Dịch Vụ Thẩm Định Giá Ở Một Số Nước Và Bài Học Kinh Nghiệm Choviệt Nam

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng...

Trên thế giới, nội dung cụ thể của các phương pháp thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước ban hành.

Trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên, có ba phương pháp cơ bản thường hay được sử dụng là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu nhập

Các nước trên thế giới đều coi đó là những phương pháp thẩm định giá thông dụng nhất. Nhưng tùy vào điều kiện cụ thể của t ừng nước, khu vực mà có thể bổ sung thêm những phương pháp khác.

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản có ưu nhược điểm nhất định. Tuỳ thuộc vào trình độ nghề nghiệp, chuyên môn, mục đích của thẩm định giá tài sản, tuỳ thuộc vào điều kiện thị trường và các dữ liệu sẵn có để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định nào, hay cùng áp dụng nhiều phương pháp để thẩm định (để kiểm tra chéo) nhằm xác định giá trị tài sản cho phù hợp.

1.1.4. Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 122 trang tài liệu này.

Hoạt động thẩm định giá trong cơ chế thị trường mang trong nó không ít khuyết tật. Do theo đuổi mục tiêu lợi nhuận, mục tiêu cá nhân, doanh nghiệp và các thẩm định viên có thể đưa ra các mức giá không khách quan... Do đó, quản lý nhà nước về thẩm định giá là hết sức cần thiết.

Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá

Thứ nhất: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá.

Thứ hai: Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá.

Thứ ba: Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.

Thứ tư: Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá.

Để thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá có hiệu quả, nhà nước có thể phân cấp quản lý trong bộ máy của mình. Nhìn chung ở các nước, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá; một bộ (thường là Bộ Tài chính) chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá, Bộ này có nhiệm vụ:

- Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá;

- Ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá;

- Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước;

- Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá;

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về thẩm định giá, thẩm định viên về giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có tài sản của nhà nước phải thẩm định giá và các quy định của pháp luật có liên quan đến thẩm định giá.

Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với bộ chủ quản (Bộ Tài chính) thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá.

Chính quyền địa phương có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm định giá tại địa phương.

1.2 Dịch vụ thẩm định giá ở một số nước và bài học kinh nghiệm choViệt Nam

1.2.1 Tổng quan chung về dịch vụ thẩm định giá ở một số nước trên thế giới

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và có sự chênh lệch nhau khá lớn. Hoạt động thẩm định giá ở Anh có hơn 200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, khối các nước ASEAN như Singapore, tiếp đến là Malaysia, các nuớc khác như là Indonexia, Philippines, Thai lan, Brunei chỉ phát triển vài chục năm trở lại đây. Những nước còn lại như Myanmar, Lào, Campuchia thi hầu như mới xuất hiện hoạt động dịch vụ này.

Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định gía phát triển, nhìn chung chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế thẩm định gía được coi là một trong những nội dung quan trọng nhất để Nhà nước điều hành gía cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.

Dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước có trình độ không đồng đều và chênh lệch nhau khá lớn. Giữa các nước công nghiệp với những nước đang phát triển, dịch vụ thẩm định giá có những điểm khác nhau rõ nét thể hiện ở chỗ:

Ở những nước công nghiệp phát triển, nghiên cứu chỉ số tăng trưởng về đầu tư nhà ở của một số nước châu Âu cho thấy, thị trường nhà ở tại các nước này tăng đến năm 1999, 2000 và có khuynh hướng ngày càng giảm vào các năm sau đó. Nghĩa là thị trường về đầu tư nhà ở đã bão hoà dẫn đến các dịch vụ thẩm định giá tài sản liên quan đến việc ước tính giá trị nhà đất phục vụ cho các mục đích đầu tư, phát triển giảm. Do đó, dịch vụ thẩm định giá tài sản, ngoài việc thẩm định giá bất động sản sẽ tập trung vào việc xác định giá trị doanh nghiệp thông qua giá chứng khoán trên thị trường chứng khoán bằng các công cụ và kỹ thuật tính toán cao hơn, đặc biệt trong việc mua bán, sáp nhập các công ty trong nước và giữa các nước là xu hướng chung trong thời đại toàn cầu hoá hiện nay.

Ở các nước đang phát triển như các nước ASEAN, các loại thị trường bất động sản, thị trường tài chính, thị trường dịch vụ định giá tài sản luôn trong trạng thái khởi động và phát triển. Malaysia và Thái Lan là những ví dụ điển hình cho khu vực này.

Tuy cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu Á (1997) khởi đầu từ Thái Lan, từ thị trường bất động sản, song hoạt động thẩm định giá tài sản ở Thái Lan vẫn tiếp tục tăng từ năm 1991 đến năm 2002, kể cả trong thời gian khủng hoảng (năm 1997-1998). Điều này cho thấy dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Thái Lan trong những năm 1998, 1999 và những năm sau này không chỉ đơn thuần là mua bán, kinh doanh tài sản mà còn nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác như giải quyết các vấn đề liên quan đến toà án trong việc xử lý công nợ, phân chia tài sản, thu hồi xung công quỹ, thu hồi nợ của các ngân hàng...

Sự phát triển trên cho thấy dịch vụ thẩm định giá tài sản ở những nước đang phát triển đang trong giai đoạn tăng trưởng liên tục.

Ngay ở những nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như Trung Quốc thì dịch vụ thẩm định giá không chỉ phát triển trên thị trường truyền thống như thị trường bất động sản, động sản mà trên cả loại thị trường cao cấp là thị trường chứng khoán. Chính phủ quy định những công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán đều phải qua thẩm định giá. Nhờ đó, dịch vụ thẩm định giá luôn tăng trưởng cùng sự phát triển của thị trường này. Lĩnh vực hoạt động của thẩm định giá đã mở rộng hơn như thẩm định giá trị các cổ phiếu, trái phiếu, giá trị doanh nghiệp phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước trong những năm xây dựng nền kinh tế thị trường tại Trung Quốc.

Như vậy, khi nền kinh tế đã phát triển chắc chắn nhu cầu về dịch vụ định giá tài sản các chứng khoán trên thị trường chứng khoán là không thể thiếu được đối với nhà quản trị doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước.

Trên thế giới dịch vụ thẩm định gía thường có các dạng sau:

- Thẩm định giá Bất động sản

- Thẩm địnhgiá Động sản

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp

- Thẩm định giá các lợi ích tài chính

- Thẩm địnhgiá nguồn tài nguyên

- Thẩm định giá tài sản vô hình

- Thẩm định giá thương hiệu

1.2.2. Quản lý Nhà nước và các tổ chức thẩm định giá ở một số nước.

Quản lý nhà nước về thẩm định giá ở các nước trên thế giới không chỉ đơn thuần nhằm khắc phục các khuyết tật của nó, mà còn nhằm thúc đẩy dịch vụ này phát triển.

* Trung quốc

Ở Trung Quốc, sau hơn 20 năm mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế và xây dựng nền kinh tế thị trường, nghề thẩm định giá đã chính thức xuất hiện. Tuy còn non trẻ, song dịch vụ này đã được Nhà nước Trung Quốc khẳng định sự cần thiết cũng như vai trò của nó trong đời sống kinh tế-xã hội và tạo mọi điều kiện để phát triển. Năm 1995 Trung Quốc tham gia Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) và đến năm 1999, Trung quốc đăng cai tổ chức hội nghị thẩm định giá quốc tế. Hiện tượng phát triển hoạt động thẩm định giá từ năm 1995 đến nay đã thể hiện một bước nhảy vọt về sự phát triển nghề thẩm định giá tại Trung Quốc, đồng thời nó cũng đã phát sinh một số bất cập trong công tác điều hành quản lý ở tầm vĩ mô về hoạt động này.

Nhà nước quản lý gián tiếp bằng các biện pháp vừa phù hợp với cơ chế thị trường vừa không thoát ly phát triển kinh tế định hướng XHCN của Đảng và Nhà nước Trung Quốc như:

- Xây dựng và ban hành một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho hoạt động thẩm định giá. Nghị định thẩm định giá đã được Quốc vụ viện nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa ban hành năm 1991. Ngoài ra còn có các quy định, các chuẩn mực thẩm định giá do các cấp quản lý ban hành.

- Cơ chế điều hành chuyển từ quản lý trực tiếp sang quản lý gián tiếp. Nhà nước quản lý thông qua việc cấp giấy phép, quản lý hành nghề.

Trên cơ sở Nghị định về thẩm định giá, các văn bản pháp quy khác như các quyết định liên quan đến việc thành lập các Trung tâm thẩm định giá, đến kết quả thẩm định giá, các chính sách liên quan đến thẩm định giá không còn do cơ quan quản lý nhà nước quy định hay ban hành, mà giao cho Hiệp hội thẩm định giá Trung Quốc thực hiện.

Trung Quốc thực hiện sự thống nhất quản lý nhà nước đối với thẩm định giá. Thành lập một tổ chức "vừa Chính phủ-vừa phi Chính phủ" dưới hình thức

Hiệp hội hành nghề để điều hành hoạt động thẩm định giá từ trung ương đến địa phương và làm cầu nối giữa Chính phủ với các đơn vị, cơ sở thuộc nghề thẩm định giá. Bộ máy lãnh đạo Hiệp hội Trung ương hay Hiệp hội địa phương đều do Nhà nước cử sang và được Đại hội đại biểu Hiệp hội Trung ương hay địa phương bầu ra. Hiệp hội thẩm định giá Trung quốc cũng có chức năng riêng trong quản lý dich vụ thẩm định giá, có khả năng độc lập trong việc ban hành các quy định phục vụ cho công tác quản lý dịch vụ thẩm thẩm định giá. Mô hình tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Hiệp hội thẩm định giá Trung Quốc áp dụng thống nhất ở các cấp từ trung ương đến địa phương. Các Chủ tịch Hiệp hội địa phương là thành viên ban lãnh đạo Hiệp hội Trung ương. Cơ sở vật chất chủ yếu và nhà cửa của Hiệp hội được Nhà nước đảm bảo. Kinh phí lấy từ hội phí, từ kết quả hoạt động của Hiệp hội và từ trợ cấp của ngân sách Nhà nước khi bị thiếu. Để đạt được sự thống nhất quản lý thông qua Hiệp hội, công tác quản lý thẩm định gía ở Trung Quốc đã phải trải qua một quá trình:

- Từ năm 1988, Chính phủ cho thành lập các trung tâm thẩm định giá tài sản ở Bắc Kinh và các tỉnh, thành phố với mục tiêu ban đầu là giám định tài sản Nhà nước.

- Năm 1993, cuối giai đoạn mở cửa nền kinh tế Trung Quốc, do có nhiều công ty thành lập, giải thể, sát nhập... Mô hình Hiệp hội đã ra đời nhằm thoả mãn yêu cầu khách quan của sự phát triển kinh tế nhiều thành phần.

- Đầu năm 2000, hai cơ quan khác ngang cấp với Hiệp hội, cùng có chức năng quản lý vĩ mô về thẩm định giá trước đây đồng sáp nhập vào Hiệp hội để có quan điểm chung trong lãnh đạo thực hiện dịch vụ thẩm định giá ở Trung Quốc.

Ở cấp quản lý vĩ mô, trên cơ sở quy định của nhà nước hình thành các tổ chức độc lập, tự chủ trong kinh doanh, hoạt động theo pháp luật trong hành nghề thẩm định giá bằng nhiều hình thức đa dạng như công ty do Nhà nước quản lý, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty 100% vốn nước ngoài.

Về hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: Các tổ chức công ty, trung tâm, ban, văn phòng… thẩm định giá tài sản muốn ra đời và hoạt động phải có đủ các điều kiện như:

- Về nhân sự, bộ máy tổ chức và vốn.

- Thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký hành nghề.

Ở Trung Quốc, nhiều bộ, ngành có các tổ chức thẩm định giá tài sản của mình: Bộ Tài chính có các tổ chức thẩm định giá đất, Bộ Xây dựng có tổ chức thẩm định giá nhà cửa. Bộ Nông nghiệp quản lý toàn bộ hệ thống thẩm định giá tài sản ở nông thôn, ngân hàng có bộ phận thẩm định giá tài sản thế chấp…

Môi trường pháp lý thuận lợi cùng phương thức tổ chức điều hành, quản lý trên đây đã tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá tài sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng; đồng thời bản thân sự phát triển của thẩm định giá cũng mang lại không ít hiệu quả kinh tế cho xã hội Trung Quốc.

