Các Hình Thức Pháp Lý Xác Lập Quyền Của Người Sử Dụng Đất

Tương ứng với quyền thì theo đó sẽ đi kèm với các nghĩa vụ. Để thực hiện được các quyền năng trên thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ như: phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, phải đăng kí quyền sử dụng đất, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai…. Tuy vậy, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ chỉ trong thời hạn sử dụng đất và nó còn bị chi phối bởi những qui định của pháp luật khác như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật hôn nhân gia đình năm 2014, Luật nhà ở năm 2014….

1.1.3. Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất trên thực tế rất đa dạng nên Nhà nước căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền của người sử dụng đất.

Thứ nhất: các căn cứ giao đất, cho thuê đất

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 52]. Đây là điểm mới so với qui định của Luật Đất đai năm 2003 là theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp

xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Điểm c Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 quy định phải:

Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 40, Khoản 4].

Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.

Khi giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Nếu chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước hết và nhất thiết phải có đơn xin giao đất, thuê đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về nhu cầu của mình. Đối với các dự án cần phê duyệt thì tùy từng loại mà có cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất khác nhau. Như những dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư thì cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư cũng chính là cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Còn đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì phải do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt. Việc giao đất, cho thuê đất dựa trên nhu cầu sử dụng giúp cho việc quản lý trở nên minh bạch, việc sử dụng nguồn đất được hiệu quả.

Thứ hai: các hình thức xác lập quyền của người sử dụng đất

Trong thời kì Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 cũng đã ghi nhận việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua 2 hình thức xác lập là: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó, Luật đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 đã mở rộng thêm hình thức giao đất. Đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất. Và hình thức cho thuê đất: gồm thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Tiếp đó đến Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã bổ sung thêm 2 hình thức xác lập nữa: một là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là Nhà nước đảm bảo việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 2013 thì lại qui định đối với hình thức thuê đất thì chỉ xác lập hai hình thức là thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và thêm nữa là hình thức công nhận quyền sử dụng đất.

Về hình thức giao đất: “giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [45, Điều 3, Khoản 7]. Có 2 hình thức giao đất:

Một là giao đất không thu tiền sử dụng đất: là những trường hợp chủ thể sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối… sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì không phải trả tiền. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng nhằm mục đích khuyến khích, hỗ trợ các chủ thể sử dụng đất và đồng thời phát triển các mảng kinh tế còn non yếu.

Điều 54 Luật đất đai 2013 cụ thể hóa những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; người sử

dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa mà không phải do tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp như: đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động [12, Điều 54].

Hai là: giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Đối với các loại đất như đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất thì Nhà nước chỉ tạo điều kiện, khuyến khích trong một hạn mức nhất định. Theo quy định tại khoản 3, Điều 129 thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất. Nếu vượt quá hạn mức đó thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo qui định [45, Điều 129, Khoản 3].

Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê [45, Điều 55, Khoản 3]. Quy định này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài.

Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để

chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất [45, Điều 55, Khoản 4]. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.

Về hình thức thuê đất: “ thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ” [45, Điều 3, Khoản 8]. Pháp luật hiện hành không qui định việc cho thuê trả tiền nhiều năm và một lần đối tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà chỉ áp dụng trả tiền một lần với đối tượng là tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cử ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.

Hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng với các đối tượng sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục

đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc [45, Điều 56, Khoản 1].

Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng với các đối tượng sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc [45, Điều 56, Khoản 2].

Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [45, Điều 56, Khoản 1]. Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.

Về công nhận quyền sử dụng đất: “là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định” [45, Điều 3, Khoản 9].

Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối với những chủ thể đủ điều kiện, trong phạm vi đối tượng nhà nước qui định. Điều kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cũng chính là điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Khái niệm, đặc trưng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

1.2.1. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Khi nghiên cứu khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng, trước hết với tư cách là một chủ thể pháp luật nói chung chúng ta cần tìm hiểu quyền và nghĩa vụ nói chung.

Quyền chủ thể được hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy.

Còn nghĩa vụ chủ thể được quan niệm là: là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác. Nghĩa vụ pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy.

Quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách rời của chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật, dù là quan hệ đơn phương hay quan hệ song phương. Chủ thể được Nhà nước bảo hộ cho họ được hưởng quyền lợi nhưng đồng thời cũng phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền lợi của chủ thể khác.

Quyền và nghĩa vụ trong quan hệ đất đai là một loại quyền và nghĩa vụ pháp lý nên nó cũng có đặc điểm này. Khi một chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất thì họ được pháp luật cho hưởng các quyền của người sử dụng đất như quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nhưng đồng thời pháp luật cũng bắt họ phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền, lợi ích của Nhà nước hay ảnh hưởng đến quyền của chủ thể sử dụng đất khác.

Ở phạm vi đề tài này chúng ta chỉ nghiên cứu quyền sử dụng đất là tài sản của vợ chồng ở Việt Nam trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.

Kết hôn là sự kiện làm phát sinh một gia đình mà ở đó phản ánh sự chung sống của hai vợ chồng và con cái (nếu có). Như là một tất yếu của cuộc sống chung, vợ và chồng thực hiện những quan hệ về tài sản nhằm đáp ứng những nhu cầu tồn tại và phát triển của gia đình. Đây là những quan hệ xảy ra phổ biến trong xã hội và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Chế độ tài sản của vợ chồng được xác định dựa trên hai căn cứ: Sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trước khi đăng kí kết hôn (chế độ tài sản theo thỏa thuận) và theo các quy định của pháp luật (chế độ tài sản luật định).

Chế độ tài sản của vợ chồng thực chất là chế độ sở hữu của vợ chồng. Vợ, chồng với tư cách là công dân, vừa là chủ thể của quan hệ hôn nhân và gia đình, vừa là chủ thể của quan hệ dân sự khi thực hiện quyền sở hữu của mình tham gia các giao dịch dân sự. Chế độ tài sản của vợ chồng có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, xét về chủ thể của quan hệ sở hữu trong chế độ tài sản này, thì các bên phải có quan hệ hôn nhân hợp pháp với tư cách là vợ chồng của nhau. Do vậy, để trở thành chủ thể của quan hệ sở hữu này, các chủ thể ngoài việc có đầy đủ năng lực chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự còn đòi hỏi họ phải tuân thủ các điều kiện kết hôn được quy định trong pháp luật hôn nhân và gia đình.

Thứ hai, xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội, nhà nước bằng pháp luật quy định chế độ tài sản của vợ chồng đều xuất phát từ mục đích trước tiên và chủ yếu nhằm bảo đảm quyền lợi của gia đình, trong đó có lợi ích cá nhân của vợ và chồng. Những quy định của pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng là cơ sở tạo điều kiện để vợ chồng chủ động thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản của vợ chồng.

Thứ ba, căn cứ xác lập, chấm dứt chế độ tài sản này phụ thuộc vào sự phát sinh, chấm dứt của quan hệ hôn nhân hay nói cách khác, chế độ tài sản của vợ chồng thường chỉ tồn tại trong thời kỳ hôn nhân.

Chế độ tài sản được pháp luật ghi nhận, dù là chế độ tài sản theo thỏa thuận hay