Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

---------***---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

NGUYỄN HUY THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

---------***---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN

Ngành: Tài chính – Ngân hàng Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 8340121

Họ và tên: Nguyễn Huy Thành

Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Ngọc Lan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN HUY THÀNH

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin cảm ơn Khoa Tài chính – Ngân hàng trường đại học Ngoại Thương đã tạo điều kiện cho tôi theo học tại đây. Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn”, tôi chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Nguyễn Thị Ngọc Lan. Nếu không có sự hướng dẫn từ phía cô, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành.

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trong bộ môn Tài chính – Ngân hàng đã chia sẻ những kiến thức quý báu giúp tôi nắm bắt được trọng tâm trong quá trình thực hiện luận văn và các thầy cô khoa sau đại học luôn tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp cho tôi đầy đủ thông tin về tiến độ và cách thức thực hiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn phía đại diện doanh nghiệp đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.

Nguyễn Huy Thành

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Từ Sơn là một thị xã nằm tại cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh và tiếp giáp với Huyện Gia Lâm của Thủ đô Hà Nội, được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập ngày 24 tháng 09 năm 2008. Ngày 1 tháng 12 năm 2018, thị xã Từ Sơn đón nhận quyết định công nhận là đô thị loại III trực thuộc tỉnh Bắc Ninh. Trong 10 năm qua, thị xã Từ Sơn luôn duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình đạt trên 10%, tổng giá trị gia tăng bình quân đầu người đạt 195,6 triệu đồng/ năm. Trên địa bàn thị xã hiện có 14 khu, cụm công nghiệp như VSIP I, khu công nghiệp Tiên Sơn, Khu công nghiệp Hanaka, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, dịch vụ làng nghề đã tạo hàng trăm nghìn việc làm cho người lao động địa phương và các tỉnh lân cận cùng với khoảng trên hai nghìn chuyên gia nước ngoài. Việc thông thương và luân chuyển hàng hóa qua địa bàn thị xã Từ Sơn là rất lớn nên hình thành nhu cầu ăn ở và vui chơi giải trí trong khu vực.

Theo khảo sát tại Thị xã Từ Sơn chỉ có bốn cơ sở lưu trú đạt từ hai sao đến ba sao có quy mô nhỏ và vừa với những dịch vụ cơ bản như: nhà hàng, spa… chưa đủ điều kiện để đáp ứng được nhu cầu lưu trú cho các chuyên gia trong khu vực. Do vậy, đầu tư xây dựng mô hình kinh doanh thương mại, dịch vụ và lưu trú tại đây là lĩnh vực đang được khuyến khích phát triển và cũng là thị trường khai thác đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp.

Nhận thấy nhu cầu phát triển về khu đô thị chuẩn mực quốc tế, đầy đủ tiện ích như bể bơi, sân thể thao kết hợp kinh doanh thương mại dịch vụ như là một nhu cầu tất yếu của cuộc sống hiện đại. Qua thời gian dài nghiên cứu và tìm hiểu thị trường, công ty ATC đã quyết định cân nhắc việc đầu tư dự án tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Diện tích khu đất được nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích 15.530 m2, địa điểm tại Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Theo phương án tổ chức tổng mặt bằng, dự án có 02 hạng mục chính là 01 khu nhà liên kế, biệt thự gồm 67 căn và 01 khu cao tầng được sử dụng làm căn hộ và có định hướng hợp tác kinh doanh chia sẻ lợi nhuận theo mô hình khách sạn tiêu chuẩn 4* với khu tiếp khách, bể bơi, khu thể thao trung tâm cùng với hệ thống sân vườn tiểu cảnh chuẩn mực quốc tế.

Để ra quyết định có thực hiện dự án hay không, luận văn sẽ phân tích tình hình kinh tế và thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh và thẩm định các chỉ tiêu tài chính để đánh giá liệu dự án có được chấp nhận đầu tư hay không.

Kết quả thẩm định dựa trên các chỉ tiêu tài chính gồm có NPV, IRR, PI, PP của dự án là hoàn toàn khả thi khi NPV > 0, IRR = 53% > tỷ suất chiết khấu (10,15%), PI >1 và thời gian hoàn vốn của nhà đầu tư PP = 3,66 năm. Phân tích mức độ rủi ro về các yếu tố đầu vào gồm có lãi suất, giá bán và chi phí xây dựng cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp và đáng để ATC thực hiện.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 7

1.1. Tổng quan dự án 7

1.1.1. Khái niệm 7

1.1.2. Phân loại dự án 7

1.1.3. Yêu cầu của một dự án 9

1.1.4. Các giai đoạn thực hiện dự án 10

1.2. Thẩm định dự án 11

1.2.1. Khái niệm 11

1.2.2. Nội dung thẩm định dự án 12

1.3. Thẩm định tài chính dự án 16

1.3.1. Khái niệm 16

1.3.2. Thẩm định tổng mức đầu tư và nguồn tài trợ của dự án 17

1.3.3. Thẩm định dòng tiền của dự án 19

1.3.4. Thẩm định tỷ lệ chiết khấu của dự án 20

1.3.5. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án 21

1.3.6. Phân tích rủi ro của dự án 25

1.4. Thẩm định dự án bất động sản 27

1.4.1. Đặc điểm của dự án bất động sản 27

1.4.2. Các nhân tố chủ yếu tác động đến dự án bất động sản 28

1.4.3. Thẩm định tài chính dự án bất động sản 29

CHƯƠNG II: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN 34

2.1. Tính pháp lý thực hiện dự án 34

2.2. Đặc điểm dự án 35

2.3. Nghiên cứu thị trường 39

2.3.1. Phân tích kinh tế 39

2.3.2. Thị trường nhà ở bán tại Bắc Ninh 52

2.4. Thẩm định tài chính dự án Khu căn hộ Khách sạn Từ Sơn 56

2.4.1. Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án 56

2.4.2. Xác định tổng dự toán vốn đầu tư và các nguồn tài trợ 61

2.4.3. Xác định dòng tiền dự án 62

2.4.4. Xác định tỷ suất chiết khấu 69

2.4.5. Tính toán phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính 72

2.4.6. Phân tích rủi ro 72

CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

3.1. Kết luận 84

3.1.1. Kết quả nghiên cứu thị trường 84

3.1.2. Đề xuất ý tưởng phát triển 86

3.2. Kiến nghị hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đối với chủ đầu tư 96

3.3. Những hạn chế của luận văn 97

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

PHỤ LỤC 99