Chủ Thể Tham Gia Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất

4.3.1.2. Chủ thể tham gia quản lý nhà nước về giá đất

Mở rộng sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước trong quản lý giá đất là yêu cầu cơ bản của quản trị đất đai hiện đại và khẳng định tính dân chủ trong QLNN về giá đất. Trước thực trạng hoạt động của các chủ thể tham gia quản lý giá đất, tác giả kiến nghị những giải pháp cụ thể sau:

Thứ nhất, Hội thẩm định giá Việt Nam phải khẳng định tầm quan trọng trong nâng cao chất lượng thẩm định giá đất và chủ động phát huy vai trò tham gia QLNN về giá đất. Hoạt động Hiệp hội định giá ở các nước Đông Âu là một kinh nghiệm điển hình, Hiệp hội đóng vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp Nhà nước quyết định giá đất và giải quyết tranh chấp về giá đất, thống nhất hạ tầng phục vụ định giá đất và công tác đào tạo đội ngũ thẩm định giá đất.313 Khi hoạt động thẩm định giá đất chỉ được tiến hành bởi các tổ chức tư vấn độc lập thì vai trò của Hội thẩm định giá là rất

quan trọng vì đây là nơi tập hợp các tổ chức, cá nhân hành nghề thẩm định giá. Hội thẩm định giá cần chủ động phát huy vai trò trong công tác đào tạo, bồi dưỡng, cấp phép hành nghề và đánh giá chất lượng hoạt động của các tổ chức thẩm định giá, phản ánh những quy định chưa phù hợp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá đất. Nhằm nâng cao chất lượng của các tổ chức tư vấn thẩm định giá, góp phần hiệu quả tham gia hoạt động quản lý giá đất, Hội thẩm định giá cần minh bạch, công khai và đánh giá khách quan chất lượng hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả đánh giá phải công bố hàng năm, là một trong những cơ sở quyết định lựa chọn tổ chức tư vấn thẩm định giá tham gia các hoạt động QLNN về giá đất. Đồng thời, mở rộng sự tham gia của Hội thẩm định giá trong quá trình thực hiện các nội dung quản lý, cụ thể như: tham gia giải quyết khiếu nại về giá đất, tham gia Hội đồng thẩm định phương án giá đất cụ thể… Để bảo đảm hiệu quả tham gia quản lý giá đất, Hội phải bảo đảm tính chuyên nghiệp, công khai, công bằng và dân chủ, chủ động hội nhập và học tập kinh nghiệm nâng cao chất lượng và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tăng cường hợp tác quốc tế và đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp.

Thứ hai, đổi mới tổ chức và hoạt động hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Triển khai và vận hành hiệu quả mô hình xây dựng, quản lý và khai thác dữ liệu địa chính thống nhất, hiện đại của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai là nhiệm vụ cấp bách hiện nay. Đồng thời, với chức năng thực hiện hoạt động đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai là chủ thể thuận lợi nhất trong cập nhật thông tin đất đai, bao gồm thông tin giá đất thị trường và mô hình hoạt động đơn vị sự nghiệp của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phát huy hiệu quả trong thực hiện khai thác dữ liệu, cung cấp thông tin đất đai, giá đất. Vì vậy, cần nghiên cứu đổi mới mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay thành Văn phòng đăng ký và thông tin đất đai với hai

313 Đặng Hùng Võ (2012), “Kinh nghiệm quốc tế về quản lý giá đất”, Tạp chí Tài chính, http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-luan/kinh-nghiem-quoc-te-ve-quan-ly-gia-dat- 20380.html [truy cập ngày 16/8/2020].

