thiết lập các bảng

tính toán hiệu quả tài chính của dự án, bảng dự kiến dòng tiền hàng năm thu được từ dự án, tính toán các chỉ tiêu tài chính đặc trưng làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay của chủ đầu tư đối với Ngân hàng.

Nghiên cứu điển hình:

Đối với dự án đầu tư sản xuất Thép chất lượng cao của Công ty cổ phần Trường Giang.

 Thẩm định yếu tố đầu vào và chi phí của dự án.

Trên cơ sở hồ sơ dự án vay vốn trình bày các khoản mục chi phí:

Bảng 2.9. Các khoản mục chi phí dự án

Đơn vị tính: triệu đồng

STT

Hạng mục	Giá trị	Thuế GTGT	Tổng giá trị
A	Vốn cố định	285.496	11.315	296.811
1	Máy móc thiết bị	202.487	10.124	212.611
2	Xây dựng và lắp đặt	23.821	1.191	25.012
3	Chi phí khác	4.188		4.188
4	Chi phí đất đai	40.000		40.000
5	Dự phòng	15.000		15.000
	Tổng vốn đầu tư	175.103	11.315	296.811

Trong quá trình triển khai đầu tư và khảo sát các hạng mục, máy móc thiết bị đầu tư như đã nêu trong dự án dự vào những đặc tính kỹ thuật công nghệ, CBTĐ đánh giá nhu cầu về chi phí đầu vào để phục vụ cho sản xuất hàng năm, dự tính những biến động về giá mua – giá bán trong thời gian tới, dự tính tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu,… Từ đó CBTĐ tiến hành xác tổng chi phí trực tiếp cho dự án như Công ty cổ phần Trường Giang xác định là hợp lý.

 Thị trường đầu ra, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án. Trong hồ sơ dự án trình bày doanh thu dự kiến:

Bảng 2.10. Dự kiến doanh thu

Sản phẩm

Năm1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Sản phẩm (tấn)

100.000

160.000

250.000

350.000

Giá bán (triệu đồng)

10,9

Doanh thu (triệu đồng)

1.090.000

1.744.000

2.725.000

3.815.000

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là những nhân tố giữ vai trò hết sức quan trọng và quyết định đến sự thành bại của dự án. Vì vậy CBTĐ đã xem xét, đánh giá kỹ và chính xác về phương diện này như:

+ Đánh giá về mặt thị trường: với chất lượng sản phẩm và sự đề cao uy tín thì công ty sẽ chiếm thì phần tương đối theo kế hoạch, ngoài ra công ty cũng xây dựng được quan hệ đối tác lâu dài với các nhà phân phối. Tuy nhiên trong thị trường hiện nay công ty cũng chịu sức ép cạnh tranh ngày càng lớn.

+ Khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra công ty: Sở hữu thương hiệu đã được đăng ký bảo hộ, quy trình sản xuất theo tiêu chuẩn ISO, chính sách trạnh tranh giá và kênh phân phối trực tiếp thông qua các đại lý rộng khắp cả nước nên khả năng tiêu thụ sản phẩm của công ty tương đối thuận lợi.

+ Bên cạnh những cơ hội và thuận lợi công ty cũng có những thách thức như sự cạnh tranh ngày càng lớn của các công ty cùng ngành,sự ra đời công nghệ mới...

Từ những phân tích CBTĐ kết luận bảng dự kiến doanh thu của công ty là phù hợp.

d. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

Dựa trên cơ sở tất cả những tính toán ở trên, CBTĐ tiến hành tính toán các chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án (như NPV, IRR, ROA, ROE,…) và các nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ (nguồn trả nợ hàng năm; thời gian hoàn trả vốn vay; DSCR) của dự án. Ngoài ra, tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu của từng dự án cụ thể, CBTĐ cần tính toán thêm các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ; khả năng tạo công ăn việc làm; khả năng đổi mới công nghệ của dự án; đào tạo nguồn nhân lực;… Tuy nhiên, các chỉ tiêu trên chỉ chính xác khi CBTĐ có được các yếu tố đầu vào chính xác. Ngoài ra thời gian hoạt động của dự án thường là trung và dài hạn nên sẽ có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu của dự án, đặc biệt là các rủi ro như: Rủi ro thị trường, rủi ro về thu nhập, rủi ro trong thanh toán, rủi ro cung cấp, rủi ro môi trường và xã hội, rủi ro về lạm phát,… Chính vì vậy mà trong quá trình phân tích các chỉ tiêu này, CBTĐ cần tiến hành phân tích độ nhạy của các chỉ tiêu NPV, IRR, DSRC,… một các chính xác và hợp lý, có thể dự đoán được khi các giả định có sự thay đổi, từ đó có thể đảm bảo cho Ngân hàng tránh khỏi những ảnh hưởng trực tiếp khi những rủi ro này xảy ra.

Nghiên cứu điển hình:

Đối với dự án đầu tư sản xuất Thép chất lượng cao của Công ty cổ phần Trường Giang.

