Dịch Vụ Thẩm Định Giá Đáp Ứng Nhu Cầu Giao Dịch Tài Sản Của Doanh Nghiệp

vật liệu xây dựng, đơn gía tiền công, giá dịch vụ tư vấn nếu không được thẩm định giá cũng làm thất thoát vốn, thất thoát ngân sách nhà nước. Theo số liệu thống kê thực tế, trong đầu tư đặc biệt là trong đầu tư xây dựng cơ bản thường thất thoát khoảng 30% vốn nhà nước. Do vậy việc tăng cường quản lý chi ngân sách thông qua thẩm định giá là hết sức cần thiết.

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất và như vậy tài sản chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Trong trường hợp này thẩm định giá tài sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua đó ngân sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn.

Cùng với việc đầu tư, mua sắm mới tài sản, thì với quá trình đổi mới doanh nghiệp Nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá tài sản là máy, thiết bị.

Tại kỳ họp thứ 2 quốc hội khoá X, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ: Một trong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giá cao hoặc khối lượng lớn.

Điều 10 Nghị định 12/CP của Chính phủ quy định chi tiết luật đầu tư nước ngoài tại VN cũng khẳng định: "Thiết bị máy móc nhập khẩu để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài phải được giám định giá trị và chất lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khi lắp đặt".

Quyết định 1179/QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướng Chính phủ về một số chủ trương biện pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và dự đoán ngân sách Nhà nước năm 1998 tại Điều 4 có quy định: "Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn thiết bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng".

Và tại Điều 13, mục III Pháp lệnh Giá phần nói về thẩm định giá đã quy định rõ tài sản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn ngân sách nhà nước. Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng và bán góp vốn và các hình thức chuyển quyền khác. Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.

1.1.2.3 Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh nghiệp và của công dân

Nước ta trong những năm nền kinh tế còn vận hành theo mô hình kế hoạch hoá tập trung, cũng đã có hệ thống xác định giá trị tài sản theo các cấp của nền kinh tế và được quản lý khá chặt chẽ theo hình thức mệnh lệnh. Các doanh nghiệp nhà nước mua gì, khối lượng bao nhiêu, giá cả như thế nào đều đã được nhà nước quy định hay phân bổ sẵn chỉ tiêu. Tuy nhiên, theo thời gian, bên cạnh hệ thống này, ở thành phần kinh tế khác vẫn tự phát hình thành hoạt động xác định giá trị tài sản. Xác định giá trị tài sản là một công cụ quản lý giá cần thiết, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, tuy nhiên chỉ đến khi nước ta chuyển mô hình kinh tế thị trường, thẩm định giá đúng nghĩa mới thực sự ra đời và phát triển. Thẩm định giá trở thành một dịch vụ không thể thiếu đối với tất cả các nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Ở các nước vận hành theo mô hình kinh tế thị trường, xác định giá trị tài sản trở thành một nghề chuyên nghiệp: nghề thẩm định giá.

Các thành phần kinh tế hiện nay đã xuất hiện nhu cầu thẩm định giá, một giải pháp thật sự hiệu quả trong việc tính toán đúng gía thành sản phẩm, hạch toán chi phí đúng với mức giá trị bỏ ra, hạn chế tình trạng “lãi ảo, lỗ thật” mà trước đây thường gặp phải.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 122 trang tài liệu này.

Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác định gía trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính… đều là những nhu cầu của nền kinh tế cần được dịch vụ thẩm định giá đáp ứng.

Dịch vụ thẩm định giá Việt Nam đã từng bước đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cho các thành phần kinh tế, các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (cả

doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân), các công ty liên doanh, các công ty nước ngoài... Đó là tất cả những đối tượng khách hàng mà ngành thẩm định giá nước ta hướng tới phục vụ. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thẩm định giá có thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về những đánh giá, tính toán dự án tiền khả thi phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư, đánh giá được những mức độ rủi ro về thị trường, về cơ chế chính sách...

1.1.3 Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá

1.1.3.1. Tiêu chuấn thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏi người thẩm định giá phải tuân thủ. Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần đảm bảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá. Về phía Nhà nước, tiêu chuẩn thẩm định giá giúp nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá. Về phía doanh nghiệp và thẩm định viên về giá, đây là một hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để nâng cao tính chuyên nghiệp và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. Trên thế giới tất cả các nước có dịch vụ thẩm định giá đều có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia riêng.

Tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành nhằm đạt được các mục tiêu như sau:

Thứ nhất: Thiết lập một môi trường pháp lý công khai minh bạch; một hệ thống tiêu chuẩn thống nhất cho hoạt động thẩm định giá phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực, để vừa tạo điều kiện cho việc quản lý của Nhà nước về lĩnh vực thẩm định giá có hiệu lực, hiệu quả; vừa để pháp lý hóa, tiêu chuẩn hóa, hiện đại hóa, lành mạnh hóa hoạt động của các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên; thúc đẩy sự phát triển, từng bước hoàn thiện và hiện đại hóa nghề thẩm định giá.

