Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ATC

:	Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thương mại Á Châu
CTCP	:	Công ty cổ phần
EBIT DATA	:	Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao
EBIT	:	Lợi nhuận trước thuế và lãi (Earnings Before Interest and Tax)
EBT	:	Lợi nhuận trước thuế (Earnings Before Tax)
EAT	:	Lợi nhuận sau thuế (Earnings After Tax)
FDI	:	Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
GRDP	:	Tổng sản phẩm trên địa bàn (Gross Regional Domestic Product)
GDP	:	Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)
IRR	:	Tỷ suất hoàn vối nội bộ (Internal Rate of Return)
NPV	:	Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)
PI	:	Chỉ số sinh lợi (Profitability Index)
PP	:	Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period)
TMĐT	:	Tổng mức đầu tư
TNDN	:	Thuế thu nhập doanh nghiệp
TSCĐ	:	Tài sản cố định
VSIP BN	:	Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh
WACC	:	Chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng GDP danh nghĩa, 2016-dự báo đến 2021 41

Biểu đồ 2.2: FDI, 2016-2019 42

Biểu đồ 2.3: Lạm phát, 2016-2019 43

Biểu đồ 2.4 : Dân số, 1990-2019 44

Biểu đồ 2.5: Cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc Ninh năm 2019 46

Biểu đồ 2.6: Bảng so sánh mức tăng trưởng kinh tế (GRDP), 2016 - 2019 48

Biểu đồ 2.7: Thu hút vốn đầu tư FDI Bắc Ninh từ năm 2015 – 2019 (tỷ USD) 49

Biểu đồ 2.8: Thống kê lượt khách du lịch tới Bắc Ninh, 2016-2019 (triệu lượt) 51

Biểu đồ 2.9: So sánh mức thu nhập bình quân đầu người, 2016 – 2019 dự báo 2030

...................................................................................................................................51

Biểu đồ 2.10: Mức độ thay đổi giá bán sản phảm ảnh hưởng đến NPV 76

Biểu đồ 2.11: Mức độ tăng chi phí ảnh hưởng đến NPV 77

Biểu đồ 2.12: Mức độ tăng lãi vay ảnh hưởng đến NPV 78

Biểu đồ 2.13: Biểu đồ phân phối xác suất lãi vay ngân hàng 79

Biểu đồ 2.14: Biểu đồ phân phối xác suất giá bán 80

Biểu đồ 2.15: Biểu đồ phân phối xác suất chi phí xây dựng 81

Biểu đồ 2.16: Đồ thị dự báo dòng tiền NPV 82

Biểu đồ 2.17: Đồ thị dự báo IRR 83

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Thông số quy hoạch sử dụng đất 37

Bảng 2.2: Các chỉ tiêu kinh tế tỉnh Bắc Ninh năm, 2019 47

Bảng 2.3: Sơ lược thị trường căn hộ bán tại TP. Bắc Ninh (Quý I/2020) 53

Bảng 2.4: Sơ lược thị trường liền kề/biệt thự bán tại TX. Từ Sơn 54

(Quý I/2020) 54

Bảng 2.5: Phân tích SWOT của dự án 55

Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng) 57

Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng) 58

Bảng 2.8: Số lượng xe máy và ô tô gửi tại hầm 59

Bảng 2.9: Tổng vốn đầu tư (đơn vị: 1.000 đồng) 61

Bảng 2.10: Cơ cấu phân bổ vốn (đơn vị: 1.000 đồng) 62

Bảng 2.11: Lịch chi phí đầu tư (đơn vị: 1.000 đồng) 63

Bảng 2.12: Doanh thu tài chính dự án (đơn vị: 1.000 đồng) 65

Bảng 2.13: Kế hoạch vay vốn (đơn vị: 1.000 đồng) 66

Bảng 2.14: Lịch trả nợ (đơn vị: 1.000 đồng) 67

Bảng 2.15: Báo cáo thu nhập (đơn vị: 1.000 đồng) 68

Bảng 2.16: Dòng tiền tài chính (đơn vị: 1.000 đồng) 69

Bảng 2.17: tỷ lệ vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ vay của 05 công ty tham chiếu 70

Bảng 2.18: lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm, 2016 - 2020 71

Bảng 2.19: tỷ suất sinh lời thị trường qua chỉ số VN-Index, 2016 – 2019 71

Bảng 2.20: Bảng tính WACC của 05 công ty tham chiếu 71

Bảng 2.21: Sự thay đổi của giá bán sản phẩm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư 76

Bảng 2.22: Sự thay đổi của chi phí có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư 77

Bảng 2.23: Sự thay đổi của lãi vay ảnh hưởng đến NPV 78

Bảng 2.24: Bảng tính toán chi phí dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) 91

Bảng 2.25: Bảng tính toán doanh thu dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) 93

Bảng 2.26: Bảng kết quả lợi nhuận dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) 93

LỜI MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Bất động sản là loại tài sản có giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bất động sản là đất đai và công trình gắn liền trên đất cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn. Giá cả của sản phẩm bất động sản thường cao hơn so với giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng khác nhiều lần. Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần có lượng vốn lớn. Hơn thế nữa, thời gian triển khai xây dựng và trao đổi mua bán thường kéo dài nên đây là một hoạt động đầu tư cần nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Để có thể thuyết phục các nhà tài trợ như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các đối tác tham gia góp vốn thực hiện dự án, thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích được dự án khả thi. Tuy nhiên, dự án dù được chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu vẫn thể hiện tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự án, dẫn đến những khiếm khuyết tồn tại là lẽ đương nhiên. Để khẳng định được một cách chắc chắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, cũng như quyết định đầu tư thì cần phải xem xét, kiểm tra lại một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, soạn thảo hay nói cách khác là phải thẩm định dự án. Tình trạng hiện nay là việc xem xét quyết định các dự án bất động sản chỉ dừng ở việc phân tích các chỉ tiêu tài chính mà chưa quan tâm nhiều đến các yếu tố rủi ro tiềm ẩn như phân tích đánh giá cung cầu thị trường, dự báo các rủi ro về doanh thu và chi phí…

Do đó, để hoàn thiện hơn về nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, học viên đã lựa chọn việc phân tích đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và phân tích thị trường, đánh giá rủi ro của một dự án cụ thể tại địa bàn thị xã Từ Sơn, nhằm giúp chủ đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư vào dự án.

2. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

Cùng với sự toàn cầu hóa hiện nay, thẩm định dự án được nhà nước, nhà đầu tư, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp vô cùng quan tâm, việc thẩm định dự án giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư và tài trợ vào các dự án. Với tầm quan trọng đó, dòng nghiên cứu về thẩm định dự án rất đa dạng với nhiều công trình nghiên cứu, bài báo và luận văn thạc sỹ về chủ đề này.

2.1. Các công trình nghiên cứu trên thế giới

i) Xu hướng sử dụng công cụ thẩm định dự án của các công ty đa quốc gia và các doanh nghiệp vừa và nhỏ như:

Stanley và Block (1984): Khảo sát của Stanley và Block trên 121 công ty đa quốc gia cho thấy, các phương pháp dựa trên giá trị thời gian của tiền (NPV và IRR) được phần lớn các tập đoàn đa quốc gia sử dụng làm những phương pháp chủ đạo. Trong khi đó, phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư (PP) chủ yếu được sử dụng làm phương pháp phụ trợ trong thẩm định dự án.