Dựa trên cơ sở tất cả những tính toán ở trên, CBTĐ tiến hành tính toán lại các chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án và nhận thấy số liệu mà CBTĐ tính bằng số liệu mà hồ sơ vay vốn công ty Trường Giang cung cấp:

Bảng 2.11. Hệ số quyết định của dự án

NPV

199.435	Triệu đồng
IRR	26%	%
Thời gian hoàn vốn (năm)	8	năm

Tuy nhiên, các chỉ tiêu trên chỉ chính xác khi CBTĐ có được các yếu tố đầu vào chính xác. Ngoài ra thời gian hoạt động của dự án thường là trung và dài hạn nên sẽ có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu của dự án, đặc biệt là các rủi ro như: Rủi ro thị trường, rủi ro về thu nhập, rủi ro trong thanh toán, rủi ro cung cấp, rủi ro môi trường và xã hội, rủi ro về lạm phát,… Chính vì vậy mà trong quá trình phân tích các chỉ tiêu này, CBTĐ cần tiến hành phân tích độ nhạy của các chỉ tiêu NPV, IRR, DSRC,… một các chính xác và hợp lý, có thể dự đoán được khi các giả định có sự thay đổi, từ đó có thể đảm bảo cho Ngân hàng tránh khỏi những ảnh hưởng trực tiếp khi những rủi ro này xảy ra. Nhưng ở dự án này chưa thấy sự phân tích đó của CBTĐ

e. Xác định bảng cân đối khả năng trả nợ của doanh nghiệp vay vốn đầu tư

Trong nội dung này, CBTĐ tiến hành xác định nguồn trả nợ, thời gian trả nợ của khách hàng vay vốn dựa trên các thông số đã phân tích ở trên. Điều này là vô cùng quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoạt động của Ngân hàng trong tương lai.

 Nguồn trả nợ của khách hàng vay vốn về cơ bản được huy động từ các nguồn chính sau đây:

- Nguồn từ dự án: Lợi nhuận sau thuế (LNST) giữ lại; Khấu hao cơ bản (KHCB). Đây là nguồn trả nợ chính của doanh nghiệp vay vốn và trong nhiều trường hợp, đây là nguồn trả nợ duy nhất. KHCB được tính dựa vào kế hoạch khấu hao của doanh nghiệp, còn LNST giữ lại thông thường được tính bằng 50 – 70% LNST của dự án.

- Nguồn hợp pháp khác ngoài dự án: từ các nguồn tích luỹ của doanh nghiệp hay Tổng công ty. Đây được coi là nguồn trả nợ phụ cho dự án, tuy nhiên trong một số trường hợp nó được coi là nguồn trả nợ chính đặc biệt là khi dựa án gặp rủi ro. Do đó, CBTĐ phải tính toán kỹ lưỡng và chính xác nguồn này và phải thường xuyên theo dõi tình hình thực hiện của dự án cũng như quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng.

 Xác định thời gian trả nợ của doanh nghiệp vay vốn: Ngân hàng là người trực tiếp cho doanh nghiệp vay vốn nên việc Ngân hàng quan tâm nhất chính là thời gian thu hồi được vốn vay. Khi tính toán thời hạn trả nợ, CBTĐ cần xem xét đến thời gian vay vốn, thời gian thi công, thời gian trả nợ gốc, thời gian ân hạn; đặc biệt là thời gian thi công để có kế hoạch thu nợ hợp lý. Đồng thời tuỳ theo đặc điểm mức doanh thu của từng dự án mà Ngân hàng xác định mức trả gốc, trả lãi vay cho từng kỳ hạn một cách phù hợp, đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của doanh nghiệp vay vốn trong việc đầu tư của mình.

Nghiên cứu điển hình:

Đối với Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang:

Kế hoạch thu nợ dự kiến:

- Thu nợ gốc theo quý, bắt đầu từ năm 2014.

- Nguồn thu nợ: Từ hoạt động cho thuê văn phòng và hoạt động kinh doanh của công ty.

Bảng 2.12. Cân đối nguồn trả nợ:

Đơn vị: triệu đồng

Giải ngân

1 (2014)	2	3	4	5
Số dư đầu kỳ	-	30,000	22,500	12,500	2,500
Lãi vay phải trả		3,600	2,700		300
Vốn gốc phải trả		7,500	10,000	10,000	2,500

Tổng vốn phải trả

-	11,100	12,700	11,500	2,800
Số dư cuối kỳ	30,000	22,500	12,500	2,500	0

Sau khi xem xét nguồn thu nợ và tính toán thời gian trả nợ của Công Ty Vàng Bạc Đá Quý Tuyên Quang CBTĐ kết luận dự án của Công Ty Vàng Bạc Đá Quý Tuyên Quang có tính khả thi.

f. Kiểm tra các điều kiện đảm bảo an toàn vốn vay

Ngân hàng cần xem xét các điều kiện bảo đảm an toàn vốn vay của doanh nghiệp vay vốn đầu tư để đề phòng rủi ro cho nguồn vốn cho vay của mình:

- Doanh nghiệp phải chỉ rõ nguồn trả nợ có thể huy động được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trong và ngoài dự án đầu tư để bảo đảm khả năng trả nợ Ngân hàng đúng thời hạn.

- Yêu cầu sự bảo lãnh của bên thứ ba nếu như Ngân hàng thấy cần thiết. Bên bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn phải ký hợp đồng bảo lãnh cam kết trả nợ thay cho doanh nghiệp trong trường hợp chủ dự án không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng đã ký kết với Ngân hàng.

- Doanh nghiệp phải mở và duy trì hoạt động tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng, đảm bảo số dư tối thiểu trên tài khoản bằng một kỳ hạn trả nợ trước mỗi kỳ hạn trả nợ.

- Doanh nghiệp cam kết sẽ chuyển toàn bộ doanh thu của dự án vào tài khoản tiền gửi mở tại Ngân hàng để đảm bảo nguồn trả nợ, trả lãi vay theo lịch trả nợ kể thừ khi dự án bắt đầu đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trên cơ sở kết quả thẩm định theo những nội dung trên, CBTĐ phải lập Báo cáo thẩm định dưới dạng tài liệu văn bản trong đó nêu cụ thể những kết quả của quá trình thẩm định, đánh giá dự án đầu tư xin vay vốn của khách hàng cũng như các ý kiến đề xuất đối với các đề nghị của khách hàng.

Nghiên cứu điển hình: