Xây Dựng Quy Hoạch, Kế Hoạch Sử Dụng Đất Làm Cơ Sở Quản Lý Việc Phân Bổ

Bản đồ địa chính là tài liệu bản vẽ chuyên ngành được lập cho đến từng thửa đất, thể hiện diện tích, hình thể, độ cao, chủ sử dụng và loại đất sử dụng (đất trồng lúa hay đất trồng cây lâu năm, đất ở hay đất công trình xây dựng…). Bản đồ địa chính được lập ở các loại tỉ lệ khác nhau tuỳ thuộc yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng. Thông thường ở đô thị, bản đồ địa chính

được lập ở tỷ lệ 1/200; 1/500 và 1/1000. ë vùng ngoại thành, vùng nông thôn bản đồ địa chính được lập ở tỉ lệ 1/1000 hoặc 1/2000.

Bản đồ hiện trạng SDĐ là hình ảnh sao chụp nguyên vẹn thực tế SDĐ ở vào một thời điểm nào đó, do yêu cầu của công tác quản lý. Bản đồ hiện trạng SDĐ thể hiện diện tích, hình thể, tình hình sử dụng, các điểm địa vật và các công trình trên đất (đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp, đất giao thông, ao hồ, khu dân cư…). Bản đồ hiện trạng SDĐ thường được lập ở các loại tỉ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000. Bản đồ hiện trạng SDĐ được lập theo từng đơn vị hành chính lDnh thổ, hoặc theo một chủ thể SDĐ cụ thể (bản đồ hiện trạng SDĐ xD, bản đồ hiện trạng SDĐ xí nghiệp...).

Bản đồ quy hoạch SDĐ là bản vẽ được lập ở đầu kỳ quy hoạch SDĐ, thể hiện mục tiêu định hướng phân bổ SDĐ của công tác quy hoạch SDĐ, tại thời

điểm cuối kỳ quy hoạch. Bản đồ quy hoạch SDĐ thường được lập ở các loại tỷ lệ 1/1000; 1/2000; 1/5000 và 1/10000 …

+ Thống kê, kiểm kê đất đai:

- Thống kê đất đai: là biện pháp tính toán để tổng hợp, đánh giá về hiện trạng SDĐ tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất giữa hai lần thống kê, mục đích nắm được quỹ đất vào một thời điểm nhất định, tình hình sử dụng của từng loại đất, tình hình biến động đất đai giữa các thời điểm. Thông thường việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần ở tất cả các cấp hành chính nhà nước.

- Kiểm kê đất đai: là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng SDĐ tại thời điểm kiểm kê, tình hình biến

động đất đai giữa 2 lần kiểm kê. Từ đó có cơ sở để xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và đánh giá hiệu quả SDĐ. ë nước ta, từ năm 1976 đến nay, Nhà nước đD nhiều lần có những đợt tổng kiểm kê đất đai trong phạm vi cả nước. Gần đây nhất, Chính phủ đD có Chỉ thị số 28/2004/CT-TTg ngày 15/7/2004

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 215 trang tài liệu này.

của Thủ tướng Chính phủ về kiểm tra đất đai năm 2005, theo quy định của

điều 53 Luật đất đai năm 2003.

+ Đăng ký QSDĐ, cấp GCN QSDĐ

Đăng ký QSDĐ: đăng bộ (Immarticumnation) là thuật ngữ chỉ việc kê khai đăng ký một thửa đất và các BĐS trên đó, sau khi đD đo đạc, xác

định xong ranh giới thửa đất. Đăng ký QSDĐ nhằm ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính, xác lập quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nước và NSDĐ.

GCN QSDĐ: là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, cấp cho NSDĐ hợp pháp để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Nội dung của GCN phải ghi rõ tên tuổi, địa chỉ thường trú của NSDĐ, diện tích, hình thể và loại đất mà Nhà nước giao cho NSDĐ, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất… Công tác cấp GCN QSDĐ phải được thiết lập nhanh chóng, NSDĐ chỉ được thực hiện các quyền khi được Nhà nước cấp GCN QSDĐ. Đó là quan hệ pháp lý rất quan trọng nhằm xác định quan hệ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và NSDĐ, là cơ sở để thiết lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể đối với đất đai.