Thứ hai: Trợ giúp các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên hoạt động phù hợp với những tác nghiệp thống nhất. Bảo đảm cho việc phân tích kinh tế bằng các phương pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, khắc phục được sự vận động tùy tiện, chủ quan trong hoạt động thẩm định giá nhằm đạt đến sự thống nhất cao trên toàn thế giới về kết quả thẩm định giá của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp ở từng quốc gia. Đảm bảo nghiệp vụ thẩm định giá cho những kết quả thẩm định khách quan, có độ tin cậy cao, giữ được uy tín với khách

hàng, bên cạnh đó cũng giúp tiết kiệm chi ngân sách Nhà nước trong mua sắm tài sản, đầu tư, góp phần chống thất thoát, tiêu cực.

Thứ ba: Bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng, của các nhà đầu tư, các bên liên quan. Đồng thời xác định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm nghề nghiệp, ngăn ngừa những rủi ro nghề nghiệp để bảo vệ các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên về trách nhiệm tác nghiệp cụ thể mà họ đã đăng ký hành nghề.

Thứ tư: Thúc đẩy công tác nghiên cứu lý luận, đào tạo huấn luyện và tổng kết thực tiễn hoạt động thẩm định giá cũng như huấn luyện nghiệp vụ và cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên.

1.1.3.2 Cơ sở thẩm địnhgiá

Cơ sở thẩm định giá là một nội dung quan trọng mà người thẩm định viên phải xác định rõ khi tiến hành thẩm định giá và là các tiêu chuẩn trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của mỗi nước. Thẩm định giá ở các nước trên thế giới đều dựa trên hai cơ sở: cơ sở giá trị thị trường và cơ sở gía trị phi thị trường. Thẩm định viên phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa cơ sở giá thị trường và cơ sở giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan.

Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (TCTDGVN01):

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua, và một bên người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

o Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.

o Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.

o Kết quả khảo sát thực tế.

Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định

viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường, đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp.

Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.

Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TDGVN02)

Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những tình huống đặc biệt (riêng biệt) việc thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị để tính thuế...

Khi sử dụng gía trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, thì việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

+ Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.

+ Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá.

+ Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản.

+ Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá.

+ Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết.

+ Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống hạn chế trong quá trình thẩm định giá.

+ Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.

+ Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào cơ sở giá trị phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường).

+ Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

1.1.3.3. Quy trình thẩm định giá

Là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống mà thẩm định viên tuân theo nhằm đánh giá đúng đắn giá trị thị trường của tài sản.

Quy trình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên nhận nhiệm vụ thẩm định giá tài sản, kết thúc khi hoàn thành báo cáo thẩm định giá và doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng thư cho khách hàng theo đúng hợp đồng. Quy trình thẩm định giá bao gồm nhiều bước triển khai công việc nhằm mục tiêu cuối cùng là hỗ trợ để giải thích, chứng minh tính đúng đắn của mức giá thị trường của tài sản mà thẩm định viên trả lời cho khách hàng. Mỗi loại hình tài sản có những yêu cầu riêng khi tiến hành thẩm định, tuy nhiên, quy trình thẩm định giá phải mang tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại tài sản.

Ở Việt nam, quy trình thẩm định giá tài sản cũng là một tiêu chuẩn trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (TDGVN05).

Quy trình thẩm định giá là trình tự sáu (6) bước sau đây mà doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình gía trị làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

Doanh nghiệp, tổ chức có chức năng thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ những quy định của quy trình thẩm định giá trong qúa trình thẩm định giá tài sản.

1.1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá là một nội dung quan trọng cần thiết phải được đưa vào quy định tại hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá. Trên thế giới, trong tiêu chuẩn thẩm định giá từng quốc gia ban hành đều có nêu 5 phương pháp chủ yếu được sử dụng trong thẩm định giá, đó là:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí (chi phí thay thế khấu hao) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong thực hành thẩm định giá. Để lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:

 Loại tài sản thẩm định giá

 Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm định gía

 Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,...

Sau đây là những vấn đề cơ bản nhất của từng phương pháp

*. Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc

gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính gía trị thị trường của tài sản cần thẩm định gía.

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường.

*. Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dụng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện về nguồn thông tin thị trường để áp dụng phương pháp so sánh.

*. Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cũng được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định được tỷ lệ vốn hoá thu nhập.

*. Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định gía trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự pháp triển đó.

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

*. Phương pháp lợi nhuận: