Vai Trò Của Thẩm Định Giá Trong Nền Kinh Tế Thị Trường

Định giá, hiểu một cách chung nhất, là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có thẩm quyền theo một trình tự nhất định, phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định. Như vậy định giá được hiểu là việc nhà nước quyết định các mức gía cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường. Đối với các loại tài sản do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng tài sản mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia phải thực hiện. Đối với tài sản không thuộc danh mục tài sản nhà nước định giá thì do các tổ chức cá nhân tự định gía theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch, mua bán, trao đổi… của mình. Khái niệm định giá của nhà nước hiện nay, về mặt hình thức cũng giống như định gía cứng trong thời kỳ bao cấp (khi còn là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung), nhưng về bản chất thì đã linh hoạt hơn phù hợp với biến động thị trường (trong và ngoài nước) và chính sách của nhà nước tại từng thời điểm.

Ngoài khái niệm định giá của nhà nước như trên, còn có việc tự định giá của các tổ chức, cá nhân cho chính sản phẩm của mình để thực hiện các giao dịch trên thị trường mà trong phạm vi luận văn này tác giả không có điều kiện đề cập đến.

Sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường được phân biệt bởi một số đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, về bản chất, vai trò, ý nghĩa và thẩm quyền của định giá và thẩm định giá

Như trên đã đề cập định giá là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định theo trình tự và thủ tục nhất định.

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại trị giá tài sản, hàng hoá phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận.

Từ khái niệm trên cho thấy định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước như Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Trưởng, UBNN các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; còn thẩm định giá được thực

hiện bởi các đơn vị, các tổ chức không phải là cơ quan quản lý nhà nước, đó chính là doanh nghiệp thẩm định giá.

Việc định giá của nhà nước thông qua các hình thức: định gía cụ thể, gía chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định gía chỉ xác định duy nhất một mức giá cụ thể của tài sản, hàng hoá tại một địa điểm và một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn được Bộ Tài chính quy định. Các mức giá do nhà nước quy định mang tính ổn định và vừa có tính kinh tế vừa có tính xã hội; kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tư vấn và đậm nét thị trường.

Thứ hai, về tính pháp lệnh của định giá và thẩm định giá.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 122 trang tài liệu này.

Định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, do vậy các mức giá do Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh cao, bắt buộc mọi đối tượng thuộc diện điều chỉnh của quyết định giá (sản xuất, tiêu dùng) phải chấp hành nghiêm chỉnh, thể hiện ở các mặt cơ bản sau:

- Phải niêm yết giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ theo quy định.

- Phải thực hiện đúng các quy định về báo cáo các yếu tố hình thành giá với cơ quan giá cả đối với hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá.

- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ theo đúng giá niêm yết.

- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá cụ thể, giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quyết định.

- Không được khai man báo cáo không trung thực chi phí sản xuất và các yếu tố khác có liên quan đến việc lập phương án giá đối với hàng hoá dịch vụ trình cơ quan có thẩm quyền quy định.

- Phải quy định giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá, giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định.

- Việc chấp hành không đúng với quy chế định giá, hoặc các mức giá do Nhà nước quy định đều phải được xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đối với thẩm định giá thì mức giá thẩm định chỉ mang tính chất tư vấn với khách hàng và được sử dụng vào một mục đích cụ thể ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Theo Pháp lệnh giá, kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng như là một trong các căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách Nhà nước, tính thuế,

xác định gía trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác được ghi cụ thể trong hợp đồng thẩm định giá.

Thứ ba, về phạm vi của định giá và thẩm định giá

Phạm vi của định giá được thể hiện ở danh mục tài sản (hàng hoá, dịch vụ) do Nhà nước định giá. Trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, Nhà nước chỉ định giá một số ít hàng hoá dịch vụ quan trọng, hàng hoá dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân (như tem thư, cước phí cảng biển, giá điện…), vì vậy phạm vi định giá rất hẹp.

Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hoá dịch vụ do Nhà nước định giá, tài sản của nhà nước (nếu không qua đấu thầu, đấu giá), tài sản của các tổ chức, cá nhân đều là đối tượng của thẩm định giá, bao gồm:

- Tài sản được mua toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước.

- Tài sản của nhà nước cho, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển nhượng khác.

- Tài sản của các doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác.

- Tài sản khác của nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.

- Tài sản, hàng hoá được hình thành từ các nguồn vốn khác khi các cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu thẩm định giá.