+ Hoạt động dịch vụ công về đất đai

Dịch vụ công về đất đai là những hoạt động giao dịch, nhằm giải quyết những mối quan hệ giữa công dân, tổ chức với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước trong việc thực hiện các quy định của pháp luật. Một nội dung rất quan trọng của quản lý hệ thống dịch vụ đất đai là cung cấp thông tin đất đai. Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thông tin về giá đất, tình trạng SDĐ đều phải được công khai cung cấp cho mọi đối tượng có nhu cầu. Ví dụ: quan hệ chuyển QSDĐ, quan hệ cấp GCN QSDĐ….là các quan hệ dịch vụ công về đất

đai. QLNN về hoạt động dịch vụ công là đảm bảo quyền lợi của công dân, làm cho các quy định của pháp luật được thực hiện nghiêm túc, đúng thời gian, đúng thủ tục, xoá bỏ được những khâu trung gian phiền nhiễu làm mất lòng tin của nhân dân. Do tác động của quá trình đô thị hoá trong điều kiện KTTT nhu cầu xử lý trong các quan hệ dịch vụ công về đất ở Hà Nội có khối lượng ngày càng phát sinh rất lớn. Đó là các quy định về thủ tục cấp GCN QSDĐ ở và QSHN ở; thủ tục chuyển QSDĐ; thủ tục nộp tiền SDĐ, thuế chuyển QSDĐ... có những thời điểm

như từ 1/7/2004 – 31/12/2005 các điểm thu nộp thuế... trên địa bàn thành phố

đều bị quá tải, do người SDĐ muốn hoàn thành nhanh nhiệm vụ tài chính, trước khi quyết định về khung giá các loại đất của Nhà nước ban hành có hiệu lực. Hệ thống dịch vụ công về đất đai là một trong những khâu yếu nhất, gây cản trở lớn nhất và có nhiều tiêu cực nhất trong hệ thống quản lý hành chính nhà nước về quan hệ đất đai ở thành phố Hà Nội.

Hiện nay hoạt động dịch vụ công về đất đai ở nước ta là một trong những khâu yếu nhất của hệ thống quản lý hành chính trong quan hệ đất đai. Đồng thời

đây cũng là một vấn đề nổi cộm và có nhiều tiêu cực gây bức xúc trong nhân dân... cần được xử lý dứt điểm và có biện pháp giải quyết triệt để, tạo ra môi trường thông thoáng cho người sử dụng đất và các nhà đầu tư tham gia các hoạt

động kinh doanh bất động sản.

1.2.2.3. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở quản lý việc phân bổ quỹ đất quyết định mục đích sử dụng đất, thông qua cơ chế giao đất, thu hồi đất

QLNN bằng quy hoạch, kế hoạch là chức năng vô cùng quan trọng của Nhà nước hiện đại nhằm định hướng chiến lược phát triển toàn diện và phát triển bền vững cả kinh tế, chính trị, xD hội và đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước.

QLNN về đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch vừa là thực hiện chức năng

đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lý chung của mọi nhà nước. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai qua cơ chế giao đất, thu hồi đất và quyết định mục đích sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

Quy hoạch SDĐ là một dạng quy hoạch tổng thể, đó là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đúng mục đích, SDĐ đầy đủ, hợp lý, khoa học và tiết kiệm. Thông qua việc phân bổ, điều chỉnh, cơ cấu lại sử dụng quỹ đất đai cho các ngành sản xuất và các đối tượng SDĐ, khai thác và tiến hành tổ chức SDĐ nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xD hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất, bảo vệ môi trường.

Quy hoạch SDĐ thường được xây dựng cho thời gian từ 10 - 20 năm hoặc 30 năm (định kỳ quy hoạch), tuỳ thuộc tính chất của quy hoạch SDĐ là

quy hoạch SDĐ chi tiết hay quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch vùng hay quy hoạch cho một đơn vị hành chính. Có những quy hoạch SDĐ dài hạn được lập cho thời gian 30 - 50 năm (quy hoạch SDĐ đất trồng rừng, quy hoạch SDĐ cho vùng cây nguyên liệu hoặc cây đặc sản…).

Kế hoạch SDĐ là trên cơ sở quy hoạch SDĐ đD được xác lập, tiến hành tổ chức thực hiện quy hoạch SDĐ theo từng thời gian, thời điểm cụ thể, để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xD hội trong từng giai đoạn nhất định. Kế hoạch SDĐ thường được xây dựng cho thời gian hàng năm hoặc 3 - 5 năm.

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ được xây dựng theo đơn vị hành chính lDnh thổ, đơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành (quy hoạch SDĐ đô thị, quy hoạch SDĐ nông nghiệp, quy hoạch SDĐ lâm nghiệp…). Các tổ chức nhà nước, các cấp chính quyền được Nhà nước phân công có trách nhiệm xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và tổ chức thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đD được xác lập. Tuy nhiên, đến nay hệ thống quy hoạch, kế hoạch SDĐ ở nước ta chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước, còn tình trạng quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ hoặc không được thực hiện (quy hoạch “treo”), hoặc không thực hiện theo đúng quy hoạch, tính khả thi thấp, quy hoạch SDĐ chưa gắn với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xD hội và các quy hoạch chuyên ngành khác.

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ

Với địa vị pháp lý là đại diện sở hữu toàn dân, thống nhất quản lý đất

đai theo quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước có nhiệm vụ và có quyền cho phép các thể nhân (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) được SDĐ dưới các hình thức: Giao đất (có thu tiền SDĐ hoặc không thu tiền SDĐ) có thời hạn hay ổn định lâu dài, hoặc cho thuê đất. Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại đất đD giao hoặc cho thuê để phục vụ những mục tiêu kinh tế, xD hội, an ninh quốc phòng quan trọng hơn, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất đD giao hoặc cho thuê. Nhà nước thu hồi đất nếu đối tượng đang SDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê vi phạm pháp luật. Nếu các đối tượng SDĐ không có nhu cầu SDĐ nữa, Nhà nước có quyền thu hồi diện tích đất đD giao.

Chuyển mục đích SDĐ là hành vi thuộc thẩm quyền của Nhà nước (chuyển một diện tích đất hoặc một khu vực đất nào đó từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác phù hợp với quy hoạch SDĐ đ? được phê duyệt). Tất cả những thể nhân được Nhà nước giao đất phải SDĐ đúng mục đích được giao,

nếu chuyển mục đích SDĐ trái thẩm quyền phải bị xử lý theo quy định của pháp luật. Thông qua chức năng giao đất cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ, thu hồi

đất, Nhà nước thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của sở hữu đất đai toàn dân. Vì vậy quản lý tốt công tác giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích SDĐ… là quản lý tốt nguồn tài nguyên đất và hiệu quả kinh tế đất.

1.2.2.4. Quản lý tài chính về đất, điều chỉnh các quan hệ kinh tế

đất trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế

+ Quản lý tài chính về đất: Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa để thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của chủ sở hữu, đồng thời thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, nó bao gồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền thuê đất, tiền SDĐ, thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi thường thiệt hại cho NSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản ngân sách

đầu tư vào đất và quản lý ngân sách khi đấu giá QSDĐ… Quản lý tài chính về

đất đảm bảo SDĐ có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi để NSDĐ yên tâm đầu tư vào đất, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản: quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS là việc Nhà nước trực tiếp tham gia vận hành thị trường, để điều chỉnh các quan hệ kinh tế đất, trong điều kiện nền KTTT và hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta.

ë phần 1.1.1.2 luận án đD trình bày về nội dung quan hệ giữa quyền sở hữu và QSD trong điều kiện nền KTTT ở nước ta hiện nay. Quản lý thị trường QSDĐ là nội dung mới được Luật đất đai năm 2003 quy định, nhằm quản lý chặt chẽ các giao dịch chuyển QSDĐ, đảm bảo sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường này, khắc phục tình trạng đầu cơ đất. Đây là một nội dung rất quan trọng của QLNN về kinh tế đất, đặc biệt trong điều kiện nước ta hiện nay, đất đai được tiền tệ hoá và là tài nguyên có giá trị lớn nhất.

1.2.2.5. Quản lý, giám sát thực hiện pháp luật đất đai thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của cả chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của NSDĐ:

Để đảm bảo NSDĐ phải thực hiện đúng những quyền pháp luật cho phép, phải thực hiện đúng những nghĩa vụ với Nhà nước, các cơ quan của bộ

máy nhà nước phải có cơ chế giám sát kiểm tra quá trình tổ chức SDĐ của NSDĐ. Đây là tổng hợp những biện pháp về chính sách, cơ chế và cả tiến bộ kỹ thuật được áp dụng, để buộc NSDĐ phải tuân thủ pháp luật. Đồng thời hạn chế tính quan liêu thậm trí tiêu cực của bộ máy Nhà nước, giúp NSDĐ khai thác, sử dụng tốt nhất nguồn tài nguyên quý giá được Nhà nước giao.

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất

đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:

Là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc các quy định của pháp luật có được thực hiện theo đúng trình tự, đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều kiện cụ thể khác? Phát hiện các lệch lạc, sai sót để ngăn chặn phát sinh hậu quả xấu gây thiệt hại cho quyền lợi của Nhà nước hoặc cá nhân. Kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo việc tuân thủ theo pháp luật của tất cả mọi đối tượng SDĐ, đảm bảo sự bình đẳng giữa những

đối tượng SDĐ và các cơ quan quản lý của Nhà nước. ë mỗi cấp quản lý, bộ máy QLNN đều có chức năng kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật. ë nước ta có Thanh tra đất đai chuyên ngành thuộc Bộ TN&MT, Thanh tra chuyên ngành thuộc Sở TNMT&NĐ các tỉnh, thành phố, ngoài ra cơ quan Thanh tra Nhà nước cũng được giao nhiệm vụ thanh tra việc chấp hành các quy

định của pháp luật trong quản lý SDĐ.

+ Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và SDĐ:

- Tranh chấp đất đai là việc những NSDĐ tranh chấp với nhau về diện tích đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, hoặc tranh chấp nhau về QSDĐ. Có thể xảy ra các dạng tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức với tổ chức có SDĐ. Khi có tranh chấp QSDĐ, các cơ quan nhà nước với chức năng tổ chức quyền lực công, phải có trách nhiệm giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật.

- Khiếu nại, tố cáo các vi phạm pháp luật trong quản lý và SDĐ: khiếu nại là việc NSDĐ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu về quyền lợi đối với QSDĐ của cá nhân hoặc tổ chức có liên quan,

hoặc kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn

đề lợi ích của họ, mà cơ quan nhà nước cấp dưới đD giải quyết, nhưng NSDĐ thấy chưa đúng. Tố cáo các vi phạm trong quản lý SDĐ: là việc công dân, tổ chức tố cáo cán bộ QLNN, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm pháp luật trong quản lý SDĐ. Đây là một trong những bức xúc trong quá trình phát triển kinh tế xD hội, KTTT có những ưu việt nhằm phát huy mọi tiềm năng của xD hội để phát triển, nhưng đồng thời cũng chứa đựng nhiều nguy cơ, trong đó có tệ nạn tham nhũng, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý SDĐ. Giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân là trách nhiệm rất quan trọng của bộ máy nhà nước ta, nhằm thực hiện cơ chế dân chủ, công khai, công bằng xD hội.

Song cùng với công tác QLNN về đất đai theo những nội dung cơ bản

đD nêu ở trên, Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai trên cơ sở phân công nhiệm vụ giữa các cơ quan của bộ máy nhà nước, đó là sự phân công chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan lập pháp và cơ quan hành pháp. Quốc hội là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất, có thẩm quyền ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý SDĐ trong phạm vi cả nước. Chính phủ là cơ quan hành pháp cao nhất, có thẩm quyền quyết định quy hoạch kế hoạch SDĐ của tỉnh, thành phố thuộc Trung ương; quyết định quy hoạch, kế hoạch SDĐ an ninh quốc phòng; thống nhất QLNN về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc QLNN về đất đai. HĐND các cấp thực hiện quyền giám sát thi hành pháp luật đất đai tại địa phương, UBND các cấp thực hiện quyền

đại diện chủ sở hữu về đất đai, QLNN về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền được pháp luật quy định.

Đất đai, đặc biệt là đất đai đô thị có giá trị và giá trị sử dụng rất to lớn mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Thu đúng, thu đủ các nguồn thu từ đất chỉ được thực hiện khi hệ thống QLNN về đất đai được hoàn chỉnh (bao gồm các biện pháp quản lý: hành chính, kinh tế, giáo dục…), trong đó việc hoàn thiện, tăng cường vai trò của bộ máy QLNN về đất đai ở cơ sở (xD, phường, thị trấn và các Phòng TN&MT ở cấp quận, huyện) là rất quan trọng.

1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới và một số tỉnh, thành phố trong nước

1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

1.3.1.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc: cũng như Việt Nam, Trung quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình thái xD hội XHCN, nhưng mang đặc sắc Trung Quốc. Là quốc gia nông nghiệp được xếp vào dạng các nước đang phát triển, kinh nghiệm của Trung Quốc trong cuộc phát triển kinh tế đất nước là bài học lớn cho nhiều quốc gia trên thế giới. Trung Quốc có dân số đông nhất thế giới (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.632.796 Km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới). Trung Quốc bắt đầu công cuộc 4 HĐH trong đó có CNH là mũi nhọn từ năm 1978, nhưng đến năm 1988, tốc

độ CNH của Trung Quốc có những bước phát triển vượt bậc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm qua. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ ĐTH ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ (hàng chục các thành phố công nghiệp, các đặc khu kinh tế mới như Thâm Quyến, Nội Châu…. được xây dựng mới). Vì vậy việc giải quyết quan hệ xD hội về đất đai ở Trung Quốc trong quá trình CNH - HĐH với đảm bảo an ninh lương thực cho gần 1/5 dân số thế giới của Trung Quốc là mô hình thành công lớn đóng góp cho thế giới. QLNN về đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật là:

<1> Về quan hệ sở hữu đất đai:

Từ năm 1949, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất của địa chủ phong kiến cho nông dân, tuy nhiên, hình thức SHTN về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Từ đầu những năm 1950, ở Trung Quốc đD tiến hành phong trào tập thể hoá nông nghiệp với việc hình thành hàng vạn nông trang tập thể trong khắp cả nước. SHTT và SHNN về đất đai đD được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 thế kỷ XX. Cũng như ở Việt Nam, mô hình kinh tế tập trung kế hoạch hoá đD gây ra tình trạng kìm hDm LLSX ở Trung Quốc. Trong vài thập niên liên tiếp, Trung Quốc là quốc gia chậm phát triển và trong tình trạng thiếu lương thực triền miên.