Tuy đã đạt được một số ưu điểm, song hiện tại thị trường dịch vụ thẩm định giá Trung Quốc vẫn còn những hạn chế nhất định. Đó là kết quả của quá trình phát triển tự phát trong hoạt động thẩm định giá. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước Trung Quốc phải tiếp tục nghiên cứu để xây dựng một hệ thống pháp luật và tổ chức quản lý Nhà nước thống nhất đối với hoạt động thẩm định giá, tránh tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các công ty thẩm định giá.

* Úc

Tại Úc, cơ quan quản lý thẩm định giá quốc gia là Viện Tài sản Úc (The Australian Property Institute). Viện Tài sản Úc trực thuộc Chính phủ được giao nhiệm vụ quản lý Nhà nước về công tác thẩm định giá thông qua việc quản lý các nguyên tắc chung, cấp bằng thẩm định viên, cấp và quản lý giấy phép hành nghề… Viện có văn phòng đại diện ở các Bang và các Trung tâm ở các khu vực. Nguồn kinh phí hoạt động do ngân sách Nhà nước cấp, từ các thành viên của Viện đóng góp hội phí và từ phí thẩm định giá do khách hàng trả.

Văn phòng Thẩm định giá Úc (Australia Valuation Office - AVO) là cơ quan của nhà nước được thành lập năm 1910, thuộc Bộ Kỹ thuật và Dịch vụ Hành chính. Năm 1987, AVO trở thành tổ chức thẩm định giá theo phương thức lấy thu bù chi, hoạt động như một đơn vị kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Tổ chức của Văn phòng Thẩm định giá Úc gồm có văn phòng liên bang và các văn phòng bang (vùng). Tổng giám đốc là người chịu trách nhiệm trước toàn liên bang về công tác thẩm định giá.

Ngoài hai cơ quan thẩm định giá quốc gia là các tổ chức Nhà nước ở trung ương, tại Úc còn có các công ty thẩm định giá hoạt động trong lĩnh vực liên quan đến bất động sản.

* Malaysia

Cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá của Malaysia là Cục Dịch vụ Thẩm định giá Malaysia, trực thuộc Bộ Tài chính. Dưới Cục Dịch vụ Thẩm định giá Malaysia có Viện Đào tạo và Nghiên cứu Thẩm định giá (Inspen), các vụ chuyên môn và Trung tâm Thông tin Tài sản Quốc gia. Trụ sở chính của Cục đặt tại Kualalampua và có các văn phòng đại diện tại 15 bang (mỗi bang có ít nhất từ 1- 4 văn phòng đại diện).

Dưới Cục Dịch vụ Thẩm định giá Malaysia còn có Uỷ ban các Nhà thẩm định giá và Đại lý Bất động sản :

Uỷ ban bao gồm Chủ tịch và các thành viên là quan chức Nhà nước (các nhà thẩm định giá khu vực công), các thẩm định viên tại các công ty tư nhân, đại diện đại lý bất động sản và các nhà thẩm định giá ở các trường đại học, viện nghiên cứu.

Chức năng hoạt động của Ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau : tổ chức thi và xét cấp thẻ hành nghề thẩm định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩn mực đạo đức của các nhà thẩm định giá, quy định các giới hạn của các nhà thẩm định giá đã đăng ký (được hành nghề và giới hạn trong việc thẩm định theo gía trị tài sản thẩm định), quy định về quảng cáo của công ty thẩm định giá và các nhà thẩm định giá, quy định mức phí thẩm định giá, hoạt động thanh tra, giải quyết các tranh chấp, liên quan đến toà án.

Malaysia là nước có Trung tâm Thông tin Tài sản Quốc gia là nơi cung cấp thông tin cho lĩnh vực thẩm định giá tài sản lớn nhất Malaysia. Malaysia có Hiệp hội Thẩm định giá Malaysia và có các công ty thẩm định giá tư nhân.

Hoạt động thẩm định giá ở Malaysia có thể do Cục Dịch vụ Thẩm định giá Malaysia hoặc các công ty thẩm định giá thực hiện. Cục chủ yếu thực hiện tất cả các trường hợp định giá tài sản theo yêu cầu của Chính phủ; Các công ty thẩm định giá theo nhu cầu của thị trường.

* Thái Lan