Do vậy phạm vi của thẩm định giá rất rộng, có thể nói là hầu hết tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân đều là đối tượng của thẩm định giá.

Thứ tư, về trình tự ra quyết định định giá và thẩm định giá.

Đối với định giá: Trình tự định giá tài sản hàng hoá dịch vụ tuân thủ chặt chẽ theo quy định của pháp luật, được thể hiện theo các bước sau:

- Tổ chức doanh nghiệp có tài sản định giá phải lập phương án giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào các quy định, chế độ chính sách hiện hành để quyết định mức giá.

- Cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp với các ngành có liên quan trước khi ban hành quyết định giá

- Cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định giá.

Đối với thẩm định giá: Trình tự của thẩm định giá thường qua những bước cơ bản sau:

- Khách hàng gửi văn bản và hồ sơ tài sản yêu cầu thẩm định giá.

- Thẩm định viên về giá nghiên cứu hồ sơ xác định mục đích thẩm định giá, lên quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nước quy định để tiến hành xác định mức giá.

- Doanh nghiệp thẩm định giá ký hợp đồng thẩm định giá với khách hàng.

- Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị trường trong nước và ngoài nước của tài sản thẩm định, thu thập các thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở đó để áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

- Thẩm định viên về giá viết báo cáo thẩm định giá và doanh nghiệp thẩm định giá thông báo cho khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá do thẩm định viên về giá và giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá cùng ký.

Thứ năm, về trình độ chuyên môn.

Việc ban hành quyết định giá do Thủ trưởng đại diện cơ quan có thẩm quyền (định giá) dựa trên sự tham mưu đề xuất của người công chức cấp dưới cho cấp trên, do vậy kết quả của nó mang tính tập thể.

Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào ý kiến đề xuất của thẩm định viên (không phải là công chức nhà nước). Vì vậy trong công tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm nghề nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên rất cao.

Thứ sáu, về tổ chức, bộ máy thực hiện.

Tổ chức định giá là các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước: Cơ quan quản lý nhà nước về giá ở trung ương; các Bộ, cơ quan ngang Bộ; UBND cấp Tỉnh, Thành phố; các đơn vị sản xuất kinh doanh được quyền tự định giá đối với tài sản, hàng hoá dịch vụ do mình sản xuất, cung ứng ngoài danh mục nhà nước định giá theo đúng pháp luật.

Đối với thẩm định giá, theo quy định của Pháp lệnh giá thì thẩm định giá chỉ do doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện.

Thứ bảy, về căn cứ pháp lý thực hiện.

Khác với định gía của nhà nước, thẩm định giá được thực hiện theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban hành riêng cho nghề thẩm định giá (như hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật ban hành riêng cho nghề kiểm toán, chứng khoán…). Tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng như các thẩm định viên về giá chịu sự điều chỉnh và phải tuân thủ hành lang pháp lý này khi hành nghề thẩm định giá.

Như vậy, thẩm định giá là một ngành dịch vụ tư vấn trong nền kinh tế thị trường do các tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện thông qua hợp đồng kinh tế với khách hàng thẩm định giá. Công việc thẩm định giá do những nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm về thẩm định giá thực hiện; nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do nhà nước quy định.

1.1.2 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN, đã kéo theo dự thay đổi cơ chế quản lý của Nhà nước về giá cả. Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp mọi hàng hoá - dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Hiện nay Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thương mại, chính sách thu nhập… Việc định giá trực tiếp đã giảm đi nhiều, nhà nước chỉ định giá một số rất ít hàng hoá dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến sản xuất và tiêu dùng, như: điện, cước bưu chính viễn thông, nước sạch, cước hàng không… Như vậy, cơ chế quản lý giá cả của Nhà nước đã có sự thay đổi.

Song, cần nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn trong công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá như đã nêu trên, thẩm định giá hay đánh giá giá trị tài sản là một công cụ cần thiết, là một trong những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về giá cả, nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, xã hội, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị kinh tế của Nhà nước, các thành phần kinh tế có hiệu quả và phản ánh đúng giá trị của tài sản.

Kinh tế thị trường ở nước ta trên đường xây dựng và phát triển có những đặc thù riêng của nó. Đó là sở hữu Nhà nước vẫn còn rất lớn, doanh nghiệp Nhà nước vẫn chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn là người mua và cũng là người bán lớn nhất. Cơ chế giá thị trường tuy có những ưu điểm của nó, song việc lợi dụng cơ chế giá thị trường theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực. Nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã lợi dụng nâng khống giá và đội giá lên rất nhiều nhằm vụ lợi, gây thiệt hại lớn cho nhà nước. Do vậy, quản lý nhà nước về giá là cần thiết, nhưng chúng ta không thể quay lại cơ chế cũ là nhà nước định giá mọi thứ hàng hoá và dịch vụ, mà phải tiến tới tự do hoá giá cả, có sự kiểm soát, quản lý của nhà nước thông qua hoạt động thẩm định giá để ngăn chặn những hành vi tiêu tực của người mua và người bán.

Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta đã xuất hiện. Đặc biệt, thị trường bất động sản còn rất mới mẻ, nhưng hoạt động khá sôi nổi, nhất là ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường tài sản nước ta, nhất là thị trường bất động sản, thời gian qua đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta còn tồn tại nhiều nhược điểm, có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa được hoàn thiện, và trong đó có khiếm khuyết của hoạt động thẩm định giá. Do năng lực định thẩm giá còn hạn chế và chưa dựa trên

những căn cứ khoa học, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp thẩm định giá tài sản của sự vận hành thị trường tài sản ở nước ta.

Thẩm định giá tài sản nói chung, trong đó có bất động sản, là đòi hỏi của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, cần thiết phải từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý, thiết lập các tổ chức thẩm định giá một cách có hiệu quả và khoa học và nâng cao trình độ đạo đức cũng như trình độ chuyên môn nghề nghiệp của họat động này. Những vai trò cụ thể của hoạt động thẩm định giá là:

1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về

giá cả

Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác

thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp phần phát triển và lành mạnh hoá loại thị trường các yếu tố sản xuất. Thẩm định giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về gía cả, góp phần tạo tiền đề cho đồng tiền Việt nam có khả năng chuyển đổi và là nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau. Tương ứng với từng mục đích kinh tế như trên, với cùng một thời điểm, một tài sản thẩm định giá sẽ cho kết quả thẩm định giá có thể khác nhau. Do vậy kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau: mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vay vốn, bảo hiểm tính thuế, đền bù, thanh lý tài sản... ; làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ… ; làm căn cứ để sát nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp…

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới, gia nhập WTO, hơn bao giờ hết nền kinh tế Việt nam thể hiện rõ định hướng thị trường. Tất cả mỗi thước đo gía trị đều phải dựa trên nền tảng chính đó là thị trường, quá trình vận động được

điều chỉnh bởi các quy luật của thị trường, trong bối cảnh đó thẩm định giá với vai trò của mình được xem là một công cụ hiệu quả tạo cho thị trường minh bạch đúng như bản chất thị trường của nó.

Chuyển đổi nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm thay đổi cơ chế quản lý nhà nước về giá cả. Tuy nhiên, cần thiết phải nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn trong công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá cả như vậy, sự ra đời của thẩm định giá trong thời kỳ đầu là một công cụ hết sức cần thiết, là một trong những nội dung quan trọng hỗ trợ quản lý nhà nước về giá cả nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội; đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị kinh tế của nhà nước, các thành phần kinh tế có hiệu quả thông qua sự phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản.

1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà

nước

Nước ta trong điều kiện đất đai, tài nguyên và nhiều tài sản thuộc sở hữu

nhà nước, đặc biệt là số lượng doanh nghiệp nhà nước còn khá lớn, đang trong qúa trình cải cách và chuyển đổi. Hàng năm ngân sách nhà nuớc cấp vốn đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm tài sản hàng trăm ngàn tỷ đồng. Việc tổ chức thẩm định giá làm căn cứ cho việc xem xét phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của nhà nứơc, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp, dự toán kinh phí cấp phát từ vốn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ là rất cần thiết.

Trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới của nước ta và cả trong những năm vừa qua, không ít trường hợp các bên nước ngoài góp vốn trong các liên doanh bằng các thiết bị cũ lạc hậu, định giá lại quá cao, có những trường hợp chênh giá lên tới 20% - 30% so với giá trị thực. Qua tổng kết thực tiễn, thông thường các tổ chức liên doanh nước ngoài kênh giá máy, thiết bị lên khoảng 15 - 20%. Và hậu quả là, hầu như các liên doanh với nước ngoài, chúng ta thường bị thua thiệt do việc xác định giá trị tài sản làm vốn góp không đúng, bị tăng cao. Trong dự toán mua sắm cũng như trong quyết toán công trình từ nguồn vốn ngân sách nhà nước có nhiều hạng mục liên quan đến gía cả, như máy thiết bị, đơn gía