chức năng chính yếu là thực hiện các hoạt động đăng ký và xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác CSDL đất đai. Với nội dung này, thậm chí một số quốc gia còn tổ chức mô hình đối tác liên doanh giữa Nhà nước và khu vực tư nhân, điển hình ở Canada tổ chức mô hình là công ty cung cấp dịch vụ thông tin về nhà và đất, đăng ký nhà và đất là công ty liên doanh giữa Nhà nước và công ty tài chính tư nhân.314 Với chức năng

quản lý, cập nhật, khai thác dữ liệu về đất đai, đặc biệt là thông tin về quy hoạch sử dụng đất và giá đất sẽ góp phần cải thiện đáng kể yêu cầu công khai, minh bạch trong giao dịch đất đai ở nước ta, tạo những tác động tích cực để giá đất thị trường phản ánh đúng bản chất giá trị đất đai. Vì tính chất liên quan giữa thị trường đất đai và thị trường bất động sản, mối liên hệ giữa giá đất và giá bất động sản cần tổ chức thống nhất một đầu mối thực hiện quản lý, cập nhật và khai thác dữ liệu đất đai và thị trường bất động sản, điều này sẽ mang lại hiệu quả tích cực trong tinh gọn bộ máy, thống nhất trong quản lý, khai thác thông tin, nâng cao chất lượng dự báo giá đất và thị trường bất động sản với nguồn thông tin thống nhất, hệ thống và đa chiều.

Thứ ba, đổi mới tổ chức mô hình dịch vụ bán đấu giá tài sản theo hướng chuyên nghiệp, cạnh tranh. Nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh công bằng trên thị trường, tác giả cho rằng cần xã hội hóa dịch vụ bán đấu giá tài sản, cụ thể dịch vụ bán đấu giá tài sản chỉ do các doanh nghiệp bán đấu giá tiến hành. Điều này hoàn toàn phù hợp chủ trương từng bước đưa hoạt động đấu giá tài sản theo hướng chuyên nghiệp hóa ở nước ta.315 Nhà nước chỉ tập trung hoàn thiện hành lang pháp lý về mô hình tổ

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

chức và hoạt động bán đấu giá, các tiêu chuẩn nghề nghiệp và xây dựng, phát triển tổ chức xã hội nghề nghiệp về bán đấu giá tài sản. Quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề, giám sát hoạt động, xử lý trách nhiệm các sai phạm của đấu giá viên và tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản. Sự chuyên nghiệp, công khai, minh bạch trong hoạt động bán đấu giá sẽ mang lại những hiệu quả tích cực trong hình thành giá đất thị trường và công tác QLNN về giá đất.

Bên cạnh việc hoàn thiện tổ chức và hoạt động của chủ thể quản lý giá đất thì mở rộng sự tham gia của Nhân dân trong QLNN về giá đất là nội dung cần được chú trọng, đổi mới cả trong quy định và thực tiễn quản lý giá đất, điển hình: tham gia đóng góp ý kiến và được giải trình đầy đủ về quá trình quyết định giá đất nhà nước; quyền lựa chọn tổ chức tư vấn tiến hành thẩm định giá đất trong quá trình quyết định giá đất, ví dụ như trong quyết định giá đất tính tiền bồi thường, người sử dụng đất có đất thu hồi được quyết định lựa chọn tổ chức tư vấn thẩm định giá đất trong số các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện tiến hành thẩm định giá đất do Nhà nước giới thiệu để tiến hành xây dựng phương án giá đất cụ thể. Việc mở rộng quyền lựa chọn tổ chức

314 Võ Kim Sơn (2004), Phân cấp quản lý nhà nước - Lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.321.

315 Thu Giang (2017), “Xã hội hóa đấu giá tài sản”, Báo đấu thầu - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, https://baodauthau.vn/xa-hoi-hoa-dau-gia-tai-san-post22180.html [truy cập ngày 17/9/2020].

tư vấn thẩm định giá trong quyết định giá đất vừa đáp ứng quyền quản lý của Nhà nước vừa thể hiện dân chủ, sự tham gia trực tiếp của Nhân dân và nâng cao tính độc lập, khách quan của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất.

Hiệu quả hoạt động và sự phối hợp của cơ quan quản lý giá đất và các chủ thể tham gia QLNN về giá đất quyết định hiệu quả thực hiện các mục tiêu quản lý giá đất. Vì vậy, chủ thể quản lý giá đất phải tổ chức theo hướng độc lập, chuyên môn hóa công tác quản lý giá đất; hoạt động công khai, dân chủ, nâng cao trách nhiệm giải trình và mở rộng sự tham gia của chủ thể ngoài nhà nước.