Runyon (1983) dựa trên số liệu nghiên cứu 214 doanh nghiệp nhỏ và vừa trên thế giới, với số vốn từ 500.000 USD tới 1.000.000 USD đã nhận thấy có sự khác biệt lớn giữa doanh nghiệp nhỏ và vừa so với các doanh nghiệp lớn trong việc sử dụng các chỉ tiêu trong thẩm định dự án đầu tư. Nghiên cứu trên cho thấy, có những khác biệt lớn giữa các doanh nghiệp lớn với doanh nghiệp nhỏ và vừa trong việc sử dụng các tiêu chuẩn thẩm định. Trong khi khoảng 75% các doanh nghiệp lớn luôn luôn sử dụng phương pháp NPV và IRR thì nghiên cứu trên cho thấy, đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, có tới 70% doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (PP), chỉ có 14% sử dụng phương pháp NPV và IRR và 9% không sử dụng bất kỳ chuẩn mực chính thức nào.

ii) Nghiên cứu tập trung vào kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí:

Hakimian và Kula (1996) bàn về công tác thẩm định dự án đầu tư cho rằng thẩm định dự án đầu tư là kỹ thuật phân tích đánh giá dự án. Trong đề tài “Đầu tư và thẩm định dự án”, hai tác giả khẳng định bản chất của thẩm định dự án đầu tư chính là việc đánh giá các đề xuất bằng cách đưa ra các tính toán lợi ích và chi phí của dự án. Yếu tố kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí của dự án khi thẩm định dự án đầu tư được xem xét trên hai quan điểm từ phía tư nhân và nhà nước. Đặc biệt phân tích lợi ích và chi phí được đề cập nhiều và áp dụng trong lĩnh vực công cộng. Chính vì vậy, việc phân tích của các tác giả tập trung nhiều vào các kỹ thuật phân tích, đánh giá dự án. Các phương diện khác của công tác thẩm định dự án không hoặc ít được đề cập đến như: tổ chức thẩm định, yêu cầu về đội ngũ cán bộ thẩm định, thời gian và chi phí thẩm định.

Lumby Stephen (1994) trong “Thẩm định đầu tư và các quyết định tài chính” cũng tập trung vào kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí của dự án đặc biệt tác giả đề cập nhiều đến các phương pháp thẩm định đầu tư truyền thống như: phương pháp hoàn vốn, phương pháp tính lợi nhuận trên vốn, cách tiếp cận dòng tiền chiết khấu. Kỹ thuật phân tích đánh giá dự án phục vụ cho việc ra các quyết định tài chính được tác giả tập trung.

2.2. Các công trình nghiên cứu ở Việt Nam

Các công trình tập trung nghiên cứu hướng giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án tại hệ thống ngân hàng Việt Nam và các doanh nghiệp.

Nguyễn Chí Trang (2009) đã đưa ra hai nhóm giải pháp và ba nhóm kiến nghị góp phần hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư phát triển trong hoạt động tín dụng đầu tư của Nhà nước tại Ngân hàng phát triển Việt Nam.

Vũ Văn Ninh (2011) sử dụng hai nghiên cứu thực nghiệm về công tác thẩm định tài chính dự án, một dự án đứng từ góc độ chủ đầu tư và một dự án đứng từ góc độ ngân hàng cho vay vốn, từ đó đi đến rút ra những ưu điểm và hạn chế của công tác thẩm định tài chính trong các doanh nghiệp ở Việt Nam.

Nguyễn Thị Anh Sơn (2011) nghiên cứu hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư từ góc độ một định chế tài chính nhằm phục vụ thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng. Đề tài đã làm rõ thực tiễn quy trình nghiệp vụ thẩm định của Công ty Tài chính Bưu điện, các phương pháp sử dụng trong thẩm định, từ đó, đánh giá những ưu điểm, hạn chế trong hoạt động thẩm định, đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định trong hoạt động cho vay trung và dài hạn của Công ty Tài chính Bưu điện. Các giải pháp về cơ bản là có tính khả thi.

Nguyễn Trung Đông (2011) đã thực hiện việc nghiên cứu thực tiễn hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư từ góc độ chủ đầu tư là một công ty cụ thể trong ngành viễn thông. Dự án đã thẩm định rõ việc ước lượng dòng tiền, chi phí sử dụng vốn, các phương pháp sử dụng trong thẩm định dự án đầu tư tại Công ty Viễn thông Liên tỉnh. Trên cơ sở đánh giá thực tiễn thẩm định, đề tài đã rút ra được những ưu

điểm và hạn chế trong hoạt động thẩm định, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định tại Công ty.

Trịnh Thị Phương Loan (2013) nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Tây. Nghiên cứu đã phân tích thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư của BIDV Hà Tây trong những năm gần đây. Từ đó rút ra những kết quả đạt được, những vấn đề còn tồn tại và chỉ ra nguyên nhân. Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp khắc phục những vấn đề còn tồn tại, giải quyết vướng mắc, nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại BIDV Hà Tây trong thời gian tới.

Đặng Anh Vinh (2014) cho rằng trước khi thực hiện đầu tư, doanh nghiệp cần thực hiện tốt hoạt động thẩm định, nhất là công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nhằm thực sự lựa chọn được những dự án đầu tư hiệu quả, góp phần gia tăng giá trị doanh nghiệp. Cho dù đứng trên góc độ chủ nợ hay chủ sở hữu trong đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư thì nên đánh giá chủ yếu trên quan điểm tổng đầu tư sẽ tốt hơn. Khi đó, hiệu quả đo lường được phản ánh thực chất một đồng vốn đem vào đầu tư cho tài sản mang lại mức sinh lời bao nhiêu mà chưa chịu tác động của đòn bẩy tài chính. Còn cách tiếp cận hiệu quả vốn chủ sở hữu chỉ sử dụng để xém xét thêm hiệu quả của chủ sở hữu sau khi đã chắc chắn xác lập được cơ cấu nguồn vốn tối ưu mà thôi.

2.3. Các công trình nghiên cứu dự án cụ thể

Các công trình nghiên cứu về dự án cụ thể trong thực tế đều sử dụng các chỉ số tài chính như NPV, IRR, PI, PP để đánh giá về tính khả thi của dự án và phân tích rủi ro của sự biến đổi các yếu tố đầu vào. Qua đó, kết luận khách quan từ quan điểm của tác giả công trình nghiên cứu là có nên thực hiện quyết định đầu tư vào dự án hay không.

Trần Viết Huy (2009) phân tích các giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản Dynamic Plaza tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.

Lê Phúc Hiệp (2010) thẩm định dự án Khu chung cư – văn phòng cho thuê Bình Hòa, tỉnh Đồng Nai.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn.

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Nghiên cứu những vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn.

+ Phân tích khả thi về mặt tài chính, thị trường và những rủi ro của dự án “Khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn” để giúp chủ đầu tư có cơ sở ra quyết định thực hiện dự án.

+ Đưa ra những kiến nghị, giải pháp đối với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn..

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lý luận và nội dung thẩm định tài chính, thị trường và những rủi ro của dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn.

Phạm vi nghiên cứu

Trong công tác thẩm định dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá tính khả thi về mặt tài chính. Luận văn sẽ không đánh giá các nội dung về kỹ thuật, công nghệ và các chỉ tiêu kinh tế xã hội. Đề tài có luận giải các căn cứ pháp lý để thực thiện dự án.

Đề tài cũng phân tích tình hình kinh tế Việt Nam, kinh tế Bắc Ninh và thị trường bất động sản Bắc Ninh, để phân tích cung cầu thị trường và tính toán mức giá bán các sản phẩm bất động sản tại dự án. Ngoài ra, các dự báo về cung cầu bất động sản và ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 cũng sẽ được tính đến để đánh giá mức độ rủi ro của dự án.

Hạng mục đầu tư xây dựng gồm có 1 tòa nhà cao 15 tầng, 67 căn nhà liên kế/biệt thự và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh. Dự báo doanh thu sẽ