Qui Định Tài Chính Về Đất Đai, Giá Đất Trong Quản Lý Quỹ Đất Phục Vụ

dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là đất đã giải phóng mặt bằng và có phương án đấu giá được cấp thẩm quyền phê duyệt; tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm điều kiện là đối tượng được giao đất, cho thuê đất, được sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy định mở rộng và cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) giao đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê/cho thuê mua; (2) xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê; (3) đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (4) sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (5) cho thuê đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (6) cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (7) giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (8) giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thu hẹp và quy định rõ các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giao, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có

thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành công [37, Điều 118].

Với những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như trên sẽ là cơ sở cho công tác quản lý, khai thác và phát triển quỹ đất được thực hiện một cách thuận tiện, đảm bảo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội sẽ được giao, cho thuê với giá trị cao, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước. Bản thân quỹ đất cũng được khai thác một cách hiệu quả, tránh lãng phí.

2.1.4. Qui định tài chính về đất đai, giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Quy định tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 gồm Chương VIII và các Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Luật đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

2.1.4.1. Quy định tài chính về đất đai trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Về cơ chế tà i chính đất đai

Luật đất đai hiện hành đã thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 99 trang tài liệu này.

đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; cho phép nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án như các nhà đầu tư trong nước.

Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.

Điều 111 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể về Quỹ phát triển đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, để tạo lập, phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện đầu tư xây dựng nhà đất tái định cư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Quy định này là cơ sở cho việc tạo lập và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Vì trên hết, muốn quản lý, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tốt thì các cơ chế tài chính về đất đai phải rõ ràng, chi tiết, đảm bảo sự công khai minh bạch.

2.1.4.2. Quy định về giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Điều 112). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất: đó là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.

Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.

Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung so với các quy định trước đây đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực

giáp ranh giữa các tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ

tướng Chính phủ quyết điṇ h. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất được quy định cụ thể tại nghị định 44/2014/ NĐ-CP do

chính phủ ban hành mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.

Luật Đất đai 2013 quy định “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 giúp cho hoạt động khai thác, phát triển quỹ đất được thực hiện dễ dàng và khoa học, tránh thất thoát tài sản của Nhà nước. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ủy banh nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định

giá để áp dun

g đối với các trường hơp

cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114

Luật đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.

Tư vấn xác định giá đất

Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai). Đồng thời Nghị định 44/2014/NĐ-

CP của Chính phủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Rõ ràng, quy định về tài chính và giá đất là công cụ để nhà nước quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách có hiệu quả.

2.1.5. Qui định về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về đất đai sẽ là công cụ để nhà nước quản lý toàn bộ hoạt động tạo lập và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta hiện nay.

Quy định về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Chương XIII Luật đất đai 2013 và Chương IX Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Luâṭ Đất đai năm 2013 quy điṇ h theo hướng tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và Nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai.

Điều 199 quy định về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện phản ánh các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đến các cơ quan có thẩm quyền. Luật cũng đã quy định cụ thể về n ội dung, hình thức giám sát của công dân, trách nhiệm của các tổ chức đại diện của công dân, trách

nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và các tổ chức đại diện.

Luật cũng quy đ ịnh về hệ thống theo dõi , đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất để đánh giá việc thi hành pháp luật về đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của chính sách, pháp luật về đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và các địa phương (Điều 200).

Đổi mới quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng đối với

các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoăc giấy tơ

theo quy điṇ h thì đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Điều 203).

Về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, Điều 204 Luật đất đai 2013 quy định:

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Ngoài ra, Luật đất đai 2013 cũng quy định về trách nhi ệm của người đứng đầu trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (Điều 208); quy định xử lý trách nhiệm của người thực

thi công vụ vi phạm pháp luật về đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 207).

2.2. Thực trạng thực hiện các qui định pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam

2.2.1. Thực hiện các quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.2.1.1. Những mặt đạt được

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) cấp quốc gia đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 17/2011/QH13. Kết quả kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc hội. Cụ thể như sau:

Đối với cấp tỉnh: Đã xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 cho 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đối với cấp huyện: có 352 đơn vị hành chính cấp huyện được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 49,93%); có 330 đơn vị hành chính cấp huyện đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 46,81%); còn lại 23 đơn vị hành chính cấp huyện chưa triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 3,26%).

Đối với cấp xã: có 6.516 đơn vị hành chính cấp xã được cấp có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 58,41%); có 2.907 đơn vị hành chính cấp xã đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 26,06%); còn lại 1.733 đơn vị hành chính cấp xã chưa triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 15,53%).

Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020): Đã triển khai việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016- 2020) cấp quốc gia theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20/5/2015.