4.3.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất

QLNN về giá đất là sự kết hợp chính yếu của phương pháp hành chính và phương pháp kinh tế nhằm mang lại hiệu quả tối ưu, trước thực trạng quản lý giá đất hiện nay, phương pháp quản lý giá đất cần có những đổi mới cụ thể sau:

Về phương pháp hành chính, những quyết định quản lý phải dựa trên đặc điểm của giá đất, nền tảng thị trường và thượng tôn pháp luật. Không tùy tiện ban hành các quyết định mang tính cấm đoán, áp đặt duy ý chí như đã từng tồn tại trong thực tiễn quản lý. Phương pháp hành chính được áp dụng trong từng nội dung quản lý cụ thể phổ biến qua việc quy định các nguyên tắc, ban hành các quyết định quản lý giá đất và đặc biệt trong tổ chức, hoạt động của cơ quan quản lý giá đất. Phương pháp hành chính trong quản lý giá đất phải bảo đảm hiệu quả thông qua ban hành chủ trương, định hướng quá trình quản lý, ban hành các quy định thiết lập trật tự quản lý giá đất. Bên cạnh đó là tính chính xác, kịp thời của các quyết định cá biệt trong thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý. Trong mối quan hệ tác động của cơ chế hai giá ở nước ta thì các phương pháp hành chính cần tác động nhất định đến giá đất thị trường nhằm bảo đảm tính ổn định, bền vững của thị trường trong chiến lược quản lý giá đất theo cơ chế thị trường. Phương pháp hành chính nhằm thiết lập hành lang pháp lý chặt chẽ cho quá trình hình thành và vận động của giá đất thị trường, cụ thể: hoàn thiện quy định về tiêu chuẩn, quy phạm kỹ thuật trong thẩm định giá đất, cơ chế báo cáo, kiểm tra, thanh tra và giải quyết tranh chấp về giá đất. Dựa vào tính chất của giá đất, mục tiêu quản lý để xác định phạm vi, mức độ áp dụng phương pháp hành chính. Đây là phương pháp chính yếu áp dụng đối với giá đất nhà nước, bởi bản chất và quá trình hình thành của giá đất nhà nước mang tính hành chính. Tuy nhiên, phương pháp hành chính cũng phải bảo đảm thuộc tính vốn có của giá đất, phù hợp các quy luật thị trường để phát huy hiệu quả của giá đất. Bên cạnh đó, áp dụng phương pháp hành chính trong QLNN về giá đất phải bảo đảm các yêu cầu về tính công khai, minh bạch; khoa học, hiện đại trên cơ sở thượng tôn pháp luật gắn liền với trách nhiệm giải trình.

Phương pháp kinh tế, đặc biệt là công cụ thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá đất thị trường, tạo những hiệu ứng tích cực đến hiệu quả quản lý giá đất nhà nước theo cơ chế thị trường. Hoàn thiện phương pháp kinh tế trong điều tiết giá đất thị trường bảo

đảm tính toàn diện trong nghiên cứu QLNN về giá đất ở Việt Nam, bởi giá đất nhà nước không thể tách rời độc lập khỏi mối quan hệ với giá đất thị trường.

Từ kinh nghiệm một số quốc gia cho thấy thuế chống đầu cơ là công cụ hiệu quả điều tiết giá đất phổ biến ở các quốc gia phát triển. Điển hình, ở Singapore việc mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá chênh lệch mua bán, sau hai năm thì mức thuế là 50%, sau ba năm là 25%.316 Ở Hàn Quốc, cũng áp dụng quy định tương tự đối với thuế từ kinh doanh bất động sản, cụ thể: giao dịch trong thời gian dưới 01 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 50% lợi nhuận, mua bán trong thời gian 01 đến 02 năm thì thuế suất là 40% lợi nhuận hoặc 70% lợi nhuận tùy theo tính chất pháp lý của bất động sản.317 Ở Mỹ, thuế chống đầu cơ trong giao dịch bất động sản được đánh vào lợi nhuận, nếu mức lãi cao hơn 500.000 USD thì mức thuế là 15%. Tuy nhiên, ưu đãi không tính thuế đối với khoản lãi dưới 500.000 USD chỉ áp dụng khi chủ sở hữu đã mua và sinh sống trên 02 năm. Việc mua bán để kiếm lời sẽ không được hưởng ưu đãi và chịu mức thuế bình quân là 11% - 30% khoản lãi, tùy theo quy định của Bang.318 Ở Việt Nam, cá nhân có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phát sinh thuế thu nhập mà không có bất kỳ loại thuế nào chống đầu

cơ, giá tính thuế cũng chỉ tính dựa trên giá giao dịch/ giá do Nhà nước quy định với mức thuế suất như nhau là 2%.319

Bên cạnh đó, thuế đánh vào bất động sản cũng là một công cụ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, ở Việt Nam hiện nay chỉ quy định về thuế sử dụng đất, vấn đề thu thuế đối với tài sản gắn liền với đất vẫn còn nhiều quan điểm và chưa ban hành quy định. Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, thuế bất động sản là một giải pháp căn bản bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ngăn chặn được sốt giá, đầu cơ và để hoang đất đai.320 Kinh nghiệm một số quốc gia ban hành và áp dụng thuế sử dụng

đất, đặc biệt đánh vào những diện tích bị bỏ trống, không khai thác. Điển hình như: ở Nhật quy định về thuế giữ đất đặc biệt (Special Land Holding Tax) nhằm thúc đẩy việc sử dụng đất và chống đầu cơ với hai phương thức là: đánh vào đất nhàn rỗi lớn hơn

1.000 m2 trong các khu vực được quy hoạch thành phố xác định là khu vực thúc đẩy

việc sử dụng đất nhàn rỗi; hai là, mở rộng phạm vi của thuế giữ đất đặc biệt.321 Ở Đài Loan, thuế đất trống (Vacant Land Tax) đã từng được áp dụng để chống đầu cơ và tăng nguồn cung đất cho phát triển. Địa phương xác định khu vực được cho là đất

316 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), sđd (14), tr.79-81.

317 Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh, luận án tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh, tr.61.

318 Trần Tú Cường (2012), Báo cáo tổng hợp - Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử

dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TN&MT, tr.129.

319 Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.

320 Thủy Tiên (2019), “Thị trường bất động sản đang có những biểu hiện bất ổn”, Tạp chí Tài chính (Bộ Tài chính), http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-dang-co-nhung-bieu-hien-bat-on- 314551.html [truy cập ngày 17/01/2020].

321 Hiromitsu Ishi (1991), “Land tax reform in Japan”, Hitotsubashi Journal of Economics, 32 (1), p.17.

trống và chỉ định bắt buộc họ phải sử dụng trong một thời gian nhất định (thường là 2 năm). Sau thời gian này, nếu đất vẫn không được sử dụng thì sẽ bị áp dụng thuế đất trống (mức thuế suất cao từ 02 đến 05 lần so với thuế giá trị đất thông thường) hoặc chính quyền được mua lại đất với giá bằng với giá trị được đánh giá.322 Ở Hàn Quốc, quy định mức thuế suất rất cao đối với phần diện tích vượt mức quy định được nắm giữ, với thuế suất là 07% - 11%, thuế này thu hàng năm.323 Sự đa dạng của các loại thuế của các quốc gia mang lại những hiệu quả tích cực trong chống đầu cơ, tạo hiệu ứng tốt cho diễn biến của giá đất thị trường.

