Quyền Và Nghĩa Vụ Chung Của Người Sử Dụng Đất

Kết luận chương 1

Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ tài sản của vợ chồng về quyền và nghĩa vụ của họ trong thời kì hôn nhân hợp pháp. Chương 1 luận văn đưa ra những vấn đề mang tính chất lý luận về người sử dụng đất, nguyên tắc, hình thức xác lập nên quyền của người sử dụng đất. Chương 1 chưa đi sâu vào phân tích những quyền năng, nghĩa vụ cụ thể mà chỉ đưa ra những lí luận chung về điều kiện, căn cứ xác lập, đặc trưng về chế độ tài sản của vợ chồng. Từ đó làm tiền đề cho việc phân tích, dẫn chiếu ví dụ cụ thể trong chương 2 của luận văn.

Qua những lí luận chung trên ta thấy rằng địa vị pháp lý của người sử dụng đất không những bị chi phối bởi các yếu tố mang tính chính trị - pháp lí như đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước, chế độ sở hữu đất đai mà nó còn chịu những yếu tố khác như văn hóa pháp lý, phong tục tập quán nên có những đặc trưng riêng, từ đó rút ra được những nhận xét là cơ sở cho việc định hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật sau này.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG

2.1. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2.1.1. Quyền chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất dù là cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình thì pháp luật qui định có những quyền năng chung. Vợ chồng với tư cách là những cá nhân là chủ sử dụng quyền sử dụng đất cũng có những quyền năng chung sau đây:

* Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 qui định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” [44, Điều 53].

Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật. Khi chưa có luật đất đai, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quản lý đất đai.

- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 229/TTG với nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất đai trong cả nước.

Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai của nhà nước ta kể từ năm 1980.

- Sau Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Trên cơ sở đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất để từng bước thiết lập và hoàn chỉnh hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.

- Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCN quyền sử dụng đất.

- Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất trong cả nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH. Từ sau Luật đất đai năm 1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:

1. Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCN quyền sử dụng đất.

2. Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp triển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.

- Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/7/2004, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2009. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai qui định về những trường hợp, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương, 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Luật đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên thực tế, người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nhà nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nước Việt Nam rất quan tâm trong việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng và công việc đó đã thực hiện từ năm 1989. Cho đến

nay, cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định của Nhà nước khi thực hiện quyền của mình. Quá trình đó làm cho việc quản lý của Nhà nước thêm phần khó khăn và an toàn về pháp lý của người sử dụng đất cũng không được đảm bảo. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất.

Thứ hai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất.

Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được toà án nhân dân giải quyết.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành.

Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp riêng cho tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ, chồng. Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao giấy là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư. Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được trao giấy là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 qui định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [45, Điều 99].

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền của cơ quan hành chính song vẫn để ngỏ một khả năng uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai theo quy định của Chính phủ. Cụ thể cách phân quyền được thể hiện như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [45, Điều 105].

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì đồng thời có thẩm quyền cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một lộ trình logic. Hơn nữa, với quy định nêu trên, việc xác định thẩm quyền cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn căn cứ vào chủ thể một cách rành mạch, ví dụ: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn uỷ ban nhân dân cấp huyện thì cấp cho hộ gia đình, cá nhân đối tượng mà họ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một

sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu. Còn nếu trong trường hợp đất đai là tài sản của vợ hoặc chồng có được do tặng cho, thừa kế hay từ nguồn tài sản riêng thì khi đó nó sẽ là tài sản riêng của vợ chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ mang tên vợ hoặc chồng.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn [45, Điều 101].

Tuy pháp luật đã dần đơn giản hóa, tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thủ tục này vẫn còn chậm trễ. Nguyên nhân phần lớn là do

không có giấy tờ hợp lệ, nguồn gốc sử dụng đất phức tạp hoặc đang tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai mà chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn. Thứ nữa là do hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp ở hầu hết các địa phương còn thiếu cán bộ chuyên môn so với yêu cầu nhiệm vụ. Đồng thời, kinh phí đầu tư thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính ở các địa phương còn hạn chế.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 9 năm 2012 về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai thì tính đến thời điểm báo cáo cả nước đã cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6 % diện tích. Trong đó, việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua là 1.348.152 giấy với diện tích

898.030 ha [5, tr.21].

Cũng theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30 tháng 12 năm 2013 về tình hình thực hiện công tác năm 2013 thì qua một năm thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương đã xác định việc cấp giấy chứng nhận là nhiệm vụ trọng tâm; Theo báo cáo của các địa phương, đến ngày 30/12/2013 cả nước đã cấp được 40,1 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận và đạt 94% tổng số trường hợp sử dụng đất cần cấp giấy chứng nhận. Sau hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cả nước đã cấp được 7,5 triệu giấy lần đầu; trong đó riêng năm 2013 cấp được 5,6 triệu giấy chứng nhận, tăng gấp 3,2 lần so với kết quả cấp giấy năm 2012. Đến nay, cả nước có 58 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 5 tỉnh chưa hoàn thành (đạt dưới 85% diện tích cần cấp giấy chứng nhận) gồm Lai Châu, Hưng Yên, Hải Dương, Đắk Lắk và Bình Phước (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%) [7, tr.10].