Tuy nhiên, ở góc độ khác thì việc đặt ra các loại thuế chống đầu cơ, thuế bỏ hoang đất sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện phương pháp kinh tế trong QLNN về giá đất phải có sự chọn lọc dựa trên đặc thù của giá đất và cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam. Việc xây dựng thuế chống đầu cơ ở nước ta là cần thiết nhưng mức thuế suất và trường hợp áp dụng cần được quy định cụ thể sao cho vừa mang lại những hiệu quả tích cực trong quản lý thị trường, điều tiết giá đất và không là rào cản phát triển thị trường bất động sản. Với đặc điểm quản lý đất đai và thị trường bất động sản nước ta, tác giả đề xuất cần nghiên cứu, áp dụng thuế chống đồng cơ, cụ thể xây dựng biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian đối với giao dịch chuyển nhượng đất đai, bất động sản theo loại đất, theo khu vực. Đồng thời, quy định về thuế đất trống áp dụng đối với một số loại đất nhất định như: đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ, một số loại đất nông nghiệp nhằm khai thác tối ưu giá trị kinh tế của đất đai; quy định mức thuế suất linh hoạt đối với thuế sử dụng đất theo hướng chống đầu cơ. Việc xem xét, đánh giá và quyết định áp dụng các loại thuế nêu trên, thậm chí quyết định mức thuế suất cụ thể được trao cho chính quyền địa phương - Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Khi đó, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, các chỉ số dự báo về giá đất và thị trường mà địa phương cho áp dụng mức thuế suất phù hợp để điều tiết lợi ích tăng thêm qua các lần giao dịch và ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ; thậm chí việc áp dụng thu thuế chống đầu cơ chỉ áp dụng trong một phạm vi nhất định, một thời gian cụ thể. Vì vậy, việc xây dựng các tiêu chí cụ thể là cơ sở xem xét áp dụng thuế chống đầu cơ và xây dựng biểu thuế suất khoa học là yêu cầu cơ bản. Đồng thời, nhằm triệt tiêu nguyên nhân các bên giao dịch khai báo gian dối giá giao dịch, tác giả đề xuất cần nghiên cứu ban hành hai đơn giá tính thuế đối với đất đai: một là, giá tính thuế sử dụng đất - theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; hai là, giá tính thuế trong giao dịch quyền sử dụng đất - theo đơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế (giá này được xác định có tính chất như giá đất cụ thể trong PLĐĐ

322 Alven H.S. Lam and Steve Wei-cho Tsui (1998), “Policies and Mechanisms on Land Value Capture: Taiwan Case study”, Working paper WP98AL1. Lincoln Institute of Land Policy, https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/144_lamtsui98.pdf

323 Vũ Văn Phúc (chủ biên, 2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay,

NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.226-229.

hiện nay, quyết định dựa trên CSDL giá đất). Giá đất tính thuế sử dụng đất với mục đích vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách vừa không tạo gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất; trong khi đó thuế giao dịch quyền sử dụng đất phải điều tiết tốt phần lợi nhuận từ giao dịch, phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư. Với mục đích thu thuế khác nhau, việc tách bạch hai đơn giá tính thuế sẽ xác định cụ thể nhóm lợi ích cần điều tiết qua việc thu thuế và không ảnh hưởng đến các nhóm người sử dụng đất khác.

Xây dựng chỉ số biến động giá đất chính xác, khoa học là căn cứ quan trọng để áp dụng các phương pháp quản lý, cơ sở ban hành các quyết định quản lý phù hợp, hiệu quả. Tham khảo các chỉ số trên thị trường bất động sản đã công bố hiện nay và các phương pháp phân tích kinh tế để xây dựng công thức cụ thể về các chỉ số liên quan đến giá đất. Chỉ số biến động giá đất sẽ tác động định hướng đến giá đất thị trường, dự báo những bất ổn, biến động của thị trường để Nhà nước có những kế hoạch quản lý phù hợp.

4.4. Giải pháp hoàn thiện những nội dung cơ bản trong quản lý đất đai nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất

Công tác đăng ký và xây dựng dữ liệu đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đất và quản lý thị trường bất động sản là nền tảng bảo đảm triển khai các nội dung QLNN về giá đất, ảnh hưởng quyết định đến hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường. Trước thực trạng ảnh hưởng của những nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai đến QLNN về giá đất, tác giả đề xuất những giải pháp cụ thể như sau:

Đối với công tác đăng ký đất đai và hoàn thiện CSDL đất đai, đây là dữ liệu nền trong quản lý đất đai, là cơ sở áp dụng những biện pháp QLNN về giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất. Trên nền tảng hệ thống đăng ký đất đai tích hợp thông tin xây dữ liệu quan trọng trong quản lý giá đất, cụ thể như: một hệ thống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ sở thông tin về giá bán, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và thông tin về mối quan hệ giữa người bán và người mua. Ở nước ta, công tác đăng ký đất đai và xây dựng CSDL đất đai đã đạt được những thành công nhất định, hệ thống CSDL đất đai được xác định là một trong những nền tảng dữ liệu xây dựng Chính phủ điện tử. Trong bộ máy quản lý đất đai hiện nay, chủ thể trực tiếp và chịu trách nhiệm chính cho nội dung này là hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Vì vậy, công tác kiện toàn tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai từ quy định đến thực tiễn là yếu tố quyết định cho nền tảng dữ liệu trong quản lý đất đai, bao gồm quản lý giá đất.

Bên cạnh đó, tác giả cho rằng công tác đăng ký và xây dựng CSDL đất đai cần thực hiện một số giải pháp sau:

Thứ nhất, nhanh chóng hoàn thiện công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính đo đạc theo quy chuẩn kỹ thuật tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT; công tác thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được triển khai thường xuyên,

bảo đảm tiến độ và chuẩn xác bởi đây là những dữ liệu nền trong quản lý đất đai nhưng còn nhiều hạn chế. Cụ thể công tác kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019, tính đến ngày 31/7/2020 có tới 50 tỉnh, thành phố chưa hoàn tất công tác kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, công tác đưa dữ liệu lên phần mềm TK online cũng diễn ra rất chậm chạp, có 93% tổng số đơn vị cấp xã đã hoàn thành công tác kiểm kê nhưng đến ngày 11/8/2020 chỉ có 33 tỉnh, thành phố hoàn tất việc đưa dữ liệu cấp xã lên hệ thống.324 Hoàn thiện bản đồ địa chính và bảo đảm tính

chính xác, cập nhật liên tục trong đăng ký đất đai là điều kiện tiên quyết trong xây dựng dữ liệu giá đất, lập bản đồ giá đất và ứng dụng các công nghệ hiện đại trong định giá đất.

Thứ hai, triển khai thống nhất các chương trình, phần mềm kỹ thuật cao hỗ trợ công tác đăng ký và quản lý thông tin đất đai trong hệ thống ngành và có sự chia sẻ, liên kết chặt chẽ giữa các cấp và các ngành liên quan. Điều này giúp hoàn thiện, cập nhật nhanh chóng CSDL, đa dạng thêm nguồn thông tin liên quan đến đất đai; thống nhất dữ liệu trong quản lý ngành liên quan đến đất đai. Thông tin giá đất là dữ liệu quan trọng trong quản lý giá đất, là yếu tố quyết định hiệu quả của chức năng dự báo giá đất. Đồng thời, giải pháp hoàn thiện dữ liệu thông tin giá đất bảo đảm tính công khai, minh bạch và sự tham gia của Nhân dân trong QLNN về giá đất. Tính chính xác, đầy đủ và hệ thống của thông tin đất đai là nguồn “nguyên liệu” chất lượng để mang lại hiệu quả tối ưu cho sự vận hành của cơ chế QLNN về giá đất.

Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện và xử lý nghiêm trách nhiệm người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đăng ký. Mặc dù có nhiều cải thiện về thủ tục đăng ký đất đai nói riêng và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung nhưng mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ hành chính trong lĩnh vực đất đai đạt tỉ lệ thấp nhất trong 16 lĩnh vực dịch vụ được đánh giá bởi chỉ số hài lòng về sự phục vụ hành chính năm 2019 (Satisfaction Index of Public Administrative Services - SIPAS 2019).325 Đổi mới quy định pháp luật và cải cách quy trình đăng ký

nhằm tạo điều kiện thuận lợi và độ tin cậy của người sử dụng đất vào thủ tục đăng ký. Bởi nếu dữ liệu đất đai có đồ sộ đến mấy mà công tác đăng ký đất đai không được cập nhật thì đó chỉ là những dữ liệu lạc hậu, không bảo đảm hiệu quả quản lý đất đai gồm cả khía cạnh quản lý giá đất.

Vì vậy, những giải pháp về hoàn thiện công tác xây dựng dữ liệu đất đai phải được bảo đảm bởi tính chính xác, thường xuyên của hoạt động đăng ký nhằm bảo đảm chất lượng dữ liệu, thông tin vận hành hiệu quả cơ chế QLNN về giá đất ở nước ta. Dữ

324 Trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên và Môi trường (2020), “Đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019”, http://www.monre.gov.vn/Pages/day-nhanh-tien-do-thuc- hien-cong-tac-kiem-ke-dat-dai,-lap-ban-do-hien-trang-su-dung-dat-nam-2019.aspx [truy cập ngày 08/10/2020]. 325 Trang thông tin điện tử Bộ Nội vụ (2020), “Chỉ số SIPAS 2019 phản ánh sát thực tiễn cung ứng dịch vụ công của cơ quan hành chính nước các cấp ở 63 địa phương”, https://www.moha.gov.vn/tin-tuc-su-kien/tin-hoat-dong- cua-bo-noi-vu/chi-so-sipas-2019-phan-anh-sat-thuc-tien-cung-44326.html [truy cập ngày 17/7/2020].

liệu chính xác, đầy đủ, được quản lý và khai thác khoa học, hiệu quả là yêu cầu không thể thiếu khi ứng dụng công nghệ hiện đại trong định giá đất và thực hiện những nội dung QLNN về giá đất.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyết định giá trị kinh tế đất đai, ảnh hưởng cơ chế hình thành giá đất, là công cụ phân bổ hợp lý đất đai, điều tiết cung - cầu trên thị trường tác động nhất định đến giá đất thị trường. Vì vậy, công tác quy hoạch sử dụng đất tác động trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất nhà nước và cả giá đất thị trường. Quy hoạch sử dụng đất không bảo đảm tính gắn kết, tích hợp với những quy hoạch liên quan; thể chế và phương pháp quy hoạch còn hạn chế, chưa tiếp cận phương pháp tiến bộ, cần đổi mới.326 Đây là những vấn đề cơ bản phải được giải quyết

triệt để từ quy định đến thực tiễn triển khai. Tác giả kiến nghị những giải pháp cụ thể sau: một là, bảo đảm cân bằng lợi ích trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Lợi ích ở đây cần xem xét cả về lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội, văn hóa, môi trường và đặc biệt là phương án điều tiết lợi ích của các bên liên quan khi thực hiện quy hoạch. Việc xem xét cân bằng lợi ích không chỉ trong quá trình lập quy hoạch mà bao gồm giai đoạn triển khai thực hiện quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả tối ưu của quy hoạch. Hai là, hoàn thiện quy định pháp luật về công tác quy hoạch theo hướng chuyên môn hóa, hiện đại, khoa học, gắn liền với trách nhiệm. Bảo đảm tính độc lập, khách quan và trách nhiệm các chủ thể tiến hành lập, thẩm định và quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ứng dụng những phương pháp quy hoạch và kỹ thuật hiện đại trong xây dựng, quản lý và triển khai quy hoạch theo hướng chuyên môn hóa. Đồng thời, quy định pháp luật về quy hoạch phải bảo đảm tính ổn định và trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong xây dựng, thẩm định, phê duyệt và triển khai quy hoạch. Ba là, nâng cao hiệu quả tham gia của Nhân dân trong quá trình lập quy hoạch. Cụ thể quy định và triển khai đa dạng các hình thức tham gia của cộng đồng trong quá trình lập, triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là cơ chế bảo đảm thực hiện quyền tham gia của công dân, đây là kinh nghiệm rất thành công ở một số quốc

gia trong khu vực như: Thái Lan, Singapore…327 Sự tham gia của Nhân dân phải được

bảo đảm bởi một cơ chế trách nhiệm giải trình rõ ràng, minh bạch. Bốn là, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất; công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch góp phần bảo đảm tính chính xác của quá

326 Đặng Hùng Võ, “Tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư - Thách thức và cơ hội”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Thực trạng cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ - Thành tựu và hạn chế”, tại Trường Đại học Cần Thơ ngày 10/7/2018, tr.6, 7.

327 Trang thông tin điện tử Bộ Xây dựng (2006), “Phương pháp quy hoạch và quản lý đô thị có sự tham gia của cộng đồng”, http://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/49680/phuong-phap-quy-hoach-va-quan-ly-do-thi-co-su-tham-gia-cua- cong- dong.aspx#:~:text=S%E1%BB%B1%20tham%20gia%20c%E1%BB%A7a%20c%E1%BB%99ng%20%C4%91

%E1%BB%93ng%20l%C3%A0%20qu%C3%A1%20tr%C3%ACnh%20trong,d%E1%BB%8Bch%20v%E1%B B%A5%20l%C3%A0%20m%E1%BB%99t%20lo%E1%BA%A1i [truy cập ngày 10/10/2020].